1. Điều kiện và thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở ?

Kính chào Luật sư Minh Khuê! Tôi cần được tư vấn về thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. Hiện nay tôi đang mua một căn hộ của công ty AE, tuy nhiên tôi muốn chuyển lại hợp đồng này cho ông B, vậy chúng tôi phải làm những gì?
Cảm ơn!

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng lựa chọn giải đáp tại CÔng ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi trả lời như sau:

Theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn Luật Nhà ở

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là một trong những quyền năng mà pháp luật Nhà ở cho phép chủ sở hữu nhà ở thực hiện khi tài sản chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Để thực hiện giao dịch này các bên cần chú ý các điều kiện và thực hiện theo thủ tục dưới đây:

1. Về điều kiện chuyển nhượng:

+ Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Về chủ thể:

Bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; đối với cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự

Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại: nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

+ Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. Trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở (căn hộ, căn nhà riêng lẻ) thì phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó; nếu bên chuyển nhượng có nhu cầu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư thì bên chuyển nhượng phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng.

2. Thủ tục chuyển nhượng:

>> Ký kết văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo mẫu (Mẫuvăn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở mới nhất)

Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 06 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu);

Về hình thức: văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng, chứng thực nếu trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

- 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng;

- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó;

Đối với trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận.

>> Để nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng: được thực hiện sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định:

Bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng; hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau đây:

- 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng (trường hợp phải công chứng, chứng thực thì phải thực hiện việc công chứng, chứng thực trước khi nộp cho chủ đầu tư);

- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở;

- Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;

- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó.

Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ như trên

Chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau đây:

- 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng;

- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó (đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi); bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng (đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc); bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (đối với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở);

- Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

>> Đăng ký cấp Giấy chứng nhận: bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ gồm có:

- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản chính biên bản bàn giao nhà ở;

- Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.

Thời hạn giải quyết và cấp Giấy chứng nhận là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Dịch vụ luật sư tư vấn soạn thảo, xác lập di chúc và phân chia tài sản thừa kế theo quy định của pháp luật

2. Mẹ bán nhà có cần sự đồng ý của con trai không ?

Thưa luật sư tôi có một thắc mắc như sau: Bố mẹ tôi làm công nhân được cấp nhà ở, hiện chưa có sổ đỏ,chỉ có giấy sử dụng đất và hộ khẩu đứng tên mẹ tôi, và các con. Không có tên bố trong hộ khẩu. Và bố mẹ tôi đã mất giấy đăng ký kết hôn. Anh tôi lấy vợ, có 2 con và đã tách riêng ra thêm 1 sổ hộ khẩu nữa, con gái đã nhập khẩu sang nhà chồng. Vậy luật sư cho tôi hỏi:

1. Mẹ tôi muốn bán căn nhà, thì có cần sự đồng ý, với chữ ký của anh tôi không. Vì anh tôi không đồng ý bán;

2. Mà mẹ tôi có muốn viết di chúc trước thì sự hiện hữu hộ khẩu của anh tôi có ảnh hưởng gì không, cũng như có cần phải anh tôi đồng ý trong di chúc đấy nữa không?;

3. Bố tôi có quyền hạn gì trong việc này không?;

4.Tôi đã nhập khẩu sang bên nhà chồng thì có quyền hạn can thiệp gì không?.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: D.T.H

Tư vấn về thẩm quyền mua bán nhà ở?.

Luật sư tư vấn dân sự, đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Luật sư phân tích:

- Về sự đồng ý các thành viên trong gia đình

Nếu quyền sử dụng đất được cấp cho mẹ của bạn thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần sự đồng ý của các con mà chỉ cần theo trình tự, thủ tục quy định tại Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn. Nhưng nếu quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình (Căn cứ theo sổ hộ khẩu) thì cần tuân thủ quy định sau:

Quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo quy định tại Ðiều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 về sở hữu chung của các thành viên gia đình:

"1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này."

