Mục lục bài viết

1. Giấy thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì và giá trị pháp lý

Giấy thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là văn bản ghi nhận sự thống nhất giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng về việc chuyển giao quyền sử dụng đất cùng các quyền, nghĩa vụ liên quan. Trong thực tế, loại giấy tờ này còn được gọi là giấy mua bán đất, giấy sang nhượng đất hoặc giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Về bản chất pháp lý, đây là một giao dịch dân sự, trong đó bên chuyển nhượng có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, còn bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh toán theo giá, phương thức và thời hạn đã thỏa thuận. Tuy nhiên, do quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt thuộc chế độ sở hữu toàn dân, việc chuyển nhượng không chỉ phụ thuộc vào ý chí của các bên mà còn phải đáp ứng đầy đủ điều kiện và hình thức theo Luật Đất đai.

Theo Luật Đất đai năm 2024, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được pháp luật công nhận khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về chủ thể, đối tượng chuyển nhượng, hình thức của hợp đồng và hoàn thành thủ tục đăng ký biến động đất đai. Vì vậy, giấy thỏa thuận giữa các bên chỉ là một phần của quá trình giao dịch chứ không mặc nhiên làm phát sinh quyền sử dụng đất cho bên mua.

Giá trị pháp lý của giấy thỏa thuận chuyển nhượng phụ thuộc rất lớn vào việc văn bản đó có được lập đúng quy định hay không.

Đối với giao dịch giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau sau ngày 01/08/2024, điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật quy định khác. Đây là điều kiện bắt buộc về hình thức để hợp đồng có giá trị pháp lý đầy đủ và là căn cứ thực hiện thủ tục sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai.

Nếu các bên chỉ lập giấy viết tay mà không thực hiện công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp pháp luật yêu cầu thì giao dịch có nguy cơ bị tuyên vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức. Khi đó, hậu quả pháp lý thường là các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, đồng thời bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Mặc dù vậy, pháp luật hiện hành vẫn có những cơ chế nhằm bảo vệ quyền lợi của người dân trong một số trường hợp đặc biệt.

Thứ nhất, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định nếu giao dịch bằng văn bản vi phạm quy định về công chứng hoặc chứng thực nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ thì theo yêu cầu của đương sự, Tòa án có thể công nhận hiệu lực của giao dịch mà không buộc các bên phải thực hiện lại thủ tục công chứng hoặc chứng thực.

Thứ hai, Điều 42 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP quy định cơ chế chuyển tiếp đối với các trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay trước ngày 01/08/2024. Nếu đáp ứng điều kiện theo quy định, người đang sử dụng đất có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải lập lại hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực.

Có thể thấy, giấy thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng trong việc ghi nhận ý chí và cam kết của các bên, nhưng để giao dịch được pháp luật bảo vệ đầy đủ thì văn bản này cần được lập đúng hình thức, đáp ứng điều kiện chuyển nhượng và thực hiện đầy đủ thủ tục đăng ký theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.

 

2. Phân biệt giữa giấy chuyển nhượng đất viết tay và hợp đồng công chứng

Trong thực tiễn giao dịch, nhiều người vẫn sử dụng giấy chuyển nhượng đất viết tay với suy nghĩ chỉ cần hai bên ký tên là đủ để xác lập quyền sở hữu. Tuy nhiên, theo quy định hiện hành, giấy viết tay và hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực có sự khác biệt rất lớn về giá trị pháp lý, khả năng bảo vệ quyền lợi cũng như điều kiện thực hiện thủ tục sang tên.

Về hình thức pháp lý

Giấy chuyển nhượng đất viết tay là văn bản do các bên tự lập, tự ký mà không có sự xác nhận của tổ chức hành nghề công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực.

Trong khi đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng hoặc chứng thực là văn bản được lập theo đúng quy định của pháp luật, có sự kiểm tra của công chứng viên hoặc cơ quan chứng thực về năng lực chủ thể, nội dung giao dịch và tính hợp pháp của hồ sơ.

Đối với giao dịch giữa cá nhân với cá nhân kể từ ngày 01/08/2024, hợp đồng công chứng hoặc chứng thực là hình thức bắt buộc theo Luật Đất đai năm 2024.

Về hiệu lực của giao dịch

Giấy viết tay sau ngày 01/08/2024 nhìn chung không đáp ứng điều kiện về hình thức nếu thuộc trường hợp bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Vì vậy, văn bản này không đủ căn cứ để thực hiện thủ tục đăng ký biến động và tiềm ẩn nguy cơ bị Tòa án tuyên vô hiệu nếu phát sinh tranh chấp.

Ngược lại, hợp đồng đã được công chứng hoặc chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật, là căn cứ để các bên thực hiện việc đăng ký sang tên quyền sử dụng đất và bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp.

Về khả năng đăng ký sang tên

Đây là điểm khác biệt quan trọng nhất.

Đối với giấy viết tay được lập sau ngày 01/08/2024, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ không giải quyết thủ tục sang tên nếu hồ sơ không có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Ngược lại, hợp đồng công chứng là thành phần hồ sơ bắt buộc để thực hiện đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận mang tên người nhận chuyển nhượng.

Về giá trị chứng cứ

Giấy viết tay chủ yếu phản ánh sự thỏa thuận giữa các bên nên khi tranh chấp phát sinh, Tòa án thường phải xem xét nhiều yếu tố như chữ ký, chữ viết, thời điểm lập giấy, năng lực hành vi dân sự của các bên và quá trình thực hiện giao dịch.

Trong khi đó, hợp đồng đã được công chứng có giá trị chứng cứ cao hơn vì công chứng viên đã kiểm tra giấy tờ, xác minh nhân thân, giải thích quyền và nghĩa vụ của các bên trước khi chứng nhận hợp đồng.

Về mức độ an toàn pháp lý

Đối với hợp đồng công chứng, công chứng viên sẽ kiểm tra nhiều nội dung quan trọng trước khi chứng nhận, như:

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không.
  • Thửa đất có đang bị tranh chấp, kê biên hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hay không.
  • Người chuyển nhượng có đủ quyền định đoạt tài sản hay không.
  • Việc chuyển nhượng có thuộc trường hợp bị hạn chế theo quy định của pháp luật hay không.

Trong khi đó, giấy viết tay không trải qua bất kỳ bước kiểm tra pháp lý nào. Điều này làm tăng nguy cơ mua phải đất đang thế chấp, đất thuộc diện tranh chấp, đất nằm trong quy hoạch hoặc người ký hợp đồng không phải là chủ thể có quyền chuyển nhượng.

Về chi phí thực hiện

Giấy viết tay có thể không phát sinh chi phí công chứng ngay tại thời điểm ký kết. Tuy nhiên, nếu giao dịch phát sinh tranh chấp, chi phí giải quyết tại Tòa án, thời gian xử lý và rủi ro mất tài sản thường lớn hơn rất nhiều.

Hợp đồng công chứng phát sinh phí công chứng theo quy định và các nghĩa vụ tài chính liên quan như thuế, lệ phí trước bạ, phí đăng ký biến động. Tuy nhiên, đây là khoản chi phí cần thiết để bảo đảm tính hợp pháp và hạn chế tối đa rủi ro trong quá trình chuyển nhượng.

Từ góc độ pháp lý, người dân nên sử dụng hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực thay vì chỉ lập giấy viết tay. Đây là giải pháp bảo đảm quyền lợi của cả bên bán và bên mua, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc đăng ký sang tên, thực hiện nghĩa vụ tài chính và hạn chế tranh chấp về sau.

 

3. Hướng dẫn cách viết giấy thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chi tiết

Mặc dù giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay phải được lập thành hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật trong đa số trường hợp, việc soạn thảo một bản thỏa thuận rõ ràng ngay từ đầu vẫn có ý nghĩa quan trọng. Văn bản này giúp các bên thống nhất toàn bộ nội dung giao dịch trước khi ký hợp đồng chính thức, đồng thời hạn chế phát sinh tranh chấp trong quá trình thực hiện.

 

3.1. Thông tin của các bên tham gia giao dịch

Đây là nội dung cần được ghi chính xác theo giấy tờ tùy thân và thông tin cư trú của mỗi bên.

Đối với bên chuyển nhượng, cần ghi đầy đủ họ tên, ngày tháng năm sinh, số căn cước công dân, địa chỉ thường trú, địa chỉ liên hệ và tình trạng hôn nhân. Nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì cả hai người đều phải tham gia giao dịch và ký tên. Nếu quyền sử dụng đất thuộc đồng sở hữu của nhiều người thì phải có sự tham gia hoặc văn bản đồng ý hợp lệ của tất cả các đồng sở hữu theo quy định.

Đối với bên nhận chuyển nhượng cũng cần ghi đầy đủ các thông tin nhận dạng tương tự nhằm xác định đúng chủ thể sẽ đứng tên trên Giấy chứng nhận sau khi hoàn tất thủ tục.

 

3.2. Thông tin về thửa đất chuyển nhượng

Toàn bộ nội dung mô tả thửa đất phải thống nhất tuyệt đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Các thông tin cần thể hiện gồm:

  • Số thửa đất.
  • Tờ bản đồ.
  • Địa chỉ thửa đất.
  • Diện tích bằng số và bằng chữ.
  • Hình thức sử dụng riêng hoặc sử dụng chung.
  • Mục đích sử dụng đất.
  • Thời hạn sử dụng.
  • Nguồn gốc sử dụng đất.
  • Số phát hành và số vào sổ của Giấy chứng nhận.

Nếu trên đất có nhà ở, công trình xây dựng hoặc tài sản khác gắn liền với đất thì cũng cần mô tả rõ hiện trạng, tình trạng pháp lý và thỏa thuận có chuyển giao cùng quyền sử dụng đất hay không.

 

3.3. Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán

Đây là điều khoản thường phát sinh tranh chấp nếu quy định không rõ ràng.

Các bên nên ghi cụ thể:

  • Tổng giá trị chuyển nhượng.
  • Giá trị bằng số và bằng chữ.
  • Đồng tiền thanh toán.
  • Phương thức thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản.
  • Thông tin tài khoản nhận tiền nếu thanh toán qua ngân hàng.
  • Thời điểm từng lần thanh toán.

Trong thực tế, nhiều giao dịch chia thành nhiều đợt thanh toán như đặt cọc, thanh toán khi ký hợp đồng công chứng và thanh toán sau khi hoàn thành thủ tục sang tên. Việc quy định rõ từng mốc thanh toán sẽ giúp hạn chế tranh chấp và tạo cơ sở chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ của các bên.

 

3.4. Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên

Giấy thỏa thuận nên quy định cụ thể trách nhiệm của từng bên.

Bên chuyển nhượng có trách nhiệm:

  • Bàn giao đầy đủ hồ sơ pháp lý.
  • Phối hợp ký hợp đồng công chứng.
  • Hỗ trợ thực hiện thủ tục sang tên.
  • Cam kết quyền sử dụng đất đủ điều kiện chuyển nhượng theo Điều 45 Luật Đất đai năm 2024.

Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm:

  • Thanh toán đúng thời hạn.
  • Thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo thỏa thuận.
  • Phối hợp hoàn thiện hồ sơ đăng ký biến động.

 

3.5. Nghĩa vụ thuế, phí và lệ phí

Các bên nên thống nhất rõ ai là người thực hiện từng nghĩa vụ tài chính.

Thông thường:

  • Thuế thu nhập cá nhân do bên chuyển nhượng chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
  • Lệ phí trước bạ do bên nhận chuyển nhượng nộp.
  • Phí công chứng, phí đo đạc, phí cấp Giấy chứng nhận và các khoản chi phí khác được phân chia theo thỏa thuận.

Việc ghi rõ nội dung này sẽ tránh phát sinh tranh cãi khi thực hiện thủ tục tại cơ quan nhà nước.

 

3.6. Cam kết về tình trạng pháp lý của thửa đất

Đây là điều khoản đặc biệt quan trọng.

Bên chuyển nhượng nên cam kết:

  • Đất có Giấy chứng nhận hợp pháp.
  • Không có tranh chấp.
  • Không bị kê biên để thi hành án.
  • Không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
  • Đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.
  • Thông tin cung cấp là trung thực.

Nếu trên đất có nhà ở chưa được chứng nhận quyền sở hữu hoặc tài sản khác chưa đăng ký thì cũng cần ghi rõ hiện trạng, cam kết chuyển giao và trách nhiệm phối hợp hoàn thiện hồ sơ sau này.

 

3.7. Điều khoản xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp

Để bảo đảm tính ràng buộc, các bên nên quy định rõ:

  • Mức phạt vi phạm hợp đồng.
  • Trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
  • Điều kiện chấm dứt giao dịch.
  • Phương thức giải quyết tranh chấp thông qua thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền; trường hợp pháp luật cho phép, các bên cũng có thể lựa chọn trọng tài theo quy định.

 

3.8. Chữ ký của các bên

Cuối văn bản cần có chữ ký hoặc điểm chỉ của tất cả các chủ thể có quyền và nghĩa vụ liên quan.

Nếu tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng hoặc đồng sở hữu của nhiều người thì tất cả những người có quyền đối với thửa đất đều phải ký hoặc có văn bản ủy quyền hợp pháp. Sau khi hoàn thiện nội dung, các bên cần thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo quy định để hợp đồng đủ điều kiện làm căn cứ đăng ký sang tên quyền sử dụng đất.

 

3.9. Mẫu giấy thỏa thuận chuyển nhượng quyển sử dụng đất

>>Tải ngay:  Mẫu giấy thỏa thuận chuyển nhượng quyển sử dụng đất 

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

I. Phần ghi của các bên chuyển nhượng

1. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

– Ông (Bà): NGUYỄN VĂN A  sinh năm 1976

– Chứng minh nhân dân số 0383879938 do Cục quản lý trật tự xã hội cấp ngày: 01 thán 01 năm 2013

– Nghề nghiệp: Công chức

– Địa chỉ thường trú: Cầu Giấy - Hà Nội

2. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

– Ông (Bà): LÊ VĂN B  sinh năm 1996

– Chứng minh nhân dân số: 038397868736 do Cục quản lý trật tự xã hội cấp ngày: 10 tháng 5 năm 2021

– Hộ chiếu số: 017872836 do Cục quản lý trật tự xã hội cấp ngày 03 tháng 11 năm 2020

– Nghề nghiệp: Tự do

– Địa chỉ thường trú: Thường Tín - Hà Nội

Thửa đất chuyển nhượng:

– Diện tích đất chuyển nhượng: 189,5 m2

– Loại đất: Đất thổ cư  Hạng đất (nếu có)…………..

– Thửa số: 56a13789

– Tờ bản đồ số: 972615

– Thời hạn sử dụng đất còn lại: lâu dài

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số:CD 173698723 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội

– Cấp ngày 05. tháng 3 năm 2016

Tài sản gắn liền với đất (nếu có) : Nhà ở

3. Hai bên nhất trí thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các cam kết sau đây:

– Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bằng số) 900.000.000 (bằng chữ) Chín trăm triệu Việt Nam đồng

– Giá chuyển nhượng tài sản : (nhà ở, công trình, vật kiến trúc, cây lâu năm và tài sản khác có trên đất) (bằng số) 300.000.000, (bằng chữ): ba trăm triệu đồng

– Tổng giá trị chuyển nhượng (bằng số) 1.200.000.000 (bằng chữ) Một tỷ hai trăm triệu đồng

– Số tiền đặt cọc (nếu có) là (bằng số) 40.000.000 (bằng chữ) Bốn mươi triệu đồng

– Thời điểm thanh toán: Khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

– Phương thức thanh toán: Thanh toán bằng tiền mặt

– Bên chuyển nhượng phải chuyển giao đủ diện tích, đúng hiện trạng và các giấy tờ liên quan đến thửa đất chuyển nhượng và các tài sản kèm theo cho bên nhận chuyển nhượng khi hợp đồng này có hiệu lực.

– Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất (nếu không có thỏa thuận khác), tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ ghi nợ trước đây (nếu có), lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.

– Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả đủ tiền, đúng thời điểm và phương thức thanh toán đã cam kết.

– Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp lệ phí trước bạ.

4. Các cam kết khác :

– Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất xin cam đoan thửa đất có nguồn gốc hợp pháp, hiện tại không có tranh chấp, không thế chấp, không bảo lãnh, không góp vốn (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận). Nếu có gì man trá trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chúng tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.

– Bên nào không thực hiện những nội dung đã thoả thuận và cam kết nói trên thì bên đó phải bồi thường cho việc vi phạm hợp đồng gây ra theo quy định của pháp luật.

– Các cam kết khác:

…………………………………………………….

……………………………………………………

……………………………………………………

…………………………………………………… 

Hợp đồng này lập tại Hà Nội ngày ... tháng ... năm 20... thành 2 bản và có giá trị như nhau và có hiệu lực kể từ ngày được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận được chuyển nhượng.

Đại diện Bên Đại diện Bên nhận chuyển nhượng Quyền Sử Dụng Đất chuyển nhượng Quyền Sử Dụng Đất

(Ghi rõ họ tên, chữ ký)                                 (Ghi rõ họ tên, chữ ký)

 

LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN

Hôm nay, ngày 20 tháng 1 năm 2024

Tại Hà Nội , địa chỉ: Phường Trung Hòa - Cầu Giấy- Hà Nội

Tôi Trịnh Thị C , công chứng viên, trong phạm vi trách nhiệm của mình theo quy định của pháp luật,

CHỨNG NHẬN:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết giữa:

Bên A

Bên B

– Các bên đã tự nguyện giao kết hợp đồng này;

– Tại thời điểm ký vào hợp đồng này, các bên giao kết có năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật;

– Các bên giao kết cam đoan chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, tính hợp pháp của các giấy tờ đã cung cấp liên quan đến việc giao kết …hợp đồng này;

– Mục đích, nội dung của hợp đồng không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

– Các bên giao kết đã tự đọc lại , đồng ý toàn bộ nội dung và ký vào từng trang của hợp đồng này trước mặt tôi; chữ ký (7.1) trong hợp đồng đúng là chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên nêu trên;

(*)

– Văn bản công chứng này được lập thành 2 bản chính, mỗi bản chính gồm 03 tờ, 6 trang, có giá trị pháp lý như nhau; người yêu cầu công chứng giữ 01  bản chính; 01 (một) bản chính lưu tại Cầu Giấy, tỉnh (thành phố) Hà Nội

Số công chứng …… quyển số ……/…… TP/CC-SCC/HĐGD

CÔNG CHỨNG VIÊN

(Ký, đóng dấu và ghi rõ họ tên)

 

4. Các trường hợp đặc biệt: Chuyển nhượng đất cho con và nhà ở gắn liền với đất

Trong thực tế, không phải mọi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều được thực hiện theo một quy trình giống nhau. Một số trường hợp đặc biệt như chuyển quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con hoặc chuyển nhượng đất có nhà ở chưa được chứng nhận quyền sở hữu đòi hỏi các bên phải lưu ý thêm về hồ sơ, nghĩa vụ tài chính cũng như điều kiện pháp lý để tránh phát sinh tranh chấp.

 

4.1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ cha mẹ sang con

Đây là một trong những giao dịch phổ biến nhất trong quan hệ gia đình. Tuy nhiên, trên thực tế nhiều người thường nhầm lẫn giữa hình thức chuyển nhượng và tặng cho, dẫn đến phải nộp các khoản thuế, lệ phí không cần thiết.

Nếu giữa cha mẹ và con không có việc thanh toán tiền mà chỉ nhằm chuyển quyền sử dụng đất trong nội bộ gia đình thì hình thức tặng cho thường phù hợp hơn so với chuyển nhượng.

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn hiện hành, giao dịch giữa cha mẹ và con thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện về quan hệ thân nhân và hồ sơ chứng minh. Đồng thời, đối với hợp đồng tặng cho giữa cha mẹ và con, người nhận còn được miễn lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.

Ngược lại, nếu các bên lựa chọn hình thức chuyển nhượng thì mặc dù vẫn có thể được miễn thuế thu nhập cá nhân trong một số trường hợp theo quy định, người nhận chuyển nhượng vẫn có thể phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác tùy từng trường hợp cụ thể.

Để được áp dụng chính sách miễn thuế, miễn lệ phí, hồ sơ thường cần có các giấy tờ chứng minh quan hệ gia đình như:

  • Giấy khai sinh.
  • Quyết định công nhận việc nuôi con nuôi hợp pháp.
  • Các giấy tờ hộ tịch khác theo quy định.

Trong quá trình thực hiện thủ tục, người dân nên chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ này ngay từ đầu để tránh phải bổ sung hồ sơ nhiều lần.

 

4.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhà ở gắn liền với đất nhưng nhà chưa được chứng nhận quyền sở hữu

Đây là tình huống khá phổ biến đối với các nhà ở được xây dựng từ nhiều năm trước nhưng chưa hoàn tất thủ tục hoàn công hoặc chưa đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trong trường hợp này, Giấy chứng nhận chỉ ghi nhận quyền sử dụng đất mà chưa ghi nhận quyền sở hữu nhà ở. Khi thực hiện công chứng và đăng ký biến động, cơ quan có thẩm quyền chủ yếu giải quyết đối với phần quyền sử dụng đất theo hồ sơ hiện có.

Điều này có thể dẫn đến nhiều rủi ro như:

  • Nhà ở chưa được ghi nhận trong hồ sơ địa chính.
  • Khó khăn khi thực hiện thủ tục thế chấp hoặc chuyển nhượng về sau.
  • Phát sinh tranh chấp về quyền sở hữu nhà nếu các bên không có thỏa thuận rõ ràng.

Để hạn chế rủi ro, trong giấy thỏa thuận và hợp đồng chuyển nhượng nên ghi cụ thể:

  • Hiện trạng của nhà ở và các công trình trên đất.
  • Cam kết của bên bán về quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản.
  • Việc chuyển giao toàn bộ tài sản gắn liền với đất cho bên mua.
  • Trách nhiệm của bên bán trong việc phối hợp hoàn thiện hồ sơ đăng ký quyền sở hữu nhà ở nếu cần thiết.

Đối với những trường hợp nhà đủ điều kiện được chứng nhận quyền sở hữu, bên bán nên hoàn tất thủ tục đăng ký trước khi chuyển nhượng để giao dịch được thuận lợi và giảm thiểu tranh chấp.

 

5. Những lưu ý pháp lý quan trọng khi thực hiện sang nhượng quyền sử dụng đất

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại ở việc ký kết hợp đồng mà còn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn. Người dân cần lưu ý một số vấn đề quan trọng sau đây.

 

5.1. Đảm bảo thửa đất đủ điều kiện chuyển nhượng

Theo Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, quyền sử dụng đất chỉ được phép chuyển nhượng khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.

Trong đó, cần đặc biệt lưu ý:

  • Có Giấy chứng nhận hợp lệ, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
  • Đất không có tranh chấp.
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án.
  • Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
  • Vẫn còn thời hạn sử dụng đất.

Bên mua nên yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý và kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi đặt cọc.

 

5.2. Không nên mua bán chỉ bằng giấy viết tay

Sau ngày 01/08/2024, đa số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân phải được lập thành hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024.

Việc chỉ ký giấy viết tay sẽ không đủ điều kiện để thực hiện thủ tục sang tên và tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tranh chấp, đặc biệt khi giá trị đất tăng hoặc bên bán thay đổi ý định.

 

5.3. Kiểm tra kỹ thông tin trên Giấy chứng nhận

Trước khi ký hợp đồng, người mua cần đối chiếu đầy đủ các thông tin trên Giấy chứng nhận như:

  • Diện tích.
  • Số thửa.
  • Tờ bản đồ.
  • Mục đích sử dụng đất.
  • Thời hạn sử dụng.
  • Chủ sử dụng đất.
  • Tài sản gắn liền với đất.

Nếu phát hiện sai lệch hoặc có dấu hiệu bị tẩy xóa, sửa chữa thì cần yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xác minh trước khi giao dịch.

5.4. Lưu ý đối với Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình

Đối với Giấy chứng nhận được cấp cho hộ gia đình trước ngày 01/08/2024, khi chuyển nhượng cần xác định đầy đủ những người có chung quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận.

Trong nhiều trường hợp, hợp đồng sẽ không thể công chứng nếu thiếu sự đồng ý của một trong các thành viên có quyền đối với thửa đất.

 

5.5. Thực hiện đăng ký sang tên đúng thời hạn

Sau khi hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực, bên nhận chuyển nhượng cần nhanh chóng thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.

Việc chậm đăng ký sang tên có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của Nghị định số 123/2024/NĐ-CP, đồng thời làm phát sinh nhiều rủi ro nếu bên bán tiếp tục thực hiện các giao dịch khác liên quan đến thửa đất.

 

5.6. Thực hiện thanh toán qua ngân hàng

Mặc dù pháp luật không bắt buộc mọi giao dịch phải chuyển khoản, nhưng việc thanh toán qua tài khoản ngân hàng sẽ tạo căn cứ chứng minh quá trình giao dịch, thuận lợi khi kê khai thuế và giải quyết tranh chấp nếu có.

Đối với các giao dịch có giá trị lớn, đây là phương thức được khuyến khích nhằm bảo đảm tính minh bạch và an toàn.

 

5.7. Quy định rõ trách nhiệm nộp thuế, phí

Các bên nên thống nhất ngay từ đầu về trách nhiệm nộp:

  • Thuế thu nhập cá nhân.
  • Lệ phí trước bạ.
  • Phí công chứng.
  • Phí đo đạc.
  • Phí thẩm định hồ sơ.
  • Các khoản chi phí phát sinh khác.

Việc ghi nhận rõ trong hợp đồng sẽ hạn chế tranh cãi trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính.

 

6. Câu hỏi thường gặp về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Mua bán đất bằng giấy viết tay sau ngày 01/08/2024 có sang tên được không?

Thông thường là không. Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, hợp đồng chuyển nhượng giữa cá nhân thuộc trường hợp luật quy định phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu chỉ có giấy viết tay thì cơ quan đăng ký đất đai sẽ không có căn cứ để giải quyết thủ tục sang tên, trừ các trường hợp chuyển tiếp hoặc trường hợp pháp luật có quy định đặc biệt.

Giấy mua bán đất viết tay lập trước ngày 01/08/2024 có còn giá trị không?

Tùy từng trường hợp cụ thể.

Đối với một số giao dịch được xác lập trước thời điểm Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực và đáp ứng điều kiện theo Điều 42 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, người đang sử dụng đất có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận hoặc giải quyết theo quy định chuyển tiếp mà không phải lập lại hợp đồng công chứng.

Sau khi ký hợp đồng công chứng, bao lâu phải đi sang tên?

Theo quy định về đăng ký biến động đất đai, người nhận chuyển nhượng cần thực hiện thủ tục đăng ký trong thời hạn luật định. Việc chậm đăng ký có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định số 123/2024/NĐ-CP và làm kéo dài thời gian hoàn tất giao dịch.

Thời gian giải quyết thủ tục sang tên là bao lâu?

Theo quy định hiện hành, thời gian giải quyết đăng ký biến động do chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa hoặc địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian có thể kéo dài theo quy định của pháp luật.

Thời gian này không bao gồm thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian bổ sung hồ sơ nếu hồ sơ chưa đầy đủ.

Bên bán đã nhận đủ tiền nhưng không giao Giấy chứng nhận thì phải làm gì?

Nếu hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hợp pháp nhưng bên bán không thực hiện nghĩa vụ bàn giao Giấy chứng nhận hoặc không phối hợp sang tên, bên mua có quyền yêu cầu bên bán thực hiện đúng hợp đồng.

Trường hợp các bên không tự giải quyết được, bên mua có thể khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu buộc thực hiện nghĩa vụ, yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có và làm căn cứ thực hiện thủ tục đăng ký sang tên theo bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật.

Có bắt buộc phải thanh toán qua ngân hàng khi mua bán đất không?

Pháp luật đất đai hiện hành không quy định mọi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều bắt buộc phải thanh toán qua ngân hàng. Tuy nhiên, việc chuyển khoản được khuyến khích vì giúp chứng minh việc thanh toán, hạn chế tranh chấp và thuận lợi trong quá trình kê khai thuế cũng như giải quyết các vấn đề pháp lý phát sinh.

Đất đang thế chấp tại ngân hàng có được chuyển nhượng không?

Thông thường, quyền sử dụng đất đang được thế chấp chỉ được chuyển nhượng khi việc xử lý tài sản bảo đảm đáp ứng quy định của pháp luật hoặc sau khi đã giải chấp và đủ điều kiện chuyển nhượng. Do đó, người mua cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi ký hợp đồng hoặc đặt cọc nhằm tránh rủi ro mất tiền và kéo dài thời gian giao dịch.

Quý bạn đọc có thể tham khảo thêm một số nội dung liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất như: