Mục lục bài viết

Kính chào công ty Luật Minh Khuê, tôi có vấn đề bức xúc như sau mong được chuyên viên tư vấn. Sự việc như sau: Nhà tôi làm nhà và để ngõ đi lại, sau này nhà hàng xóm xây nhà thì đặt 3 cục nóng điều hòa trên đất nhà họ giáp với ngõ đi của nhà tôi, cục nóng gắn trên tường đất nhà họ chỉ có 45 cm nhưng phả hơi nóng trong khoảng không gian thuộc đất nhà tôi. Như vậy là họ đang lợi dụng khoảng không trên đất nhà tôi, hơn nữa việc lắp cục nóng ở đó, mỗi lần đi lại vào mùa hè rất bất tiện vì vừa nóng vừa ồn. Luật sư cho tôi hỏi, họ làm như vậy có trái luật không? Có cách nào để tôi yêu cầu họ tháo cục nóng lắp vào chỗ khác hay không?

Người hỏi: Bui.H.An - Hà Nội

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Dân sự của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Dân sự, gọi:  1900 6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý: 

Bộ luật dân sự 2015

Luật xây dựng năm 2014

Thông tư 01/2021/TT-BXD ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng

1. Phân tích tình huống

Theo như thông tin bạn cung cấp, để đưa ra được giải đáp chúng tôi đi phân tích dựa trên các căn cứ pháp lý hiện hành như sau.

Thứ nhất, tại Điều 175 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về ranh giới giữa các bất động sản như sau:

Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo đó, người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng không gian đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới đất của mình và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Cùng với đó, tại khoản 11 Điều 12 Luật xây dựng năm 2014 quy định hành vi bị nghiêm cấm trong xây dựng công trình như sau:

11. Sử dụng công trình không đúng với mục đích, công năng sử dụng; xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác và của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung.

Ngoài ra, tại tiết 2.6.8 Thông tư 01/2021/TT-BXD quy định yêu cầu về kiến trúc cảnh quan, thiết kế đô thị và bố cục các công trình đối với các khu vực phát triển mới trong quan hệ với các công trình bên cạnh có quy định:

- Các chi tiết kiến trúc của công trình phần tiếp giáp với công trình bên cạnh do đồ án quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị và quy chế quản lý kiến trúc tại từng khu vực quy định;

- Các quy định phải đảm bảo nguyên tắc sau: Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy; Đảm bảo mọi hoạt động tại công trình này không tác động, ảnh hưởng xấu đến hoạt động (sinh hoạt, làm việc, nghỉ ngơi...) cho các công trình bên cạnh.

Điều đó có nghĩa rằng, hành vi lấn chiếm không gian trên phần đất đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của cá nhân khác là hành vi trái pháp luật, và việc thiết kế lắp đặt các thiết bị trên công trình xây dựng bắt buộc phải đảm bảo không gây ảnh hưởng đến hoạt động của công trình bên cạnh.

2. Lắp cục nóng điều hòa trên khoảng không đất nhà hàng xóm có vi phạm pháp luật không?

2.1. Trường hợp lắp đặt cục nóng điều hòa có lấn chiếm không gian trên đất của nhà khác

Trường hợp  hàng xóm lắp cục nóng điều hòa có lấn chiếm sang khoảng không trên đất nhà bạn, và có dò nước trên ngõ đi của nhà bạn thì đây là hành vi vi phạm pháp luật hiện hành.

Để bảo đảm quyền lợi của mình thì căn cứ theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013:

“Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.”

Trước tiên bạn có thể thỏa thuận với nhà hàng xóm về việc di dời cục nóng của gia đình họ tới nơi hợp lý không làm ảnh hưởng tới việc sử dụng ngõ đi của gia đình bạn. Nếu không thỏa thuận được thì gia đình bạn có thể làm đơn đề nghị gửi lên Ủy ban nhân dân cấp xã yêu cầu hòa giải.

Nếu hòa giải không thành thì căn cứ theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai năm 2013 thì gia đình bạn có thể làm đơn khởi kiện gửi tới Tòa án nhân dân cấp huyện yêu cầu giải quyết tranh chấp.

2.2. Trường hợp cục nóng điều hòa được lắp không lấn chiếm không gian trên đất nhà khác

Trường hợp cục nóng điều hòa lắp hoàn toàn trên diện tích đất của nhà họ không có lấn chiếm không gian trên phần đất nhà bạn. Về nguyên tắc sử dụng đất, Bộ luật dân sự có quy định như sau:

Điều 173. Nghĩa vụ tôn trọng, bảo đảm trật tự, an toàn xã hội

Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản thì chủ thể phải tôn trọng, bảo đảm trật tự, an toàn xã hội, không được lạm dụng quyền để gây mất trật tự, an toàn xã hội, làm thiệt hại đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác.

Điều 174. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng

Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.

Theo quy định này thì hàng xóm có quyền lắp cục nóng điều hòa trên diện tích đất của họ nhưng phải đảm bảo việc lắp đặt cục nóng điều hòa không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của những người khác (chẳng hạn như cục nóng tỏa nhiệt hay bị rò rỉ).

Theo đó, trường hợp cục nóng nhà hàng xóm lắp đặt hoàn toàn trên đất và khoảng không gian trên đất thuộc sở hữu của họ thì ở đây không có hành vi lấn chiếm quyền sử dụng khoảng không trên đất nhà bạn. Vấn đề ở chỗ, cục nóng lắp đặt ở đây sẽ phả hơi nóng vào không gian trên đất nhà bạn và điều đó có gây ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của bạn (có lối đi của mình, không bị ồn, không bị hơi nóng).

Bạn có thể trao đổi với hàng xóm về việc khi vận hành cục nóng điều hòa đã gây ra những bất tiện nào cho gia đình bạn nếu được có thể đề nghị dời cục nóng sang vị trí hợp lý khác. Trường hợp gia đình hàng xóm không đồng ý, tiếp tục lắp cục nóng tại địa điểm đó mà gây ra cho gia đình bạn những thiệt hại không mong muốn thì sẽ phải chịu bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 584 Bộ luật dân sự năm 2015. Cụ thể như sau:

“Điều 584. Căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại

1. Người nào có hành vi xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.

2. Người gây thiệt hại không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp thiệt hại phát sinh là do sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn toàn do lỗi của bên bị thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

3. Trường hợp tài sản gây thiệt hại thì chủ sở hữu, người chiếm hữu tài sản phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp thiệt hại phát sinh theo quy định tại khoản 2 Điều này.”

3. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại

Ban có thể tham khảo thêm nguyên tắc bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 585 Bộ luật dân sự. 

1. Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Người chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại có thể được giảm mức bồi thường nếu không có lỗi hoặc có lỗi vô ý và thiệt hại quá lớn so với khả năng kinh tế của mình.

3. Khi mức bồi thường không còn phù hợp với thực tế thì bên bị thiệt hại hoặc bên gây thiệt hại có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác thay đổi mức bồi thường.

4. Khi bên bị thiệt hại có lỗi trong việc gây thiệt hại thì không được bồi thường phần thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

5. Bên có quyền, lợi ích bị xâm phạm không được bồi thường nếu thiệt hại xảy ra do không áp dụng các biện pháp cần thiết, hợp lý để ngăn chặn, hạn chế thiệt hại cho chính mình.

Theo đó, khi hàng xóm cố ý lắp đặt cục nóng ở đó rò rỉ nước gây cho lối đi của nhà bạn bị trơn trượt và có tai nạn xảy ra hoặc trường hợp cục nóng rơi xuống gây tai nạn thì bạn có thể căn cứ quy định này để yêu cầu bồi thường phù hợp.

Thời hiệu khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi.  Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900 6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Dân sự - Công ty luật Minh Khuê