1. Tranh chấp về nhà ở giữa tường chung và tường riêng đối với nhà chung cư hóa giá ?

Thưa luật sư, Tranh chấp về nhà ở giữa tường chung và tường riêng đối với nhà chung cư hóa giá theo nghị định 61. Xin luật sư cho biết ý kiến về trường hợp của chúng tôi sẽ giải quyết như thế nào cho đúng và phải lẽ.

Hộ 178 có gắn bảng quảng cáo trên tường vách liền với phần dưới ban công thuộc về lộ giới của căn hộ chúng tôi 178a. Tôi làm đơn khiếu nại tranh chấp lên phường để được giải quyết thỏa đáng.

1/ Yêu cầu hộ 178 tháo gỡ và di chuyển bản quảng cáo về phần vách và ban công thuộc lộ giới của căn hộ. Song việc giải quyết của phường công nhận việc gắn bảng hiệu là đúng với chủ quyền được công nhận, điều này khiến tôi phân vân. có khi nào nhà nước hóa giá nhà vượt ngoài kết cấu xây dựng thực tế của căn hộ không?! Đây là căn hộ liền kề tầng dưới chung cư, hộ chúng tôi có vách chung với hộ 178 là 10m40,phần còn lại vách hộ tôi vát góc nếu tính đường thẳng song song là 1m480, việc gắn bản quảng cáo của hộ 178 trên phần vách 1m48 của căn hộ tôi (178a) là đúng lẽ không?

2/ Để tránh tranh chấp về sau, đề nghị phường kết hợp với phòng quản lý đô thị quận xác định ranh giới tường vách chung và riêng, kể cả mái che ban công. Song phường không đả động gì đề nghị này nên hộ chúng tôi không thán phục và đồng thuận.

3/ Hộ chúng tôi (178a) tiếp tục khiếu nại lần 2 với ủy ban nhân dân quận, ủy ban nhân dân phường,ban quản lý độ thị phường, ban tư pháp phường, như vậy có phù hợp không.

Tôi xin cảm ơn luật sư!

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ Luật nhà ở năm 2014 quy định:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

15. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích bên trong căn hộ hoặc bên trong phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật này.

16. Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó theo quy định của Luật này.

Điều 100. Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư

1. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;

b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư;

c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.

2. Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;

b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;

d) Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.

Theo quy định về mua bán căn hộ chung cư hợp đồng phải ghi rõ thêm phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng, khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở và cách tính diện tích căn hộ mua bán.

Về cách tính diện tích căn hộ, pháp luật thống nhất một cách tính diện tích căn hộ, theo đó diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy (trước đó tính theo tim tường hoặc thông thủy) và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Căn cứ Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định:

Điều 6. Quản lý phần sở hữu riêng trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

1. Phần diện tích và các thiết bị thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu quy định tại Khoản 1 Điều 100 của Luật Nhà ở phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ).

Kèm theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, chủ đầu tư phải cung cấp bản vẽ theo quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này cho người mua, thuê mua.

2. Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ trước ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành thì việc xác định phần diện tích, các thiết bị thuộc sở hữu riêng và việc cung cấp các bản vẽ kèm theo được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng; trường hợp pháp luật về nhà ở không có quy định thì xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.

3. Chủ sở hữu nhà chung cư có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho người khác quản lý phần sở hữu riêng của mình nhưng việc sử dụng phần sở hữu riêng này phải bảo đảm đúng công năng thiết kế, đúng mục đích đã được phê duyệt và không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác hoặc phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Điều 7. Quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

1. Phần diện tích và các hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư được xác định theo quy định tại Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở và phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ. Kèm theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ phải có danh mục phần sở hữu chung theo quy định của Luật Nhà ở; phần sở hữu chung của nhà chung cư phải được sử dụng đúng mục đích, đúng công năng thiết kế được phê duyệt.

2. Đối với công trình phục vụ cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư mà thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước quản lý theo dự án được phê duyệt nhưng chưa bàn giao thì chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý các công trình này; sau khi bàn giao cho Nhà nước thì đơn vị được Nhà nước giao quản lý chịu trách nhiệm quản lý, bảo trì và sử dụng theo đúng mục đích, công năng thiết kế được phê duyệt.

3. Đối với công trình phục vụ cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư mà chủ đầu tư xây dựng để kinh doanh theo nội dung dự án được phê duyệt thì chủ đầu tư có quyền sở hữu và chịu trách nhiệm quản lý, bảo trì công trình này.

4. Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích để ở thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý; nếu nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành thì giao cho đơn vị quản lý vận hành quản lý phần sở hữu này; trường hợp không thuộc diện phải có đơn vị quản lý vận hành thì hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị nhà chung cư hoặc giao cho đơn vị khác quản lý phần sở hữu chung này.

5. Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp thì thực hiện quản lý theo quy định sau đây:

a) Trường hợp không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại với khu căn hộ thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý phần sở hữu chung này; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều này;

b) Trường hợp phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại với khu căn hộ thì chủ sở hữu khu căn hộ có trách nhiệm quản lý phần sở hữu chung của khu căn hộ; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều này. Đối với phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì do đơn vị quản lý vận hành quản lý, nếu nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành thì do chủ sở hữu khu chức năng này thực hiện quản lý.

Đối với phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều này.

6. Đối với nhà sinh hoạt cộng đồng của tòa nhà chung cư thì do các chủ sở hữu hoặc Ban quản trị (nếu nhà chung cư có Ban quản trị) hoặc đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện quản lý theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.

7. Đối với phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư thì Ban quản trị của cụm nhà chung cư thay mặt các chủ sở hữu để quản lý phần sở hữu chung này.

8. Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ trước ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành thì việc xác định phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng; trường hợp pháp luật về nhà ở không có quy định thì xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.

Như vậy, nếu trong hợp đồng có quy định diện tích tranh chấp là thuộc sở hữu riêng của bạn thì hộ 178 không có quyền sử dụng.

Với Diện tích tường chung, các chủ thể đồng sở hữu đều có quyền quản lý, cần có sự đồng ý của các chủ sở hữu để 1 cá nhân có thể sử dụng cho mục đích riêng.

Căn cứ theo Luật khiếu nại năm 2011 quy định:

Điều 7. Trình tự khiếu nại

1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Như vậy, nếu bạn không đồng ý với quyết định của các chủ thể trên, bạn cần khiếu nại lầm 2 lên Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu.

>> Tham khảo thêm: Tư vấn giải quyết tranh chấp nhà đất thừa kế trong gia đình ?

2. Hướng dẫn giải quyết tranh chấp nhà trong gia đình ?

Luật sư hãy giúp tôi giải thích rõ trường hợp này. Nhà tôi gồm 6 anh chị em. Sống như 1 gia đình lớn có cả ba mẹ tôi đã già cùng với các con cháu, vài người ở riêng đã lâu nhưng tên vẫn trong hộ khẩu. Hôm nay vì tranh chấp mà ba mẹ tôi nhờ con dâu gọi người tới bán nhà. Không hề báo trước cho chúng tôi.
Đây là nhà sở hữu của ba tôi được nhà nước cấp trước khi lấy mẹ tôi, hộ khẩu do ông đứng tên cuốn 1, và khi tách hộ khẩu thêm sang cuốn 2 thì tên người đứng đầu là tôi. Vậy có tính là căn nhà cũng được quyền sở hữu của tôi và cả ông không. Về sau nhà có sửa sang lại và toàn bộ chi phí đều do tôi và em gái mình bỏ ra sửa. Nhưng hiện đòi bán nhà tôi được bảo là sẽ không nhận được phần của mình. Cả tiền sửa và tiền nhà. Tôi bị bảo là bất hiếu, bị lấy lý do không chăm mẹ ở bệnh viện mà đuổi đi, mặc dù tôi là người đêm hôm chăm sóc, giấy tờ bệnh viện còn lưu rất rõ ràng. Không được cho vào nhà, bị chính ba mình nắm tóc cầm cây đánh và người em út của tôi cũng đánh cả tôi và con gái tôi can ngăn cũng bị đánh chảy máu môi. Dùng nhiều từ ngữ lăn mạ mà tôi chỉ biết cắn răn chịu đánh cũng đã nhờ người dân quay clip lại cảnh tôi bị đánh cùng với chụp các vết thương. Vậy tôi có thể kiện và giành quyền lợi gì cho mình không thưa luật sư ?
Tôi cám ơn.
- N.P.B.N

3. Sổ đỏ ghi sai với diện tích đất thực tế dẫn đến tranh chấp nhà liền kề thì xử lý như thế nào ?

Thưa luật sư, tôi có một miếng đất của cha mẹ tôi để lại. Mà khi hộ kề bên làm nhà lấy sổ đỏ ra đo lại thì diện tích trong sổ đỏ nhà tôi lại thiếu so với đất trên thực tế, nhà liền kề lợi dụng vào đó nói là cứ theo diện tích trong sổ đỏ mà làm. Sổ đỏ cấp năm 2017 trong khi đó nhà của tôi làm trước năm 2017 nhiều năm. Bị mất đi 1 phần góc nhà. Nhà liền kề định đập góc nhà đó của tôi.
Vậy theo luật sư cách giải quyết bây giờ là như thế nào vậy ?
Tôi xin chân thành cảm ơn.
- T.V.L

4. Tư vấn vấn đề tranh chấp sở hữu trong chung cư ?

Kinh chào công ty luật Minh Khuê, tôi có một vấn đề mong các luật sư tư vấn: Chúng tôi đang sống trong chung cư Mễ Trì Hạ rất bức xúc vì từ 10 năm nay, công ty 6 thuộc công ty phát triển nhà Hà Nội đã chiếm dụng một phần tầng 1 của 9 nhà để cho thuê như sau:
Nhà CT1.1:VP Bank, nhà CT1.2: Phòng khám đa khoa Mễ Trì, nhà CT3.1: một số tư nhân, nhà CT3.2:một số tư nhân, nhà CT3.3, CT4.1, CT4.2: siêu thị Hà Đăng, nhà CT4.3, CT4.4: một số tư nhân. Ban Quan trị cụm nhà chung cư đã đấu tranh liên tục. Vừa qua công ty 6 có trả lại diện tích phòng sinh hoạt cộng đồng cho từng nhà nhưng vẫn giữ các diện tích cho thuê trái phép. Cuộc đấu tranh lên đỉnh điểm vì có sự can thiệp của chính quyền Quận. Chúng tôi xin tư vấn Luật Minh Khuê xem có tìm ra giải pháp nào cho vấn đề này ?
Xin chân thành cảm ơn

>> Luật sư tư vấn luật dân sự, đất đai và nhà ở trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Trong trường hợp này do bạn không nói rõ tầng 1 của 9 tòa nhà được sử dụng với mục đích gì? Do đó chúng tôi xin được tư vấn cho bạn như sau:

- Nếu tầng 1 của 9 tòa nhà được nêu rõ trong dự án của chủ đầu tư là nhằm mục đich kinh doanh thì chủ đầu tư hoàn toàn có quyền cho công ty 6 thuê để thực hiện mục đích kinh doanh.

- Nếu tầng 1 của 9 tòa nhà được nêu trong dự án của chủ đầu tư là nhằm mục đích phục vụ nhu cầu công cộng, nhu cầu sinh hoạt của những người dân sống trong tòa nhà chung cư thì chủ đầu tư không được phép cho công ty 6 thuê. Phần diện tích này được xác định là sở hữu chung của nhà chung cư.

