Mục lục bài viết
1. Giới thiệu
Bạn đã bao giờ tự hỏi, trong thế giới đầy rẫy những giao dịch và hợp đồng, liệu có cách nào để bảo vệ quyền lợi của mình trước khi nhận đủ tiền từ một thỏa thuận? Điều này không chỉ là một câu hỏi lý thuyết mà còn là một tình huống thực tế mà nhiều người gặp phải trong các giao dịch mua bán, cho thuê hay hợp tác kinh doanh. Trong bối cảnh này, khái niệm "ký công chứng trước khi nhận đủ tiền" trở nên vô cùng quan trọng.
"Ký công chứng trước khi nhận đủ tiền" là một quy trình pháp lý, trong đó các bên tham gia cam kết thực hiện thỏa thuận đã thống nhất nhưng chỉ hoàn tất giao dịch tài chính sau khi các điều kiện đã được đáp ứng. Điều này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của người nhận tiền mà còn tạo sự minh bạch và tin tưởng giữa các bên. Qua đó, nó mở ra một giải pháp an toàn cho những ai mong muốn giảm thiểu rủi ro trong các giao dịch tài chính mà vẫn đảm bảo được quyền lợi hợp pháp của mình.
2. Rủi ro tiềm ẩn
Mất nhà nhưng chưa nhận đủ tiền:
Nguyên nhân: Sau khi ký công chứng, người mua có thể không thanh toán hết số tiền còn lại như đã thỏa thuận.
Ví dụ: Anh A bán căn nhà cho anh B và đã ký công chứng. Sau khi nhận một phần tiền, anh B viện nhiều lý do để trì hoãn việc thanh toán số tiền còn lại. Anh A không có bằng chứng pháp lý đủ mạnh để buộc anh B phải trả nốt tiền, đồng thời đã mất quyền sở hữu căn nhà.
Mất cả nhà lẫn tiền:
Nguyên nhân:
- Nhà bị kê biên: Nếu người bán đang nợ ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng khác, tài sản (căn nhà) có thể bị kê biên để đảm bảo khoản nợ. Người mua sẽ mất nhà mà không lấy lại được tiền đã thanh toán.
- Nhà có tranh chấp: Nếu căn nhà đang vướng vào các tranh chấp pháp lý, người mua có thể mất cả nhà lẫn tiền do phải tham gia vào các vụ kiện tụng kéo dài.
Ví dụ: Anh C bán căn nhà đang thế chấp cho anh D. Sau khi ký công chứng và nhận tiền, ngân hàng phát hiện ra việc chuyển nhượng và tiến hành kê biên căn nhà. Anh D không chỉ mất nhà mà còn khó đòi lại tiền đã thanh toán cho anh C.
Hợp đồng bị hủy:
Nguyên nhân:
- Hợp đồng không hợp pháp: Nếu hợp đồng mua bán có những điều khoản vi phạm pháp luật hoặc không đảm bảo quyền lợi của các bên, hợp đồng có thể bị tòa án tuyên bố vô hiệu.
- Một trong hai bên không đủ năng lực hành vi dân sự: Nếu một trong hai bên là người chưa thành niên, người bị hạn chế năng lực hành vi hoặc người bị mất năng lực hành vi, hợp đồng có thể bị hủy bỏ.
Ví dụ: Bà X bán căn nhà cho ông Y nhưng ông Y lại sử dụng giấy tờ giả để thực hiện giao dịch. Khi sự thật được phanh phui, hợp đồng sẽ bị hủy và căn nhà sẽ trở lại thuộc quyền sở hữu của bà X.
3. Quyền lợi của người mua nhà
Quyền lợi pháp lý của người mua nhà:
- Quyền sở hữu tài sản: Sau khi hoàn tất thủ tục công chứng và chuyển nhượng, người mua chính thức trở thành chủ sở hữu hợp pháp của ngôi nhà.
- Quyền yêu cầu bên bán thực hiện đúng nghĩa vụ: Người mua có quyền yêu cầu bên bán thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng, bao gồm việc bàn giao nhà cửa, giấy tờ liên quan và thanh toán các khoản phí phát sinh.
- Quyền khiếu nại, kiện tụng: Nếu quyền lợi của mình bị xâm phạm, người mua có quyền khiếu nại lên cơ quan có thẩm quyền hoặc khởi kiện ra tòa để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.
4. Quyền lợi của người bán nhà
Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, người bán nhà có các quyền lợi cơ bản sau:
- Quyền được nhận đủ tiền: Người bán có quyền yêu cầu người mua thanh toán đầy đủ số tiền đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Quyền được chuyển giao quyền sở hữu: Sau khi nhận đủ tiền, người bán có quyền chuyển giao quyền sở hữu nhà cho người mua.
- Quyền được bảo đảm về pháp lý: Người bán có quyền yêu cầu người mua đảm bảo các thủ tục pháp lý liên quan đến giao dịch mua bán nhà.
5. Lời khuyên và hướng dẫn
Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, việc công chứng hợp đồng mua bán là một bước quan trọng mà các bên không thể bỏ qua. Dưới đây là một số lưu ý chi tiết về quy trình công chứng hợp đồng mua bán đất:
Đầu tiên, hợp đồng phải được công chứng tại các tổ chức công chứng trong phạm vi tỉnh nơi có tài sản. Các tổ chức này bao gồm Phòng công chứng, một đơn vị sự nghiệp của Nhà nước, và Văn phòng công chứng, thuộc sở hữu tư nhân. Điều này đảm bảo tính hợp pháp và chính xác của các giao dịch liên quan đến bất động sản.
Thêm vào đó, trong trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu hoặc không thể di chuyển, việc công chứng có thể được thực hiện ngay tại nhà của họ. Đây là một quy định nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho những người không thể đi lại dễ dàng.
Các bên liên quan cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ cần thiết để yêu cầu công chứng. Thời hạn để hoàn tất việc công chứng thường không quá 2 ngày làm việc. Tuy nhiên, nếu hợp đồng hoặc giao dịch có nội dung phức tạp, thời gian công chứng có thể kéo dài hơn, nhưng không quá 10 ngày làm việc.
Quy trình công chứng diễn ra như sau: đầu tiên, công chứng viên sẽ kiểm tra tính hợp lệ của các giấy tờ. Nếu mọi thứ hợp lệ, họ sẽ tiến hành soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu của các bên hoặc dựa trên hợp đồng mẫu mà các bên đã chuẩn bị. Sau khi hợp đồng được soạn thảo, các bên sẽ có cơ hội đọc lại, kiểm tra kỹ lưỡng nội dung để đảm bảo không có sai sót nào.
Khi mọi thứ đã được xác nhận, các bên sẽ ký tên, lăn tay vào hợp đồng, và công chứng viên sẽ thực hiện công chứng hợp đồng. Cuối cùng, các bên sẽ đóng lệ phí công chứng và nhận bản chính của hợp đồng, hoàn tất quá trình công chứng một cách hợp lệ và hiệu quả.
Theo quy định của pháp luật căn cứ tại khoản 1 Điều 280 và Điều 440 Bộ luật dân sự 2015 quy định nghĩa vụ trả tiền phải được thực hiện đầy đủ, đúng thời hạn, đúng địa điểm và phương thức đã thỏa thuận. Hợp đồng bán nhà đất sinh ra là để bên mua nhận được nhà và nhận bên bán được tiền. Do đó, nghĩa vụ thanh toán được xem là một nghĩa vụ cơ bản để hợp đồng được ký kết.
Trước tiên, cần thực hiện các biện pháp nhắc nhở, thương lượng bên mua về nghĩa vụ trả tiền. Sau khi được yêu cầu nhưng bên mua vẫn không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên bán có quyền
kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng, hủy giấy tờ đất đã sang tên để đòi lại nhà đất.
Việc công chứng các giao dịch về bất động sản mang lại lợi ích cho các bên không chỉ về pháp lý mà còn hạn chế được những ảnh hưởng khi gặp rủi ro. Hợp đồng công chứng sẽ có giá trị là chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng được công chứng không phải chứng minh nữa.
Sau khi ký hợp đồng công chứng, nếu việc ký kết hoặc trong quá trình thực hiện hợp đồng đã ký kết mà một trong các bên có căn cứ chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm thì có quyền khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền theo quy định tại Điều 186 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
Khi tiến hành việc khởi kiện, bên bán cần làm đơn yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nộp kèm đơn khởi kiện, cụ thể là yêu cầu áp dụng biện pháp cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với nhà đất đang tranh chấp theo quy định tại khoản 7 Điều 114 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Tức là, yêu cầu Tòa án áp dụng cấm thực hiện việc thủ tục sang tên, đăng bộ đối với nhà đất tranh chấp. Ngoài ra cũng có thể nộp đơn ngăn chặn tới văn phòng đăng ký đất đai theo khoản 11 Điều 7 TT 33/2017/TT-BTNMT sau khi đã có thông báo thụ lý của của Tòa án.
Bạn đọc có thể tham khảo bài viết sau: Có nên công chứng vi bằng mua bán nhà không?
Bạn đọc có thắc mắc pháp lý có thể liên hệ qua số tổng đài 19006162 hoặc thông qua địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn