Kỹ năng khi tư vấn và giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất

1. Kỹ năng xác định thẩm quyền của Tòa án

2. Kỹ năng xác định thời hiệu khởi kiện

Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 159 BLTTDS, thì: “Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản; tranh chấp về đòi lại tài sản do người khác quản lý, chiếm hữu; tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện ”. Do đó, đối với loại tranh chấp này pháp luật quy định không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Mặc dù hiện nay, theo quy định của BLTTDS thì thời hiệu khởi kiện không còn là điều kiện mà Tòa án xem xét khi thụ lý vụ án, song nếu sau khi thụ lý mà Tòa án xác định thời hiệu khởi kiện đã hết thì Tòa án sẽ ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự.

3. Kỹ năng xác định các tài liệu, chứng cứ bắt buộc phải cỏ khi gửi kèm theo đom khởi kiện

Dể khởi kiện loại tranh chấp này đến Tòa án, Luật sư cần yêu cầu khách hàng cung cấp đầy đủ, trung thực các thông tin, tài liệu về tranh chấp, đặc biệt là các giấy tờ về nguồn gốc đất. Tùy theo khả năng cung cấp của khách hàng nhưng trước khi khởi kiện, Luật sư cần thu thập được các tài liệu, chứng cứ xác định nguồn gốc đất như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ mục kê, sổ địa chính, sổ đăng ký ruộng đất, bản đồ địa chính, các tài liệu thể hiện về hiện trạng của thửa đất, thể hiện mốc giới, thực tế sử dụng, thời gian sử dụng, tứ cận, giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho đất, di chúc... Để xác định tính hợp pháp của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần căn cứ vào pháp luật áp dụng tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luật sư cũng cần hướng dẫn đương sự chuẩn bị các tài liệu để chứng minh quyền khởi kiện của người khởi kiện liên quan đến nhà ở và quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, Luật sư cần hướng dẫn đương sự chuẩn bị các tài liệu để chứng minh tên và địa chỉ của người khởi kiện, bị đơn, người có quyền và nghĩa vụ liên quan như: bản sao có chứng thực chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu hoặc giấy đăng ký tạm trú... Đối với đương sự là cơ quan, tổ chức cần chuẩn bị các giấy tờ, như: quyết định thành lập hoặc giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, giấy ủy quyền (nếu người đại diện theo pháp luật của cơ quan, tổ chức ủy quyền cho người khác tham gia tố tụng)...

4. Kỹ năng của Luật sư chuẩn bị tham gia phiên tòa sơ thẩm

4.1. Kỹ năng thu thập chứng cứ

Sau khi Tòa án thụ lý vụ án, để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, Luật sư cần thu thập các chứng cứ khác trên cơ sở các chứng cứ mà khách hàng cung cấp.

Các chứng cứ để chứng minh nguồn gốc đất bao gồm :

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nược Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gẳn liền với đất ở trước ngày 15/10/993, nay được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.

- Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho nguời sử dụng đất (ví dụ, bằng khoán điền thổ...).

- Một trong các giấy tờ nêu trên đây mà giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp.

- Bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả hòa giải thành; quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thấm quyền đã được thi hành.

Khi thu thập chứng cứ này, Luật sư cần phải xem xét và nghiên cứu kỹ chứng cứ để xác định quyền của người sử dụng đất và đánh giá giá trị pháp lý của các giao dịch được xác lập khi chủ sử dụng đất có các loại giấy tờ này.

Việc thu thập chứng cứ đòi hỏi Luật sư phải đi thực tế để xem xét thực trạng nhà đất đó ra sao: diện tích thực tế là bao nhieuTvi trí cụ 1 thể, hình thể, kết cấu ra sao và có giá trị thực tế tại thời điểm đang giải \ quyết tranh chấp như thế nào? Chúng cứ có thể thu thập từ việc: lấy lời khai của của đương sự, của người làm chứng; trưng cầu giám định; quyết định đánh giá tài sản; xem xét thẩm định tại chồ; uỷ thác thu thập chứng cứ; yêu cầu cá nhân, cơ quan, tổ chức cung cấp tài liệu liên quan đến việc giải quyết vụ việc dân sự...

4.2. Kỹ năng nghiên cứu hồ sơ

Mục đích của nghiên cứu chứng cứ là nhìn nhận chứng cứ dưới góc độ trực giác để bước đầu xác định giá trị chứng minh của từng chứng cứ. Đánh giá chứng cứ là quá trình xác định giá trị chứng minh của chứng cứ và tính hiệu quả của chứng cứ trong tổng thể vụ án. Chứng cứ trong hồ sơ vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở được thể hiện dưới nhiều dạng khác nhau, có thể là: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, biên lai thu tiền sử dụng đất, danh sách cấp đất giãn dân (nếu là đất giãn dân); đơn xin cấp đất; sổ địa chính, sổ mục kê, hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giấy biên nhận tiền, giấy xin phép xây dựng, di chúc, biên bản hòa giải trong gia đình, họ tộc hay tại UBND, giấy khai sinh, kết luận giám định; chứng minh thư; sổ hộ khẩu... Nhiều khi bản thân các chứng cứ này nếu đứng riêng lẻ thì không tạo nên giá trị chứng cứ, nhưng nếu phân tích, so sánh chúng với nhau thì có thể thấy rõ sự khác biệt và chính sự khác biệt đó lại tạo nên giá trị chứng minh.

Nghiên cứu hồ sơ vụ án dân sự nói chung, đặc biệt là hồ sơ vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là một công việc hết sức quan trọng và cần thiết. Vụ án dù đơn giản đến đâu thì Luật sư ít nhiều cũng phải dành thời gian để nghiên cứu hồ sơ vụ án. Việc nghiên cứu hồ sơ vụ án một cách toàn diện, có hệ thống, khách quan giúp Luật sư nắm bắt được những mặt mạnh, mặt yếu của khách hàng của mình, trên cơ sở đó hình thành các luận cứ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho họ. Việc nghiên cứu hồ sơ vụ án có thể đi theo những hướng khác nhau tùy thuộc vào việc Luật sư tham gia tố tụng từ giai đoạn nào. Nguyên tắc chung là nghiên cứu một cách toàn diện nhưng không nhất thiết phải nghiên cứu lạị.‘những vấn dề mà mình đã biết trước đó.

4.3. Kỹ năng tham gia việc hòa giải

Theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự, hòa giải là hoạt động do Tòa án tiến hành nhằm giúp các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án dân sự. Hòa giải là thủ tục bắt buộc trong giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm đối với tranh chắp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Song, ở các thời điểm khác, Tòa án luôn khuyến khích và tôn trọng sự tự thỏa thuận của các đương sự. Do đó, ở cả hai trường hợp các đương sự tự hòa giải với nhau và hòa giải do Thẩm phán tiến hành, Luật sư đều cần thiết phải tham gia. Ngoài ra, Luật sư cũng có thể tham gia hòa giải trực tiếp với bên kia trong trường hợp được ủy quyền hoặc được sự đồng ý của khách hàng.

Nhìn chung các chứng cứ cần sử dụng khi hòa giải không có gì khác so với các chứng cứ của toàn bộ vụ án. Tuy vậy, cũng cần phải phân loại chúng theo yêu càu khác nhau để khi sử dụng những chứng cứ này đối phương thấy được họ đang được lợi hoặc nếu họ tiếp tục theo đuổi vụ kiện thì sẽ gặp bế tắc.

4.4. Kỹ năng chuẩn bị bản luận cứ

Đề cương luận cứ của Luật sư là văn bản có ý nghĩa tố tụng rất lớn. Một mặt, nó phản ánh quan điểm của Luật sư, phản ánh tâm tư, nguyện vọng của khách hàng, thể hiện mong muốn của cả Luật sư và khách hàng của mình thông qua các yêu cầu mà Luật sư đề xuất. Mặt khác, đó là cơ hội để Luật sư phân tích, nhận định và giải thích pháp luật nhằm bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng. Khi sử dụng các quy định pháp luật để làm căn cứ phải kiểm tra trước hiệu lực của các văn bản đó.

5. Kỹ năng của Luật sư tại phiên tòa

Giai đoạn tranh tụng tại phiên tòa có một ý nghĩa gần như quyết định đối với Luật sư tranh tụng. Trong giai đoạn này, Luật sư thể hiện hết tất cả kỹ năng của mình, bộc lộ hết các quan điểm và ý tưởng của mình. Một Luật sư được đánh giá công khai là tốt hay tồi phần lớn là thông qua giai đoạn tranh tụng.

Trong phần thủ tục bắt đầu phiên tòa, Luật sư cần lưu ý về yêu cầu hoãn phiên tòa. Do số lượng dương sự trong các vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thường rất đông nên việc hoãn phiên tòa thường xảy khi Tòa án triệu tập hợp lệ nhưng có đương sự vắng mặt. Trong những trường hợp HĐXX đề nghị hoãn phiên tòa không theo các căn cứ nêu trên, Luật sư có quyền đề xuất ý kiến để phản đối quyết định hoãn đó. Ngoài ra, trong một số trường hơp mặc dù không có các căn cứ do luật định nhưng theo thông lệ và được chấp nhận tại các TAND thì Luật sư cũng không nên quá gay gắt khi bày tỏ quan điểm phản đối của mình. Ngược lại, Luật sư có thể tận dụng những cơ hội như vậy nếu thấy việc hoãn phiên tòa là cần thiết và có lợi cho khách hàng của mình.

6. Xác định điều kiện hòa giải tranh chấp đất đai trước khi Tòa án thụ lý giải quyết vụ án