Làm thế nào để xây nhà trên đất nông nghiệp mà không bị phạt?

1. Làm thế nào để xây nhà trên đất nông nghiệp mà không bị xử phạt

Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất nông nghiệp có nghĩa vụ phải sử dụng đất đúng mục đích đã được nhà nước giao, cho thuê, hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất không được phép xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp mà cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, hay còn gọi là đất thổ cư. Theo Điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, để chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, người sử dụng đất cần nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở đến cơ quan tài nguyên và môi trường có đất. Hồ sơ xin phép bao gồm:

- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ tiến hành thẩm tra, xác minh thực địa, và thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Cơ quan này cũng sẽ hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Sau đó, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền sẽ quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính. Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải tuân thủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Người sử dụng đất cũng sẽ áp dụng chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ theo loại đất ở sau khi đã được chuyển mục đích sử dụng.

Sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất có thể tiến hành xây dựng nhà ở trên diện tích đất đã chuyển mục đích sử dụng. Trong trường hợp xây dựng nhà ở trên diện tích đất thuộc khu vực đô thị hoặc thuộc khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa, người sử dụng đất phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng theo quy định tại Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014.

2. Mức phạt khi tự ý xây dựng nhà trên đất nông nghiệp

Theo Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp mà không thực hiện chuyển mục đích sử dụng có thể bị xử phạt hành chính theo quy định sau đây:

- Hình thức vi phạm: Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn hoặc đô thị mà không tuân thủ quy định về chuyển mục đích sử dụng đất.

- Mức phạt:

+ Diện tích dưới 0,02 hecta: Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng.

+  Diện tích từ 0,02 hecta đến dưới 0,05 hecta: Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng.

+ Diện tích từ 0,05 hecta đến dưới 0,1 hecta: Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng.

+ Diện tích từ 0,1 hecta đến dưới 3 hecta: Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng.

+ Diện tích từ 3 hecta trở lên: Phạt tiền từ 160.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng.

- Khu vực đô thị: Đối với vi phạm chuyển đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp tại khu vực đô thị, hình thức và mức xử phạt sẽ tăng gấp đôi so với khu vực nông thôn.

Biện pháp khắc phục hậu quả: Trường hợp vi phạm, ngoài việc bị xử phạt hành chính, người vi phạm cũng sẽ bị buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này.

=> Việc xây dựng nhà trên đất nông nghiệp mà không tuân thủ quy định về chuyển mục đích sử dụng đất có thể bị xử phạt hành chính. Mức phạt phụ thuộc vào diện tích đất và loại đất vi phạm. Cụ thể, các mức phạt tiền có thể dao động từ 3.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng. Ngoài việc phạt tiền, người vi phạm cũng có thể bị yêu cầu khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm. Việc xác định mức phạt cụ thể và tuân thủ luật pháp hiện hành là cần thiết.

3. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở

Căn cứ quy định của pháp luật hiện hành, đất ở được xem là đất phi nông nghiệp. Do đó, khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải có sự phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quy trình xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất có thể được thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Người sử dụng đất cần chuẩn bị một bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, bao gồm các giấy tờ sau:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu số 01 được ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Người sử dụng đất nộp bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tới Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan có thẩm quyền để được giải quyết.

Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ thẩm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc không hợp lệ, trong thời gian không quá 3 ngày làm việc, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế

Người sử dụng đất cần nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế. Số tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở được tính bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thời hạn nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:

- Trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký thông báo của cơ quan thuế, người sử dụng đất phải nộp 50% số tiền sử dụng đất theo thông báo.

- Trong vòng 60 ngày tiếp theo, người sử dụng đất phải nộp 50% số tiền sử dụng đất còn lại theo thông báo.

Nếu không nộp đủ số tiền sử dụng đất theo thông báo, người sử dụng đất sẽ phải nộp tiền chậm nộp, tuỳ thuộc vào mức quy định của pháp luật về quản lý thuế. Tuy nhiên, người sử dụng đất có thể nộp đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất trong trường hợp được ghi nợ.

Bước 4: Nhận kết quả

Người sử dụng đất sẽ nhận được quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất. Thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày (không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất), hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

4. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở

Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định theo Điều 59 của Luật Đất đai năm2013 như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức. Điều này áp dụng trong các trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp sang mục đích sử dụng khác như thương mại, dịch vụ, công nghiệp, đô thị, và các mục đích khác. Để được chấp thuận, tổ chức cần xin phép và cung cấp đầy đủ hồ sơ liên quan cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét và quyết định.

- Ủy ban nhân dân cấp huyện: Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân. Tương tự như trường hợp với tổ chức, hộ gia đình và cá nhân cần nộp đơn xin phép và cung cấp đầy đủ hồ sơ liên quan cho Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét và quyết định.

Như vậy, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện không được ủy quyền thẩm quyền cho việc quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. Và chỉ có Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện chính là cơ quan có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, không thể ủy quyền thẩm quyền này cho cơ quan khác để thực hiện.

Quý khách hàng có nhu cầu thì tham khảo thêm nội dung bài viết sau của công ty Luật Minh khuê: Xây nhà không có giấy phép xây dựng có bị phạt hoặc phá dỡ không?

Công ty Luật Minh Khuê mong muốn gửi đến quý khách hàng những thông tin tư vấn hữu ích. Nếu quý khách hàng đang gặp phải bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, hãy liên hệ với Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.6162. Hoặc quý khách hàng gửi yêu cầu chi tiết qua email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp thắc mắc nhanh chóng. Xin trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý khách hàng!