Theo quy định trên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên trong hộ gia đình. Hiện nay, việc xác định chủ sở hữu tài sản chung của hộ gia đình được dựa trên căn cứ là “Sổ hộ khẩu” của gia đình. Theo đó, những thành viên có tên trong sổ hộ khẩu gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền đất mang tên “Hộ gia đình” sẽ là những người có quyền sở hữu/sử dụng chung tài sản đó.

Theo đó, thì anh trai bạn không còn nằm trong hộ khẩu gia đình nữa, vì vậy anh trai bạn không có quyền hạn gì với ngôi nhà. Mẹ bạn quyết định bán ngôi nhà không cần sự đồng ý của anh trai bạn.

- Về việc mẹ bạn muốn lập di chúc,

Như phân tích ở trên, thì tài sản ngôi nhà hiện giờ không liên quan đến anh trai bạn. Do đó, nếu tài sản thuộc sở hữu của riêng mẹ bạn, hoặc thuộc sở hữu hộ gia đình nhưng bạn và anh trai bạn không nằm trong sổ hộ khẩu nữa thì mẹ bạn có quyền lập di chúc định đoạt tài sản đó theo quy định tại ĐIều 609 Bộ luật dân sự 2015.

"Điều 609. Quyền thừa kế

Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Người thừa kế không là cá nhân có quyền hưởng di sản theo di chúc."

- Về việc bố bạn có quyền hạn gì không.

Nếu tài sản trên được cấp cho mẹ bạn, và khi kết hôn không có thỏa thuận nhập vào tài sản chung thì bố bạn không có quyền hạn gì. Nếu căn nhà mẹ bạn được cấp riêng và được nhập vào tài sản chung hoặc được cấp cho hộ gia đình thì bố bạn có quyền ngang mẹ bạn trong việc định đoạt tài sản.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

- Về việc bạn có quyền hạn gì không?

Bạn cũng như anh trai của bạn, đã tách khẩu vì vậy việc chủ sở hữu định đoạt tài sản của mình không liên quan đến việc bạn có đồng ý hay không.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

3. Có được bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất do bố mẹ cho không ?

Kính gửi Văn phòng Luật sư Minh Khuê, tôi muốn hỏi vấn đề như sau: Từ năm 2005 đến năm 2010, bố mẹ của tôi có dành dụm 1 số tiền và đã xây 1 ngôi nhà để ở. Đầu năm 2012, bố mẹ tôi đã sang tên cho anh ruột của tôi để thuận tiện cho việc làm ăn và để chuẩn bị lập gia đình.

Tuy nhiên hiện nay, vợ chồng anh tôi chuẩn bị ly hôn và họ muốn bán ngôi nhà vì mục đích riêng. Biết chuyện, bố tôi cương quyết khuyên can và ngăn cản vì đó là tài sản do bố mẹ gây dựng nên và muốn cho con cái ổn định cuộc sống nhưng không được. Nay tôi có 1 vài khúc mắc, kính nhờ văn phòng Luật sư phúc đáp:

1. Bố mẹ tôi không đồng ý cho bán ngôi nhà vì muốn cho anh tôi có chỗ dựa để làm ăn, thì bố mẹ tôi cần làm những gì để ngăn cản việc này? Bố mẹ tôi cần trình những giấy tờ đơn gì để Tòa chấp nhận việc ngăn cản này?

2. Trong trường anh tôi vẫn muốn bán (ngay cả trong trường hợp bố mẹ tôi ngăn cản) thì Luật có quy định bán được không? Nếu có bán được thì bố mẹ tôi có được chia tài sản từ tiền bán nhà không?

Tôi xin chân thành cảm ơn !

Điều kiện và thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

Luật sư tư vấn thủ tục ủy quyền bán nhà, gọi: 1900.6162

Trả lời:

-Thứ nhất, về việc bố mẹ bạn có thể ngăn cản anh trai bán nhà không?

Điều 457, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng tặng cho tài sản như sau:

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận.

Trong thư bạn có trình bày, bố mẹ bạn đã thực hiện thủ tục sang tên nhà cho anh trai bạn, như vậy, có thể khẳng định rằng bố mẹ bạn đã thực hiện việc tặng cho tài sản cho anh trai bạn và đã thực hiện đúng các quy định về tặng cho bất động sản nên đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục sang tên.

Đối với vấn đề bố mẹ bạn có thể ngăn cản việc anh trai bạn bán nhà hay không thì còn phụ thuộc vào nội dung hợp đồng tặng cho nhà bố mẹ bạn có quy định điều khoản về mục đích sử dụng nhà (phục vục cho việc làm ăn, ổn định cuộc sống gia đình) đối với anh trai bạn sau khi được nhận tài sản tặng cho hay không.

Điều 462, bộ luật dân sự 2015 có quy định về tặng cho tài sản có điều kiện như sau:

"1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.

2. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

3. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại"

Căn cứ vào quy định trên thì bố mẹ bạn có thể ngăn cản anh trai bạn bán nhà trong trường hợp trong hợp đồng tặng cho có thỏa thuận về việc chỉ sử dụng nhà vào mục đích làm ăn nhằm ổn định cuộc sống mà không được bán.

Thứ hai, về việc khi bán nhà bố mẹ bạn có được chia tiền bán nhà hay không?

Theo quy định tại Điều 221, bộ luật dân sự 2015 về căn cứ xác lập quyền sở hữu thì anh trai bạn thuộc vào trường hợp quy định tại khoản 3:" Được chuyển quyền sở hữu theo thoả thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền".

Cũng theo quy định tại Bộ luật 2015 thì chủ sở hữu có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình. Do vậy, anh trai bạn có toàn quyền định đoạt ngôi nhà (bán, cho thuê...). Vì bố mẹ bạn đã thực hiện việc tặng cho, nên nếu trong hợp đồng tặng cho không có quy định nghĩa vụ nào khác đối với bên được tặng cho về việc trả tiền khi bán nhà thì bố mẹ bạn sẽ không được chia tiền bán nhà.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Bán đất đai thuộc sở hữu của công ty có cần đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản hay không ?

4. Tư vấn về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở ?

Xin kính chào công ty Luật Minh Khuê. Tôi xin hỏi một câu hỏi như sau:
Vợ chồng tôi kết hôn vào năm 1960, có hai người con chung là C và D. Khi còn sống, chồng tôi đã mua nhà ở của ông K, có diện tích 60m2 với giá 700.000.000 đồng vào đầu năm 2001. Giấy tờ đã hoàn tất nhưng trong hợp đồng mua bán nhà chồng tôi đã ghi nhận còn nợ ông K 150.000.000 đồng, hẹn khi nào có tiền sẽ trả hết. Chồng tôi qua đời vào tháng 6 năm 2003, có để lại di chúc định đoạt tài sản của ông được chia đều cho tôi cùng các con. Sau khi chồng tôi qua đời, ông K yêu cầu tôi và con có nghĩa vụ thanh toán khoản tiền mua nhà còn thiếu mà chồng tôi chưa thực hiện là 150.000.000 đồng. Cùng sự kiện ông K đòi nợ, tôi kiện đến toà án xin thừa kế di sản của chồng mình. Toà án xác định được:
1. Tài sản chung hợp nhất của hai vợ chồng tôi có 360.000.000 đồng ?
2. Ngôi nhà 60m2 chồng tôi mua của ông K nhưng ông K đã cho con trai là A theo hợp đồng tặng cho hợp pháp.
Xin hỏi tôi có phải trả tiền mà ông K đòi không ạ? Trả tiền là ngôi nhà hay tiền vợ chồng tôi có ạ?
Xin chân thành cảm ơn !

Tư vấn về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở ?

Luật sư tư vấn Luật Dân sự, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Trong trường hợp bạn đưa ra có 2 hợp đồng dân sự, đó là: Hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng tặng cho tài sản; mà tài sản ở đây là: nhà của ông K. Tuy nhiên, dựa vào những tình tiết bạn đưa ra thì tôi sẽ tư vấn như sau: Trước hết, bạn nói rằng: " ông K đã cho con trai ngôi nhà của mình là C theo hợp đồng tặng cho hợp pháp". Cùng với đó thì hợp đồng mua bán nhà của chồng bạn và ông K cũng đã có hiệu lực qua chi tiết:

"Giấy tờ đã hoàn tất nhưng trong hợp đồng mua bán nhà chồng tôi đã ghi nhận còn nợ ông K 150.000.000 đồng".

