1. Điều kiện để giao đất, cho thuê đất khi thành lập KCN

Các điều kiện và quy định để giao đất, cho thuê đất khi thành lập Khu Công nghiệp (KCN) thường được xác định bởi pháp luật và quy định của từng quốc gia. Dưới đây là mô tả chi tiết về các điều kiện được nêu trong văn bản mà bạn đã cung cấp:

Phù hợp với Quy định Tổng thể Phát triển KCN đã được phê duyệt: Điều này yêu cầu việc thành lập KCN phải tuân thủ quy định tổng thể phát triển đã được cơ quan chức năng phê duyệt. Điều này có thể bao gồm các quy định về kích thước, mục đích sử dụng, và các yếu tố khác liên quan đến phát triển KCN. Điều kiện này đặc biệt quan trọng để đảm bảo rằng việc thành lập Khu Công nghiệp (KCN) sẽ hài hòa với kế hoạch tổng thể phát triển đã được chính quyền địa phương và cơ quan chức năng phê duyệt. Dưới đây là một số chi tiết về điều kiện này:

- Tuân thủ Quy định Tổng thể Phát triển: Các quy định này có thể bao gồm kích thước tối thiểu và tối đa của KCN, mục đích sử dụng đất, quy định về bảo vệ môi trường, hạ tầng, an ninh, và các yếu tố khác ảnh hưởng đến phát triển KCN.

- Kích thước KCN: Có thể có quy định về diện tích tối thiểu hoặc tối đa mà một KCN có thể có. Điều này nhằm đảm bảo rằng KCN có quy mô phù hợp với kế hoạch phát triển tổng thể của khu vực.

- Mục đích sử dụng đất: Quy định về mục đích sử dụng đất trong KCN nhằm đảm bảo rằng các hoạt động sản xuất và kinh doanh được thực hiện theo hướng phát triển bền vững và không gây ra tác động tiêu cực đối với môi trường xung quanh.

- Bảo vệ môi trường: Các điều kiện về bảo vệ môi trường có thể bao gồm các biện pháp để giảm ô nhiễm, quản lý chất thải, và bảo vệ các khu vực quan trọng về sinh quyển.

- Hạ tầng: Quy định về hạ tầng như đường giao thông, điện, nước và các tiện ích khác cũng có thể được đề cập để đảm bảo rằng KCN có đủ cơ sở hạ tầng để hỗ trợ các hoạt động sản xuất và kinh doanh.

- An ninh: Có thể có yêu cầu về an ninh để đảm bảo an toàn và bảo vệ tài sản trong KCN. Những điều kiện này nhằm mục đích đồng bộ hóa việc phát triển KCN với chiến lược phát triển toàn diện của địa phương, đồng thời đảm bảo bền vững và tích hợp với các yếu tố quan trọng khác trong khu vực.

Tổng diện tích đất công nghiệp đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư thuê đất: Đối với KCN đã được thành lập trước đó, cần có Giấy chứng nhận đầu tư thuê đất cho các dự án đã được đăng ký đầu tư. Điều này đặt ra yêu cầu cụ thể về tỷ lệ diện tích đất công nghiệp được cấp phép.

Lập quy hoạch chung xây dựng cho các KCN có quy mô lớn hơn 500 ha: Đối với các KCN lớn, đặc biệt là những có nhiều nhà đầu tư và có ảnh hưởng đến cấu trúc hạ tầng, quy hoạch chung xây dựng phải được lập trước khi lập quy hoạch chi tiết. Bộ Xây dựng thường là cơ quan chịu trách nhiệm về quy hoạch chung này.

Lấy ý kiến của Bộ Xây dựng và các bộ, ngành liên quan: Đối với KCN có diện tích lớn và nằm gần quốc lộ, khu bảo tồn quốc gia, hay trong đô thị loại II và I, cần có ý kiến bằng văn bản từ Bộ Xây dựng và các bộ, ngành liên quan về quy hoạch chi tiết xây dựng KCN trước khi UBND cấp tỉnh phê duyệt. Nói chung, các điều kiện này đặt ra để đảm bảo rằng việc phát triển KCN được thực hiện theo kế hoạch, tuân thủ các quy định và đảm bảo rằng nó không ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường và các quy hoạch phát triển khác của khu vực.

2. Trách nhiệm của doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp

Căn cứ pháp lý: Dựa theo quy định tại khoản 36 Điều 2 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP có quy định như sau: 

- Khi ký hợp đồng cho thuê đất thì cần phải xác định cụ thể tiến độ sử dụng đất theo đó thì cần phải xác định một lịch trình cụ thể về việc sử dụng đất, tương ứng với tiến độ thực hiện dự án đầu tư. Nếu bên thuê đất hoặc bên thuê lại đất không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ so với thỏa thuận, cần xác định biện pháp xử lý trong hợp đồng.

- Chịu trách nhiệm trước nhà nước và pháp luật, theo đó thì doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước và pháp luật về quản lý sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, và làng nghề. Cần kiểm tra, theo dõi và đôn đốc bên thuê đất, thuê lại đất để đảm bảo họ đưa đất vào sử dụng theo đúng tiến độ đã thỏa thuận trong hợp đồng.

- Báo cáo hàng năm theo đó thì doanh nghiệp cần phải tiến hành báo cáo định kỳ và công bố công khai thông tin

+ Báo cáo định kỳ: Doanh nghiệp phải báo cáo hàng năm về tình hình sử dụng đất và tiến độ thực hiện dự án kết cấu hạ tầng. Báo cáo này cần được nộp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Tổng cục Quản lý đất đai.

+ Công bố công khai thông tin: Doanh nghiệp cần công bố công khai diện tích đất chưa cho thuê, cho thuê lại trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, và làng nghề. Thông tin này cần được công bố trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất, và của Tổng cục Quản lý đất đai.

Những trách nhiệm này nhằm đảm bảo tính minh bạch, hiệu quả và bền vững của việc phát triển và quản lý đất đai trong các khu vực công nghiệp và làng nghề.

3. Một số vấn đề cần tháo gỡ trong thời gian sắp tới

Trong thời gian tới, cần giải quyết những vấn đề xuất hiện trong hệ thống pháp luật liên quan đến việc thuê đất trong Khu Công nghiệp (KCN). Đặc biệt, những bất cập trong quy định đối với điều kiện thu hút đầu tư và rào cản mà doanh nghiệp (DN) gặp phải khi đầu tư vào KCN để xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho sản xuất kinh doanh.

Phân quyền cho người đầu tư thuê đất từ chủ đầu tư: 

Vấn đề cần tháo gỡ:  Hiện tại, cần xem xét quyền lợi của NĐT khi thuê đất từ CĐT, đặc biệt khi CĐT được Nhà nước cho thuê đất với việc trả tiền một lần nhưng có miễn giảm tiền thuê đất.

Đề xuất giải pháp: Thiết lập quy định rõ ràng về quyền lợi của NĐT, bao gồm khả năng chuyển nhượng, góp vốn, và thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) để tạo điều kiện thuận lợi cho họ huy động vốn.

Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư và người đầu tư:

Vấn đề: Cần có quy định chi tiết về quyền và nghĩa vụ của cả CĐT và NĐT thứ phát, tránh tình trạng không rõ ràng về "số phận" của DN thuê đất khi có tình huống thu hồi đất do phá sản của CĐT.

Giải pháp được đề xuất: Xây dựng quy định cụ thể để bảo vệ quyền lợi của NĐT thứ phát trong trường hợp phá sản hoặc giải thể của CĐT.

Quản lý quyền sử dụng đất từ khâu quy hoạch:

Vấn đề: Quản lý QSDĐ trong KCN cần được tích hợp từ giai đoạn quy hoạch, đảm bảo tính khoa học và toàn diện.

Giải pháp đề xuất: Quy hoạch phát triển KCN phải đáp ứng các yếu tố kinh tế-xã hội, ngăn chặn tình trạng phát triển không đồng đều và giảm khó khăn trong quản lý nhà nước.

 Hỗ trợ doanh nghiệp và phát triển KCN:

Vấn Đề: Cần tăng cường chính sách hỗ trợ DN và khuyến khích NĐT đầu tư vào các ngành công nghiệp sạch và bền vững.

Giải pháp đề xuất: Chính phủ nên kêu gọi sự tự giác từ các DN trong KCN và cung cấp chính sách hỗ trợ để thu hút NĐT vào đầu tư xây dựng hạ tầng và sản xuất kinh doanh.

Phát Triển Bền Vững:

Vấn đề: Cần đặt mục tiêu phát triển KCN theo hướng bền vững, đảm bảo hiệu quả kinh tế và bảo vệ môi trường.

Giải pháp đề xuất: Xây dựng mục tiêu và kế hoạch phát triển KCN bền vững, ưu tiên các ngành công nghiệp không gây ô nhiễm và khuyến khích sử dụng tài nguyên hiệu quả.

Những giải pháp trên sẽ giúp tháo gỡ những vấn đề cụ thể trong pháp luật thuê đất trong KCN, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển bền vững và hiệu quả của KCN trong tương lai.

Vui lòng liên hệ 19006162 hoặc lienhe@luatminhkhue.vn

Tham khảo thêm: Đất cụm công nghiệp là gì? Nguồn gốc đất cụm công nghiệp được quy định như thế nào?