Mục lục bài viết

Trong bối cảnh đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô thị hóa, đất đai không chỉ là tài nguyên quốc gia đặc biệt mà còn là nguồn lực tài chính quan trọng để phát triển kinh tế - xã hội. Để quản lý và khai thác hiệu quả nguồn lực này, Nhà nước không chỉ dừng lại ở các biện pháp quản lý hành chính đơn thuần mà còn thiết lập các định chế sự nghiệp đặc thù nhằm tạo lập, quản lý và khai thác quỹ đất một cách chủ động.

Trong hệ thống đó, Trung tâm Phát triển quỹ đất đóng vai trò là "cánh tay nối dài" của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, vận hành theo mô hình tổ chức sự nghiệp công lập có thu. Đây là đơn vị trung gian then chốt, trực tiếp thực hiện các nhiệm vụ từ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho đến tạo lập quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng đất, góp phần điều tiết thị trường bất động sản và đảm bảo quyền lợi hài hòa giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Tìm hiểu về bản chất, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cũng như cơ cấu tổ chức của Trung tâm Phát triển quỹ đất không chỉ có ý nghĩa về mặt lý luận pháp lý mà còn là yêu cầu cấp thiết để thực thi hiệu quả các quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành trong thực tiễn.

1. Định nghĩa của tổ chức phát triển quỹ đất

Việc xác định rõ ràng địa vị pháp lý của Tổ chức phát triển quỹ đất là tiền đề quan trọng để đơn vị này thực hiện các giao dịch dân sự, kinh tế và thực thi thẩm quyền hành chính được Nhà nước ủy quyền.

Sự chuyển đổi tên gọi từ "Trung tâm phát triển quỹ đất" sang "Tổ chức phát triển quỹ đất" được chính thức hóa thông qua Nghị định 226/2025/NĐ-CP. Trong khoa học quản trị hành chính, thuật ngữ "Tổ chức" mang hàm ý về một thực thể có cấu trúc phức hợp, tính độc lập cao và khả năng vận hành đa dạng hơn so với "Trung tâm" - vốn thường được hiểu là một đơn vị phụ thuộc hoặc một điểm đầu mối nghiệp vụ hẹp. Sự thay đổi này nhằm khẳng định vị thế của đơn vị như một "Ngân hàng đất đai" thực thụ, có chức năng tạo lập và điều tiết thị trường sơ cấp thông qua quỹ đất sạch.

Cụ thể, Điều 7 của Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã thay thế cụm từ "Trung tâm" bằng "Tổ chức" trong toàn bộ hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đất đai. Điều này đồng bộ hóa tên gọi với bản chất nhiệm vụ tại Luật Đất đai 2024, tạo điều kiện cho các đơn vị này thực hiện các hoạt động liên doanh, liên kết và cung cấp dịch vụ công một cách chuyên nghiệp hơn.

Tổ chức phát triển quỹ đất được định danh là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh. Tại một số địa phương, tùy thuộc vào nhu cầu thực tế và quy mô thị trường đất đai, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất trực thuộc UBND cấp huyện. Tuy nhiên, xu hướng hiện nay theo các đợt sắp xếp bộ máy tại Khánh Hòa hay Quảng Ngãi là sáp nhập các đơn vị cấp huyện thành các chi nhánh của Tổ chức cấp tỉnh để đảm bảo tính thống nhất và tinh gọn.

Về mặt pháp lý, Tổ chức phát triển quỹ đất sở hữu đầy đủ các yếu tố của một chủ thể pháp luật độc lập:

  • Có tư cách pháp nhân đầy đủ theo quy định của pháp luật dân sự.
  • Có con dấu riêng để xác nhận các văn bản, hợp đồng và quyết định trong phạm vi thẩm quyền.
  • Được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước và các ngân hàng thương mại để quản lý các nguồn vốn hoạt động, vốn ứng và các khoản thu từ dịch vụ.

Địa vị này cho phép tổ chức vừa đóng vai trò là một cơ quan thực thi chính sách của Nhà nước, vừa là một thực thể kinh tế có khả năng ký kết hợp đồng dịch vụ, thuê tư vấn và hợp tác đầu tư với các tổ chức kinh tế khác.

2. Nhiệm vụ và quyền hạn trọng tâm của tổ chức phát triển quỹ đất

Nhiệm vụ của Tổ chức phát triển quỹ đất theo Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn đã được mở rộng đáng kể, tập trung vào việc tạo lập và khai thác giá trị tăng thêm từ đất đai. 

Dưới đây là bảng tổng hợp nhiệm vụ và quyền hạn trọng tâm của Trung tâm phát triển quỹ đất, được xây dựng Khoản 2 Điều 14 Nghị định 102/2024/NĐ-CP:

STT Nhiệm vụ / Quyền hạn Trích dẫn quy định pháp lý Phân tích 
1 Quản lý quỹ đất Điểm a Khoản 2 Điều 14 Trung tâm có trách nhiệm quản lý quỹ đất đã được Nhà nước giao (đất thu hồi, đất chưa sử dụng, đất công...). Đây là nhiệm vụ cốt lõi nhằm đảm bảo sử dụng đất hiệu quả, tránh thất thoát tài sản công.
2 Tạo lập quỹ đất để đấu giá Điểm b Khoản 2 Điều 14 Trung tâm lập và triển khai dự án tạo quỹ đất (giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng sơ bộ…) nhằm đưa đất ra đấu giá, tăng thu ngân sách và minh bạch hóa việc giao đất.
3 Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Điểm c Khoản 2 Điều 14 Đây là nhiệm vụ quan trọng trong thu hồi đất. Trung tâm trực tiếp lập và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đảm bảo quyền lợi người dân và tiến độ dự án.
4 Xây dựng bảng giá đất, xác định giá đất cụ thể Điểm c Khoản 2 Điều 14 Trung tâm tham gia kỹ thuật trong việc xây dựng bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể theo yêu cầu. Đây là cơ sở để tính bồi thường, nghĩa vụ tài chính và đấu giá.
5 Phát triển quỹ đất tái định cư Điểm d Khoản 2 Điều 14 Trung tâm tổ chức đầu tư xây dựng khu tái định cư, đảm bảo có quỹ đất bố trí cho người bị thu hồi đất, góp phần ổn định xã hội.
6 Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất Điểm đ Khoản 2 Điều 14 Trung tâm có thể trực tiếp tổ chức hoặc phối hợp đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định, đảm bảo công khai, minh bạch trong phân bổ đất đai.
7 Cho thuê đất ngắn hạn Điểm e Khoản 2 Điều 14 Đối với đất chưa đưa vào sử dụng chính thức, Trung tâm lập danh mục và cho thuê ngắn hạn nhằm tránh lãng phí tài nguyên đất.
8 Cung cấp dịch vụ đất đai Điểm g Khoản 2 Điều 14 Trung tâm có thể cung cấp dịch vụ như bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho các dự án; đồng thời thực hiện các dịch vụ khác trong lĩnh vực đất đai, tăng tính tự chủ tài chính.
9 Liên doanh, liên kết, hợp tác Điểm h Khoản 2 Điều 14 Cho phép Trung tâm hợp tác với tổ chức, cá nhân để thực hiện nhiệm vụ, phù hợp cơ chế tự chủ, nhưng phải tuân thủ pháp luật về tài sản công.
10 Thuê tư vấn, chuyên gia Điểm i Khoản 2 Điều 14 Trung tâm có quyền thuê tổ chức, cá nhân có chuyên môn nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện nhiệm vụ như định giá đất, lập dự án…
11 Quản lý nội bộ và tài chính Điểm k Khoản 2 Điều 14 Bao gồm quản lý nhân sự, tài chính, tài sản và thực hiện chế độ báo cáo. Đây là cơ sở đảm bảo Trung tâm hoạt động đúng cơ chế tự chủ, minh bạch và hiệu quả.

 

Có thể thấy, theo Khoản 2 Điều 14 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, Trung tâm phát triển quỹ đất giữ vai trò là đầu mối kỹ thuật và tổ chức thực hiện chính sách đất đai tại địa phương, với 3 nhóm nhiệm vụ trọng tâm:

  • Quản lý và phát triển quỹ đất (quản lý, tạo lập, cho thuê, đấu giá)
  • Thực hiện chính sách thu hồi đất (bồi thường, hỗ trợ, tái định cư)
  • Cung cấp dịch vụ và vận hành theo cơ chế tự chủ (liên kết, thuê tư vấn, quản lý tài chính)

Đây là thiết chế quan trọng giúp kết nối giữa Nhà nước – thị trường – người sử dụng đất, đảm bảo việc khai thác nguồn lực đất đai minh bạch, hiệu quả và bền vững.

3. Cơ cấu tổ chức và cơ chế tự chủ của Trung tâm phát triển quỹ đất 

Nghị định 151/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 01/7/2025, đã thiết lập một khung quản trị mới hướng tới mục tiêu "Chính quyền địa phương hai cấp" (tỉnh và xã), điều này ảnh hưởng trực tiếp đến cấu trúc và thẩm quyền của Tổ chức phát triển quỹ đất.

3.1. Tiêu chuẩn bộ máy tinh gọn và phân cấp quản lý

Theo tinh thần cải cách bộ máy, các địa phương đang thực hiện lộ trình tinh gọn Tổ chức phát triển quỹ đất theo hướng giảm đầu mối trung gian. Mô hình phổ biến là thành lập một Tổ chức phát triển quỹ đất duy nhất cấp tỉnh, các trung tâm cấp huyện trước đây được chuyển đổi thành các chi nhánh khu vực.

Sự phân cấp theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP tạo ra sự thay đổi lớn:

  • Thẩm quyền của UBND cấp xã: Từ 01/7/2025, UBND cấp xã được giao thêm 45 thẩm quyền và nhiệm vụ, bao gồm cả việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và quyết định thu hồi đất đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền. Điều này có nghĩa là Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh/huyện sẽ tập trung vào các dự án lớn, phức tạp, trong khi các dự án quy mô nhỏ hoặc tại địa bàn một xã sẽ do chính quyền xã trực tiếp phối hợp thực hiện với sự hỗ trợ chuyên môn của tổ chức.
  • Bộ máy tại Tổ chức: Cơ cấu lãnh đạo thường gồm Giám đốc và không quá 03 Phó Giám đốc, cùng các phòng chuyên môn được chuẩn hóa về vị trí việc làm theo Nghị định 106/2020/NĐ-CP.

3.2. Cơ chế tự chủ tài chính của đơn vị sự nghiệp

Tổ chức phát triển quỹ đất vận hành theo cơ chế tự chủ quy định tại Nghị định 60/2021/NĐ-CP và các văn bản sửa đổi bổ sung năm 2025. Các đơn vị được phân loại theo 4 nhóm tự chủ, trong đó mục tiêu ưu tiên là nhóm 2 (tự bảo đảm chi thường xuyên) hoặc nhóm 1 (tự bảo đảm cả chi thường xuyên và chi đầu tư).

Mức độ tự chủ Trách nhiệm và Quyền hạn Lộ trình theo Nghị định 111/2025/NĐ-CP
Nhóm 1 & 2 Tự quyết định số lượng người làm việc và phân phối thu nhập tăng thêm. Tiếp tục thực hiện và nâng cao hiệu quả dịch vụ.
Nhóm 3 Ngân sách hỗ trợ một phần chi thường xuyên. Giảm tối thiểu 2,5% chi hỗ trợ từ ngân sách hằng năm.
Nhóm 4 Ngân sách bảo đảm toàn bộ chi thường xuyên. Áp dụng tại các vùng đặc biệt khó khăn hoặc mới thành lập.

Việc giao quyền tự chủ đi kèm với trách nhiệm báo cáo phương án tự chủ tài chính ổn định trong 05 năm, giúp tổ chức chủ động trong việc lập kế hoạch nhân sự và đầu tư trang thiết bị chuyên môn.

4. Nguồn thu tài chính và cơ chế vận hành

Cơ chế tài chính của Tổ chức phát triển quỹ đất được thiết kế để đảm bảo tính bền vững và khả năng tái đầu tư vào quỹ đất sạch. Theo Điều 14 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, nguồn thu tài chính của Tổ chức phát triển quỹ đất rất đa dạng, kết hợp giữa ngân sách và hoạt động sự nghiệp :

  • Nguồn từ ngân sách nhà nước: Cấp kinh phí hoạt động cho các nhiệm vụ không có thu hoặc kinh phí hỗ trợ ban đầu khi thành lập.
  • Kinh phí bồi thường và quản lý dự án: Được trích từ tổng mức vốn đầu tư của dự án thu hồi đất theo tỷ lệ phần trăm được phê duyệt (thông thường là phí tổ chức thực hiện bồi thường).
  • Thu từ hoạt động đấu giá: Tiền bán hồ sơ đấu giá và các khoản chi phí tổ chức đấu giá được hoàn trả từ tiền trúng đấu giá hoặc ngân sách.
  • Hoạt động dịch vụ: Các khoản thu từ tư vấn, lập phương án bồi thường cho các dự án tự nguyện hoặc dự án của doanh nghiệp.
  • Khai thác ngắn hạn: Tiền thuê đất từ các khu đất đã thu hồi nhưng chưa bàn giao cho chủ đầu tư.
  • Lãi và vốn huy động: Lãi từ liên doanh, liên kết; vốn vay từ các tổ chức tín dụng để thực hiện dự án tạo quỹ đất.

Quỹ phát triển đất đóng vai trò là "bệ đỡ" tài chính quan trọng nhất cho Tổ chức phát triển quỹ đất. Đây là quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách, hoạt động không vì mục tiêu lợi nhuận, có nhiệm vụ ứng vốn cho các mục đích :

  • Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
  • Lập dự án tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng đất.
  • Thực hiện các dự án an sinh xã hội theo quy hoạch.

Tổ chức phát triển quỹ đất có trách nhiệm lập phương án ứng vốn, sử dụng đúng mục đích và hoàn trả vốn ứng theo quy định sau khi có nguồn thu từ đất. Dự thảo sửa đổi Nghị định 104/2024/NĐ-CP đang hướng tới việc quản lý chặt chẽ mức chi phí quản lý vốn ứng (xác định tại thời điểm ứng vốn lần đầu) để tránh gánh nặng tài chính cho tổ chức.

Tổ chức phải thực hiện chế độ kế toán, kiểm toán nghiêm ngặt đối với tài sản nhà nước được giao quản lý. Các khoản chi cho bộ máy quản lý (Hội đồng quản lý, Ban kiểm soát) được đề xuất khống chế ở tỷ lệ tối đa 20% trên tổng kinh phí quản lý, nhằm đảm bảo phần lớn nguồn lực được tập trung vào việc phát triển hạ tầng và quỹ đất. Việc quản lý nhà, đất là tài sản công không dùng để ở cũng được giao cho tổ chức thực hiện theo Nghị định 108/2024/NĐ-CP nhằm tối ưu hóa giá trị tài sản nhà nước.

5. Mối quan hệ phối hợp giữa tổ chức phát triển quỹ đất với các cơ quan liên quan

Hiệu quả hoạt động của tổ chức phụ thuộc lớn vào sự vận hành nhịp nhàng của quy chế phối hợp đa phương tại địa phương.

Phối hợp với cơ quan quản lý đất đai: Đây là mối quan hệ chỉ đạo nghiệp vụ và thực thi chính sách. Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện chức năng quản lý nhà nước, hướng dẫn Tổ chức phát triển quỹ đất về quy hoạch sử dụng đất, trình tự thu hồi đất và xây dựng bảng giá đất. Tổ chức phát triển quỹ đất có trách nhiệm báo cáo định kỳ về biến động quỹ đất được giao quản lý và phối hợp thực hiện các đợt kiểm tra chuyên ngành đất đai.

Phối hợp với cơ quan tài chính và Thuế: Cơ quan tài chính (Sở/Phòng Tài chính) đóng vai trò thẩm định phương án ứng vốn từ Quỹ phát triển đất, thẩm định dự toán kinh phí bồi thường và kiểm soát các khoản chi hoạt động của tổ chức. Cơ quan thuế phối hợp trong việc xác định các khoản thu nghĩa vụ tài chính khi đất được đưa ra đấu giá hoặc giao đất, đảm bảo nguồn thu ngân sách được nộp đúng và đủ.

Phối hợp với chính quyền các cấp: Trong mô hình chính quyền địa phương hai cấp theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, mối quan hệ giữa Tổ chức phát triển quỹ đất và UBND cấp xã trở nên khăng khít hơn. UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp quản lý, bảo vệ đất chống lấn chiếm. Xã trực tiếp tiếp nhận hồ sơ đăng ký đất đai và tham gia vào hội đồng bồi thường do xã chủ trì đối với các dự án phân cấp cho xã.

6. Những lưu ý về hiệu lực thi hành các văn bản mới 

Giai đoạn 2025 - 2026 là thời điểm then chốt để các địa phương hoàn tất việc chuyển đổi mô hình và áp dụng các quy định mới một cách đồng bộ. Điều 14 của Nghị định 104/2024/NĐ-CP quy định về các điều khoản chuyển tiếp đối với Quỹ phát triển đất. Tuy nhiên, theo các đề xuất sửa đổi năm 2025, lộ trình này đang được điều chỉnh để phù hợp với sự thay đổi của bộ máy chính quyền hai cấp. Các điểm trọng yếu cần lưu ý:

  • Xử lý các khoản vốn đã ứng: Các trường hợp đã ứng vốn trước khi Nghị định sửa đổi có hiệu lực sẽ được bổ sung quy định chuyển tiếp rõ ràng về cách tính chi phí quản lý vốn và thời hạn hoàn trả.
  • Thống nhất nguồn tiền: Dự thảo bổ sung quy định không thực hiện chuyển nguồn vốn hoạt động sang các Quỹ nhận ủy thác để tập trung nguồn lực cho nhiệm vụ tạo quỹ đất sạch.
  • Lộ trình hiệu lực: Nghị định 226/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 15/8/2025, chính thức bãi bỏ khung giá đất cũ và xác lập tư cách "Tổ chức" cho các đơn vị phát triển quỹ đất. Các văn bản do Trung tâm phát triển quỹ đất ban hành trước đó vẫn giữ nguyên hiệu lực pháp lý nhưng phải được cập nhật tên gọi mới trong các giao dịch tiếp theo.

Thông tư liên tịch số 11/2025/TT-BTNMT và các văn bản hướng dẫn có hiệu lực từ ngày 25/1/2026 sẽ cung cấp công cụ pháp lý chi tiết để chống lãng phí đất đai và nâng cao kỷ cương quản lý của Tổ chức phát triển quỹ đất. Điều này đòi hỏi các tổ chức phải chuẩn bị hệ thống thông tin đất đai hiện đại, tích hợp dữ liệu với Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai để đảm bảo tính minh bạch trong việc quản lý 08 loại đất theo Điều 113 Luật Đất đai 2024.

Việc hiểu rõ và thực thi đúng các quy định tại các Nghị định 102, 104, 151 và 226 là điều kiện tiên quyết để Tổ chức phát triển quỹ đất hoàn thành vai trò là động lực thúc đẩy phát triển hạ tầng và kinh tế - xã hội tại địa phương trong giai đoạn mới. Sự chuyển đổi sang mô hình tinh gọn, tự chủ và chuyên nghiệp sẽ giúp tối ưu hóa nguồn lực đất đai, đóng góp trực tiếp vào mục tiêu hiện đại hóa đất nước.

Kết luận

Tóm lại, Trung tâm Phát triển quỹ đất là một mắt xích không thể thiếu trong chu trình quản lý đất đai hiện đại, đóng vai trò then chốt trong việc chuyển hóa tiềm năng đất đai thành nguồn lực kinh tế cụ thể. Qua việc phân tích các quy định pháp luật hiện hành, có thể thấy nhiệm vụ và quyền hạn của Trung tâm không chỉ dừng lại ở các thao tác kỹ thuật về bồi thường, giải phóng mặt bằng mà còn mang tính chiến lược trong việc tạo lập "quỹ đất sạch" — tiền đề cho các dự án đầu tư trọng điểm và sự phát triển hạ tầng đồng bộ.

Tuy nhiên, trước những thách thức từ sự biến động của thị trường bất động sản và những đòi hỏi ngày càng khắt khe về tính minh bạch, công bằng trong thu hồi đất, hệ thống Trung tâm Phát triển quỹ đất cần tiếp tục được kiện toàn về bộ máy tổ chức theo hướng tinh gọn, chuyên nghiệp và hiện đại hóa. Việc xác lập rõ ràng cơ chế tự chủ tài chính đi đôi với việc nâng cao năng lực thực thi pháp luật của đội ngũ cán bộ sẽ là yếu tố quyết định để Trung tâm thực hiện tốt sứ mệnh: Vừa là công cụ điều tiết hữu hiệu của Nhà nước, vừa là cầu nối tin cậy đảm bảo an sinh xã hội cho người dân. Một cơ chế vận hành thông suốt và thượng tôn pháp luật tại Trung tâm Phát triển quỹ đất chính là nền tảng vững chắc cho một thị trường đất đai ổn định, minh bạch và phát triển bền vững.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết.Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!