Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

- Bà Cc và hai con trai là Tr và H có chung một thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cấp cho Hộ gia đình).

- Ngày 25/7/2017, bà C ký hợp đồng tặng cho thửa đất đo cho L là con gái bà. L đã lập một biên bản họp gia đình ngày 22/7/2017 có chữ ký của bà C, TR và H nhưng thực tế Tr và H không ký vào biên bản đó.

- Ngày 18/09/2017, L làm thủ tục và được Uỷ ban nhân dân cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên L và chồng là S

- Ngày 14/10/2017 L làm thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất đó để vay 300 tại ngân hàng ABC.

- Do không được trả nợ ngân hàng yêu cầu xử lý quyền sử dụng đất để thanh toán nợ. Cùng lúc đó Chung và H cũng đòi lại thửa đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang đứng tên L và S.

1. Xác định các giao dịch đã được xác lập.

2. Lập luận để nêu ra hướng giải quyết các yêu cầu của Ngân hàng ABC ; Của Tr và H

>> Xem thêm:  Tư vấn về chuyển mục đích sử dụng đất ở sang đất dịch vụ, thương mại ? Không có sổ đỏ có được phép chuyển đổi ?

TRẢ LỜI:

CĂN CỨ PHÁP LÝ

Bộ luật dân sự 2015;

Luật đất đai 2013;

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai;

Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn nghị định 43/2014/NĐ-CP và nghị định 44/2014/NĐ-CP do Bộ trưởng Bộ tài nguyên và môi trường ban hành;

NỘI DUNG TƯ VẤN

Dựa trên thông tin Qúy khách cung cấp, Luật Minh Khuê trả lời từng nội dung câu hỏi như sau:

Câu hỏi 1. Xác định các giao dịch đã được xác lập.

Theo quy định tại Điều 116 Bộ luật dân sự 2015 quy định: Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

>> Xem thêm:  Mức bồi thường thỏa đáng đối với đất nông nghiệp khi bị nhà nước thu hồi ?

Như vậy, giao dịch dân sự có thể là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương. Hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương đó phải làm làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Trong tình huống này, các giao dịch đã được xác lập bao gồm:

- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bà C và con gái là L vào ngày 25/7/2017;

- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của L với ngân hàng ABCE ngày Ngày 14/10/2017.

Câu hỏi 2. Lập luận để nêu ra hướng giải quyết các yêu cầu của Ngân hàng ABC; Của Tr và H.

1. Đối với yêu cầu của Ngân hàng ABCE:

L không trả được nợ, ngân hàng yêu cầu xử lý quyền sử dụng đất để thanh toán nợ.

Đầu tiên phải xác định giao dịch giữa Ngân hàng ACBE và L có hợp pháp hay không?

Giao dịch giữa Ngân hàng ACBE với L là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: hợp đồng này có hiệu lực nếu đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

>> Xem thêm:  Thẩm quyền cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định hiện nay

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Theo quy định này, Giao dịch giữa Ngân hàng ACBE với chị L là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

Hợp đồng này có hiệu lực khi:

Thứ nhất, Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

Đầu bài không nói rõ, nên trong bài này có thể hiểu chị L có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Ngân hàng ACBE là một tổ chức có đầy đủ tư cách pháp nhân. Hai bên chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự đáp ứng điều kiện về chủ thể.

Thứ hai, Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

>> Xem thêm:  Phí chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp thành đất ở ? Hồ sơ xin chuyển đổi đất ?

Chị Lệ và Ngân hàng ACBE khi tham gia giao dịch này là hoàn toàn tự nguyện. Không bị bất cứ sự ép buộc nào từ tổ chức hay cá nhân khác.

Thứ ba, Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất này là giao dịch hợp pháp. Theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013. Người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất.

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

>> Xem thêm:  Miễn giảm thuế khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất ? Cách tính thuế khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất ?

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Vào thời điểm chị L thế chấp quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên L và chồng là S là giấy chứng nhận do cơ quan có thẩm quyền cấp, chưa có bất kỳ quyết định hay văn bản nào của cơ quan có thẩm quyền về việc hủy giấy chứng nhận quyền sử đụng đất này. Như vậy, có thể thấy vào thời điểm thế chấp quyền sử dụng đất này giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho chị Lệ và chồng là S vẫn đang có giá trị pháp lý. Nên giao dịch này mục đích và nội dung không vi phạm pháp luật.

Thứ tư, Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 trích dẫn ở trên. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Trong để bài không nêu rõ nội dung này.

Như vậy, nếu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa chị L và Ngân hàng ACBE đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên thì giao dịch này hoàn toàn hợp pháp.

Vì vậy, nếu chị L không thực hiện đúng các nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng, vi phạm các điều khoản trong hợp đồng thế chấp, thì yêu cầu xử lý quyền sử dụng đất để thanh toán nợ của ngân hàng là hoàn toàn hợp lý và có cơ sở.

>> Xem thêm:  Tư vấn lệ phí phải nộp khi tách sổ đỏ theo quy định mới năm 2021 ?

2. Lập luận để nêu ra hướng giải quyết các yêu cầu của Ch và H.

Ch và H cũng đòi lại thửa đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang đứng tên L và S.

Bà C và hai con trai là Tr và H có chung một thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cấp cho Hộ gia đình).

Khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

“Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.”...

Khoản này được hướng dẫn bởi Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT như sau:

“Điều 14. Quy định bổ sung về nộp hồ sơ, thủ tục khi đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

...

5. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”

>> Xem thêm:  Diện tích tối thiểu để tách sổ đỏ và thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất ?

Thửa đất này được cấp giấy chứng nhận cho Hộ gia đình gồm bà C, Tr và H. Vì vậy, theo quy định trên các hợp đồng, văn bản giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất này phải được các thành viên đồng ý. Tuy nhiên, trong trường hợp này Tr và H không được ký vào hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, thậm chí không biết đến có sự tồn tại của giao dịch đó. Vì vậy, giao dịch này không hợp pháp vì hợp đồng này chưa được hai thành viên còn lại trong hộ gia đình biết và đồng ý bằng văn bản.

Mặt khác, theo Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Trong trường hợp này chỉ nêu bà C ký hợp đồng tặng cho thửa đất đó cho L là con gái bà, có biên bản họp gia đình, nhưng chưa có xác nhận việc công chứng, chứng thực giữa bà C và con gái.

Vì vậy, từ những lý do trên Ch và H

đòi lại thửa đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang đứng tên L và S là có căn cứ.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi vềGiải đáp tình huống về dân sự”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

Công ty Luật TNHH Minh Khu

>> Xem thêm:  Mẫu giấy xác nhận Đất không tranh chấp cập nhật mới nhất 2021

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất?

Trả lời:

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức sau đây:

1. Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất;

2. Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

3. Công nhận quyền sử dụng đất.

Câu hỏi: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp nào?

Trả lời:

Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này;

2. Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này;

3. Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

4. Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;

5. Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.

Câu hỏi: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp nào?

Trả lời:

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

2. Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

4. Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.