Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

Kính gửi: Luật Minh Khuê

Luật sư cho tôi hỏi: Gia đình tôi hiện đang ở trên thửa đất đã có bìa đỏ nhưng thực tế diện tích đang sử dụng lại ít hơn (phần thiếu này do nhà bên cạnh lấn chiếm). Hiện nay nhà bên cạnh họ đang bán cho người khác và chúng tôi đang dự định bàn bạc với họ lấy lại phần đất bị lấn chiếm trên. Luật sư cho tôi hỏi nếu như nhà bên cạnh họ làm lại sổ đỏ mới mà thay đổi diện tích đất (thêm phần lấn chiếm của giai đình chúng tôi) mà hồ sơ cấp lại không có chữ ký giáp ranh của gia đình tôi thì họ có làm được sổ không ạ?

Mong Luật sư sớm phản hồi

TRẢ LỜI:

CƠ SỞ PHÁP LÝ

- Bộ luật dân sự 2015;

- Luật đất đai 2013;

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai;

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính do Bộ trưởng Bộ tài nguyên và môi trường ban hành;

NỘI DUNG TƯ VẤN

Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 định nghĩa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố... để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất; đồng thời, yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất.

Ranh, giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất.

Tại điểm 2.4 khoản 2 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 8 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định:

Điều 11. Xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất

2. Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất

2.4. Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì việc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có). Đơn vị đo đạc chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã để xác nhận vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh của cấp xã, niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã để người sử dụng đất đến ký xác nhận. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã lập.

Trường hợp sau 10 ngày kể từ ngày nhận được Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề đó không ký xác nhận vào phần “lý do không đồng ý” trong Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.

Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập danh sách các trường hợp nêu trên để gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã biết và lưu hồ sơ đo đạc.”

Theo quy định trên, việc xác định ranh giới thửa đất cần có chữ ký của người sử dụng đất liền kề.

Tuy nhiên, vẫn có trường hợp không cần có chữ ký của người sử dụng đất liền kề như:

- Người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc;

- Sau 10 ngày kể từ ngày nhận được Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà Người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất;

Kết luận: Nếu gia đình liền kề gia đình Qúy khách thay đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) mới mà thay đổi diện tích đất mà hồ sơ không có chữ ký giáp ranh của gia đình Qúy khách thì vẫn có thể làm được sổ nếu thuộc một trong hai trường hợp nêu trên.

Các trường hợp phải thực hiện đăng ký biến động đất đai?

(1) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ), tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;

(2) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

(3) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

(4) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

(5) Chuyển mục đích sử dụng đất;

(6) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

(7) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

(8) Chuyển QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành QSDĐ chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

(9) Chia tách QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

(10) Thay đổi QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật;

(11) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

(12) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

Khi thực hiện đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.

Các trường hợp hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp

Trường hợp 1: Hủy Giấy chứng nhận trong trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người nhưng không thu hồi được Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 65 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Trường hợp 2: Hủy Giấy chứng nhận trong trường hợp người sử dụng đất bị mất

Hủy Giấy chứng nhận trong trường hợp người sử dụng đất bị mất Giấy chứng nhận có yêu cầu cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Trường hợp 3: Hủy Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

"Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

...2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

- Trường hợp 4: Hủy Giấy chứng nhận trong trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận theo quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4 và 6 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không giao nộp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 7 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi vềTư vấn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

Công ty Luật TNHH Minh Khuê