Vậy thì rõ ràng ở đây có hai hợp đồng cùng có hiệu lực trên một tài sản, vậy bạn cần phải xác định lại xem hợp đồng nào được giao kết trước.

Trường hợp 1:

Hợp đồng tặng cho giữa ông K và con trai của ông K có hiệu lực trước hợp đồng mua bán nhà ở giữa ông K và chồng bạn. Như vậy, hợp đồng mua bán nhà của chồng bạn giao kết với ông K là không có hiệu lực bởi ông K đã giao kết hợp đồng có sự lừa dối ( rõ ràng ông K đã tặng cho con trai ngôi nhà nhưng vẫn bán ngôi nhà đó cho chồng bạn) căn cứ theo quy định tại điều 127 Bộ luật Dân sự năm 2015:

'Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình."

Do vậy, theo điều 131 BLDS 2015 thì các bên có trách nhiệm hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Cụ thể là:

"Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định."

Chính vì vậy, để bảo vệ quyền lợi cho mình bạn nên gửi đơn ra tòa án yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở này vô hiệu. Các bên có trách nhiệm hoàn trả lại hiện trạng ban đầu cho nhau, tức là ông K phải hoàn trả số tiền mà chồng bạn đã trả cho ông K, trả lại cho ông K giấy tờ đã hoàn tất trước đó. Bạn không cần trả số tiền 150 triệu đồng nữa.

Trường hợp 2:

Hợp đồng tặng cho giữa ông K và con trai của ông K có hiệu lực sau hợp đồng mua bán nhà ở giữa ông K và chồng bạn. Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở giữa chồng bạn và ông K là có hiệu lực. Bạn phải hoàn thành nghĩa vụ trả 150 triệu đồng con thiếu bằng số tiền thừa kế của bạn và con bạn theo Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại, cụ thể là:

"Điều 615. Thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại

1. Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thỏa thuận của những người thừa kế trong phạm vi di sản do người chết để lại.

3. Trường hợp di sản đã được chia thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã nhận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp người thừa kế không phải là cá nhân hưởng di sản theo di chúc thì cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như người thừa kế là cá nhân."

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn hộ chung cư với giá lỗ?

5. Hướng dẫn khởi kiện tranh chấp mua bán nhà đất ?

Thưa Luật sư! Bố mẹ tôi sinh được 5 anh em tôi 2 trai và 3 gái, bố mẹ tôi đang sống tại mảnh đất của em gái bà nội tức là bố tôi gọi bà bằng dì ruột, bà dì của bố tôi không chồng, không có con vì thế mà bà và bố tôi đã ra xã xin dấu tặng cho bố tôi mảnh đất hiện đang ở đó đã lâu có đủ chữ ký dấu má hợp pháp đứng tên riêng của bố tôi. Đầu năm 2013 bố tôi đã chết và tháng 8 năm 2014 thằng em trai của tôi cũng bị tai nạn nghề nghiệp cũng chết và đầu năm 2016 mẹ tôi cũng chết.
Vì thế mà gia đình tôi còn mình bà nội tôi và bà dì của bố tôi cùng anh em tôi. Vì thế bà dì của bố tôi lên kế hoạch với anh trai cả của tôi đi bán nửa mảnh đất mà bấy lâu bố tôi không cho phép ai được bán mà bây giờ bà và anh trai tôi ngầm bán không cho tôi biết đến khi tôi có biết người mua, tôi vào cảnh báo với họ nhưng họ vẫn cố tình mua. Vì thế mà tôi muốn làm đơn kiện lại có thắng kiện không, tôi muốn kiện người mua kia cố tình vi phạm pháp luật và không kiện anh trai mình liệu tôi có thắng kiện họ không vì tôi biết họ rất có tiền và có thế lực?
Mong luật sư giúp đỡ tôi, tôi xin chân trọng cảm ơn!

Hướng dẫn khởi kiện tranh chấp mua bán nhà đất?

Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Công ty luật Minh Khuê. Về thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Thứ nhất, quyền khởi kiện:

Bố mẹ bạn sinh được 5 anh em tôi 2 trai và 3 gái, bố mẹ bạn đang sống tại mảnh đất của em gái bà nội tức là bố tôi gọi bà bằng dì ruột, bà dì của bố tôi không chồng, không có con vì thế mà bà và bố tôi đã ra xã xin dấu tặng cho bố tôi mảnh đất hiện đang ở đó đã lâu có đủ chữ ký, con dấu hợp pháp đứng tên riêng của bố bạn.

Theo đó, bố bạn đã được bà dì tặng cho quyền sử dụng đất, Điều 457 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng tặng cho tài sản như sau:

“Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản

"Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận"

Như vậy, các nghĩa vụ và quyền của bố bạn có đối với mảnh đất này được quy định cụ thể tại Điều 459 Bộ luật dân sự năm 2015:

"Điều 459. Tặng cho bất động sản

1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản."

Theo các quy định trên bố bạn có quyền đối với mảnh đất này. Đầu năm 2013, bố bạn chết và tháng 8 năm 2014 em trai của bạn bị tai nạn nghề nghiệp cũng chết và đầu năm 2016 mẹ bạn cũng chết. Vì thế mà gia đình bạn còn mình bà nội bạn và bà dì của bố bạn cùng anh em bạn, vì thế bà dì của bố bạn lên kế hoạch với anh trai cả của bạn đi bán nửa mảnh đất mà bấy lâu bố bạn không cho phép ai được bán mà bây giờ bà và anh trai bạn ngầm bán không cho bạn biết. Vì bạn không cung cấp đầy đủ thông tin nên nếu trường hợp bố bạn không để lại di chúc thì theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 thì các anh chị em của bạn đều có quyền thừa kế đối với mảnh đất này.

Như vậy, việc anh trai bạn ngầm bán không cho bạn biết và bạn cũng đã thông báo cho người mua và cảnh báo nhưng họ vẫn cố tình mua là sai quy định của pháp luật.

Theo đó khi anh trai bạn muốn bán đất thì cần thông báo cho 3 chị em bạn biết nhưng anh trai bạn lại ngầm bán mảnh đất mà không có sự đồng ý của chị em bạn chỉ có anh trai, chị dâu và bà dì đồng ý bán đất. Cho nên hành vi này của anh trai bạn và người mua là trái pháp luật vì bạn cũng có quyền sử dụng mảnh đất này nên trước tiên bạn có quyền yêu cầu UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp giải quyết. Cụ thể:

Tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 quy định hòa giải tranh chấp đất đai:

“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban MTTQ Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp”.

Còn theo Điều 203 Luật đất đai 2013 quy định: Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

“1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;”

Theo Điều 186 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định: Quyền khởi kiện vụ án.

"Điều 186. Quyền khởi kiện vụ án

Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình".

Về hình thức, nội dung đơn khởi kiện quy định tại Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 như sau:

"Điều 189. Hình thức, nội dung đơn khởi kiện

1. Cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện phải làm đơn khởi kiện.

2. Việc làm đơn khởi kiện của cá nhân được thực hiện như sau:

a) Cá nhân có đầy đủ năng lực hành vi tố tụng dân sự thì có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ nơi cư trú của người khởi kiện trong đơn phải ghi họ tên, địa chỉ nơi cư trú của cá nhân đó; ở phần cuối đơn, cá nhân đó phải ký tên hoặc điểm chỉ;

b) Cá nhân là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi thì người đại diện hợp pháp của họ có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ nơi cư trú của người khởi kiện trong đơn phải ghi họ tên, địa chỉ nơi cư trú của người đại diện hợp pháp của cá nhân đó; ở phần cuối đơn, người đại diện hợp pháp đó phải ký tên hoặc điểm chỉ;

c) Cá nhân thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản này là người không biết chữ, người khuyết tật nhìn, người không thể tự mình làm đơn khởi kiện, người không thể tự mình ký tên hoặc điểm chỉ thì có thể nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện và phải có người có đủ năng lực tố tụng dân sự làm chứng. Người làm chứng phải ký xác nhận vào đơn khởi kiện.

3. Cơ quan, tổ chức là người khởi kiện thì người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó có thể tự mình hoặc nhờ người khác làm hộ đơn khởi kiện vụ án. Tại mục tên, địa chỉ của người khởi kiện phải ghi tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức và họ, tên, chức vụ của người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó; ở phần cuối đơn, người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức phải ký tên và đóng dấu của cơ quan, tổ chức đó; trường hợp tổ chức khởi kiện là doanh nghiệp thì việc sử dụng con dấu theo quy định của Luật doanh nghiệp.

4. Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:

a) Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;

b) Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;

c) Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

Trường hợp các bên thỏa thuận địa chỉ để Tòa án liên hệ thì ghi rõ địa chỉ đó;

d) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có);

đ) Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người bị kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người bị kiện thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người bị kiện;

e) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

g) Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

h) Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);

i) Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

5. Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án".

Bạn cần thực hiện đúng theo quy định pháp luật về hình thức và nội dung đơn khởi kiện. Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của bạn. Trường hợp vì lý do khách quan mà không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp. Bạn bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

Vấn đề gửi đơn khởi kiện đến Tòa án tại Điều 190 Bộ luật tố tụng dân sự 2015:

"Điều 190. Gửi đơn khởi kiện đến Tòa án

1. Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:

a) Nộp trực tiếp tại Tòa án;

b) Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

c) Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

2. Ngày khởi kiện là ngày đương sự nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc ngày được ghi trên dấu của tổ chức dịch vụ bưu chính nơi gửi.

Trường hợp không xác định được ngày, tháng, năm theo dấu bưu chính nơi gửi thì ngày khởi kiện là ngày đương sự gửi đơn tại tổ chức dịch vụ bưu chính. Đương sự phải chứng minh ngày mình gửi đơn tại tổ chức dịch vụ bưu chính; trường hợp đương sự không chứng minh được thì ngày khởi kiện là ngày Tòa án nhận được đơn khởi kiện do tổ chức dịch vụ bưu chính chuyển đến.

3. Trường hợp người khởi kiện gửi đơn khởi kiện bằng phương thức gửi trực tuyến thì ngày khởi kiện là ngày gửi đơn.

4. Trường hợp chuyển vụ án cho Tòa án khác theo quy định tại Điều 41 của Bộ luật này thì ngày khởi kiện là ngày gửi đơn khởi kiện đến Tòa án đã thụ lý nhưng không đúng thẩm quyền và được xác định theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.

5. Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành Điều này".

Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ quy định tại Khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015:

"Điều 39. Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ

1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:

a) Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

b) Các đương sự có quyền tự thoả thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

c) Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết".

Vì vậy, yêu cầu của bạn với người mua đất là hoàn toàn hợp pháp nên bạn có thể làm đơn khởi kiện đòi người mua đất không thực hiện hành vi mua lại mảnh đất này tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi người (bị đơn) cư trú hoặc tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất để yêu cầu người mua (bị đơn) hoàn trả lại mảnh đất. Bạn phải gửi kèm theo đơn khởi kiện những tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình là có căn cứ, hợp pháp. Cụ thể, trong trường hợp của bạn thì hồ sơ khỏi kiện bao gồm: Đơn khởi kiện (theo mẫu); Bản photo công chứng chứng minh nhân dân của bạn; Bản photo giấy biên nhận và hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất (khi nào Tòa án yêu cầu trình bản gốc để đối chiếu thì mới trình bản gốc cho Tòa xem).

Thứ hai, thời hiệu khởi kiên:

Theo quy định tại điểm a, điểm b khoản 3 điều 23 của Nghị quyết 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, hướng dẫn thi hành một số quy định trong Phần thứ nhất:

“Những quy định chung” của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật tố tụng dân sự thì được hiểu như sau: Đối với tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, về đòi lại tài sản, đòi lại quyền sử dụng đất do người khác quản lý, chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Tức là không bị hạn chế thời hạn khởi kiện.”

Như vậy đối với vụ việc của bạn không áp dụng thời hiệu khởi kiện nên bạn có thể để vài năm sau đó mới kiện vẫn được. Tuy nhiên, theo chúng tôi bạn nên viết đơn khởi kiện để quyền lợi của bạn được bảo đảm.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng mua bán nhà, công trình có sẵn bản cập nhật mới nhất