Khoản 5, 6 Điều 6 Luật Nhà ở 2014 quy định:

"Điều 6. Các hành vi bị cấm...

5. Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.

6. Sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng; sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp so với quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở và nội dung dự án đã được phê duyệt, trừ trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng..."

Theo như dữ liệu bạn đưa ra thì "Ban quản trị nhà chung cư đã đấu tranh liên tục" thậm chí đã nhờ tới sự can thiệp của chính quyền Quận mà chưa giải quyết được, để đảm bảo quyền lợi của mình và của những người sống trong tòa nhà, trong trường hợp này bạn nên yêu cầu Tòa án giải quyết, Khoản 2 Điều 177 Luật Nhà ở 2014 quy định:

"Điều 177. Giải quyết tranh chấp về nhà ở...

2. Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến hợp đồng về nhà ở, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật..."

>> Tham khảo thêm: Tư vấn và phân tích vụ việc khởi kiện giải quyết tranh chấp đất?

5. Những tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở chung cư ?

Chào luật sư công ty luật Minh Khuê. Các tranh chấp về cải tạo căn hộ thuê, cho thuê lại và cho người khác vào ở trong căn hộ thuê. Bên A (bên cho thuê) có kí kết hợp đồng cho thuê chung cư, thời hạn 2 năm với bên B (bên thuê nhà). Nhưng trong hợp đồng ghi rõ là không được tự ý thay đổi kết cấu của căn hộ khi chưa được sự cho phép của chủ nhà. Nhưng khi bên thuê đề nghị cho ngăn vách thạch cao (chia thêm phòng) và đã được bên sự đồng ý của bên A. Nhưng bên A chỉ cho ngăn 1 phòng và bên B đã tự ý ngăn thêm 3 phòng khác.
Như vậy có được coi là vi phạm hợp đồng thuê nhà hay không? Nếu 2 bên đã có trao đổi thỏa thuận (bằng miệng có file ghi âm) là 6 tháng sau phải trả lại kết cấu căn hộ như ban đầu cho bên A mà bên B không thực hiện vậy có được xem là vi phạm hợp đồng không ? Thêm một tình huống là bên B muốn cho người khác thuê lại một phần căn hộ và đã được sự đồng ý của bên A bằng miệng (có file ghi âm) mà không có văn bản, vậy có được coi là hợp pháp không ? Trường hợp bên B tự ý cho người vào ở mà không thông báo với bên A thì có được xem là vi phạm hợp đồng và bên A có được đơn phương chấp dứt hợp đồng và nhận bồi thường từ bên B không ?
Mong được phản hồi sớm từ phía luật sư. Em xin chân thành cảm ơn!

Những tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở chung cư ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài , gọi: 1900.6162

Trả lời:

Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng với mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên, cụ thể ở đây là bên cho thuê (bên A) và bên thuê (bên B). Hợp đồng cho thuê có ghi rõ là không được tự ý thay đổi kết cấu của căn hộ khi chưa được sự cho phép của chủ nhà. Trong trường hợp này, bên B đã xin phép bên A khi cải tạo căn hộ và được sự đồng ý của bên A là cho ngăn 1 phòng. Tuy nhiên bên B lại tự ý ngăn 3 phòng khác, như vậy đã có sự vi phạm thỏa thuận của hai bên trong hợp đồng và trong trường hợp này, bên A có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê theo quy định tại điểm d Khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014:

"Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng cho thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây: Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang cho thuê."

Nếu hai bên đã thỏa thuận sau 6 tháng bên B phải trả lại kết cấu ban đầu của căn hộ cho bên A (có file ghi âm) mà bên B không thực hiện thì bên B đã tiếp tục vi phạm hợp đồng, thỏa thuận giữa hai bên và bên A có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo căn cứ tại điểm d Khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014.

Trường hợp bên B muốn cho thuê lại căn hộ và được sự đồng ý của bên A (có file ghi âm) mà không lập thành văn bản vẫn được coi là hợp pháp vì Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

"Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự". Theo đó, hợp đồng có thể bằng lời nói, văn bản,..."

