Làm lại sổ đỏ đã 10 năm khi bên bán đã mất và giấy tờ mua bán cũng mất được không ?

Nhưng khi tôi đi làm họ lại bảo nhà tôi có đất quá 2ha (trước khi mua của ông này nhà tôi đã có 1ha đất riêng) nên không làm được. Ông T chết, một thời gian sau tôi ra hỏi thì UBND xã nói phải có vợ của ông T ký mới làm được. Tôi không thể dàn xếp lấy chữ ký của vợ ông T, hơn nữa bên ban quản lý đất của xã nói đã làm mất giấy tờ mua bán làm chứng (lúc đi làm lần đầu tôi có để hồ sơ lại vì UBND yêu cầu khi nào làm được sẽ gọi ra lấy). Hiện bên tôi chỉ còn sổ đỏ gốc đứng tên ông T. Cho đến nay đã gần 10 năm do chưa sang tên được nên nhà tôi chưa đóng thuế đất đó. Vậy cho tôi hỏi có bị phạt, hay truy thu thuế không ạ? Trong 10 năm tôi vẫn canh tác trên đất đó, mấy năm nay tôi đi làm xa có cho thuê đất theo năm cho người khác. Hiện con trai ông T có ý muốn chiếm đoạt lại số đất đó, nếu con trai ông T đóng thuế số đất đó và báo mất sổ đỏ yêu cầu làm lại có được không ạ. Con trai ông T có được quyền thừa kế số đất đó không? Giờ tôi muốn làm lại sổ đỏ có được không, phải cần những giấy tờ gì ạ? Tôi xin cảm ơn và mong nhận được tư vấn của luật sư.

Câu hỏi  được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật dân sựcủa Công ty Luật Minh Khuê.

  Luật sư tư vấn Luật dân sự trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

- Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội

- Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về hồ sơ địa chính

2. Nội dung tư vấn:

Thứ nhất, việc chuyển quyền sử dụng đất giữa gia đình bạn với ông T.

Theo Điều 401 Bộ luật dân sự 2005 quy định: Hình thức hợp đồng dân sự.

"Điều 401. Hình thức hợp đồng dân sự

1. Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định.

2. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.

Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác".

Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó. Theo Khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 quy định: Hình thức chuyển quyền sử dụng đất.

"2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật".

Tại Điều 693 Bộ luật dân sự 2005 quy định: Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất  

"Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai".

Ba bạn và một người tên H cùng nhau mua lại đất của ông T và đã ra ngân hàng X - Lâm Đồng thanh toán nợ cho ông T. Với sự dàn xếp của UBND xã An Nhơn nơi bạn và ông T sinh sống làm chứng, có viết giấy tay. UBND xã đồng ý sau thanh toán sẽ làm lại sổ đỏ cho tôi. Như vây, vẫn chưa phù hợp với điều kiện do pháp luật quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

Thứ hai, điều kiện để được cấp sổ đỏ trong trường hợp của bạn.

Theo Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này".

Bên cạnh đó, theo Điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định:  Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định.

"Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất".

Trong 10 năm bạn vẫn canh tác trên đất đó, mấy năm nay tôi đi làm xa có cho thuê đất theo năm cho người khác. Nhưng cho đến nay đã gần 10 năm do chưa sang tên được nên nhà bạn chưa đóng thuế đất. Ta thấy, bạn chưa đủ căn cứ để xác định đất ổn định. Vấn đề làm sổ đỏ sẽ gặp nhiều khó thực hiện vì chưa đủ điều kiện. 

Thứ ba, quyền thừa kế của con ông T. 

Theo Điều 636 Bộ luật dân sự 2005 quy định: Thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của người thừa kế như sau:

"Điều 636. Thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của người thừa kế

Kể từ thời điểm mở thừa kế, những người thừa kế có các quyền, nghĩa vụ tài sản do người chết để lại".

Thời hiệu khởi kiện về thừa kế  tại Điều 645 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

"Điều 645. Thời hiệu khởi kiện về thừa kế  

Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là ba năm, kể từ thời điểm mở thừa kế".

Từ lúc ông T chết đên nay vẫn chưa được 10 năm nên con trai ông có thể khởi kiện về thừa kế.

Mặt khác, theo Điểm a Khoản 1 Điều 675 Bộ luật dân sự 2005 quy định: Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong những trường hợp sau đây:

"a) Không có di chúc".

Tại Điểm a Khoản 1 Điều 676 Bộ luật dân sự 2005 quy định: Người thừa kế theo pháp luật.  

"1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết".

Con trai có đủ điều kiện để khởi kiện về thừa kế. Mặt khác, nếu con trai của ông T vẫn là nguời đóng thuế thì có thể làm lại sổ đỏ theo quy định pháp luật. 

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai.