1. Khái niệm và vai trò của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Luật đất đai năm 2013 có giải thích cụ thể thế nào là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Bên canh đó, Giải đáp số 02/GĐ-TANDTC còn quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyết định hành chính. Trong Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 có quy định về quyết định cá biệt. Nó là quyết định đã được ban hành về một vấn đề cụ thể và được áp dụng một lần đối với một hoặc một số đối tượng cụ thể. Theo đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyết định cá biệt vì nó quy định về một vấn đề cụ thể là chứng nhận quyền sử dụng đất cho một hoặc một số đối tượng cụ thể.

1.2. Vai trò của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của người sử dụng. Giấy chứng nhận là căn cứ pháp để xác định người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo thông tin tại trang bìa hoặc trang ghi thông tin biến động. Từ đó, sẽ phát sinh các nghĩa vụ đối với các chủ sở hữu đất về bảo hộ quyền sử dụng đất khi người khác xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

Thứ hai, Giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quyết định cụ thể, như các quyết định về đăng ký, theo dõi biến động kiếm soát các giao dịch dân sự về đất đai.

Thứ ba, Giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không những buộc người sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi. Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để được nhận bồi thường. Căn cứ pháp luật về đất đai, hộ gia đình, cá nhân được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Thứ tư, dựa vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xử lý vi phạm về đất đai. Các loại vi phạm về đất đai thường gặp được nhắc đến trong Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai gồm lấn đất, chiếm đất, hủy hoại đất,...

Thứ năm, thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn hơn nữa qua đó quản lý việc người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đối với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận trên mọi địa bàn trực thuộc các tỉnh thành.

Thứ sáu, Giấy chứng nhận là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển kinh tế xã hội giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình. Từ việc xác lập quan hệ về đất đai tạo điều kiện để chủ sở hữu thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

 

2. Các trường hợp hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới nhất:

Trường hợp 1: Hủy Giấy chứng nhận trong trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người nhưng không thu hồi được Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 65 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Như vậy, đối với việc thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất; thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người hay đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người thì cơ quan có thẩm quyền sẽ chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu về đất đai, hồ sơ địa chính; thu hồi Giấy chứng nhận hoặc thông báo cho chủ sở hữu biết Giấy chứng nhận không còn giá trị pháp lý đối với trường hợp người sử dụng không chấp hành việc nộp lại Giấy chứng nhận. 

Trường hợp 2: Hủy Giấy chứng nhận trong trường hợp người sử dụng đất bị mất giấy chứng nhận có yêu cầu cấp lại giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Các chủ thể bị mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải khai báo cho Ủy ban nhân dân nơi có đất về việc mất Giấy chứng nhận hoặc đăng tin mất Giấy chứng nhận trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương. Sau 30 ngày kể từ khi khai báo hoặc đăng tin, chủ thể cần nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận. Cơ quan có thẩm quyền sẽ ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ thể. 

Trường hợp 3: Hủy Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể, trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

+/ Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có.

+/ Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp.

+/ Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp 4: Hủy Giấy chứng nhận trong trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận theo quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4 và 6 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không giao nộp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 7 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Khi Nhà nước cần thu hồi đất phục vụ cho mục đích quốc phòng - an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai; cấp đổi Giấy chứng nhận; thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định pháp luật về đất đai;...mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không giao nộp Giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền sẽ ra quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp. 

Đất đai là một loại tài sản rất quan trọng đối với người dân. Nó có thể là nơi ở, cũng có thể là nơi tạo ra nguồn thu vật chất,... Người dân được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện nhưng cũng có thể bị hủy Giấy chứng nhận khi thuộc vào các trường hợp mà luật quy định. Trên đây là toàn bộ thông tin chi tiết về 04 trường hợp chủ sở hữu bị hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp theo đúng quy định pháp luật. 

 

3. Thẩm quyền hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc về cơ quan nào?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyết định cá biệt do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; hoặc do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao theo quy định của Luật đất đai. 

Tại Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án có quyền hủy quyết định cá biệt trái pháp luật của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Tòa án có nhiệm vụ giải quyết.

Cũng theo Bộ luật trên, thẩm quyền của cấp Tòa án giải quyết vụ việc dân sự trong trường hợp có xem xét việc hủy quyết định cá biệt được xác định theo quy định tương ứng tại Điều 31, Điều 32 của Luật tố tụng hành chính năm 2015 về thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện, Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

Theo Phần II Giải đáp số 02/GĐ-TANDTC của Tòa án nhân dân tối cao về một số vấn đề trong tố tụng hành chính, tố tụng dân sự có hướng dẫn:

+/ Trường hợp quyết định cá biệt rõ ràng trái pháp luật xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự và phải hủy quyết định đó mới bảo đảm giải quyết đúng đắn vụ việc dân sự mà việc hủy quyết định đó không làm thay đổi thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự thì Tòa án đang giải quyết vụ việc dân sự tiếp tục giải quyết và xem xét hủy quyết định đó.

+/ Trường hợp việc xem xét hủy quyết định đó dẫn đến thay đổi thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự xác định theo quy định tương ứng của Luật tố tụng hành chính về thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp tỉnh thì Tòa án nhân dân cấp huyện đang thụ lý giải quyết vụ việc dân sự phải chuyển vụ việc cho Tòa án nhân dân cấp tỉnh giải quyết và xem xét hủy quyết định đó.

Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết về chủ đề các trường hợp hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp mà Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý độc giả. Ngoài ra quý độc giả có thể tham khảo thêm bài viết về chủ đề Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới nhất? của Luật Minh Khuê. Còn bất kỳ vướng mắc nào, quý khách vui lòng liên hệ  qua email tư vấn: lienhe@luatminhkhue.vn hoặc qua hotline: 1900.6162 để được hỗ trợ và báo giá chi tiết. Trân trọng./.