Như vậy, miễn là có sự thỏa thuận của bên cho thuê và bên thuê về việc cho thuê lại và bên cho thuê đã đồng ý thì việc cho thuê lại hợp pháp và không vi phạm hợp đồng thuê nhà ban đầu.

Việc bên B tự ý cho người vào ở mà không thông báo với bên A cần xem xét các vấn đề sau: Hợp đồng cho thuê có quy định giới hạn chỉ cho duy nhất bên B thuê để ở hay không? Nếu trong hợp đồng cho thuê không đề cập đến việc chỉ cho bên B thuê ở mà không được cho người khác ở thì việc bên B cho người khác vào ở (không phải cho thuê lại) thì bên B hoàn toàn có thể được cho ngưới khác vào ở cùng (như bố mẹ, vợ/chồng, con cái...) Chỉ trong trường hợp bên B cho thuê lại căn hộ và cho người thuê lại vào ở mà không báo bên A thì bên A có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại điểm đ Khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014:

"Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng cho thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây: Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê."

>> Tham khảo ngay: Tranh chấp đất nhà thờ dòng họ nên xử lý thế nào ?

6. Tư vấn về tranh chấp nhà ở phát sinh từ giao dịch dân sự ?

Thưa Luật sư, em có vấn đề cần Luật sư tư vấn giúp:

1. Tất cả các tranh chấp về nhà ở phát sinh từ giao dịch dân sự về nhà ở xác lập trước ngày 01/7/1991 mà có người Việt Nam định cư tại nước ngoài tham gia thì Tòa án không thụ lý ?

2. Trong mọi trường hợp khi có căn cứ xác định “Người khởi kiện không có quyền khởi kiện hoặc không có đủ năng lực hành vi tố tụng dân sự” thì Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện cho đương sự?

3. “Vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng” chỉ được coi là căn cứ để kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm nếu việc vi phạm đó dẫn tới hậu quả là Tòa án ra bản án không đúng pháp luật hoặc không đúng với thực tế khách quan của vụ án ?

4. Giữa hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và di tặng quyền sử dụng đất giống nhau hay khác nhau?

Xin chân thành cảm ơn và mong nhận được hồi âm của Luật sư !

Người gửi: L.P.

Tư vấn về tranh chấp nhà ở phát sinh từ giao dịch dân sự ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

6.1. Các giao dịch về nhà ở được xác lập trước ngày 1/7/1991 mà có liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài Tòa án có thụ lý không.

Đầu tiên cần khẳng định quyền khởi kiện theo quy định tại Điều 185 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 không phân biệt người Việt Nam cư trú trong nước hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Vì vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khởi kiện hoặc có yêu cầu, nếu còn thời hiệu khởi kiện và đủ điều kiện khởi kiện thì Tòa án sẽ thụ lý vụ án.

Về thời hiệu khởi kiện:Căn cứ vào quy định tại điều 184 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 có quy định về những trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Điều 184. Thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự

1. Thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự được thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự.

2. Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu theo yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ việc.

Người được hưởng lợi từ việc áp dụng thời hiệu có quyền từ chối áp dụng thời hiệu, trừ trường hợp việc từ chối đó nhằm mục đích trốn tránh thực hiện nghĩa vụ.

Từ quy định trên thì nếu các tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu tài sản, tranh chấp liên quan đến đòi lại tài sản do người khác quản lý, chiếm hữu; tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Như vậy, nếu giao dịch về nhà ở này mà có tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, đòi lại tài sản do giao cho người khác quản lý thì sẽ không bị áp dụng thời hiệu khởi kiện như vậy, nếu có tranh chấp liên quan đến vấn đề này thì Tòa án sẽ tiến hành thụ lý đơn.

