1. Mua bán đất bằng giấy viết tay có hiệu lực pháp luật không ?

Thưa luật sư! Em có mua 1 sào đất của người hàng xóm với giá 70 triệu. Em đưa cho bên bán 60 triệu còn 10 triệu em giữ lại đến khi nào bên bán tách sổ để em được đứng tên sào đất đó thì em sẽ giao nốt 10 triệu còn lại và bên bán đồng ý. Em có làm giấy viết tay, có chữ ký của người bán và 2 người làm chứng nhưng không có chữ ký của thôn và xã. Em và người bán giao dịch từ tháng 3 năm 2015 đến nay em mới yêu cầu người bán cùng lên thôn và xã để chứng nhận nhưng bên bán lại trở mặt yêu cầu em phải đưa cho bên bán thêm 5 triệu tiền mà em còn giữ trong số 10 triệu để tách sổ đó thì bên bán mới chịu lên thôn và xã chứng nhận.
Vậy luật sư có thể tư vấn cho em được không ạ. Nếu trường hợp này bên bán không chịu đi và em không được thôn và xã chứng nhận thì tờ giấy viết tay đó có được công nhận không ạ ?
Cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật tư vấn pháp luật Đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".

Khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

"Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định."

Như vậy, hơp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực pháp luật. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và người hàng xóm không được công chứng, chứng thực nên bị vô hiệu do không tuân thủ về mặt hình thức.

Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

"Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và người hàng xóm có lập thành văn bản nhưng không công chứng, chứng thực và bạn đã trả cho bên bán 60 triệu đồng/70 triệu đồng giá trị quyền sử dụng đất nên được coi là bạn đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. Do đó, bạn có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân cấp huyện ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng mà không cần thực hiện việc công chứng, chứng thực. Khi đó, hợp đồng đã có hiệu lực và bạn là chủ sở hữu quyền sử dụng đối với 1 sào đất mà bạn và nhà hàng xóm đã chuyển nhượng. Do đó, bạn có quyền yêu cầu bên bán phải tách thửa để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 1 sào đất đó cho bạn.

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê, Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Đi xuất khẩu lao động có phải đặt cọc không ? Cách rút tiền đặt cọc đi xuất khẩu lao động ?

2. Quy định về đặt cọc, phạt cọc mua bán đất đai ?

Xin hỏi luật sư "Gia đình tôi muốn bán 1 mảnh đất A và đã nhận tiền đặt cọc là 150 triệu, sau khi làm giấy tờ xong thì bà T lại đòi lấy miếng đất B. Gia đình tôi không cho thi bà T nói rằng không mua nữa và bắt gia đình tôi trả lại tiền đặt cọc nhưng số tiền đó gia đình tôi đã tiêu hết, gia đình tôi hứa và đã trả cho bà T được 20 triệu nhưng giờ bà T có ý định cưỡng bức gia đình tôi lấy bằng được miếng đất B.
Vậy gia đình tôi phải làm gì ạ?
Cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Theo thông tin mà quý khách cung cấp, việc bà T đã đặt cọc số tiền 150 triệu đồng để mua mảnh đất A. Tuy nhiên, sau khi làm xong giấy tờ thì bà T lại đòi mua mảnh đất B chứ không phải là mảnh đất A. Điều 328 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định về đặt cọc như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, việc bà T đặt cọc cho gia đình anh để chắc chắn rằng, bà T sẽ mua mảnh đất A của gia đình bạn. Nay bà T lại từ chối không mua, theo Khoản 2 Điều 328 Bộ Luật Dân sự nêu trên thì tài sản đặt cọc thuộc về gia đình bạn và bà T phải chịu phạt cọc bằng một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Tuy nhiên, để đảm bảo việc phạt cọc này thì nội dung giấy tờ đặt cọc phải ghi rõ mục đích đặt cọc là mua mảnh đất A.

Hướng giải quyết cho gia đình: Nếu trên giấy tờ đặt cọc ghi rõ nội dung như trên thì gia đình bạn không cần trả lại số tiền mà bà T đã đặt cọc, ngược lại gia đình bạn có yêu cầu bà T chịu trách nhiệm phạt cọc. Việc bà T cưỡng bức gia đình bạn để lấy miếng đất B thì gia đình bạn có quyền yêu chính quyền địa phương can thiệp giải quyết hoặc gia đình bạn có quyền khởi kiện bà T ra Tòa án để yêu cầu bà thực hiện đúng nghĩa vụ của mình.

Trân trọng!

>> Xem thêm:  Người sử dụng lao động có được giữ tiền đặt cọc của người lao động không ? Cách đòi lại tiền đặt cọc ?

3. Xử lý thế nào với hành vi gian dối trong hợp đồng mua bán đất đai ?

Chào luật sư , Vừa rồi đây em có mua một lô đất là 535 m2 trong đó có 400m2 thổ cư và 135m2 là cây trồng lâu năm với giá 500tr. Trên mảnh đất có 40m2 là chỉ giới quy hoạch giao thông đường . Em đã đặt cọc số tiền là 200 tr. Nhưng một tháng sau ra sổ hồng thì trên mảnh đất của em bị chỉ giới quy hoạch giao thông là 300m2.
Trước khi mua em chỉ biết là 40m2 nhưng tới khi ra sổ của e thì bị mất 300m2 .như vậy em muốn không mua mảnh đất đó nữa có được không và em chịu phí sang tên lại cho bên chủ bán đất có được không hay phải mất 200 tr tiền đặt cọc đó. Bây giờ mảnh đất đó đã qua tên của em rồi như vậy em có bị đền bù gì hay có thể khiếu kiện bên bán vì đã giấu em về việc quy hoạch 300m2 đó không ?
Em xin nhờ bên luật sư tư vấn giúp e với em xin chân thành cám ơn

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến: 1900.6162

Trả lời:

Kính chào và cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho chứng tôi. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau


Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm2013 quy định như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này"


Theo các quy định trên, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) thì bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.

Bạn nói là sau khi làm thủ tục chuyển nhượng đất bạn mới biết là có sự chênh lệch về chỉ giới giao thông đường bộ. Trong trường hợp này nếu bên bán biết được có sự tăng lên đó mà không cho bạn biết lúc làm thủ tục giao kết hợp đồng thì như vậy bên bán đã lừa dối bạn và theo quy định tại Điều 127 Bộ luật dân sự

Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Như vậy trong trường hợp của bạn nếu bị bên bán lừa dối giao dịch dân sự thì hợp đồng dân sự đó coi như là vô hiệu và bạn , bên mua phải thanh toán những gì đã nhận cho nhau. Cụ thể là bạn sẽ đi làm lại thủ tục để trả lại đất cho bên bán vì trên giấy tờ mảnh đất đó đã là của bạn rồi, và bên bán phải trả lại số tiền ban đã đưa là 200 triệu. nếu bên bán không thực hiện thì bạn có quyền nhờ Tòa án đứng ra giải quyết tuyên bố hợp đồng vô hiệu

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc gì về ý kiến tư vấn xin hãy liên hệ với tổng đài 1900.6162 để được tư vấn trực tiếp

>> Xem thêm:  Mẫu đơn khởi kiện cập nhật mới nhất năm 2020 và hướng dẫn cách viết đơn khởi kiện

4. Làm sao đòi đất được khi bán đất không có chữ ký của các thành viên trong gia đình ?

Thưa luật sư! Bà nội em hiện nay gần 90 tuổi sở hữu 1 căn nhà vì lớn tuổi nên không đứng ra làm sổ hồng cho căn nhà trên. Bà có 4 người con, trong đó ba em và chú 2 em có ký giấy ủy quyền cho chú út em đứng tên làm sổ hồng, cô 3 em không ký giấy này. Hiện tại chú út em làm được sổ hồng đứng tên chú út luôn và tự bán lại căn nhà trên, sang tên cho chủ sở hữu khác mà không thông qua đồng ý của bà nội cũng như các thành viên khác trong gia đình.
Vậy gia đình em có thể khởi kiện đòi lại căn nhà trên không và ai là người đứng đơn thưa kiện được; hiện tại gia đình em không giữ bất kỳ giấy tờ nào ngoài 1 bản hộ khẩu và sổ hồng photo do bên chủ sở hữu hiện tại căn nhà trên đưa cho. Theo em được biết việc này còn liên quan đến một số cán bộ nhà đất trong phường và quận trong đường dây cấp sổ hồng cho chú út em, nếu như vậy gia đình em có thể gặp khó khăn trong việc trích lục giấy tờ này; vậy trường hợp này họ có bị ký luật không ?
Cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

"Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định".

Trước hết, cần khẳng định ngôi nhà là tài sản thuộc sở hữu của bà nội bạn. Việc bố bạn và chú hai ký hợp đồng ủy quyền cho chú út phải được sự đồng ý của bà.Việc chú đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) chỉ trong phạm vi ủy quyền; có nghĩa chỉ có quyền thay mặt bà nội sử dụng, quản lý ngôi nhà mà không có quyền định đoạt, sở hữu ngôi nhà đó. Vì thế việc chú út tự ý bán nhà là không đúng pháp luật và hợp đồng mua nhà vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật

Đối với việc khởi kiện, cần xác định trường hợp này người mua nhà (bên thứ ba) có biết về việc người chú bán nhà mà không được phép của chủ sở hữu hay không; bởi nếu người đó không biết thì sẽ thuộc trường hợp của điều 133 khoản 2 BLDS:

"Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.".

Và cũng theo khoản 3 điều này, Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này. Tuy nhiên có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại. Nếu tình huống của gia đình bạn thuộc trường hợp này thì không thể đòi lại nhà mà chỉ có thể yêu cầu chú út bồi thường thiệt hại

Trường hợp người đó biết chú của bạn không có quyền định đoạt với ngôi nhà mà vẫn mua, có nghĩa là cố tình thực hiện một hợp đồng dân sự trái pháp luật, thì có thể khởi kiện. Về chủ thể khởi kiện thì điều 186 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 có quy định về người khởi kiện:

"Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình."

Người có quyền và lợi ích bị xâm hại ở đây là bà nội vì thế sẽ là người đứng ra khởi kiện; hoặc có thể ủy quyền cho người khác.

Đối với việc công chức địa chính- xây dựng phường gây khó khăn cho việc xin cấp trích lục giấy tờ: thì bị xử ký kỷ luật phụ thuộc vào mức độ có thể bị khiển trách, cảnh cáo theo quy định của điều 8 Nghị định 34/2011/NĐ-CP quy định về xử lý kỷ luật với công chức.

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê, Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

5. Bán đất có cần chữ ký anh chị em ?

Thưa luật sư, Khi ba mẹ chồng tôi còn sống đã sang tên căn nhà sang cho tôi vì tôi là người duy nhất còn ở lại Việt Nam, tất cả 8 anh em của chồng tôi đều ở ngoai quốc. Nay tôi muốn bán căn nhà đó, nghe nói rằng cần phải có chữ ky của tất cả 8 người anh em bên chồng tôi.
Thưa luật sư có đúng như 'vậy không? Nếu như chỉ cần có một người không đồng vậy là tôi không thể bán căn nhà ấy. Luật sư có thể nào giúp tôi bán căn nhà mà không cần sự đồng của các anh em chồng hay không?
Cảm ơn luật sư rất nhiều.

Làm sao đòi đất được khi bán đất không có chữ ký của các thành viên trong gia đình ?

Luật sư tư vấn Luật Đất đai gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Điều 160 Bộ luật Dân sự 2015

Điều 160. Nguyên tắc xác lập, thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản

1. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản được xác lập, thực hiện trong trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.Quyền khác đối với tài sản vẫn có hiệu lực trong trường hợp quyền sở hữu được chuyển giao, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.

2. Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được trái với quy định của luật, gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.

3. Chủ thể có quyền khác đối với tài sản được thực hiện mọi hành vi trong phạm vi quyền được quy định tại Bộ luật này, luật khác có liên quan nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu tài sản hoặc của người khác.

Căn cứ khoản 2 Điều 9 Luật nhà ở số 65/2014/QH13 của Quốc hội:

"2. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 123 của Luật này thì bên mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn sở hữu nhà ở; khi hết hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận thì quyền sở hữu nhà ở được chuyển lại cho chủ sở hữu lần đầu; việc cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhà ở và xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của Chính phủ."

Căn cứ khoản 2 Điều 98 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội:

"Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện"

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có nhiều người cùng là đồng sở hữu thì phải ghi tên của tất cả của người đó.Theo thông tin bạn cung cấp thì diện tích nhà mà bạn đang sở hữu mang tên cá nhân bạn thông qua việc bạn được nhận tặng cho từ bố mẹ vậy nên trong trường hợp này thì khi thực hiện việc chuyển nhượng bạn không cần thực phải có chữ ký của tám người anh em. Tham khảo bài viết liên quan: Thủ tục mua nhà như thế nào ?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Cách xác định tiền bồi thường thiệt hại do tai nạn giao thông ?