1. Mạo danh chữ ký làm sổ đỏ bị xử lý thế nào ?

Thưa luật sư, Tôi xin hỏi về vấn đề mạo danh chữ ký, nhà bên cạnh nhà tôi không có chữ ký của nhà tôi mà tự mạo danh chữ ký của tôi để làm sổ đỏ đất của nhà mình. Vậy tôi xin hỏi mạo danh như vậy có phạm tội gì không? Và xử lý như thế nào ?
Người hỏi: Ty

Mạo danh chữ ký làm sổ đỏ bị xử lý thế nào ?

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Hành vi giả mạo chữ ký của người khác là hành vi vi phạm pháp luật và tùy vào từng trường hợp cụ thể mà có thể bị xử lý vi phạm hành chính hay xử lý hình sự. Nếu đủ dấu hiệu cấu thành tội phạm thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chẳng hạn: Hành vi giả mạo chữ ký của người khác để chiếm đoạt tài sản, tước quyền thừa kế của ngươì khác thì có thể phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản; đối với một người có chức vụ, quyền hạn mà lợi dụng chức vụ, quyền hạn của mình để thực hiện hành vi giả mạo chữ ký của người có chức vụ, quyền hạn nhằm mục đích trục lợi thì sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội giả mạo trong công tác,…

Đối với trường hợp của bạn, nhà bên cạnh mạo danh chữ ký của bạn để làm sổ đổ đất của nhà mình, nếu để nhằm mục đích chiếm đoạt mảnh đất đó thì có thể bị xử lý hình sự khi có căn cứ xác định hành vi cố ý làm trái gây hậu quả nghiêm trọng.

Theo quy định tại Bộ luật hình sự năm 2015:

Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ; tài sản là kỷ vật, di vật, đồ thờ cúng có giá trị đặc biệt về mặt tinh thần đối với người bị hại.

Như vậy, nếu hành vi giả mạo chữ ký của nhà bên cạnh nhà bạn đủ dấu hiệu cấu thành tội phạm thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định trên tùy vào các yếu tố như động cơ, mục đích phạm tội.

Hy vọng, với những tư vấn trên có thể giúp bạn giải đáp phần nào thắc mắc của mình. Nếu cần tư vấn thêm, xin vui lòng gọi vào số 1900.6162gặp tư vấn viên để được hỗ trợ thêm. Trân trọng./.

2. Tư vấn thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất?

Kính chào Luật sư, tôi có vấn đề như sau rất mong Luật sư giúp đỡ về tư vấn Pháp lý thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tại quận Tân Phú - TPHCM. Năm 2007 tôi có mua chung một mảnh đất ở diện tích 64.5m2, tại hẻm nhỏ đường Tân kỳ Tân Quý, Quận Tân Phú-Thành Phố Hồ Chí Minh.

Tuy nhiên thời điểm đó do tin tưởng người cô bên vợ nên vợ chồng tôi đã để vợ chồng người cô đó đứng tên và làm thủ tục xây dựng (do có quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa và để xây dựng) nên thời điểm đó rất khó để tách thửa. Giữa 02 bên có một giấy viết tay, nội dung là cùng mua chung một mảnh đất, khi nào Nhà nước cho phép làm thủ tục tách thửa thì sẽ thực hiện việc tách thửa. Hiện tại chúng tôi có 02 căn nhà độc lập với nhau cùng trên mảnh đất đó. Sau một thời gian ổn dịnh, chúng tôi yêu cầu người Cô làm thủ tục xin tách thửa thì người Cô không đồng ý. Xảy ra mâu thuẫn lớn, Năm 2010 tôi đã khởi kiện ra Tòa án nhưng bên Tòa án Quận Tân Phú yêu cầu thực hiện theo quy trình từ Phường Tân Sơn Nhì (TSN), Quận Tân Phú. Chúng tôi đã làm theo yêu cầu của Phường TSN, đã có 03 lần Phường TSN mời hai bên lên hòa giải, mà chỉ có vợ chồng tôi đến dự, vợ chồng người cô không đến dự, và sau đó Phượng TSN cũng đã có văn bản về việc hòa giải không thành, cho phép chuyển lên tòa án cấp trên. Đến nay hiện do công việc bận rộn chúng tôi đã không còn ở Nhà đó nữa mà chuyển đến quận 8 sinh sống, do không thích ở gần nhà người Cô đó (hiện chúng tôi đang cho thuê từ 2013 đến nay).. Nay tôi muốn làm thủ tục tách thửa để cấp GCNQSDD và tài sản trên đất, vì tôi đã biết có Quy định của TP HCM đã cho phép tách thửa đất dưới 30m2 (diện tích nhà tôi hiện tại 3.2 m x 10m).

Nay rất mong Luật sư tư vấn về thủ tục Pháp lý, theo quy định thì chúng tôi có được phép thực hiện việc tách thửa này không? Yêu cầu gồm những giấy tờ gì? Do công việc của gia đình tôi rất bận, hiện có con nhỏ, chúng tôi mong muốn ủy quyền cho Luật sư thực hiện việc tách thửa này. Rất mong Luật sư lên sở bộ một chi phí để thực hiện việc tách thửa này để gia đình chuẩn bị và tiến hành ngay ?

Người gửi: N.G

Tư vấn thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! cám ơn bạn đã gửi câu hỏi tơi công ty luật Minh Khuê,vỡi thông tin câu hỏi bạn cung cấp chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Theo quy định tại điều 3 tại Quyết định 33/2014/QĐ-UBND Thành phố Hồ Chí Minh quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa quy định thì đối vơí diện tích đất ở có nhà hiện hữu (m2) tại quận Phú thì diện tích tối thiều là 45m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới ≥ 20 mét; 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới < 20 mét theo quy định này thì diện tích đất nhà bạn không đủ điều kiện để được tách thửa cho dù bạn đã xây nhà trên diện tích đất đó theo quy định này thì diện tích đất hiện có nhà bạn là 32m2 vẫn chưa đủ để tách thửa cho dù bạn đã xây nhà ở trên diện tích.

+Thứ hai, bạn và cô bạn không có sự thỏa thuận về việc để bạn cô của bạn đứng tên trên GCNQSDĐ

Theo như trình bày thì bạn và cô bạn đã góp vồn mua một miếng đất, tuy nhiên trên GCNQSDĐ chỉ có tên của cô bạn và giữa 2 bên không có 1 hợp đồng ủy quyền nào từ bạn về việc để cô của bạn đứng tên trên GCNQSDĐ này mà chỉ có giấy viết tay ghi nhận cô của bạn đứng tên và khi nào có đủ điều kiện tách thửa thì làm thủ tục tách thửa do đó theo quy định của pháp luật cô của bạn là chủ sở hữu duy nhất của mảnh đất đó.

Vì vậy trong trường hợp này, việc tách mảnh đất này thành 2 thửa sẽ gắn liền với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất . Khi đó 2 bên sẽ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sau đó nộp hồ sơ đến văn phòng đăng kí đất đai thuộc UBND huyện hoặc tại UBND xã để cơ quan này chuyển hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền để sang tên GCNQSDĐ.

- Về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

. Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…

.Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Bạn nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nơi có thửa đất.

- Trong trường hợp này khi tách thửa hai bạn phải nộp các khoản phí và lệ phí phải đóng khi chuyển nhượng đất.

Thuế thu nhập cá nhân: Điều 14 luật sửa đổi bổ sung một số điều của các luật về thuế: Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần. Thu nhập tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thuế suất là 2%

Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ là 0.5%

Ngoài ra, bạn còn mất một số khoản lệ phí cấp Giấy chứng nhận, phí công chứng , phí đo vẽ, tuy nhiên khoản lệ phí này là không lớn.

khi muốn tách thửa đất bạn còn phải căn cứ vào điều kiện tách thửa, diện tích tối thiểu để tách thửa tối thiểu theo quy định của UBND tỉnh địa phương bạn. Vơi diện tích đất của bạn thì theo quyết định của ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh thì diện tích đât hiện có của bạn vẫn chưa đủ điều kiện để tách thửa.

Trân trọng./.

3. Tư vấn trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho diện tích 1500 m2 ?

Xin chào Luật Minh Khuê, mình có câu hỏi xin được giải đáp: Mình có lô đất do bố mẹ cho vợ chồng mình năm 2000 "Bố mẹ mình ở đó trước năm 1984" nhưng do điều kiện đến bây giờ mình mới làm sổ đỏ nhưng phòng địa chính báo là chỉ cấp cho mình 200m2 thôi, trong khi đất của mình khoảng 1.500m2. Bây giờ mình phải làm sao? Nếu giúp được hỗ trợ mình với, mình đang ở Huế. Mình xin chân thành cảm ơn.

Tư vấn trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho diện tích 1500 m2 ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Đối với vấn đề bạn đang thắc mắc chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Căn cứ Điều 100 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. [...]"

Theo thông tin bạn cung cấp, đất vợ chồng bạn được bố mẹ cho vào năm 2000 với diện tích khoản 1500 m2. Theo quy định nêu trên thì việc tặng cho đất mà gia đình bạn thực hiện có giấy tờ chứng minh theo điểm b khoản 1 Điều 100 Luật đất đai nêu trên hay không? Nếu có giấy tờ theo quy định này thì vợ chồng bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất có diện tích 1500 m2. Còn việc phòng địa chính báo là chỉ cấp cho vợ chồng bạn 200 m2 có thể là do hạn mức đất. Hạn mức đất là phần diện tích đất mà UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quỹ đất của địa phương để giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân. Phần diện tích đất nằm trong hạn mức giao đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể được miễn/ giảm tiền sử dụng đất nhưng đối với phần diện tích đất vượt hạn mức sẽ phải nộp tiền sử dụng đất. Do đó, bạn cần xác nhận lại thông tin với bên địa chính Phòng tài nguyên và môi trường để được biết chi tiết.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua tổng đài 1900.6162. Chúng tôi sẳn sàng giải đáp.

Trân trọng ./

4. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất không phải đất khai phá ?

Chào Luật Minh Khuê! Năm 1999, hộ bà A có đơn xin mượn đất làm quán bán hàng với diện tích 20m2 (phần đất kia trên bản đồ là đất công do UBND thị trấn quản lý ghi là đất chuyên dùng), và được UBND xã nơi có đất và phòng Địa chính (nay là Phòng Tài nguyên và Môi trường) có biên bản cho giao mượn đất làm quán bán hàng. Trong biên bản có ghi: Hộ gia đình được sử dụng đất đến khi nào nhà nước cần thu hồi thì gia đình phải trả lại khu đất này và không được đền bù, hộ gia đình không được xây dựng cơ bản và làm rộng hơn, gia đình không được chuyển nhượng hay chuyển đổi thửa đất này cho người khác). Đến năm 2011 gia đình làm đơn xin đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, UBND cấp xã có xác nhận rằng hộ bà A có quá trình sử dụng đất ổn định từ năm 1999, phù hợp với quy hoạch là khu dân cư và không có tranh chấp. Sau đó hộ bà A được hướng dẫn làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận đầy đủ, có phiếu ý kiến khu dân cư, biên bản xác minh cụ thể, nộp tiền sử dụng đất ở vào ngân sách nhà nước theo quy định và được UBND huyện cấp GCNQSDĐ là đất ở.

Xin hỏi: Trường hợp trên thì hộ gia đình bà A có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ không? Vì theo Khoản 6, Điều 50 Luật Đất đai 2003 như vậy là hộ gia đình đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, nhưng ở đây có mâu thuẫn trái chiều cho rằng đất đó là quỹ đất công, gia đình được cho mượn đất làm quán bán hàng. Ý nói là nguồn gốc không phải do hộ gia đình tự khai phá sử dụng. Nếu đặt giả thiết không có cái biên bản giao mượn đất kia thì đã cho rằng hộ gia đình tự khai phá từ năm 1999 thì tại thời điểm kê khai đăng ký năm 1999 hộ gia đình sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ?

Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất không phải đất khai phá từ năm 1999 ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Năm 1999, hộ bà A có đơn xin mượn đất làm quán bán hàng với diện tích 20m2 (phần đất kia trên bản đồ là đất công do UBND thị trấn quản lý ghi là đất chuyên dùng).

Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm:

Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

Đến năm 2011 gia đình làm đơn xin đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, UBND cấp xã có xác nhận rằng hộ bà A có quá trình sử dụng đất ổn định từ năm 1999, phù hợp với quy hoạch là khu dân cư và không có tranh chấp. Sau đó hộ bà A được hướng dẫn làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận đầy đủ, có phiếu ý kiến khu dân cư, biên bản xác minh cụ thể, nộp tiền sử dụng đất ở vào ngân sách nhà nước theo quy định và được UBND huyện cấp GCNQSDĐ là đất ở. Việc làm của UBND cấp xã là trái quy định của pháp luật.

Theo các quy định nêu trên thì UBND cấp xã không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho diện tích đất bà A đang được UBND xã cho mượn. Diện tích đất mà anh Bình được UBND xã cho mượn là thuộc quỹ đất công ích của xã. Do đó, căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 49 Luật Đất đai năm 2003 thì có thể khẳng định ngay là loại đất này không thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì:

- Đây là đất thuộc quỹ đất công ích của xã, do đó, mục đích chủ yếu của quỹ đất này là nhằm phục vụ cho việc xây dựng các công trình công cộng hoặc sử dụng để bồi thường khi lấy đất khác xây dựng công trình công cộng cho địa phương. Xã có thể cho các tổ chức, cá nhân thuê đất công ích để sản xuất, kinh doanh, tạo nguồn thu cho ngân sách xã, nhưng việc cho thuê này chỉ mang tính chất tạm thời, do đó, không thể xác lập quyền sử dụng đất với người được cho thuê đất công ích;

- Đối với quỹ đất công ích, UBND xã được giao quản lý đất này không có thẩm quyền giao đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ có quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất này, nên đối với người thuê đất thuộc quỹ đất công ích do UBND xã quản lý thì không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy kể cả trong trường hợp nếu đặt giả thiết không có cái biên bản giao mượn đất kia thì đã cho rằng hộ gia đình tự khai phá từ năm 1999 thì tại thời điểm kê khai đăng ký năm 1999 hộ gia đình sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp thì bà A cũng sẽ không được cấp GCNQSDĐ.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

5. Tư vấn về thủ tục và quy trình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Kính gửi: Công ty Luật Minh Khuê. Tôi xin trình bày và có lời nhờ anh, chị tư vấn, giúp đỡ về việc cấp giấy chứng nhận QSD đất như sau: I. Nguồn gốc sử dụng đất - Năm 1979 gia đình tôi mua lại căn nhà và phía trước là đất đồi đã trồng một số cây ăn quả mít, ổi, nhãn và tre... Để quản lý và sử dụng, năm 1986 gia đình tôi có cho ông Tiến (con rể) đứng tên.

- Năm 1991 để quản lý toàn bộ diện tích đất của gia đình, ông Tiến cùng các em đã phát dọn diện tích trên và mua giống để trồng cây Lâm nghiệp (Bạch đàn, Keo, Mỡ...) ước khoảng 1.600 cây các loại. - Năm 1994 gia đình có thuê người đào đất “bằng thủ công” san một phần diện tích đất đồi khu thấp nhất, chiều dài bám theo mặt đường quốc lộ là 8m, chiều sâu là 10m và gánh đổ về sau bên kia đường khu nhà ở hiện nay. - Năm 1995 do có nhu cầu của hai bên, ông Lân (tức chồng bà Sách hiện nay) có đặt vấn đề mua lại phần đất đã san. Gia đình nhất trí và bán lại cho ông vào ngày 21/9/1995, có viết “giấy chuyển nhượng đất đồi đã san kèm theo), trên cơ sở đó ông Lân đã làm thủ tục và được cấp sổ đỏ năm 1998 (không có phần ký giáp danh thửa đất của gia đình tôi). Vào khoảng năm 1996-1997 do Nhà nước đầu tư đường điện cao thế và mở đường lấy vào phần đất ông Lân là 32m2, sau đó ông được cấp lại sổ năm 2000 với diện tích 78,8m2. Về phía gia đình tôi cũng nhận được tiền hỗ trợ đền bù cây hoa mầu. Từ ngày ấy đến nay, gia đình tôi vẫn sử dụng và quản lý canh tác ổn định không có tranh chấp, đồng thời do khó khăn chưa làm thủ tục xin cấp GCN quyền SD đất.

II. Quá thực hiện việc cấp giấy Chứng nhận QSD đất Năm 2015 gia đình có nhu cầu làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận QSD đất. Trong quá trình thực hiện được sự hướng dẫn văn phòng ĐKQSD đất, gia đình đã hoàn thiện các loại giấy tờ như sau. * Các loại giấy tờ đã nộp cho Văn phòng đăng ký QSD đất T.Phố 1. Biên bản họp gia đình, ngày 15/1/2012 (01 bản) 2. Biên bản họp gia đình, ngày 24/11/2014 (01 bản) 3. Đơn đề nghị cấp giấy CNQSD đất, ngày 2/1/2015, có xác nhận đóng dấu đỏ của UBND phường (01 bản) 4. Đơn trình bày nguồn gốc sử dụng đất, ngày 14/1/2015, có xác nhận đóng dấu đỏ của UBND phường (02 bản) 5. Đơn đề nghị xác nhận hộ trực tiếp sản xuất nông nghiệp, ngày 14/1/2015, có xác nhận đóng dấu đỏ của UBND phường (02 bản) 6. Danh sách công khai kết quả kiểm tra Hồ sơ đăng ký cấp GCNQSD đất, số 03, ngày 16/1/2015 có xác nhận đóng dấu đỏ của UBND phường (01 bản) 7. Danh sách các điểm niêm yết công khai trường hợp đủ điều kiện cấp giấy CNQSD đất (02 bản) 8. Phiếu lấy ý kiến của khu dân cư, ngày 14/1/2015 có xác nhận đóng dấu đỏ của UBND phường (02 bản) 9. Đơn đăng ký cấp GCN QSD đất, ngày 3/6/2015 có xác nhận đóng dấu đỏ của UBND phường (02 bản) 10. Mảnh trích đo địa chính số 57-2015 (02 bản) 11. Phiếu xác nhận kết quả đo đạc, ngày 6/1/2015. 12. Phiếu nộp hồ sơ ngày............/......./2016 (01 bản) có ký nhận * Diễn biến quá trình thực hiện việc cấp GCN. - Trong tháng 7 năm 2016, Văn phòng ĐK có cử cán bộ đến hiện trường kiểm tra và thông qua Biên bản thẩm tra hiện trạng sử dụng đất, trong đó có phần ký giáp ranh vào sơ đồ của các hộ liền kề, riêng hộ bà Sách không ký. Để bảo vệ quyền lợi, gia đình đã nhờ tìm và Photo Hồ sơ đất của bà Sách, tại Phòng tài nguyên T.Phố, gồm: (giấy mua bán và sổ đỏ được cấp lại năm 2000 với diện tích 78,8m2. Lý do cấp lại do mở đường Q.lộ) . Sau đó lên gặp nhưng bà vẫn từ chối không hợp tác, do vậy gia đình tôi đã viết đơn gửi đơn lên Phường nhờ giải quyết về xác định ranh giới và được tổ khu phố và cán bộ phường hòa giải nhưng không thành. - Để tiếp tục thực hiện gia đình có đề nghị và Văn phòng ĐK đo vẽ khoanh phần diện tích mà chưa thống nhất được ở phía sau nhà ông Lân bà Sách (hiện nay cây cối của nhà tôi vẫn còn) để lại phần diện tích tranh chấp đó để giải quyết sau. Sau khi hoàn thiện xong, ngày 3/8/2016 chuyển Phòng Tài nguyên và MT thành phố. - Ngày 1/8/2016, bà sách có đơn gửi UBND tỉnh, nội dung đơn “...diện tích không đúng như giấy tờ tôi mua bán trước đây và cũng như hiện trạng đang sử dụng hiện nay và có dấu hiệu lấn chiếm đất của gia đình tôi...” .

- Ngày 18/8/2016, UBND tỉnh có công văn số 2776/UBND-TD của UBND tỉnh v/v chỉ đạo giải quyết đơn đề nghị của bà Sách; sau đó UBND thành phố đã chỉ đạo Phòng tài nguyên thực hiện. - Ngày 20/9/2016, Phòng Tài nguyên TP và VP đăng ký đã có buổi làm việc tại thực địa có sự tham gia của tổ khu phố. Nội dung, yêu cầu 2 gia đình chỉ ranh giới và đánh dấu bằng sơn và đóng cọc. Cụ thể:

+ Ông Tiến chỉ: Chiều rộng bám theo mặt đường 8m; chiều sâu 9,8m (tổng diện tích 78,8m2 theo sổ đỏ nhà bà Sách được cấp lại năm 2000, phù hợp với giấy tờ mua bán mà nhà tôi để lại cho bà sách trước đây) + Bà Sách chỉ: Chiều rộng bám theo mặt đường khoảng 13m; chiều sâu 30m. (như vậy không đúng theo sổ đỏ nhà bà Sách đã cấp và lấn chiếm sang đất nhà tôi) Sau đó V.Phòng đã đo và lập biên bản có ký nhận các bên liên quan. Đến nay hết tháng 10 vẫn chưa giải quyết để cấp sổ đỏ cho gia đình tôi.

III. Đề nghị 1. Vì không ít biết về Luật đất đai, nhất là việc cấp giấy CN, gia đình tôi kính mong nhờ các anh chị tư vấn giúp tôi một số nội dung sau: 1.1. Việc đề nghị cấp giấy CN của gia đình tôi có đủ điều kiện được cấp không ? 1.2. Về Hồ sơ đã đủ điều kiện theo quy định hiện hành trong việc cấp sổ đỏ chưa? 1.3. Để thực hiện việc cấp sổ đỏ, gia đình tôi cần phải làm những bước gì tiếp theo và đề nghị cấp nào giải quyết ? 1.4. Việc làm của các cấp có thẩm quyền trong việc thực hiện cấp GCN như vậy có đúng không? Về thời gian giải quyết phù hợp chưa? 2. Để giải quyết xong việc cấp sổ đỏ, gia đình tôi có nguyện vọng nhờ các anh, chị giúp trọn gói có được không?

Chúc anh, chị sức khỏe, công tác tốt. Rất mong tin từ chương trình trong thời gian sớm nhất.

Tư vấn về thủ tục và quy trình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Năm 1979 gia đình bạn có mua căn nhà và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của một người nào đó tuy nhiên trong dữ liệu bạn lại không nói người này đã có giấy chứng nhận hay chưa. Đối chiếu với những giấy tờ mà bạn nêu ở mục II thì chúng tôi có thể xác nhận người đó/bạn chưa từng được cấp giấy chứng nhận hay bất kỳ một giấy tờ gì đó về quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước cũ cấp do đó để được cấp giấy chứng nhận bạn phải thuộc trường hợp quy định tại Điều 101 Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13, cụ thể:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì chúng tôi có thể xác nhận gia đình bạn với bà Sách đang có hành vi tranh chấp đất đai do đó theo quy định tại Khoản 6 Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013 và Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 nêu trên thì gia đình nhà bạn chưa đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận, cụ thể:

"Điều 19. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
...
6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền..."

Trong trường hợp này, để được cấp giấy chứng nhận gia đình bạn nên yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Thứ nhất, gia đình bạn phải làm đơn yêu cầu cơ quan UBND xã hòa giải, thời gian hòa giải không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể:

'Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai
1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Thứ hai, nếu hòa giải không thành gia đình bạn có thể làm đơn yêu cầu cơ quan UBND cấp huyện hoặc Tòa án xem xét, giải quyết theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể:

"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành."

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê.