Xây nhà trên đất nông nghiệp trước 01/07/2014 có được cấp sổ?

1. Quy định pháp luật về việc cấp sổ đỏ cho nhà ở xây dựng trên đất nông nghiệp trước 01/07/2014

Theo quy định tại khoản 3 Điều 22 và khoản 5 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (trong đó điểm a khoản 5 được bổ sung bởi khoản 18 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP), việc xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với các hộ gia đình, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 được quy định như sau:

- Xử lý đối với các trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép:

+ Trường hợp lấn, chiếm đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai 2013: Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất trước khi thực hiện dự án hoặc công trình đã được quy hoạch. Trong thời gian chờ thu hồi, người đang sử dụng đất vi phạm có thể tiếp tục sử dụng đất đó nhưng phải giữ nguyên hiện trạng và thực hiện kê khai, đăng ký đất đai theo quy định.

+ Trường hợp lấn, chiếm đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc quy hoạch sử dụng đất theo quy định tại điểm a: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo rà soát và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất. Đồng thời, người đang sử dụng đất sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các trường hợp ổn định và không có tranh chấp:

+ Trường hợp thửa đất có nhà ở: Diện tích đất ở sẽ được công nhận theo hạn mức công nhận đất ở tại địa phương nếu đã sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; hoặc theo hạn mức giao đất ở tại địa phương nếu đã sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.

+ Trường hợp thửa đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở: Diện tích đất có công trình xây dựng sẽ được công nhận theo quy định tại điểm b khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.

+ Đối với phần diện tích đất đang sử dụng được xác định là đất nông nghiệp: Quyền sử dụng đất sẽ được công nhận theo chế độ quy định tại khoản 5 Điều 20 của Nghị định này.

+ Nghĩa vụ tài chính: Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại khoản này phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Tóm lại: Đối với trường hợp xây nhà trên đất nông nghiệp trước ngày 01/07/2014 mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc giải quyết sẽ được thực hiện như sau: Nếu đất đang sử dụng thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai, Nhà nước sẽ thu hồi đất trước khi thực hiện dự án, công trình. Nếu đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy hoạch nêu trên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ rà soát và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất. Người sử dụng đất sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Thủ tục cấp sổ đỏ cho nhà ở xây dựng trên đất nông nghiệp trước 01/07/2014

Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho nhà ở xây dựng trên đất nông nghiệp trước ngày 01/07/2014 được quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật hiện hành. Dưới đây là các bước cơ bản và yêu cầu cần thực hiện:

- Chuẩn bị hồ sơ: Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) được lập theo mẫu quy định; Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất bao gồm hợp đồng, giấy tờ liên quan đến việc sử dụng đất nông nghiệp trước khi xây dựng nhà ở; Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở bao gồm bản sao giấy phép xây dựng (nếu có), hóa đơn, chứng từ liên quan đến việc xây dựng và hoàn thiện nhà ở; Giấy tờ tùy thân gồm bản sao CMND/CCCD hoặc hộ chiếu của người đứng tên; Sổ hộ khẩu hoặc giấy xác nhận nơi cư trú để chứng minh tình trạng cư trú của người sử dụng đất; Bản vẽ sơ đồ nhà ở và đất đai do đơn vị đo đạc có thẩm quyền thực hiện, thể hiện rõ ràng vị trí và diện tích đất đang sử dụng; Biên bản kiểm tra thực địa do cơ quan chức năng hoặc đơn vị có thẩm quyền lập.

- Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thuộc UBND cấp huyện, tùy thuộc vào quy định của địa phương. Thời gian tiếp nhận theo giờ làm việc hành chính của cơ quan tiếp nhận hồ sơ.

- Xử lý hồ sơ: Cơ quan chức năng sẽ kiểm tra tính hợp lệ và đầy đủ của hồ sơ. Cơ quan chức năng sẽ thực hiện kiểm tra thực địa để xác minh tình trạng đất và nhà ở. Đảm bảo rằng đất đang sử dụng không nằm trong quy hoạch sẽ thu hồi hoặc quy hoạch sử dụng đất không hợp pháp.

- Quyết định và cấp Giấy chứng nhận: Nếu hồ sơ hợp lệ và đúng quy định, cơ quan chức năng sẽ ra quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Giấy chứng nhận sẽ được cấp cho người sử dụng đất sau khi hoàn tất các thủ tục và nghĩa vụ tài chính.

- Nghĩa vụ tài chính: Theo quy định hiện hành, người sử dụng đất phải nộp lệ phí cấp sổ đỏ. Thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai nếu có, như thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất.

3. Trường hợp không được cấp sổ đỏ cho nhà ở xây dựng trên đất nông nghiệp trước 01/07/2014

Trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho nhà ở xây dựng trên đất nông nghiệp trước ngày 01/07/2014 có thể xảy ra trong các tình huống sau:

- Đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích không phải là đất ở: Nếu đất đang sử dụng thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích khác (như dự án công cộng, dự án phát triển hạ tầng, công trình công cộng, v.v.) theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai, thì Nhà nước có quyền thu hồi đất trước khi thực hiện dự án hoặc công trình đó. Trong trường hợp này, người sử dụng đất không được cấp sổ đỏ mà chỉ có thể tiếp tục sử dụng đất cho đến khi Nhà nước thực hiện thu hồi.

- Sử dụng đất không đúng mục đích: Nếu việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp không được cấp phép và không được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật, thì cơ quan chức năng có thể từ chối cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc sử dụng đất phải tuân thủ đúng quy định về mục đích sử dụng đất.

- Không đáp ứng các yêu cầu quy hoạch và pháp lý: Nếu đất đang sử dụng không được đưa vào quy hoạch sử dụng đất, hoặc việc chuyển mục đích sử dụng đất chưa được cấp phép, hoặc không đáp ứng các điều kiện về quy hoạch, thì sẽ không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Tranh chấp quyền sử dụng đất: Nếu có tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các bên, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không được cấp cho đến khi tranh chấp được giải quyết và xác định quyền sử dụng đất một cách rõ ràng và hợp pháp.

- Chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính: Nếu người sử dụng đất chưa thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, như nộp thuế sử dụng đất, lệ phí cấp sổ đỏ, thì việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không được thực hiện cho đến khi các nghĩa vụ tài chính được hoàn thành. 

- Đất không được xác định chính xác: Nếu không có chứng cứ rõ ràng hoặc tài liệu chứng minh việc sử dụng đất hợp pháp trước ngày 01/07/2014, hoặc diện tích đất không được xác định đúng theo quy định pháp luật, thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể không được cấp.

- Không đáp ứng các yêu cầu khác của pháp luật: Các điều kiện khác liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như việc tuân thủ quy định về xây dựng, không nằm trong diện phải thu hồi đất, và không bị cấm theo quy định pháp luật, cũng cần phải được đáp ứng. 

Ngoài ra, quý bạn đọc có thể tham khảo thêm bài viết Cách hiểu đúng về đất không có giấy tờ trước 01/7/2014 được cấp Sổ đỏ. Nếu có bất cứ vấn đề pháp lý nào cần hỗ trợ, vui lòng liên hệ tới bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua số điện thoại: 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu trực tiếp tới địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn. Trân trọng!