Và tôi cũng đã bàn giao cho bên mua nhưng đến nay bên mua vẫn chưa làm thủ tục sang tên được vì diện tích đo đạc thực tế tăng lên vài mét nên tôi đã làm đơn xin đính chính lại sổ đỏ và được phòng tài nguyên công nhận. Bên mua đã yêu cầu đi hủy bỏ hợp đồng cũ và chúng tôi cũng chấp thuận đi hủy bỏ nội dung hủy là bên mua không có nhu cầu mua và 2 bên đã thỏa thuận kí vào biên bản hủy đã xong nhưng bên mua đến nay vẫn không giao trả lại nhà và tài sản cho chúng tôi. Chúng tôi có đề nghị nhiều lần là trả lại tòan bộ tài sản cho tôi. Tôi sẽ trả lại toàn bộ số tiền đã nhận lúc trước nhưng bên mua lại cứ đề nghị tôi đi chuyển nhượng tiếp tôi không chấp nhận và tôi cũng không muốn bán nữa và bên mua lại bảo tôi là lừa đảo và tôi có làm đơn ra xã để giải hoà giúp gia đình tôi nhưng Ủy ban nhân dân xã chưa giải hoà. Vậy tôi phải làm thế nào? Xin luật sư tư vấn giúp tôi thật cụ thể và nếu phải lên toà thì chúng tôi phải như thế nào?

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của công ty luật Minh Khuê.

>> Luật sư tư vấn mua bán, chuyển nhượng nhà đất, gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự năm 2015

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

- Luật hòa giải ở cơ sở 2013

- Nghị định 15/2014/NĐ-CP

2. Nội dung tư vấn:

2.1 Chấm dứt hợp đồng khi nào?

Theo Bộ Luật dân sự 2015 thì hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:
- Hợp đồng đã được hoàn thành;
- Theo thỏa thuận của các bên;
- Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;
- Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;
- Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;
- Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật dân sự 2015

2.2 Khi nào thì hủy bỏ hợp đồng?

Theo Bộ Luật dân sự 2015 một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp:

- Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
- Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
- Trường hợp khác do luật quy định.
Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ
Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý nhưng bên có nghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng.
Trường hợp do tính chất của hợp đồng hoặc do ý chí của các bên, hợp đồng sẽ không đạt được mục đích nếu không được thực hiện trong thời hạn nhất định mà hết thời hạn đó bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng mà không phải tuân theo quy định bên trên.
Hủy bỏ hợp đồng do không có khả năng thực hiện
Trường hợp bên có nghĩa vụ không thể thực hiện được một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình làm cho mục đích của bên có quyền không thể đạt được thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Hủy bỏ hợp đồng trong trường hợp tài sản bị mất, bị hư hỏng
Trường hợp một bên làm mất, làm hư hỏng tài sản là đối tượng của hợp đồng mà không thể hoàn trả, đền bù bằng tài sản khác hoặc không thể sửa chữa, thay thế bằng tài sản cùng loại thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng.
Bên vi phạm phải bồi thường bằng tiền ngang với giá trị của tài sản bị mất, bị hư hỏng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 351 và Điều 363 của Bộ luật dân sự 2015
Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng là gì?
Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản. Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả. Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.
Việc giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này và luật khác có liên quan quy định. Trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng không có căn cứ quy định tại các điều 423, 424, 425 và 426 của Bộ luật này thì bên hủy bỏ hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan.

2.3 Hòa giải ở cơ sở hay phải ra tòa án để giải quyết?

Những trường hợp được hòa giải ở cơ sở

Theo Luật hòa giải ở cơ sở 2013Nghị định 15/2014/NĐ-CP, cụ thể là
Việc hòa giải ở cơ sở được tiến hành đối với các mâu thuẫn, tranh chấp, vi phạm pháp luật, trừ các trường hợp sau đây:
- Mâu thuẫn, tranh chấp xâm phạm lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng;
- Vi phạm pháp luật về hôn nhân và gia đình, giao dịch dân sự mà theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự không được hòa giải;
- Vi phạm pháp luật mà theo quy định phải bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc bị xử lý vi phạm hành chính;
- Mâu thuẫn, tranh chấp khác không được hòa giải ở cơ sở theo quy định pháp luật.
Ngoài ra, theo Nghị định 15/2014/NĐ-CP hướng dẫn thì tòa giải ở cơ sở được tiến hành đối với các mâu thuẫn, tranh chấp, vi phạm pháp luật sau đây:
- Mâu thuẫn giữa các bên (do khác nhau về quan niệm sống, lối sống, tính tình không hợp hoặc mâu thuẫn trong việc sử dụng lối đi qua nhà, lối đi chung, sử dụng điện, nước sinh hoạt, công trình phụ, giờ giấc sinh hoạt, gây mất vệ sinh chung hoặc các lý do khác);
- Tranh chấp phát sinh từ quan hệ dân sự như tranh chấp về quyền sở hữu, nghĩa vụ dân sự, hợp đồng dân sự, thừa kế, quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp phát sinh từ quan hệ hôn nhân và gia đình như tranh chấp phát sinh từ quan hệ giữa vợ, chồng; quan hệ giữa cha mẹ và con; quan hệ giữa ông bà nội, ông bà ngoại và cháu, giữa anh, chị, em và giữa các thành viên khác trong gia đình; cấp dưỡng; xác định cha, mẹ, con; nuôi con nuôi; ly hôn;
- Vi phạm pháp luật mà theo quy định của pháp luật những việc vi phạm đó chưa đến mức bị truy cứu trách nhiệm hình sự, xử lý vi phạm hành chính;
- Vi phạm pháp luật hình sự trong các trường hợp sau đây: Không bị khởi tố vụ án theo quy định tại Điều 107 của Bộ luật tố tụng hình sự 2015 và không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật; Pháp luật quy định chỉ khởi tố vụ án theo yêu cầu của người bị hại, nhưng người bị hại không yêu cầu khởi tố theo quy định tại Khoản 1 Điều 105 của Bộ luật tố tụng hình sự 2015 và không bịcơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật; Vụ án đã được khởi tố, nhưng sau đó có quyết định của cơ quan tiến hành tố tụng về đình chỉ điều tra theo quy định tại Khoản 2 Điều 164 của Bộ luật tố tụng hình sự 2015 hoặc đình chỉ vụ án theo quy định tại Khoản 1 Điều 169 của Bộ luật tố tụng hình sự 2015 và không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật;
- Vi phạm pháp luật bị áp dụng biện pháp giáo dục tại xã, phường, thị trấn theo quy định tại Nghị định số 111/2013/NĐ-CP ngày 30 tháng 9 năm 2013 của Chính phủ quy định chế độ áp dụng biện pháp xử lý hành chính giáo dục tại xã, phường, thị trấn hoặc có đủ điều kiện để áp dụng biện pháp thay thế xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại Chương II Phần thứ năm của Luật xử lý vi phạm hành chính;
- Những vụ, việc khác mà pháp luật không cấm.
Không hòa giải các trường hợp sau đây:
- Mâu thuẫn, tranh chấp xâm phạm lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng;
- Vi phạm pháp luật về hôn nhân và gia đình mà theo quy định của pháp luật phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của pháp luật
hoặc trái đạo đức xã hội;
- Vi phạm pháp luật mà theo quy định phải bị truy cứu trách nhiệm hình sự, trừ các trường hợp quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều này;
- Vi phạm pháp luật mà theo quy định phải bị xử lý vi phạm hành chính, trừ các trường hợp quy định tại Điểm e Khoản 1 Điều này;
- Mâu thuẫn, tranh chấp khác không được hòa giải ở cơ sở quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Luật hòa giải ở cơ sở, bao gồm: Hòa giải tranh chấp về thương mại được thực hiện theo quy định của Luật thương mại và các văn bản hướng dẫn thi hành; Hòa giải tranh chấp về lao động được thực hiện theo quy định của Bộ luật lao động và các văn bản hướng dẫn thi hành.
=> Tóm lại, như vậy hai bên đã thỏa thuận về việc hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên hợp đồng chấm dứt và không có hiệu lực từ thời điểm giao kết cho nên các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận. Vì vậy, bên bạn là bên bán phải trả lại tiền cho bên mua và bên mua phải trả lại nhà cho bạn. Nếu hai bên muốn tiếp tục mua bán thì phải lập hợp đồng mới. Như vậy bạn có thể làm đơn đề nghị đưa lên ủy ban nhân dân cấp xã để làm thủ tục hòa giải ở cơ sở theo Luật hòa giải ở cơ sở 2013, nếu không hòa giải được thì bạn có thể gửi đơn lên tòa án để giải quyết.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê