Biên bản định giá tài sản là văn bản được sử dụng phổ biến trong nhiều giao dịch và thủ tục pháp lý nhằm xác định giá trị của tài sản tại một thời điểm nhất định. Việc lập biên bản đúng quy định giúp bảo đảm tính minh bạch, khách quan và hạn chế những tranh chấp có thể phát sinh giữa các bên liên quan. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ cách soạn thảo và các nội dung cần có trong loại văn bản này. Vì vậy, việc tham khảo mẫu biên bản định giá tài sản mới nhất sẽ giúp quá trình thực hiện trở nên dễ dàng và chính xác hơn. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp mẫu biên bản cập nhật cùng hướng dẫn chi tiết để bạn thuận tiện áp dụng trong thực tế.
1. Định giá tài sản là gì?
Định giá tài sản là việc xác định giá trị của một tài sản bằng tiền tại một thời điểm cụ thể. Đây là quá trình đánh giá nhằm làm rõ giá trị kinh tế mà tài sản mang lại dựa trên những đặc điểm vốn có của tài sản đó. Giá trị được xác định không chỉ phản ánh bản thân tài sản mà còn thể hiện khả năng sử dụng, khai thác và trao đổi của tài sản trong thực tế. Mỗi loại tài sản đều có những đặc điểm riêng nên cách xác định giá trị cũng có thể khác nhau. Vì vậy, định giá tài sản được hiểu là hoạt động lượng hóa giá trị của tài sản thành một con số cụ thể bằng tiền.
Xét về bản chất, định giá tài sản là sự kết hợp giữa việc phân tích các yếu tố liên quan và đưa ra kết luận về giá trị của tài sản tại một thời điểm nhất định. Khái niệm này nhấn mạnh đến việc xác định giá trị chứ không phải việc mua bán hay chuyển giao tài sản. Kết quả định giá chỉ phản ánh giá trị của tài sản trong những điều kiện và thời điểm cụ thể, do đó có thể thay đổi theo thời gian. Định giá tài sản là một hoạt động mang tính chuyên môn, đòi hỏi sự xem xét khách quan đối với các đặc điểm của tài sản. Qua đó, giá trị của tài sản được xác định một cách rõ ràng và có căn cứ phù hợp với thực tế.
2. Mẫu biên bản định giá tài sản mới nhất
Căn cứ Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP, mẫu biên bản định giá tài sản trong tố tụng dân sự mới nhất là Mẫu số 10-DS. Nội dung mẫu biên bản định giá tài sản mới nhất như sau:
| CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc |
BIÊN BẢN
ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
Hồi……giờ……..phút, ngày………..tháng……...năm……, tại (1)...................................................................................................................................
Hội đồng định giá theo Quyết định định giá tài sản và thành lập Hội đồng định giá tài sản số…..ngày…….tháng…….năm……của Tòa án nhân dân.........., gồm có:
1) Ông (Bà) ….................................... chức vụ .......................................công tác tại …...................................... là Chủ tịch Hội đồng.
2) Ông (Bà) …................................... chức vụ .......................................công tác tại ….....................................là thành viên Hội đồng.
3) Ông (Bà) …...................................chức vụ.........................................công tác tại ………………….................là thành viên Hội đồng.
4) Ông (Bà) ….....................................chức vụ ......................................công tác tại ….................................................là thành viên Hội đồng.
5) Ông (Bà) …......................................chức vụ ...................................công tác tại …....................................... là thành viên Hội đồng.
Tiến hành định giá tài sản có liên quan trong vụ việc về (2).....................................giữa:
Nguyên đơn:………………………………………………………(có mặt)
Bị đơn:…………………………………………………………….(có mặt)
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:…………………………..(có mặt)
Chứng kiến việc định giá: Đại diện Ủy ban nhân dân.............................. ông (bà)............................................chức vụ.....................................(nếu có)
Thư ký ghi biên bản: Ông (bà)................................-Thư ký Tòa án..........................
Tài sản định giá (3).........................................................................................................................................................................................................
Ý kiến của các thành viên của Hội đồng định giá tài sản:(4) .............................................................…………………...................................................
Ý kiến của các đương sự trong vụ việc dân sự(5) .........................................................................................................................................................
Kết quả biểu quyết của Hội đồng định giá tài sản về giá trị của tài sản:.........................................................................................................................
Những lưu ý khác (nếu có)…………………………………………………..........................................................................................................................
Việc định giá tài sản kết thúc vào hồi …….. giờ……. phút cùng ngày. Biên bản định giá đã được đọc lại cho tất cả những người có mặt cùng nghe.
| THƯ KÝ GHI BIÊN BẢN (Ký tên, ghi rõ họ tên)
| CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG ĐỊNH GIÁ (Ký tên, ghi rõ họ tên)
|
CÁC THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG ĐỊNH GIÁ
(Ký tên, ghi rõ họ tên)
| ĐƯƠNG SỰ (Ký tên, ghi rõ họ tên hoặc điểm chỉ)
| NGƯỜI CHỨNG KIẾN (Ký tên, ghi rõ họ tên)
|
Hướng dẫn sử dụng mẫu số 10-DS:
(1) Ghi địa điểm nơi tiến hành định giá tài sản
Tại mục này, cần ghi rõ địa điểm nơi Hội đồng định giá trực tiếp thực hiện việc định giá tài sản. Địa điểm có thể là nơi tài sản đang được quản lý, sử dụng hoặc nơi các bên thống nhất tiến hành định giá. Thông tin nên ghi đầy đủ tên địa chỉ, xã/phường, tỉnh/thành phố. Việc xác định chính xác địa điểm giúp bảo đảm tính khách quan và thuận lợi cho việc kiểm tra, đối chiếu sau này.
(2) Ghi loại tranh chấp của vụ việc có tài sản tiến hành định giá (ví dụ: tranh chấp quyền sử dụng đất)
Người lập biên bản cần ghi rõ quan hệ tranh chấp đang được Tòa án giải quyết có liên quan đến tài sản được định giá. Nội dung phải thể hiện đúng tính chất của vụ án như tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản, tranh chấp thừa kế hoặc chia tài sản chung. Cách ghi phải thống nhất với nội dung đơn khởi kiện và hồ sơ vụ án. Việc xác định đúng loại tranh chấp giúp làm rõ mục đích của hoạt động định giá.
(3) Ghi theo thứ tự từng loại, từng phần tài sản được định giá, giá trị của tài sản được định giá, ghi rõ tài sản còn mới hay đã qua sử dụng, thời điểm và địa điểm cần định giá, các đặc điểm khác của tài sản có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản
Cần liệt kê cụ thể từng tài sản hoặc từng phần tài sản được đưa ra định giá theo thứ tự rõ ràng. Đối với mỗi tài sản, cần mô tả đặc điểm nhận dạng, tình trạng mới hay đã qua sử dụng, thời điểm và địa điểm định giá cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản. Nếu có nhiều tài sản thì nên ghi tách riêng từng mục để dễ theo dõi. Nội dung càng chi tiết thì kết quả định giá càng có cơ sở và hạn chế phát sinh tranh chấp.
(4) Ghi rõ các ý kiến khác nhau về giá trị của từng loại, từng phần tài sản được định giá
Tại phần này, cần ghi đầy đủ ý kiến của từng thành viên Hội đồng về giá trị của từng loại tài sản được định giá. Trường hợp các thành viên có quan điểm khác nhau thì phải thể hiện rõ từng ý kiến riêng biệt. Nội dung ghi nhận cần trung thực, khách quan và phản ánh đúng diễn biến của buổi định giá. Đây là căn cứ để Hội đồng thực hiện việc biểu quyết và xác định giá trị cuối cùng của tài sản.
(5) Ghi rõ ý kiến của từng đương sự
Phần này dùng để ghi nhận ý kiến của nguyên đơn, bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đối với việc định giá tài sản. Mỗi đương sự cần được ghi nhận ý kiến riêng, bao gồm sự đồng ý, không đồng ý hoặc các đề nghị, khiếu nại liên quan đến kết quả định giá. Nếu đương sự không có ý kiến thì cũng cần ghi rõ nội dung này trong biên bản. Việc ghi nhận đầy đủ ý kiến của các bên giúp bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự trong quá trình tố tụng.
TẢI VỀ: Mẫu số 10-DS
3. Tòa án ra quyết định định giá tài sản trong trường hợp nào?
Theo khoản 3 Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2025 quy định về định giá tài sản như sau:
Điều 104. Định giá tài sản, thẩm định giá tài sản
...
3. Tòa án ra quyết định định giá tài sản và thành lập Hội đồng định giá khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Theo yêu cầu của một hoặc các bên đương sự;
b) Các đương sự không thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản hoặc đưa ra giá tài sản khác nhau hoặc không thỏa thuận được giá tài sản;
c) Các bên thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá tài sản theo mức giá thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba hoặc có căn cứ cho thấy tổ chức thẩm định giá tài sản đã vi phạm pháp luật khi thẩm định giá.
The đó, Tòa án sẽ ra quyết định định giá tài sản và thành lập Hội đồng định giá khi có yêu cầu từ một hoặc các đương sự trong vụ án. Ngoài ra, việc định giá cũng được thực hiện khi các bên không thể thống nhất lựa chọn tổ chức thẩm định giá, đưa ra các mức giá khác nhau hoặc không đạt được thỏa thuận về giá trị tài sản tranh chấp. Quy định này nhằm bảo đảm việc xác định giá trị tài sản được khách quan, làm cơ sở giải quyết vụ án chính xác và đúng pháp luật.
Bên cạnh đó, Tòa án còn chủ động ra quyết định định giá tài sản khi phát hiện các bên hoặc tổ chức thẩm định giá có dấu hiệu làm sai lệch giá trị tài sản. Cụ thể, trường hợp các bên thỏa thuận mức giá thấp hơn giá thị trường tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc với người thứ ba, hoặc có căn cứ cho thấy tổ chức thẩm định giá đã vi phạm pháp luật trong quá trình thẩm định, Tòa án sẽ tiến hành định giá lại theo quy định. Cơ chế này góp phần ngăn ngừa hành vi gian dối, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể liên quan, đồng thời bảo đảm tính công bằng trong quá trình tố tụng.
4. Trình tự, thủ tục thành lập Hội đồng định giá tài sản
Theo khoản 4 Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2025 quy định:
Điều 104. Định giá tài sản, thẩm định giá tài sản
...
4. Trình tự, thủ tục thành lập Hội đồng định giá, định giá tài sản:
a) Hội đồng định giá do Tòa án thành lập gồm Chủ tịch Hội đồng định giá là đại diện cơ quan tài chính và thành viên là đại diện các cơ quan chuyên môn có liên quan. Người đã tiến hành tố tụng trong vụ án đó, người quy định tại Điều 52 của Bộ luật này không được tham gia Hội đồng định giá.
Hội đồng định giá chỉ tiến hành định giá khi có mặt đầy đủ các thành viên của Hội đồng. Trong trường hợp cần thiết, đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có tài sản định giá được mời chứng kiến việc định giá. Các đương sự được thông báo trước về thời gian, địa điểm tiến hành định giá, có quyền tham dự và phát biểu ý kiến về việc định giá. Quyền quyết định về giá đối với tài sản định giá thuộc Hội đồng định giá;
b) Cơ quan tài chính và các cơ quan chuyên môn có liên quan có trách nhiệm cử người tham gia Hội đồng định giá và tạo điều kiện để họ làm nhiệm vụ. Người được cử làm thành viên Hội đồng định giá có trách nhiệm tham gia đầy đủ vào việc định giá. Trường hợp cơ quan tài chính, các cơ quan chuyên môn không cử người tham gia Hội đồng định giá thì Tòa án yêu cầu cơ quan quản lý có thẩm quyền trực tiếp chỉ đạo cơ quan tài chính, cơ quan chuyên môn thực hiện yêu cầu của Tòa án. Người được cử tham gia Hội đồng định giá không tham gia mà không có lý do chính đáng thì Tòa án yêu cầu lãnh đạo cơ quan đã cử người tham gia Hội đồng định giá xem xét trách nhiệm, cử người khác thay thế và thông báo cho Tòa án biết để tiếp tục tiến hành định giá;
c) Việc định giá phải được lập biên bản, trong đó ghi rõ ý kiến của từng thành viên, đương sự nếu họ tham dự. Quyết định của Hội đồng định giá phải được quá nửa tổng số thành viên biểu quyết tán thành. Các thành viên Hội đồng định giá, đương sự, người chứng kiến ký tên hoặc điểm chỉ vào biên bản.
Như vậy, Hội đồng định giá tài sản do Tòa án thành lập, gồm đại diện cơ quan tài chính và các cơ quan chuyên môn có liên quan. Người đã tiến hành tố tụng hoặc thuộc trường hợp phải từ chối theo luật không được tham gia Hội đồng. Hội đồng chỉ tiến hành định giá khi có mặt đầy đủ các thành viên. Đương sự được thông báo trước và có quyền tham dự, phát biểu ý kiến. Quyền quyết định giá trị tài sản thuộc về Hội đồng định giá.
Cơ quan tài chính và cơ quan chuyên môn có trách nhiệm cử người tham gia Hội đồng và bảo đảm điều kiện thực hiện nhiệm vụ. Trường hợp không cử người hoặc thành viên vắng mặt không có lý do chính đáng, Tòa án có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền chỉ đạo hoặc cử người thay thế. Việc định giá phải được lập thành biên bản theo đúng trình tự. Quyết định của Hội đồng được thông qua khi có quá nửa số thành viên biểu quyết tán thành. Biên bản định giá phải có chữ ký hoặc điểm chỉ của những người tham gia theo quy định.
5. Kết luận
Như vậy, biên bản định giá tài sản đóng vai trò quan trọng trong việc ghi nhận giá trị của tài sản và làm căn cứ cho nhiều giao dịch, thủ tục pháp lý khác nhau. Một biên bản được lập đầy đủ và đúng quy định sẽ góp phần bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. Đồng thời, đây cũng là cơ sở để hạn chế tranh chấp và tăng tính minh bạch trong quá trình xử lý tài sản. Tùy thuộc vào mục đích sử dụng, nội dung của biên bản có thể được điều chỉnh cho phù hợp với từng trường hợp cụ thể. Việc tham khảo mẫu mới nhất sẽ giúp người thực hiện tiết kiệm thời gian và tránh những sai sót không đáng có. Bên cạnh đó, cần chú ý đến các thông tin về tài sản, phương thức định giá và chữ ký xác nhận của những người có liên quan. Hy vọng những hướng dẫn trong bài viết đã giúp bạn hiểu rõ hơn về cách lập biên bản định giá tài sản. Qua đó, bạn có thể áp dụng một cách hiệu quả trong công việc cũng như các giao dịch phát sinh trên thực tế. Việc chuẩn bị đúng biểu mẫu ngay từ đầu sẽ giúp quá trình giải quyết các thủ tục liên quan diễn ra nhanh chóng và thuận lợi hơn.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
