1. Khởi kiện hủy bỏ hợp đồng mua bán đất nằm trong quy hoạch thế nào ?

Thưa luật sư, Xin hỏi: A chuyển nhượng cho b 300 mét vuông đất ở. Tuy nhiên sau khi các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ thì b phát hiện diện tích đất này thuộc quy hoạch sử dụng vào mục đích nông nghiệp trong thời gian sắp tới. Do vậy b đã yêu cầu tòa án tuyên hủy hợp đồng vì lí do a đã không cung cấp thông tin về quy hoạch cho b ( tức là đã lừa dối b ).
Hãy viết đơn khởi kiện nếu bạn là luật sư tư vấn cho b.
Cảm ơn!

Hướng dẫn viết đơn khởi kiện hủy bỏ hợp đồng mua bán đất nằm trong quy hoạch ?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về thủ tục khởi kiện, gọi:1900.6162

Trả lời:

Căn cứ quy định của Bộ Luật dân sự 2015 Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP ngày 13 tháng 01 năm 2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao

Dưới đây là một ví dụ về nội dung đơn khởi kiện. Bạn có thể tải mẫu đơn khởi kiện TẠI ĐÂY

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Hà nội, ngày….. tháng …… năm…….

ĐƠN KHỞI KIỆN

Kính gửi: Toà án nhân dân (2)…Huyện X

Người khởi kiện: (3)......................Nguyễn Văn B

Địa chỉ: (4) thôn M, xã N, huyện X, thành phố Hà Nội.

Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: ………………….(nếu có)

Địa chỉ thư điện tử: ………................................................. (nếu có)

Người bị kiện: (5)............................Ngô Đình A.

Địa chỉ (6) ...........thôn H, Xã K, huyện X, thành phố Hà nội.

Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: ………………….(nếu có)

Địa chỉ thư điện tử: ………................................................. (nếu có)

Người có quyền, lợi ích được bảo vệ (nếu có)(7)...................................

Địa chỉ: (8)................................................................................................

Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: ………………...(nếu có)

Địa chỉ thư điện tử : ………………………………............(nếu có)

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (nếu có) (9)..............................

Địa chỉ: (10) ..............................................................................................

Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: ………………….(nếu có)

Địa chỉ thư điện tử: ..………………………..……............. (nếu có)

Yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau đây:(11). ngày.... tháng.... năm.... tôi là Nguyễn Văn B đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng 300 m2 đất ở với ông Phạm Đình A. Sau khi ký hợp đồng và chuyển giao tiền và các giấy tờ cho nhau xong, tôi mới phát hiện ông A đã lừa dối, không cung cấp cho tôi biết thông tin đất này đang nằm trong diện quy hoạch khiến tôi không đạt được mục đích khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. tôi làm đơn này xin quý tòa giải quyết cho tôi hủy hợp đồng và yêu cầu ông A phải bồi thường cho tôi....

Người làm chứng (nếu có) (12)...................Phạm Thị T.

Địa chỉ: (13) ................Thôn H, Xã K, huyện X, thành phố Hà nội.

Số điện thoại: …………………(nếu có); số fax: ………………….(nếu có)

Địa chỉ thư điện tử: ………………………...…….…......... (nếu có).

Danh mục tài liệu, chứng kèm theo đơn khởi kiện gồm có: ..........

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản sao.

3. Thông báo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội.

4,......

(Các thông tin khác mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án) (15) .................

Người khởi kiện

Nguyễn Văn B

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay có hiệu lực ?

Thưa luật sư, thời điểm 12/2005, gia đình tôi có mua 1 mảnh đất trên đã xây nhà 2 tầng thuộc quận Ba Đình. Nhà và đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào 10/2005, người đứng tên trong giấy chứng nhận là người chủ bán nhà cho gia đình tôi. Do tại thời điểm mua nhà gia đình chúng tôi chưa có hộ khẩu Hà Nội nên giấy tờ mua bán nhà đất chỉ là giấy viết tay (bên mua và bên bán ký, hàng xóm ở 2 bên nhà ký không có tranh chấp), không có công chứng và xác nhận của UBND phường. Nay gia đình tôi muốn sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhà và đất trên.
Vậy, giấy mua bán viết tay trên có giá trị không? Tôi phải làm gì để được sang tên?
Tôi xin cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Luật Đất đai năm 2013 quy định:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng của văn phòng công chứng hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân xã phường thị trấn nơi có đất. Theo thông tin bạn cung cấp, thì tại thời điểm xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai bên chỉ có xác lập giấy tờ viết tay không có công chứng, chứng thực. Như vậy, trường hợp này hợp đồng vi phạm về hình thức.

Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về hồ sơ địa chính quy định như sau:

"2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:

a) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.

Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

d) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.

Như vậy, để sang được tên thì hồ sơ bao gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn chưa có giá trị pháp lý vì chưa được công chứng chứng thực, do đó, trong trường hợp này, bạn cần thực hiện thủ tục công chứng chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hoặc trong trường hợp không còn liên hệ được với chủ đất cũ thì căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

Sau khi đã thực hiện xong thủ tục công chứng, chứng thực hoặc sau khi thực hiện thủ tục theo quy định tại Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ở trên thì bạn có thể tiến hành thủ tục sang tên.

- Hồ sơ:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng chứng thực;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp;

+ Biên lai nộp thuế và lệ phí;

+ Chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của bên mua;

- Nơi nộp: Phòng tài nguyên môi trường quận/huyện nơi có bất động sản.

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2020 ?

3. Có nên mua mảnh đất mà chủ sở hữu đang thế chấp tại ngân hàng ?

Chào luật sư, tôi có vướng mắc mong được luật sư giải đáp giúp như sau : tôi đang có ý định mua một miếng đất nhưng chủ sở hữu lại đang thế chấp miếng đất này tại ngân hàng, vì vậy họ muốn tôi làm hợp đồng viết tay và thanh toán tiền trước, sau đó họ rút sổ và giải chấp tại ngâ hàng rồi mới làm hợp đồng công chứng với tôi ?
Cảm ơn!

Tôi có nên mua mảnh đất mà chủ sở hữu đang thế chấp tại ngân hàng?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về mua tài sản thế chấp, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Điều 317 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định:

Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

Nếu người bán cho bạn muốn chuyển nhượng đất thì người này phải thông qua ngân hàng để nhận được sự đồng ý từ ngân hàng hoặc đạt được một sự thỏa thuận 3 bên giữa ngân hàng , người bán và người mua.

Điều 321 Bộ luật dân sự 2015 có quy định như sau:

Điều 321. Quyền của bên thế chấp.

1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.

2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

Vậy, mọi việc mua , bán, chuyển nhượng tài sản thế cháp phải được thông qua ngân hàng, xét theo bản chất, người bán đặt vấn đề về việc thanh toán mua đất trước để đi giải chấp rồi ký hợp đồng mua bán sau tì chỉ khả thi trong trường hợp hai bên thực sự tin tưởng nhau. Ngược lại, nếu bạn chưa có niềm tin vào người bán thì rủi ro rất cao, thứ nhất, việc hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà không được sự đồng ý từ ngâ hàng và cũng không công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng thì hợp đồng này vô hiệu. Theo đó, nếu có sự vi phạm thì bạn có thể yêu cầu( hoặc yêu cầu tòa án ) người kia sẽ phải trả lại tiền cho bạn, tuy nhiên nếu sau khi nhận tiền của bạn mà người này không đem trả ngân hàng và tiêu dùng hết thì cũng rất khó đòi.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

4. Mua phải đất bị phát mãi có rủi ro gì không ?

Kính gửi luật sư công ty luật Minh Khuê. Tôi có sự việc như sau, mong nhận được tư vấn của luật sư: Gia đình chồng tôi có thuê 5000m2 đất ruộng để trồng lúa (từ năm 1990 đến nay). Diện tích này sau đó được người chủ đất chia tài sản thừa kế cho 5 người con (nhưng chưa làm sổ đỏ cho từng người mà chỉ có bản di chúc viết tay) Năm 1996 gia đình chồng tôi mua 1000m2 (trong số 5000m2 đất kể trên) thuộc phần thừa kế của bà A, do bà A đứng ra bán nhưng chỉ làm giấy tay, có người làm chứng.

Và đến thời điểm hiện tại vẫn chưa sang tên. Sau đó, không rõ lý do gì, người con út của chủ đất ( tạm gọi là ông B) làm sổ đỏ và đứng cả 5000m2 đất kể trên. Gia đình chồng tôi vẫn tiếp tục thuê và làm lúa bình thường, không có bất kì tranh chấp nào. Đến cuối năm 2016, gia đình chồng tôi lại tiếp tục mua 1000m2 nữa của ông B (do vợ chồng ông B làm giấy bán). Và khi đem sổ đỏ đến cơ quan có thẩm quỳên để làm thủ tục sang tên thì mới được biết cả 5000m2 này đang trong quá trình chuẩn bị phát mãi (lý do: vợ ông B mắc nợ và không có khả năng chi trả và bên chủ nợ yêu cầu cơ quan thi hành án phát mãi phần đất trên).

Vậy tôi muốn hỏi: Nếu gia đình chồng tôi kiện ông B và bà A ra tòa thì có thể giữ được 2000m2 đất đã mua hay không. Trường hợp không giữ được phần đất đã mua gia đình tôi có được hoàn lại số tiền đã mua đất hay không và sẽ được hoàn như thế nào (vì hiện tại ông B không có khả năng chi trả nợ) ?

Mong nhận được tư vấn từ luật sư. Xin chân thành cảm ơn.

Luật sư tư vấn:

Theo quy định của pháp luật Đất đai và Bộ luật Dân sự từ trước đến nay thì quyền sử dụng đất là tài sản phải đăng ký quyền sử dụng và người sử dụng chỉ được thực hiện các quyền tặng cho, chuyển nhượng khi có giấy chứng nhận, Theo dữ liệu bạn đưa ra thì gia đình chồng bạn nhận chuyển quyền sử dụng đất từ năm 1996 của bà A mà chỉ có giấy tờ tay, không có người làm chứng và bà A cũng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể xác nhận giao dịch giữa gia đình chồng bạn với bà A là không có giá trị pháp lý.

Tiếp tục đối với 1000m2 mà gia đình chồng bạn mua của ông B, giả sử quyền sử dụng đất của ông B được cấp là hoàn toàn hợp pháp thì bạn hoàn toàn có quyền lập hợp đồng chuyển nhượng với ông B tuy nhiên hợp đồng này cần phải đi công chứng hoặc chứng thực bởi lẽ năm 2016 gia đình chồng bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì Luật đất đai năm 2013 đã có giá trị pháp lý. Mà trong nội dung Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 quy định việc công chứng hay chứng thực cụ thể tại Khoản 3 Điều 167 như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Do đó, theo dữ liệu bạn đưa ra thì "vợ chồng ông B viết giấy bán" chúng tôi có thể hiểu giấy tờ này cũng chỉ là giấy tờ lập bằng tay, không có công chứng hay chứng thực. Vậy nên, theo đúng quy định hợp đồng này cũng không có giá trị pháp lý.

Điều 23 Nghị quyết 03/2012/NQ-HĐTP quy định về tranh chấp không áp dụng thời hiệu như sau:

"b) Tranh chấp về đòi lại tài sản do người khác quản lý, chiếm hữu là tranh chấp về tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của mình nhưng do người khác quản lý, chiếm hữu tài sản đó.."

Do đó có thể xác nhận đối với phần tiền gia đình chồng bạn giao cho bà A thì khi khởi kiện bà A vẫn sẽ có trách nhiệm trả lại.

Và Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hậu quả khi giao dịch vô hiệu như sau:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Tuy nhiên theo quy định Bộ luật Dân sự năm 2015 thì:

Điều 132. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:

a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;

b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;

c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;

d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;

đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.

2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.

3. Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.

Từ 2016 đến nay đã hết thời hiệu 2 năm, nếu trong khoảng thời gian 2016 đến nay gia đình bạn không có đơn yêu cầu tuyên bố giao dịch là vô hiệu thì giao dịch chuyển nhượng này sẽ có hiệu lực.

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất

5. Mua nhà đất trao tay có thể phát sinh các hệ lụy pháp lý nào ?

Từ giữa tháng 6/2010 trở lại đây, xã Bà Điểm (huyện Hóc Môn) được biết đến là nơi giá nhà đất khá rẻ so với mặt bằng bất động sản cao vời vợi tại TP HCM. Để làm rõ chuyện lạ khó tin, chỉ với số tiền từ 200-300 triệu đồng là có thể mua được nhà ở đàng hoàng tại quê hương 18 thôn vườn trầu (tên gọi trước đây của xã Bà Điểm), PV Báo CAND vào cuộc và phát hiện nhiều chuyện bất thường ẩn sau đó.

Từ năm 2000 trở lại đây, do tục nhai trầu không còn phổ biến, một số người dân ở 18 thôn vườn trầu chặt bỏ trầu, phân lô đất bán nền và đầu tư vốn xây dựng nhà trọ cho thuê."Cò" Minh, nhà ở ấp Đông Lân lý giải với tôi: "Đất đai ở Bà Điểm bát ngát, lại không bị giới nhà đất tung tiền thâu gom đầu cơ nên giá khá rẻ so với nhiều nơi. Nhân lúc thị trường nhà đất đóng băng, chú em nên lượm vài miếng, đảm bảo sang năm sau sẽ có lời".Minh khẳng định trong tay gã có hàng chục lô đất, nhà cửa cần bán với giá từ 200-700 triệu đồng.

Nghe tôi than: "Tụi em là công nhân, 2 thằng tích góp hơn chục năm trời được xấp xỉ 300 triệu nên cần cái nhà để ở khỏi phải thuê mướn phòng trọ", Minh nhếch mép cười: "Chuyện nhỏ như con thỏ, vụ đó để anh lo. Nhà hai trăm (200 triệu đồng) còn có nữa là. Mới hôm qua, anh làm mai cho một khách ở quận Tân Phú lượm cái nhà cấp 4 rộng 40m2 giá có trăm chín (190 triệu đồng)".

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Xuyên suốt các ấp Đông Lân, Nam Lân, Trung Lân ở Bà Điểm, đâu đâu cũng bắt gặp những tấm bảng rao bán đất, bán nhà và khách dừng xe, hỏi mua. Tại tổ 1 ấp Đông Lân, thấy ngôi nhà số 14/2Đ với cửa sắt sơn xanh, nền lát gạch bông mới tinh, có diện tích 3,5x11m được gia chủ treo bảng, bán với giá 300 triệu đồng, tôi tấp vào hỏi thăm.

Chủ nhà là một cô gái cho biết, nhà này cô mua cách đây 3 tháng, với giá 250 triệu đồng rồi đầu tư sửa sang cho đẹp, nay cần tiền làm ăn nên để lại với giá hữu nghị. Cô nói: "Hồi em mua thủ tục đơn giản, hai bên mời hàng xóm, tổ trưởng làm chứng, ký tên rồi trao tiền, vậy thôi".

Tôi đã chứng kiến khách hàng có tên là Hoài đặt cọc số tiền 10 triệu đồng cho chủ nhà ở tổ 1 ấp Trung Lân mua ngôi nhà có diện tích 38m2 được thiết kế khá xinh xắn, giá bán là 290 triệu đồng. Anh thổ lộ: "Với số tiền 300 triệu đồng, tôi không thể nào mua được căn nhà có giấy tờ. Mà tiền để lâu thì càng bị trượt giá. Thôi thì mình nghèo đành phiêu lưu vậy. Chứ nhà có sổ hồng toàn bạc tỷ, mua sao nổi".

Trao đổi với chúng tôi về hành động phiêu lưu của anh Hoài và rất nhiều vị khách khác, ông Nguyễn Minh Huân, tổ trưởng tổ 1, ấp Đông Lân cho biết: "Cả tin vào miệng lưỡi của "cò" và người bán, đã có nhiều người lao vào các vụ giao dịch nhà đất giá rẻ ở Bà Điểm chỉ bằng giấy tay mà không chú trọng đến nguồn gốc đất và những nguy cơ gắn kèm. Còn sở dĩ nhà đất ở ấp Đông Lân giá rẻ bất ngờ do "vướng" vào đường dây điện cao thế 500KV Bắc - Nam. Trong tương lai, những nhà đất nằm dưới đường dây điện này sẽ bị giải toả, và những người mua bán nhà đất hẳn sẽ khó nhận được khoản tiền bồi thường. Tại ấp Trung Lân, giá rẻ do khu vực đó được qui hoạch là đất thổ mộ, chôn cất người chết".

Luật sư Trần Hồng Phong, Trưởng Công ty Luật hợp danh Ecolaw (Đoàn luật sư TP HCM) cho biết anh đã từng chứng kiến nhiều vụ tranh chấp rất đáng tiếc chỉ vì các đương sự mua nhà nghĩ theo kiểu đơn giản, "giấy tay"… với nhau. Khi xảy ra việc tranh chấp, thường người mua chịu thiệt vì nếu có tranh chấp sẽ bị toà án tuyên là hợp đồng vô hiệu. Rủi ro và thiệt hại luôn thuộc về phía mua. Nếu không có tranh chấp đi nữa thì cũng rất khó khăn khi tiến hành các thủ tục hợp pháp tiếp theo.

(MINH KHUE LAW FIRM: Biên tập.)

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn hộ chung cư với giá lỗ?