Cụ thể hơn về vấn đề này:

- Đối với các tranh chấp dân sự sau đây thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện:

a) Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản là tranh chấp ai có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản đó;

Ví dụ: Tranh chấp ai có quyền sở hữu nhà ở; nếu có khởi kiện thì Tòa án thụ lý vụ án; việc chấp nhận hay không phải căn cứ vào các quy định của pháp luật.

b) Tranh chấp về đòi lại tài sản do người khác quản lý, chiếm hữu là tranh chấp về tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của mình nhưng do người khác quản lý, chiếm hữu tài sản đó;

- Đối với tranh chấp dân sự phát sinh từ giao dịch dân sự (hợp đồng vay tài sản, hợp đồng gửi giữ tài sản, thuê tài sản, thuê khoán tài sản, hợp đồng gia công, hợp đồng vận chuyển, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất), thì giải quyết như sau:

a) Đối với tranh chấp phát sinh từ giao dịch dân sự thì áp dụng thời hiệu quy định trong văn bản quy phạm pháp luật tương ứng đối với loại giao dịch đó.

b) Đối với tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, về đòi lại tài sản, đòi lại quyền sử dụng đất do người khác quản lý, chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện"

- Nếu như các bên liên quan đến giao dịch này có yêu cầu tuyên giao dịch dân sự này vô hiệu thì thời hiệu khởi kiện sẽ căn cứ như sau:

Căn cứ vào mục 1.4 khoản 1, điểm a Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình có quy định như sau:

"1.4. Về thời hạn yêu cầu Toà tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

A. Đối với giao dịch dân sự được giao kết trước ngày 1/7/1996 thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 15 của Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991 bao gồm: nội dung hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái với đạo đức xã hội; một hoặc các bên không có quyền giao kết hợp đồng (chủ thể giao kết hợp đồng không thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 3 Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991), thì thời gian yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế. Trong mọi thời điểm một bên hoặc các bên đều có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Trong trường hợp các bên vẫn thực hiện hợp đồng và phát sinh tranh chấp, cho nên một bên hoặc các bên khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết, nếu trong quá trình giải quyết Toà án xác định giao dịch dân sự đó là vô hiệu thuộc trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 15 của Pháp lệnh Hợp đồng dân sự, thì Toà án có quyền tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu và xử lý hậu quả giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định của văn bản pháp luật có hiệu lực tại thời điểm giao dịch được xác lập."

Như vậy, bạn cần xem xét cụ thể vấn đề mình cần yêu cầu Tòa án giải quyết liên quan đến trường hợp nào để áp dụng thời hiệu khởi kiện cho chuẩn xác.

6.2. Trong mọi trường hợp khi có căn cứ xác định “Người khởi kiện không có quyền khởi kiện hoặc không có đủ năng lực hành vi tố tụng dân sự” thì Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện cho đương sự.

Khẳng định này là đúng vì căn cứ vào điểm a, khoản 1 điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự 2015:

"Điều 192. Trả lại đơn khởi kiện, hậu quả của việc trả lại đơn khởi kiện

1. Thẩm phán trả lại đơn khởi kiện trong các trường hợp sau đây:

a) Người khởi kiện không có quyền khởi kiện theo quy định tại Điều 186 và Điều 187 của Bộ luật này hoặc không có đủ năng lực hành vi tố tụng dân sự;"

Như vậy, căn cứ vào quy định này thì nếu người khởi kiện không có quyền khởi kiện hoặc không có đủ năng lực hành vi tố tụng dân sự thì Tòa án sẽ không tiến hành thụ lý đơn kiện.

6.3. “Vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng” chỉ được coi là căn cứ để kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm nếu việc vi phạm đó dẫn tới hậu quả là Tòa án ra bản án không đúng pháp luật hoặc không đúng với thực tế khách quan của vụ án.

Căn cứ vào điều 325 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 có quy định về Giám đốc thẩm trong vụ án dân sự

"Điều 325. Tính chất của giám đốc thẩm

Giám đốc thẩm là xét lại bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật nhưng bị kháng nghị giám đốc thẩm khi có căn cứ quy định tại Điều 326 của Bộ luật này."

Như vậy, điều kiện để xét lại bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực nhưng sẽ bị kháng nghị và xét lại theo trình tự giám đốc thẩm khi có phát hiện ra là vi phạm nghiêm trọng trong việc giải quyết vụ án.

Còn căn cứ để kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm sẽ căn cứ theo quy định tại điều 326 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

"Điều 326. Căn cứ, điều kiện để kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm

1. Bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật bị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm khi có một trong những căn cứ sau đây:

a) Kết luận trong bản án, quyết định không phù hợp với những tình tiết khách quan của vụ án gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự;

b) Có vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng làm cho đương sự không thực hiện được quyền, nghĩa vụ tố tụng của mình, dẫn đến quyền, lợi ích hợp pháp của họ không được bảo vệ theo đúng quy định của pháp luật;

c) Có sai lầm trong việc áp dụng pháp luật dẫn đến việc ra bản án, quyết định không đúng, gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự, xâm phạm đến lợi ích công cộng, lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của người thứ ba.

2. Người có thẩm quyền kháng nghị quy định tại Điều 331 của Bộ luật này kháng nghị bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật khi có một trong các căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này và có đơn đề nghị theo quy định tại Điều 328 của Bộ luật này hoặc có thông báo, kiến nghị theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 327 của Bộ luật này; trường hợp xâm phạm đến lợi ích công cộng, lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của người thứ ba thì không cần phải có đơn đề nghị."

Như vậy, có vi phạm nghiêm trọng trong thủ tục tố tụng là một trong các căn cứ để kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm. Có vi phạm nghiêm trọng trong thủ tục tố tụng có thể được hiểu là thủ tục, trình tự tại phiên Tòa không đúng theo luật định hay Thẩm phán không được quyền xét xử vụ án này nhưng vẫn tiến hành xét xử.

Còn kết quả của bản án nó phù hợp, đúng với thực tế nhưng Thẩm phán không có quyền xét xử vụ án này thì bản án vẫn sẽ bị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm.

6.4. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và hợp đồng di tặng quyền sử dụng đất là khác nhau

Vì hai loại hình này bản chất đều là tặng cho tài sản từ người có quyền sở hữu sang cho người khác, nhưng thời điểm phát sinh hiệu lực của hai hợp đồng này là khác nhau và hình thức là khác nhau.

Đối tặng cho quyền sử dụng đất, các bên phải lập thành văn bản và có công chứng, thời điểm có hiệu lực là thời điểm chuyển quyền sở hữu, nghĩa là các bên tiến hành và hoàn tất thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữa bên tặng cho sang bên được tặng cho. Căn cứ theo khoản 2 điều 459 Bộ luật dân sự 2015.

"Điều 459. Tặng cho bất động sản

1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản."

Đối với di tặng thì bên người lập di chúc dành một phần tài sản của mình để tặng cho người khác và sẽ ghi rõ trong di chúc và không cần chữ ký của bên được nhận tài sản này. Thời điểm để di chúc hay hành vi di tặng này có hiệu lực pháp luật là người để lại tài sản chết. Theo như quy định tại điều 646 Bộ luật dân sự 2015.

"Điều 646. Di tặng

1. Di tặng là việc người lập di chúc dành một phần di sản để tặng cho người khác. Việc di tặng phải được ghi rõ trong di chúc.

2. Người được di tặng là cá nhân phải còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết. Trường hợp người được di tặng không phải là cá nhân thì phải tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.

3. Người được di tặng không phải thực hiện nghĩa vụ tài sản đối với phần được di tặng, trừ trường hợp toàn bộ di sản không đủ để thanh toán nghĩa vụ tài sản của người lập di chúc thì phần di tặng cũng được dùng để thực hiện phần nghĩa vụ còn lại của người này."

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về dân sự và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh Khuê