Trả lời:
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cho đội ngũ luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến của Công ty luật Minh Khuê, vấn đề bạn quan tâm chúng tôi xin được trao đổi như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Luật sư tư vấn:
Tại Điều 62 Luật Xây dựng 2003 quy định về các loại công trình, nhà ở khi xây dựng không phải xin Giấy phép xây dựng.
Điều 62. Giấy phép xây dựng
1. Trước khi khởicông xây dựng công trình chủ đầu tư phải cógiấy phép xây dựng, trừ trường hợp xây dựngcác công trình sau đây:
a) Công trình thuộc bí mậtnhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp,công trình tạm phục vụ xây dựng công trình chính;
b) Công trình xây dựngtheo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp vớiquy hoạch xây dựng, dự án đầu tư xây dựngđã được cơ quan nhà nước có thẩm quyềnphê duyệt;
c) Công trình hạ tầngkỹ thuật quy mô nhỏ thuộc các xã vùng sâu, vùng xa;
d) Nhà ởriêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị,không thuộc điểm dân cư tập trung, điểmdân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng đượcduyệt;
đ) Các công trình sửachữa, cải tạo, lắp đặt thiết bịbên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịulực và an toàn của công trình.
2. Đối vớinhà ở riêng lẻ tại nông thôn, các quy định vềgiấy phép xây dựng phải phù hợp với tình hình thựctế ở địa phương. Uỷ ban nhân dân cấp huyện quy địnhcụ thể các điểm dân cư tập trung thuộcđịa bàn phải cấp giấy phép xây dựng.
3. Việc xây dựng công trình, nhà ở riênglẻ trong vùng đã có quy hoạch xây dựng đượcduyệt và công bố nhưng chưa thực hiện thì chỉđược cấp giấyphép xây dựng tạmcó thời hạn theo thời hạn thực hiện quy hoạch.
Như vậy, loại trừ các công trình được liệt kê tại Điều 62, tất cả các công trình xây dựng trước khi khởi công chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng. Điểm đáng lưu ý là đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn, các quy định về giấy phép xây dựng phải phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương. UBND cấp huyện quy định cụ thể các điểm dân cư tập trung thuộc địa bàn phải cấp giấy phép xây dựng.
Về điều kiện cấp giấy phép xây dựng, với từng loại công trình khác nhau, pháp luật về xây dựng có những quy định cụ thể khác nhau về điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng cho từng trường hợp. Chẳng hạn, những quy định chung được cấp giấy phép xây dựng đối với các loại công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ được quy định tại Điều 5, Điều 6 Nghị định 64/2012/NĐ-CP của Chính phủ.
Điều 5. Điều kiện chung để được cấp giấy phép xây dựng đối với các loại công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ
Các loại công trình và nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng khi đáp ứng các điều kiện sau:
1. Phù hợp với quy hoạch xây dựng, mục đích sử dụng đất, mục tiêu đầu tư.
2. Tùy thuộc vào quy mô, tính chất, địa điểm xây dựng, công trình được cấp giấy phép xây dựng phải: Tuân thủ các quy định về chỉ giới đường đỏ,chỉ giới xây dựng; đảm bảo an toàn công trình và công trình lân cận và các yêu cầu về: Giới hạn tĩnh không, độ thông thuỷ, bảo đảm các yêu cầu về bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật, phòng cháy chữa cháy (viết tắt là PCCC), hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện, nước, viễn thông), hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử - văn hóa và đảm bảo khoảng cách đến các công trình dễ cháy, nổ, độc hại, các công trình quan trọng liên quan đến an ninh quốc gia.
3. Hồ sơ thiết kế xây dựng phải được tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện; thiết kế phải được thẩm định, phê duyệt theo quy định. Đối với nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn nhỏ hơn 250 m2, dưới 3 tầng và không nằm trong khu vực bảo vệ di tích lịch sử, văn hóa thì chủ đầu tư được tự tổ chức thiết kế xây dựng và tự chịu trách nhiệm về an toàn của công trình và các công trình lân cận.
Điều 6. Điều kiện riêng để được cấp giấy phép xây dựng đối với các loại công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ
Ngoài việc đáp ứng các điều kiện chung quy định tại Điều 5 Nghị định này, công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ để được cấp giấy phép xây dựng còn phải đáp ứng các điều kiện riêng sau đây:
1. Đối với công trình và nhà ở riêng lẻ trong đô thị:
a) Phù hợp với: Quy hoạch chi tiết xây dựng, quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị, thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
b) Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết, thì phải phù hợp với Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;
c) Công trình xây dựng dân dụng cấp đặc biệt, cấp I trong đô thị phải có thiết kế tầng hầm theo yêu cầu của đồ án quy hoạch đô thị và Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
2. Đối với công trình xây dựng ngoài đô thị:
a) Đối với công trình xây dựng không theo tuyến: Phải phù hợp với vị trí và tổng mặt bằng của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản;
b) Đối với công trình xây dựng theo tuyến: Phải phù hợp với vị trí và phương án tuyến đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản.
3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn:
a) Phù hợp với quy hoạch điểm dân cư nông thôn (quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới) được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt;
b) Đối với công trình ở khu vực chưa có quy hoạch điểm dân cư nông thôn được duyệt, thì phải phù hợp với quy định của Ủy ban nhân dân cấp huyện về quản lý trật tự xây dựng.
4. Đối với các công trình xây dựng khác:
Tuỳ thuộc vào địa điểm xây dựng, các công trình dưới đây ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định tại Khoản 1 hoặc Khoản 2 Điều này còn phải đáp ứng các điều kiện sau:
a) Đối với công trình tôn giáo phải có văn bản chấp thuận của Ban Tôn giáo cấp có thẩm quyền;
b) Đối với công trình tượng đài, tranh hoành tráng, quảng cáo, trùng tu, tôn tạo phải có văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước về văn hoá.
Những quy định về điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng tạm cũng được quy định chi tiết tại Điều 7 Nghị định này.
Điều 7. Điều kiện đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng tạm
Công trình được cấp giấy phép xây dựng tạm khi đáp ứng các điều kiện sau đây:
1. Nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch điểm dân cư nông thôn (quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới) được cấp có thẩm quyền phê duyệt và công bố nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Phù hợp với mục đích sử dụng đất, mục tiêu đầu tư.
3. Đảm bảo an toàn cho công trình, công trình lân cận và các yêu cầu về: Môi trường, phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện, nước, viễn thông), hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử - văn hóa và đảm bảo khoảng cách đến các công trình dễ cháy, nổ, độc hại, các công trình quan trọng liên quan đến an ninh quốc gia.
4. Hồ sơ thiết kế xây dựng đáp ứng quy định tại Khoản 3 Điều 5 Nghị định này.
5. Phù hợp với quy mô công trình và thời gian thực hiện quy hoạch xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
6. Chủ đầu tư phải có cam kết tự phá dỡ công trình khi thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng tạm hết hạn và không yêu cầu bồi thường đối với phần công trình phát sinh sau khi quy hoạch được công bố. Trường hợp không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế phá dỡ và chủ đầu tư phải chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình.
Giấy phép xây dựng tạm chỉ cấp cho từng công trình, nhà ở riêng lẻ, không cấp theo giai đoạn và cho dự án.
Về thời gian có hiệu lực của giấy phép xây dựng, tại Khoản 1 Điều 26 Nghị định 12/2009/NĐ-CP của Chính phủ quy định: “Trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày được cấp Giấy phép xây dựng mà công trình chưa khởi công thì người xin cấp Giấy phép xây dựng phải xin gia hạn Giấy phép xây dựng”.
Điều 26. Gia hạn Giấy phép xây dựng
1. Trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày được cấp Giấy phép xây dựng mà công trình chưa khởi công thì người xin cấp Giấy phép xây dựng phải xin gia hạn Giấy phép xây dựng.
2. Hồ sơ xin gia hạn Giấy phép xây dựng bao gồm:
a) Đơn xin gia hạn Giấy phép xây dựng;
b) Bản chính Giấy phép xây dựng đã được cấp.
3. Thời gian xét cấp gia hạn Giấy phép xây dựng chậm nhất là 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
4. Cơ quan cấp Giấy phép xây dựng là cơ quan gia hạn Giấy phép xây dựng.
Với vấn đề xây dựng, thanh tra xây dựng có quyền kiểm tra đối với việc xây dựng của gia đình bạn. Chủ đầu tư phải xuất được giấy phép xây dựng( nếu thuộc trường hợp phải xin giấy phéo xây dựng): trong giấy phép xây dựng sẽ ghi rõ chủ đầu tư xin phép xây dựng bao nhiêu, đối với bản thiết kế thì đó là việc mà thanh tra xây dựng sẽ đối chiếu với giấy phép xây dựng xem chủ đầu tư có thực hiện đúng hay không. Còn việc xem xét giấy phép kinh doanh của công ty thiết kế chính là việc kiểm tra về mặt trình độ chuyên môn của công ty này trong quá trình thiết kế xây dựng hệ thống nhà của bạn.
Theo quy định tại Điều 5 89/2007/QĐ-TTG Nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm của Thanh tra xây dựng cấp quận, phường
1. Lập chương trình, kế hoạch về tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật và về thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật trong hoạt động xây dựng trên địa bàn để trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp quận phê duyệt và tổ chức thực hiện.
2. Thực hiện thanh tra, kiểm tra chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng công trình trên địa bàn trong việc chấp hành các quy định của pháp luật về xây dựng; xử lý các hành vi vi phạm theo thẩm quyền; quyết định đình chỉ thi công xây dựng đối với các công trình vi phạm thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp phường nhưng không xử lý kịp thời hoặc do buông lỏng quản lý; kiến nghị Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp quận xử lý những vụ vi phạm vượt quá thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp phường.
3. Được yêu cầu các cơ quan quản lý nhà nước cung cấp các tài liệu như: hồ sơ đồ án quy hoạch xây dựng, giấy phép xây dựng và các tài liệu liên quan khác phục vụ cho công tác thanh tra, kiểm tra; yêu cầu các chủ đầu tư xuất trình giấy phép xây dựng, các tài liệu liên quan đến việc xây dựng công trình.
4. Lập hồ sơ vụ vi phạm pháp luật trong hoạt động xây dựng của chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng có dấu hiệu cấu thành tội phạm để kiến nghị Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp quận chuyển sang cơ quan điều tra xử lý theo quy định của pháp luật.
5. Kiến nghị Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp quận xử lý cán bộ, công chức thuộc quyền quản lý có hành vi vi phạm pháp luật về trật tự xây dựng hoặc thiếu tinh thần trách nhiệm trong thi hành nhiệm vụ, công vụ.
6. Tổng hợp và định kỳ hoặc đột xuất báo cáo Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp quận, Thanh tra Sở Xây dựng về tình hình trật tự xây dựng trên địa bàn.
7. Giải quyết theo thẩm quyền hoặc kiến nghị Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp quận giải quyết khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực hoạt động xây dựng trên địa bàn.
8. Chịu trách nhiệm trước Ủy ban nhân dân cấp quận và pháp luật về quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn.
9. Thực hiện các nhiệm vụ khác theo quy định của pháp luật hoặc do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp quận giao.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua tổng đài luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162. Chúng tôi sẳn sàng giải đáp.
Trân trọng ./.
Bộ phận Tư vấn Luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê
