Kính thưa quý khách hàng!
Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:
NỘI DUNG YÊU CẦU
Xin chào Công ty Luật Minh Khuê!
Hiện tôi đang bị tranh chấp về đất đai. Đất gia đình tôi đã được cấp Giấy chứng nhận từ năm 1999. Nay ông Nguyễn VT sau nhiều lần khiếu nại Ủy ban Xã, rồi đến Ủy ban Quận về việc lấy đất của Ông T (năm 1990) giao cho gia đình tôi, nhưng đều bị bác đơn, giờ chuyển sang tranh chấp với gia đình tôi. Nội dung cụ thể có thể hiện trong bản tự khai (đính kèm). Nhờ quý Công ty xem xét hồ sơ và trả lời cho gia đình tôi được rõ để yên tâm theo vụ kiện này.
Còn một điều lạ là mặc dù tòa có yêu cầu ông Th bổ sung một số hồ sơ để tiếp nhận vụ kiện trong đó có yêu cầu Bản sao chứng thực Giấy chứng nhận QSDĐ, nhưng về phía gia đình chưa cung cấp bất kỳ giấy tờ gì cho ông Th để bổ sung cho tòa nhưng tòa án nhân dân TP. HCM vẫn chấp thuận vụ kiện.
Xin quý Công ty giải thích việc tòa chấp thuận như vậy dựa trên cơ sở nào, có đúng quy định hay không.
Kèm theo là Bản tự khai nguồn gốc đất, các biên bản làm việc giữa các bên với chính quyền địa phương qua các lần, đơn tranh chấp của ông Th và các thông báo của Tòa, nội dung giấy ủy quyền mà ông Th làm căn cứ để khởi kiện, Giấy chứng nhận QSDĐ.
Trên đây là nội dung gia đình muốn nhờ Công Ty Luật Minh Khuê tư vấn, mong sớm nhận được hồi đáp. Xin cảm ơn!!
TRẢ LỜI:

>> Xem thêm:  Mẫu đơn ghi nợ tiền sử dụng đất mới nhất và cách viết đơn ghi nợ

CĂN CỨ PHÁP LÝ
Luật đất đai 198.7 (có hiệu lực: 08/01/1988 - Hết hiệu lực: 15/10/1993)
Luật đất đai 199.3 (Có hiệu lực: 15/10/1993 - Hết hiệu lực: 01/07/2004)
Luật đất đai 2013;
Bộ luật tố tụng dân sự 2015;
NỘI DUNG TƯ VẤN
Để xác định được vấn đề Tòa án thụ lý vụ án này đúng hay sai khi đã yêu cầu ông Th bổ sung một số văn bản, trong đó có yêu cầu Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), nhưng về phía gia đình chưa cung cấp bất kỳ giấy tờ gì cho ông Th để bổ sung cho tòa nhưng tòa án nhân dân TP. Hồ Chí Minh vẫn thụ lý vụ kiện.
Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Do đó, quy trình khởi kiện diễn ra như sau:

Bước 1. Nộp đơn khởi kiện.

Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà minh hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án.

>> Xem thêm:  Mức bồi thường thỏa đáng đối với đất nông nghiệp khi bị nhà nước thu hồi ?

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.

Bước 2. Tòa án xem xét đơn khởi kiện.

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và đưa ra một trong bốn quyết định sau đây:
1. Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
2. Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn.
3. Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
4. Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Theo hồ sơ Qúy khách cung cấp, Ngày 28 tháng 4 năm 2020, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh nhận được đơn khởi kiện của ông Nguyễn VT \. Sau khi xem xét đơn khởi kiện và các tài liệu chứng cứ kèm theo, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã yêu cầu ông Nguyễn VT phải sửa đổi, bổ sung các tài liệu, chứng cứ như sau: (theo thông báo sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện số: 5xxx/TB-TA ngày 11 tháng 5 năm 2020 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh)
- Bản sao công chứng, chứng thực hợp pháp hộ khẩu của ông Nguyễn VT.
- Chứng cứ chứng minh cấp Ủy - Ủy ban xã Long Phước cho ông Nguyễn VT khai hoang một lô đất tại Xóm Đùi, ấp Long Thuận, xã Long Phước, huyện Thủ Đức nay thuộc Tổ 19, KP Long Thuận, phường Long Phước, Quận 9 đất thuộc tờ bản đồ số 3, xã Long Phước số thửa 325 diện tích 6.020m2.

>> Xem thêm:  Có được bán nhà đất đang thế chấp ở ngân hàng không ? Thủ tục mua bán nhà chung cư ?

- Ông có yêu cầu gì đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phạm VH với bà: Nguyễn Thị H, ông Vũ Đình H và ông Nguyễn Phước H. Xác định bà Nguyễn Thị H, ông Vũ Đình H và ông Nguyễn Phước H và UBND quận 9 là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đồng thời xác định địa chỉ.
- Bản sao công chứng, chứng thực hợp pháp biên bản hòa giải tranh chấp đất ngày 12/3/2020 tại UBND phường Phước Long đầy đủ thành phần theo quy định tại Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CO ngày 15/5/2014 của Chính Phủ.
- Xác định tài sản gắn liền với diện tích đất 6.020m2 đất có những tài sản gì và xác định gái trị tài sản trên đất và quyền sử dụng đất đang tranh chấp.

Bước 3. Thụ lý vụ án

Theo thông báo sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện số: 5xxx/TB-TA ngày 11 tháng 5 năm 2020 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh. Tòa không yêu cầu cung cấp Bản sao chứng thực Giấy chứng nhận QSDĐ. Mà chỉ yêu cầu 6 tài liệu, chứng cứ nêu trên. Vì vậy, nếu người khởi kiện đã sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện theo đúng thông báo của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh thì thẩm phán tiếp tục việc thụ lý vụ án là đúng quy định tại Khoản 2 Điều 193 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.
Việc Tòa án thụ lý vụ án chỉ là một bước trong thủ tục giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm. Yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn VT có được chấp nhận không lại là cả một vấn đề: xem xét các chứng cứ của ông Th, cũng như của Qúy khách (là bị đơn) cung cấp cho Tòa án, cũng như các quy định pháp luật liên quan đến vụ án.
Theo thông báo về việc thụ lý vụ án số 415/TB-TLVA ngày 24/7/2020 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh. Những vấn đề mà ông Nguyễn Văn thuận yêu cầu Tòa án giải quyết bao gồm:

Thứ nhất, buộc ông Phạm văn H giao trả cho ông Nguyễn VT:

Toàn bộ diện tích đất được ông Th ủy quyền trông coi tương ứng diện tích 6.020m2 thuộc một phần thửa 109 tờ bản đồ số 09 phường Long Phước, quận 9 thuộc quyền sử dụng của ông Th.

Thứ hai, Hủy một phần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số1xxxx/LP ngày 17/8/1999.

>> Xem thêm:  Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Qua hồ sơ Qúy khách cung cấp và các Quy định pháp luật liên quan. Theo quan điểm của Luật Minh Khuê, hai yêu cầu trên của ông Nguyễn VT là không có căn cứ vì những lý do sau:
Thứ nhất, Thời điểm ông Th làm giấy ủy quyền cho ông Phạm Văn H là ngày 09/02/1990. Thời điểm này Luật đất đai 1987 đang được áp dụng.
Điều 14 Luật đất đai 198.7 quy định:
“Điều 14
Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao sử dụng trong những trường hợp sau đây:
1- Tổ chức sử dụng đất bị giải thể, chuyển đi nơi khác, hoặc bị thu hẹp mà giảm nhu cầu sản xuất;
2- Tất cả số người trong hộ sử dụng đất đã chuyển đi nơi khác hoặc đã chết;
3- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất được giao;
4- Thời hạn sử dụng đất đã hết;
5- Người sử dụng đất không sử dụng đất được giao trong 6 tháng liền mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất đó cho phép;

>> Xem thêm:  Có bắt buộc phải xin giấy xác nhận độc thân khi mua bán đất ? Thủ tục mua bán nhà đất ?

6- Người sử dụng đất vi phạm nghiêm trọng những quy định về sử dụng đất;
7- Đất giao không đúng thẩm quyền quy định tại Điều 13 của Luật này;
8- Cần sử dụng đất cho nhu cầu của Nhà nước hoặc của xã hội.”
Theo quy định tại Khoản 2, Khoản 5 Điều luật trên, Nhà nước thu hồi đất nếu Tất cả số người trong hộ sử dụng đất đã chuyển đi nơi khác hoặc Người sử dụng đất không sử dụng đất được giao trong 6 tháng liền mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất đó cho phép. Năm 1990 ông Th đã cùng gia đình vợ con đi nơi khác sinh sống, cũng như không sử dụng đất được giao trong 6 tháng liền. Hai lý do này, đều là căn cứ đề Nhà nước thu hồi đất.
Thứ hai, trong suốt quá trình sử dụng đất từ năm 1990 đến 17/8/1999 ông Th không có bất kỳ ý kiến nào về việc sử dụng đất của ông Phạm Văn H. Vì vậy, ông Hồng vẫn sử dụng ổn định, liên tục từ năm 1990 đến nay.
Thứ ba, Ngày 17/8/1999 UBND quận 9 cấp giấy chứng nhận cho Hộ ông Phạm Văn H. Thời điểm Hộ ông Phạm Văn Hđược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Luật đất đai 199.3 đang được có hiệu lực và được áp dụng.
Khoản 1 Điều 2 Luật đất đai 199.3 quy định như sau:
“Điều 2
1- Người sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.”
Do đó, ông Phạm Văn H được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đã có thời gian sử dụng ổn định, lâu dài, không có ai tranh chấp, được UBND xã xác nhận nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ vững chắc chứng minh ông Hồng là người sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất này.

>> Xem thêm:  Pháp luật hiện hành quy định về đặt cọc mua bán nhà ? Tư vấn mua bán nhà chung cư ?

Mặt khác, theo Khoản 2 điều 106 Luật đất đai 2013 quy định: Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

- Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

-Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Từ những lý do trên, Luật Minh Khuê cho rằng không có căn cứ để hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông Phạm Văn H cũng như không có cơ sở để ông Th đòi lại đất.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về “Tư vấn đất đai”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng cảm ơn!
Bộ phận tư vấn Pháp luật
Công ty Luật TNHH Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Mua đất do nhà nước giao 50 năm có hợp pháp không? Hướng dẫn thủ tục mua đất đai hợp pháp?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp nào?

Trả lời:

Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

Câu hỏi: Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong những trường hợp nào?

Trả lời:

Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Câu hỏi: Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp nào?

Trả lời:

Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

a) Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại;

b) Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;

c) Sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số;

d) Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công lập;

đ) Đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không;

e) Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đối với hợp tác xã nông nghiệp;

g) Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.