Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định, Thông tư hướng dẫn mới nhất

1. Nội dung chính của Luật Đất đai năm 2024

Luật Đất đai năm 2024, được Quốc hội khóa XV thông qua vào ngày 18/01/2024, bao gồm 16 chương và 260 điều. Luật quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền và trách nhiệm của Nhà nước trong việc đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, cũng như quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của công dân và tổ chức trong việc sử dụng đất thuộc lãnh thổ Việt Nam.

Luật có hiệu lực từ 01/01/2025, ngoại trừ các điều liên quan đến lấn biển và sửa đổi Luật Lâm nghiệp có hiệu lực từ 01/04/2024. Quy hoạch sử dụng đất tiếp tục thực hiện theo Nghị quyết số 61/2022/QH15 đến khi hết hiệu lực.

Các điểm chính của Luật Đất đai 2024 bao gồm:

- Sửa đổi quy định về người sử dụng đất: Bỏ phân biệt giữa công dân trong nước và nước ngoài, và giữa tổ chức trong nước và có vốn đầu tư nước ngoài trong việc tiếp cận đất đai. Quy định quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất, bao gồm cả thành viên hộ gia đình.

- Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất: Bổ sung quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất và các quy định liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Quy hoạch sử dụng đất: Xây dựng hệ thống quy hoạch đồng bộ ở ba cấp, phân cấp thẩm quyền phê duyệt và quy định rõ ràng về quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, và công khai minh bạch quy hoạch.

- Thẩm quyền thu hồi đất: Quy định rõ về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, và bổ sung các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia.

- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Quy định đa dạng hình thức bồi thường, hoàn thiện tiêu chí khu tái định cư, và đảm bảo công khai, minh bạch trong bồi thường và hỗ trợ tái định cư.

- Phát triển và quản lý quỹ đất: Quy định rõ về giao đất, cho thuê đất, và chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án.

- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Hoàn thiện quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, chuẩn hóa giấy chứng nhận và giải quyết bất cập trong quản lý đất đai.

- Chính sách tài chính về đất đai: Bổ sung quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất và thuê đất, cũng như ổn định tiền thuê đất cho chu kỳ 5 năm.

- Hỗ trợ đất đai cho người dân tộc thiểu số: Quy định hỗ trợ đất ở và đất sản xuất lần đầu cho các hộ nghèo, cận nghèo thuộc diện dân tộc thiểu số, bao gồm miễn giảm tiền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất.

- Quản lý và khai thác quỹ đất: Hoàn thiện quy định về quản lý đất nông nghiệp, đất khu công nghiệp, và đất đa mục đích.

- Địa giới hành chính và bản đồ địa chính: Bổ sung trách nhiệm của các cơ quan trong việc xác định địa giới hành chính và quản lý đất đai, cũng như quy định về điều tra cơ bản về đất đai và bảo vệ đất đai.

Luật Đất đai 2024 hướng tới việc cải cách và hoàn thiện quy định về quản lý và sử dụng đất đai để phù hợp với thực tiễn và yêu cầu mới.

2. Điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 so với Luật Đất đai 2013

Mở rộng hạn mức chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp

Theo Luật Đất đai 2024, hạn mức mà cá nhân có thể nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp được nâng lên không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp. Quy định này thay thế cho quy định cũ tại Điều 130 Luật Đất đai 2013, theo đó hạn mức chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình và cá nhân là không quá 10 lần hạn mức giao đất. Việc mở rộng này nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc tích tụ đất nông nghiệp, giúp tăng cường khả năng sản xuất và sử dụng hiệu quả đất nông nghiệp.

Bãi bỏ khung giá đất

Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất, một sự thay đổi quan trọng so với Luật Đất đai 2013. Trước đây, khung giá đất quy định mức giá tối thiểu và tối đa mà các địa phương có thể áp dụng cho từng loại đất. Việc bãi bỏ khung giá đất này nhằm tạo sự linh hoạt hơn trong việc xác định giá đất, giúp phù hợp hơn với điều kiện thị trường và nhu cầu thực tiễn của các địa phương.

Bảng giá đất được xây dựng hàng năm

Theo Điều 159 Luật Đất đai 2024, từ ngày 01/01/2026, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu. Bảng giá này sẽ được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Hàng năm, UBND cấp tỉnh sẽ phải trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh để quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, và công bố bảng giá đất điều chỉnh vào ngày 01/01 của năm tiếp theo. Trường hợp cần thiết, việc điều chỉnh bảng giá đất trong năm cũng phải được quyết định bởi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Trước đây, theo Luật Đất đai 2013, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ.

Phương pháp định giá đất

Luật Đất đai 2024 quy định 5 phương pháp định giá đất cụ thể để đảm bảo sự chính xác và công bằng trong việc xác định giá trị đất. Các phương pháp bao gồm:

- Phương pháp so sánh: So sánh giá đất với các giao dịch tương tự trên thị trường.

- Phương pháp thu nhập: Tính toán giá trị đất dựa trên thu nhập tiềm năng mà đất có thể tạo ra.

- Phương pháp thặng dư: Xác định giá đất bằng cách trừ đi chi phí phát triển từ giá trị toàn bộ tài sản.

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Điều chỉnh giá đất dựa trên các yếu tố như vị trí, điều kiện đất đai.

- Phương pháp khác: Chính phủ có thể quy định thêm các phương pháp định giá đất khác sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Trước đây, Luật Đất đai 2013 không quy định các phương pháp định giá đất cụ thể, mà phương pháp định giá đất được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP, bao gồm các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.

Không còn cấp đất cho hộ gia đình

Từ ngày 01/01/2025, Luật Đất đai 2024 không còn quy định việc cấp đất cho hộ gia đình. Điều này có nghĩa là từ thời điểm này, các hộ gia đình sẽ không còn được cấp đất theo quy định của Luật Đất đai mà sẽ phải chuyển sang các hình thức sử dụng đất khác. Tuy nhiên, các hộ gia đình đã được cấp đất trước ngày Luật có hiệu lực sẽ tiếp tục được công nhận quyền sử dụng đất và sẽ được xử lý theo hướng dẫn cụ thể. Điều này nhằm tối ưu hóa việc quản lý đất đai và phù hợp với các yêu cầu quản lý đất đai hiện đại hơn.

Thay đổi tên gọi của sổ đỏ, sổ hồng

Luật Đất đai 2024 đã chính thức thay đổi tên gọi của các loại sổ liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo quy định mới, các loại sổ đỏ và sổ hồng sẽ được gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trước đây, từ ngày 10/12/2009 đến 31/12/2023, tên gọi chính xác của các loại sổ này là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP và Luật Đất đai 2013. Trước đó, tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo các quy định trước đây.

Điểm mới về giá đất khi tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Theo Điều 249 Luật Đất đai 2024, giá đất để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp sẽ được xác định theo bảng giá đất, ổn định theo chu kỳ 5 năm. Quy định này thay thế khoản 3 Điều 6 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, trong đó giá đất để tính thuế được xác định do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định, cũng ổn định theo chu kỳ 5 năm. Việc điều chỉnh giá đất để tính thuế theo bảng giá đất nhằm đảm bảo tính chính xác và minh bạch hơn trong việc xác định thuế. 

3. Hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2024

Theo Quyết định 222/QĐ-TTg năm 2024, để triển khai và hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai 2024, dự kiến sẽ có tổng cộng 16 văn bản hướng dẫn cụ thể, bao gồm các nghị định và thông tư từ các cơ quan chức năng. Các văn bản này được phân loại và có chức năng cụ thể như sau:

- Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai: Nghị định này sẽ cụ thể hóa các quy định chung của Luật Đất đai 2024, hướng dẫn việc áp dụng các điều luật trong thực tiễn.

- Nghị định quy định về điều tra cơ bản đất đai, đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai: Nghị định này sẽ quy định chi tiết các quy trình điều tra cơ bản đất đai, các thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cùng với việc xây dựng và quản lý hệ thống thông tin đất đai.

- Nghị định quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất: Nghị định này sẽ quy định các cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, đảm bảo quyền lợi của người bị ảnh hưởng.

- Nghị định quy định về quỹ phát triển đất: Văn bản này sẽ hướng dẫn về việc thành lập, quản lý và sử dụng quỹ phát triển đất, nhằm mục tiêu phát triển bền vững các dự án liên quan đến đất đai.

- Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: Nghị định này sẽ quy định chi tiết về các quy trình thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong việc thu phí.

- Nghị định quy định về giá đất: Nghị định này đã được ban hành và quy định rõ các phương pháp xác định giá đất, đảm bảo giá đất được xác định chính xác và phù hợp với thị trường.

- Nghị định quy định chi tiết về đất trồng lúa: Nghị định này sẽ quy định các tiêu chí và quy trình liên quan đến đất trồng lúa, nhằm bảo vệ và phát triển đất trồng lúa theo quy định của pháp luật.

- Nghị định quy định về lấn biển: Nghị định này, đã được ban hành, quy định các quy trình và yêu cầu liên quan đến việc lấn biển, nhằm quản lý và kiểm soát hoạt động lấn biển hiệu quả.

- Nghị định quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai: Nghị định này sẽ quy định các hình thức xử phạt đối với các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, nhằm tăng cường công tác quản lý và bảo vệ tài nguyên đất đai.

- Quyết định của Thủ tướng Chính phủ về cơ chế, chính sách giải quyết việc làm và đào tạo nghề cho người có đất thu hồi: Quyết định này sẽ đưa ra cơ chế và chính sách hỗ trợ việc làm và đào tạo nghề cho những người có đất bị thu hồi, nhằm giúp họ chuyển đổi nghề nghiệp và ổn định cuộc sống.

- Thông tư của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định kỹ thuật điều tra, đánh giá đất đai; kỹ thuật bảo vệ, cải tạo, phục hồi đất: Thông tư này sẽ quy định các kỹ thuật và phương pháp điều tra, đánh giá đất đai, cùng với các kỹ thuật bảo vệ, cải tạo và phục hồi đất, đảm bảo chất lượng và sự bền vững của tài nguyên đất.

- Thông tư của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất: Thông tư này sẽ quy định về quy trình thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, giúp quản lý và cập nhật thông tin về tình trạng sử dụng đất.

- Thông tư của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Thông tư này sẽ quy định các yêu cầu và nội dung liên quan đến hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, đảm bảo sự chính xác và đầy đủ của các tài liệu pháp lý.

- Thông tư của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về nội dung, cấu trúc và kiểu thông tin cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai: Thông tư này sẽ quy định về nội dung, cấu trúc và kiểu thông tin của cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, nhằm đảm bảo việc lưu trữ và tra cứu thông tin đất đai được thực hiện một cách thống nhất và hiệu quả.

- Thông tư của Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai: Thông tư này sẽ quy định về mức thu phí, chế độ thu nộp và quản lý phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai, nhằm đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong việc thu phí.

- Thông tư của Bộ trưởng Bộ Nội vụ quy định về việc lập, quản lý hồ sơ địa giới đơn vị hành chính và hướng dẫn việc giải quyết trường hợp chưa thống nhất về địa giới đơn vị hành chính: Thông tư này sẽ quy định về việc lập và quản lý hồ sơ địa giới đơn vị hành chính, cũng như hướng dẫn giải quyết các trường hợp chưa thống nhất về địa giới đơn vị hành chính, đảm bảo sự chính xác và đồng bộ trong quản lý địa giới hành chính.

Tổng hợp văn bản hướng dẫn Luật Đất đai 2024

Xem thêm: Danh sách các văn bản hướng dẫn Luật Đất đai mới nhất

Quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc sớm nhất!