1. Làm sổ đỏ cho đất thừa kế không có di chúc như thế nào ?

Thưa luật sư! Cho em hỏi vấn đề sau: Ông nội em sinh được 3 gái và 5 trai, các cô bác lập gia đình trước và được ông chia tài sản riêng sinh sống ở chỗ khác.Người thì được trâu bò, người thì đất, người thì tiền. Bố em là út lập gia đình muộn lên sống ở mảnh đất ngày xưa ông bà và các bác ở và nuôi bà nội.Mảnh đất này được ông nội trao quyền cho bác trưởng và bác trưởng trao cho bố em, không có căn cứ pháp lí. Bà nội sống với gia đình em từ 1990 đến 2000 rồi sau đó sống với các cô.

Năm 2010 bà nội và các cô đòi chia tài sản, nhưng các bác không cho phép, chỉ là tranh chấp nội bộ không đưa ra pháp luật. Hiện nay gia đình em muốn làm sổ đỏ cho mảnh đất này đứng tên bố em. Gia đình em chỉ còn giữ 8 biên lai đóng thuế đất từ năm 2008 tới nay, đất này trước kia là ông nội em khai hoang, bây giờ đóng thuế 500met đất ở và 1500 mét đất trồng hoa màu. Mong các anh chị giúp em về thủ tục giấy tờ để làm sổ đỏ lần đầu.

Em xin chân thành cảm ơn.

Trả lời:

Thứ nhất, quyền sử dụng mảnh đất do ông nội để lại.

Mảnh đất này được ông nội trao quyền cho bác trưởng và bác trưởng trao cho bố bạn nhưng không có căn cứ pháp lí.

Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Hình thức của di chúc quy định tại Điều 627 Bộ luật dân sự 2015

Di chúc phải được lập thành văn bản; nếu không thể lập được di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng.

Ta thấy, không thể lập được di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng. Theo Điều 629 Bộ luật dân sự 2015 quy định về di chúc miệng:

1. Trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa và không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể lập di chúc miệng.

2. Sau 03 tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người lập di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị hủy bỏ.

Mặt khác, theo Khoản 5 Điều 630 Bộ luật dân sự 2015 quy định: Di chúc miệng được coi là hợp pháp khi:

5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.

Nếu thỏa mãn được các điều kiện trên thì bác trưởng của bạn là người thừa kế của mảnh đất trên.

Sau đó, bác trưởng đã giao lại mảnh đất này cho gia đình nhà bạn. Theo Điều 119 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hình thức giao dịch dân sự:

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó. Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 quy định:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, giữa gia đình bạn và bác cả phải có Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, điều kiện để được cấp sổ đỏ lần đầu.

Theo Điều 101 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tào sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Bên cạnh đó, theo Điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định: Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định.

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.

Gia đình bạn còn giữ 8 biên lai đóng thuế đất từ năm 2008 tới nay, đất này trước kia là ông nội em khai hoang, bây giờ đóng thuế 500m đất ở và 1500m đất trồng hoa màu. Đây là căn cứ quan trọng để xác định việc sử dụng đất ổn định.

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo Khoản 1 Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về hồ sơ địa chính:

1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất theo Mẫu số 04/ĐK ;

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK ;

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

e) Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

2. Mua bán đất viết tay có thể làm sổ đỏ ?

Trả lời:

Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyện đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dugnj đát; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo đó, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng nếu đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đáp ứng những điều kiện khác trên. Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực thì giao dịch mới được pháp luật thừa nhận theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật này:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Sau đây chúng ta sẽ đi giải quyết từng trường hợp cụ thể:

Thưa luật sư, Mảnh đất rộng 100 mét vuông chủ hộ bán cho cô A lúc đó chỉ có giấy tờ mua bán viết tay có người làm chứng, mảnh đất lúc đó chưa xây nhà! Sau khi mua đất cô A mới cất nhà trên mảnh đất đó, giờ cô A bán toàn bộ đất và nhà trên mảnh đất đó cho em (có hợp đồng mua bán viết tay, có người làm chứng) Giờ em muốn hỏi thủ tục sang tên làm sổ đỏ, em nhờ luật sư tư vấn giúp thủ tục như thế nào? Chi phí như thế nào ạ? Em chân thành cảm ơn!

Theo những quy định được trích dẫn ở trên, nếu bạn làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ cô A sang bạn thì giao dịch này sẽ không hợp pháp. Cần phải xác định miếng đất này đã được cấp giấy chứng nhận hay chưa, nếu đã được cấp thì người có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người có quyền chuyển nhượng cho bạn. Trong trường hợp chưa được cấp thì cần phải xem cô A có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận hay không, nếu đủ điều kiện thì cần làm thủ tục cấp giấy chứng nhận trước khi chuyển nhượng cho bạn.

Về điều kiện cấp giấy chứng nhận bạn có thể tham khảo các quy định trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn liên quan.

Thưa luật sư, Mình muốn hỏi về chi phí làm sổ hồng mua nhà 250 m2 viết tay và giá 500 triệu thì chi phí sẽ là bao nhiêu?

Giao dịch bằng giấy viết tay sẽ không làm phát sinh giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Nếu bạn thực hiện việc chuyển quyền theo đúng quy định thì sẽ phát sinh các loại thuế, phí sau:

- Thuế thu nhập cá nhân do bên chuyển nhượng nộp bằng 2% giá trị quyền sử dụng đất theo hợp đồng, trường hợp giá này thấp hơn giá do Nhà nước ban hành thì sẽ tính theo khung giá của Nhà nước.

- Lệ phí trước bạ do bên nhận chuyển nhượng nộp bằng 0,5% giá trị quyền sử dụng đất theo hợp đồng, trường hợp giá này thấp hơn giá do Nhà nước ban hành thì sẽ tính theo khung giá của Nhà nước.

- Phí đăng ký biến động đất đai, phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành.

Thưa luật sư, năm 2015 tôi có mua thêm 8m đất nhà kế bên để xây nhà (Chỉ có giấy tờ viết tay). Hiện nay nhà kế bên đó đang thế chấp quyền sử dụng đất và có nguy cơ phát mại. Vậy rất mong luật sư tư vấn gia đình tôi nên phải làm thế nào. Trân trọng cảm ơn!

Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Theo đó, giao dịch này giữa hai gia đình không được công nhận. Bạn có thể yêu cầu bên kia hoàn trả số tiền mua đất hoặc khởi kiện ra Tòa án để lấy lại số tiền này.

Thưa luật sư, Tháng 7/2016 vừa qua tôi có mua một mảnh đất gần 30m2 có sổ đỏ nhưng chúng tôi mới chỉ mua bán bằng giấy viết tay vì là chỗ người quen. Sau đó tôi xin giấy phép xây dựng và được cấp giấy phép xây dựng tạm vì dính dự án H2. Giấy phép cấp cho tôi 3 tầng 1 tum. Vậy tôi xin hỏi mảnh đất của tôi là như thế nào và được sử dụng bao lâu ? Tôi xin chân thành cảm ơn.

Luật Xây dựng năm 2014 quy định về xây dựng công trình tạm như sau:

1. Công trình xây dựng tạm là công trình được xây dựng để phục vụ thi công xây dựng công trình chính.

2. Chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng tự tổ chức thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng và thực hiện xây dựng công trình tạm theo thiết kế, dự toán xây dựng được duyệt.

3. Công trình xây dựng tạm phải được dỡ bỏ khi đưa công trình chính của dự án vào khai thác sử dụng, trừ trường hợp công trình xây dựng tạm phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt.

Theo đó, trong trường hợp này gia đình bạn không phải là công trình tạm, có thể gia đình bạn đang được cấp giấy phép xây dựng công trình có thời hạn. Đối với loại công trình này, thời hạn tồn tại sẽ được ghi trong giấy phép xây dựng theo quy định:

Điều 94. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:

a) Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt;

c) Chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại được ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ.

2. Đối với công trình được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 91 của Luật này.

3. Đối với nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 93 của Luật này.

4. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, khi hết thời hạn mà kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng chưa được triển khai thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo cho chủ sở hữu công trình hoặc người được giao sử dụng công trình về điều chỉnh quy hoạch xây dựng và thực hiện gia hạn giấy phép xây dựng có thời hạn.

5. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.

Tuy nhiên, khi hết thời hạn thì có thể được gia hạn theo quy định tại Điều 99 Luật này:

3. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn đã hết thời hạn tồn tại ghi trong giấy phép, nhưng quy hoạch chưa được thực hiện thì chủ sở hữu công trình hoặc người được giao sử dụng công trình đề nghị cơ quan cấp giấy phép xây dựng xem xét gia hạn thời gian tồn tại cho đến khi quy hoạch được triển khai thực hiện. Thời hạn tồn tại công trình được ghi ngay vào giấy phép xây dựng có thời hạn đã được cấp.

Về việc giao dịch bằng giấy tay, theo những phân tích từ các câu hỏi trước thì giao dịch này không được pháp luật thừa nhận. Để hợp pháp quyền của mình, bạn cần hoàn tất thủ tục sang tên quyền sử dụng đất. Việc nằm trong quy hoạch chỉ làm hạn chế một số quyền khi sử dụng đất.

Chào luật sư, tôi đang có ý định mua một mảnh đất với diện tích 100 m2 ở Ninh Thuận, đây là đất vườn và không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khu này nằm trong kế hoạch quy hoạch 20 năm trước nên xã không cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người dân, bây giờ đã qua hạn quy hoạch và xã bắt đầu cấp giấy phép sử dụng đất. Tôi muốn hỏi trong trường hợp này thì khi mua đất thủ tục giấy tờ viết tay sẽ như thế nào, cần chứng thực hợp đồng mua đất ở đâu, và tôi có được cấp giấy phép sử dụng đất sau này không. Những giấy tờ cần thiết để sau này thuận lợi cho tôi trong việc xin giấy phép sử dụng đất là gì?

Trước khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bạn cần chờ người chủ đất làm xong thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó ký hợp đồng chuyển nhượng và công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã. Bước cuối cùng là đến văn phòng đăng ký đất đai làm thủ tục đăng ký biến động đất đai. Khi hoàn tất quá trình là khi quyền sử dụng đất của bạn được công nhận.

Về các giấy tờ cần thiết khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn tùy vào trường hợp thì chúng tôi mới có thể tư vấn cụ thể cho bạn nên bạn có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được hỗ trợ cụ thể.

Thưa luật sư, cha mẹ đã sang tên cho 3 chị em chúng tôi đồng sở hữu căn nhà. Bây giờ chúng tôi bán đi căn nhà, lấy toàn bộ số tiền cho lại mẹ. Cả 3 chị em chúng tôi điều đồng ý và đã ghi tờ giấy tay đồng thời cũng ghi âm lại lời nói cho tặng lại mẹ toàn bộ số tiền bán nhà để mẹ trả nợ. Nhưng sau này nếu 1 trong 3 chúng tôi không thừa nhận đã ký vào tờ giấy trao tặng. Vậy khi ra luật pháp thì tờ giấy viết tay và đoạn ghi âm đó có hiệu lực hay không. Xin luật sư tư vấn giúp tôi.

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng tặng cho tài sản, cụ thể là tặng cho động sản như sau:

Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.

Điều 458. Tặng cho động sản

1. Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực kể từ thời điểm bên được tặng cho nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Đối với động sản mà luật có quy định đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.

Theo đó, hợp đồng tặng cho tiền không bắt buộc phải được công chứng, chứng thực thì mới có hiệu lực pháp luật. Chỉ cần đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự thông thường thì giao dịch đã được thừa nhận. Trong trường hợp sau này người ký không thừa nhận mình đã ký thì có thể thực hiện biện pháp giám định chữ ký.

Về bản ghi âm có được coi là chứng cứ không thì Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 quy định tại Khoản 2 Điều 95 như sau:

2. Tài liệu nghe được, nhìn được được coi là chứng cứ nếu được xuất trình kèm theo văn bản trình bày của người có tài liệu đó về xuất xứ của tài liệu nếu họ tự thu âm, thu hình hoặc văn bản có xác nhận của người đã cung cấp cho người xuất trình về xuất xứ của tài liệu đó hoặc văn bản về sự việc liên quan tới việc thu âm, thu hình đó.

Nếu đáp ứng tiêu chuẩn trên thì bản ghi âm sẽ được coi là chứng cứ.

Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro thì mọi người có thể cùng nhau ra UBND cấp xã hoặc văn phòng công chứng.

>> Xem thêm: Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết một số điều của Luật Đất đai

3. Vấn đề chữ ký trong việc làm sổ đỏ ?

Xin chào công ty luật Minh Khuê, tôi có thắc mắc mong được giải đáp: Tôi có mua một mảnh đất, trong quá trình mua không thấy người mua hộ đất bảo kí tên khi làm giấy tờ, họ bảo chữ kí không quan trọng chủ yếu là tên sổ đỏ đứng tên tôi là được.Tôi thấy sổ đỏ tên của tôi, số chứng minh của tôi nhưng tôi không phải kí bất cứ chữ nào là sao. Cho tôi hỏi chữ ký của người mua đất cho quan trọng không ?

Tôi xin trân thành cảm ơn!

Trả lời:

Căn cứ Điều 400, Điều 401 Bộ luật dân sự 2015 :

Điều 400. Thời điểm giao kết hợp đồng

1. Hợp đồng được giao kết vào thời điểm bên đề nghị nhận được chấp nhận giao kết.

2. Trường hợp các bên có thỏa thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng trong một thời hạn thì thời điểm giao kết hợp đồng là thời điểm cuối cùng của thời hạn đó.

3. Thời điểm giao kết hợp đồng bằng lời nói là thời điểm các bên đã thỏa thuận về nội dung của hợp đồng.

4. Thời điểm giao kết hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản hay bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên văn bản.

Trường hợp hợp đồng giao kết bằng lời nói và sau đó được xác lập bằng văn bản thì thời điểm giao kết hợp đồng được xác định theo khoản 3 Điều này.

Điều 401. Hiệu lực của hợp đồng

1. Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.

2. Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.

Như vậy thì việc ký vào hợp đồng sẽ làm phát sinh hiệu lực của hợp đồng nếu các bên không có thỏa thuận khác với hợp đồng mua bán trên của bạn.

4. Đất đền bù dư có phải nộp thuế đất khi làm sổ đỏ ?

Ngày 11 tháng 4 năm 1997 gia đình tôi mua mảnh đất trị giá 2 000.000(hai triệu đồng). Với diện tích đất rộng 10m, sâu 20m tổng là 200m2. Lúc đó chính quyền địa phương chỉ cấp cho gia đình tôi một phiếu thu: Nội dung phiếu thu ghi là "cấp đất ở thị tứ", nhưng do điều kiện chưa làm nhà được nên đất đó gia đình tôi đưa vào sản xuất.

Đến năm 2003 UBND xã Thanh Thủy có chủ trương quy hoạch mặt bằng phân lô và giao đất ở khu dân cư nông thôn cho những hộ phải GPMB để thi công đường Hồ Chí Minh về quê Bác, theo chủ trương đó thì mảnh đất đó của gia đình tôi phỉa di dời để thi công đường, với chủ trương đó gia đình chúng tôi đồng ý di dời. Vì vậy đến năm 2004 căn cứ vào bản vẽ mặt bằng đã phân lô được UBND huyện Thanh Chương phê duyệt ngày 15 tháng 01 năm 2004. Theo đó ngày 19 tháng 4 năm 2004 UBND xã Thanh Thủy tiến hành bàn giao lô đất tại vị trí khác với điện tích là Rộng 12m sâu 25m tổng diện tích là 300m2. Lúc bàn giao mảnh đất này thì UBND xã có BIÊN BẢN "V/v giao đất ở nông thôn tại tục địa cho các hộ gia đình và cá nhận tại xã Thanh Thủy" trong biên bản gồm có đại diện UBND và hộ gia đình ký vào. ngoài ra các nội dung khác như tôi đã trình bày ở trên. Nay nhà nước có chủ trương làm Sổ đỏ chúng tôi đưa hồ sơ đi làm thì chính quyện xã nói là gia đình chúng tôi trong lô đất đền bù đó còn dư 100m2 đất so với mảnh đất mà nhà nước đã thu hồi. Vì đất cũ là 200m2 còn đất mới diện gia đinh tôi đang ở là 300m2, nếu muốn làm bìa thi phải nộp tiền thuế đất 100% số đất thừa trên để đưa vào đất ở, mà thuế đất đó bây giờ là 1.500.000/m2(một triệu năm trăm nghìn /m2).

Trên là nội dung mà tôi muốn trình bày, ý tôi muốn hỏi như sau:

1. theo luật đền bù thì 100m2 đó tôi có phải đóng thuế 100% không?

2. Lô đất mà chúng tôi được cấp bây giờ làm sổ có phải đóng thuế không? nếu đóng thì đóng như thế nào (hiện tại thuế đất lô này là 1.500.000/m2).

3. Có phải là trong luật đền bù đất đai khi nhà nước thu hồi đất ở thì phải cấp lô đất khác cho mình có giá trị phải tương đương hoặc là phải hơn có đúng hay không?

4. Trên cơ sở nội dung mà tôi đã trình bày nhờ Luật sư tư vấn thêm tôi nên làm như thế nào là hợp lý để làm sổ đỏ.

Xin trân trọng cảm ơn!

Trả Lời:

Thứ nhất, về việc thu hồi đất

Theo khoản 2, 3 điều 63 Luật đất đai 2013 quy định thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:

Điều 62. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:

c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;

3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:

b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;

Thứ hai, Về nguyên tắc bồi thường khi thu hồi

Theo điều 74 Luật đất đai 2013 quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, Theo khoản 1 điều 79 Luật đất đai 2013 quy định bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:
a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;
b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

Thứ ba, về 100m2 đất đươc bồi thường thừa so với diện tích thu hồi

Diện tích này, khi có biên bản giao đất trên sẽ được áp dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật đất đai 2013 nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.

Như vậy, Với những vấn đề khách hàng yêu cầu chúng tôi xin kết luận như sau:

1. Theo quy định của luật đất đai thì 100m2 đất này được bồi thường dư do đó xác định 100m2 đất này được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Do đó khi gia đình bạn có nhu cầu sử dụng thì sẽ phải nộp thuế 100% với 100m2 đất này.

2. Lô đất mà gia đình bạn sử dụng là 300m2 đất trong đó có 100m2 đất bồi thường dư thì khi làm sổ đỏ sẽ phải nộp thuế với diện tích này. Thuế đất được tính bằng: (Diện tích đất tính thuế) x (giá của 1m2 đất) x (thuế suất).

3. Theo điều 74 Luật đất đai 2013 thì nhà nước sẽ bồi thường bằng tiền nếu không có nhu cầu bồi thường bằng đất hoặc đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở. Việc bồi thường được quy định tại khoản 2 điều 74 Luật đất đai 2013: " 2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất."

4. Theo như phân tích ở trên thì nếu gia đình bạn muốn sử dụng và hợp lý hóa thì phải nộp thuế sử dụng đối với 100m2 đất này. Trong trường hợp gia đình bạn muốn nhận bồi thường đúng 200m2 đất thì 100m2 đất bồi thường dư phải trả cho nhà nước và yêu cầu UBND cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 200m2 đất.

5. Tư vấn làm sổ đỏ khi chủ cũ không chịu ký ?

.Xin chào Luật Minh Khuê. Cháu có câu hỏi muốn được tư vấn: nhà cháu có mua một miếng đất từ năm 1997, có giấy bán đất và đã thanh toán tiền sòng phẳng. Miếng đất này sát với đất cũ nhà cháu. Bây giờ nhà cháu muốn làm sổ đỏ, người ta yêu cầu phải có chữ ký của chính chủ. Chủ cũ cũng mua lại đất rồi bán cho nhà cháu. Bây giờ chính chủ (người chủ trước nữa) của miếng đất đòi nhà cháu phải đưa tiền thì ông ý mới ký.
Vậy luật sư cho cháu xin hỏi là nhà cháu có cần chữ ký của chính chủ miếng đất khi làm sổ đỏ không ạ? Và thủ tục xin cấp sổ đỏ trong trường hợp như nhà cháu phải có những giấy tờ gì ạ?
Cháu xin chân thành cảm ơn ạ!

Tư vấn làm sổ đỏ khi chủ cũ không chịu ký ?

Luật sư tư vấn Luật Đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Trong trường hợp của bạn, vì bạn chưa cung cấp đầy đủ thông tin nên chúng tôi phân thành các trường hợp theo quy định của pháp luật để tư vấn cho bạn được rõ hơn:

Trường hợp 1: Ngoài giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 1997 ra bạn còn có các giấy tờ khác theo quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013:

Theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở va tài sản khác găn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân sự đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Theo như quy định trên, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993. Tuy nhiên, trong trường hợp của bạn, bạn lại có giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 1997. Như vậy, lúc này, để bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nếu người chủ cũ của mảnh đất (người mà bạn trực tiếp mua lại đất) mà còn giữ giấy mua bán quyền sử dụng đất với người chủ cũ trước đó (phải trước ngày 15/10/1993) và đất này được chứng nhận là đất không có tranh chấp thì lúc này bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, bạn cần làm một bộ hồ sơ trong đó có:

+ Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (theo mẫu).

+ Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất: giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người chủ cũ của bạn

+ Trích lục hoặc trích đo..

+ Biên bản xét duyệt hội đồng xét cấp giấy xã.

+ 02 Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất (Mẫu 01/LPTB - nếu có).

+ 02 Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01-05/TSDĐ- nếu có).

+ 02 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (mẫu 11/TK-TNCN- nếu có).

+ 02 bản giấy tờ khác có liên quan việc miễn giảm nộp tiền sử dụng (nếu có).

+ 02 Đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất (nếu có).

Hồ sơ trên gửi lên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (nếu có) hoặc Phòng Tài nguyên Môi trường.Thời hạn giải quyết: 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.

Trường hợp 2: Bạn không có các giấy tờ như tại Điều 100 Luật đất đai 2013, căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013 về cáp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đát mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo như quy định trên, đối với trường hợp ngưởi sử dụng đất ổn định từ trước ngày 1/7/2004 và không vi phạm luật đất đai, lại được UBND cấp xã có xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, trong trường hợp của bạn, bạn đã bắt đầu sử dụng mảnh đất trên từ năm 1997, như vậy, nếu lúc này bạn có được văn bản xác nhận của UBND xã rằng mảnh đất trên là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì bạn có thể làm hồ sơ để yêu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không cần phải có xác nhận của người chủ cũ của mảnh đất. Về thành phần hồ sơ và thời gian giải quyết tương tự như với trường hợp trên và có thêm văn bản xác nhận của UBND xã rằng mảnh đất trên là đất không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương.

6. Tư vấn làm sổ đỏ đất mới mua ?

Thưa luật sư, Em có nhu cầu làm sổ đỏ đất mới mua từ người khác. Diện tích đất chiều ngang 5m chiều dài 15.5m có 20m2 đất thố cư và còn lại 57.5m2 đất vườn tại tờ bản đồ số 2 thửa đât 375. Tại xã Phước Đồng thành phố Nha Trang tỉnh Khánh Hòa. Anh chị tư vấn dùm em có làm sổ đỏ được không ?
Em xin cảm ơn và hậu tạ !

Tư vấn làm sổ đỏ đất mới mua ?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai:1900.6162

Trả lời:

Với trường hợp mua đất từ người khác hay nói cách khác đó là nhận chuyển nhượng đất từ người khác để được cấp sổ đỏ trước hết mảnh đất mà bạn mua phải đáp ứng được các yêu cầu sau theo Điều 188 Luật đất đai 2013 .

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Do thông tin bạn cung cấp chưa được đầy đủ nên chúng tôi chưa thể tư vấn cụ thể yêu cầu của bạn được tuy nhiên để có thể tiến hành làm sổ đỏ khi nhận chuyển nhượng đất của cá nhân khác thì mảnh đất bạn mua phải đáp ứng được các yêu cầu như trên, ngoài ra diện tích đất bạn mua tổng cộng là 77,5m2 là bao gồm đất ở và đất vườn nên căn cứ theo Điều 5 Quyết định 31/2014/QĐ-UBND diện tích đất này nằm trong hạn mức giao đất của tỉnh Khánh Hòa nên với các điều kiện như trên sau khi mua đất bạn sẽ tiến hành làm sổ đỏ bình thường theo quy định của pháp luật.

Điều 5. Hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp có vườn, ao (Điều 103 Luật Đất đai).

1. Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980, người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại phụ lục đính kèm bản quy định này mà trong giấy tờ đó chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng diện tích thực tế của thửa đất đối với trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn 05 lần hạn mức giao đất ở, bằng 05 lần hạn mức giao đất ở đối với trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn 05 lần hạn mức giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai.

2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại phụ lục đính kèm bản quy định này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo các điểm a,b, c, d, e dưới đây nhưng tổng diện tích không vượt quá diện tích đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng.

a) Các phường thuộc hai thành phố Nha Trang, Cam Ranh và thị xã Ninh Hòa: 300m2.

b) Thị trấn thuộc các huyện DiênKhánh, Vạn Ninh, Cam Lâm: 360m2.

c) Thị trấn thuộc các huyện KhánhSơn, Khánh Vĩnh: 400m2.

d) Các xã thuộc huyện Khánh Sơn,Khánh Vĩnh và các xã hải đảo: 1000m2.

đ) Các xã còn lại: 400m2.

3. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại phụ lục đính kèm bản quy định này mà đất đã sử dụng ổn định trước ngày 01/07/2004 thì diện tích đất ở được xác định theo các điểm a, b dưới đây nhưng tổng diện tích không vượt quá diện tích đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng.

a) Đất ở tại nông thôn:

- Các xã đồng bằng: 400 m2.

- Các xã miền núi, hải đảo: 1000 m2.

b) Đất ở tại đô thị:

- Các phường thuộc hai thành phốNha Trang, thành phố Cam Ranh và thị xã Ninh Hòa: 150 m2.

- Thị trấn thuộc các huyện Diên Khánh, Vạn Ninh, Cam Lâm: 180 m2.

- Thị trấn thuộc các huyện KhánhSơn, Khánh Vĩnh: 200 m2.

Dựa trên quy định này, bạn có thể thực hiện thủ tục công nhận giấy chứng nhạn quyền sử dụng đất tại phòng tài nguyên môi trường cấp huyện.

>> Xem thêm: Quyết định 31/2014/QĐ-UBND hạn mức giao đất ở hạn mức công nhận đất ở đất trống Khánh Hòa

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê