1. Mua đất làm lối đi ra đường công cộng ?

Thưa luật sư, Gia đình tôi được bố mẹ cho thừa kế một mảnh đất có tổng diện tích 138m2, nhưng lại không có lối đi ra đường công cộng. Nguồn gốc đất là do thời xưa các cụ khai phá nên năm 2004 mới được cấp Giấy quyền sử dụng đất.
Trước đây gia đình nhà tôi và gia đình nhà ông Nguyễn Văn Minh vẫn đi chung trên mảnh đất nhà ông Nguyễn Văn Minh để ra đường công cộng. Đến năm 2004 UBND tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng lại không để lối ra đường công cộng cho gia đình tôi mà trên giấy quyền sử dụng đất là của nhà ông Nguyễn Văn Minh. Giờ ông Nguyễn Văn Minh đã bán gần hết số đất chỉ còn lại 17,5m2.
Gia đình tôi đã thỏa thuận mua lại số đất trên nhưng không được, tôi ngỏ ý mua một 1m2 để lấy lối ra đường công cộng thì gia đình ông Nguyễn Văn Minh bảo với gia đình tôi là phải trả cho gia đình nhà ông ấy một thổ đất (thổ đất của nhà tôi tính khoảng 60m2) thì gia đình ông mới nhường cho 1m2 để ra đường công cộng. Bây giờ tôi phải làm sao?
Mong luật sư tư vấn cho tôi với. Tôi xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Điều 254 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về vấn đề quyền lối đi qua bất động sản liền kề, cụ thể như sau:

"Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù".

Theo Điều 171, Luật Đất đai 2013 quy định: Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề

"1. Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề.

2. Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự và phải thực hiện đăng ký theo quy định tại Điều 95 của Luật này."

Về vấn đề này thì nếu gia đình bạn bị bao bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối ra, thì bạn có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề nhà bạn dành cho mình một lối đi thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi ra đến con đường; ông Minh có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Khi đó, bạn phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề đó. Nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định theo Điều 254 Bộ luật dân sự năm 2015. Ngoài ra, Điều 171, Luật Đất đai 2013 quy định quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề. Trường hợp không nhận được sự hợp tác, bạn có thể thực hiện khiếu nại tại UBND cấp xã (phường) nơi có đất.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Quy định về việc bán đất ngõ làm nhà ở ?

Xin chào công ty luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi mong luật sư giải đáp: Tôi có mua 1 mảnh đất, theo qui hoạch của địa phương nơi tôi ở và trong sổ đỏ có ghi rõ mảnh đất tôi mua mặt trước là trục đường, phía phải nhà là ngõ rộng 7m. Phía sau nhà là hồ nước. Tôi đã xây dựng một ngôi nhà, được cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp phép xây dựng.
Phía phải nhà tôi làm lan can ra phía ngõ rộng 0.8m. Hiện nay, địa phương nơi tôi ở nói vì qui hoạch thay đổi nên sẽ bán đất ngõ làm nhà ở. Xin luật sư cho tôi biết, đất ngõ đó có được phép bán không? Nếu bán đất đó thì ngôi nhà tôi đã xây có phải phá bỏ lan can không?
Xin chân thành cảm ơn quí công ty.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai qua điện thoại, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, đất ngõ có được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm đất ở không ?

Theo Điều 52, Luật Đất đai 2013 quy định: Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

"1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất."

Theo Điều 57, Luật Đất đai 2013 quy định: Chuyển mục đích sử dụng đất

"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

Theo đó, đất làm ngõ đi chung được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở nếu thuộc kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo Khoản 1, Điều 52, Luật Đất đai 2013 và Điểm e, Khoản 1, Điều 57 Luật Đất đai 2013. Khi đã chuyển mục đích sang làm đất ở thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ hai, việc bỏ lan can khi lấn sang mảnh đất khác.

Theo Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, cụ thể như sau:

"Điều 10. Lấn, chiếm đất

1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.

2. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này.

3. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.

4. Hành vi lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định tại Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt, bão và trong các lĩnh vực chuyên ngành khác.

5. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này;

b) Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này".

Như vậy, việc làm lan can sang bên đất ở của người khác vi phạm quy định của pháp luật. Hành vi làm lan can của bạn có thể bị phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng và buộc phải tháo lan can theo quy định tại Điều 14, Nghị định 91/2019/NĐ-CP Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai nếu người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nộp đơn khởi kiện bạn về tội lấn chiếm đất của họ. Bạn phải gỡ bỏ lan can đã lấn sang mảnh đất bên cạnh.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

3. Phải làm sao khi cha bán đất con đòi chia tiền mới ký bán ?

Thưa luật sư, Tôi xin hỏi nếu tôi muốn bán đất nhưng con tôi không đồng ý kí mà đòi chia tiền trước mới kí. Vậy nếu tôi tách khẩu con tôi ra để bán để bán thì tôi có vi phạm pháp luật không? Hiện con tôi đã trên 18 tuổi.
Người hỏi: Lê Thị Lũy

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 hiện hành, người được thực hiện các quyền của người sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho, để thừa kế…) là người sử dụng đất căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong câu hỏi, bạn không đặt rõ vấn đề rằng thửa đất nêu trên thuộc quyền sở hữu của của bạn hay thuộc quyền sở hữu của cả gia đình bạn .

Trong trường hợp thửa đất nêu trên thuộc quyền sở hữu của bà nội bạn thì chỉ cần bà nội của bạn đứng tên trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất) bạn phải tuân thủ theo điều 188 Luật Đất Đai 2013: Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.


Trong trường hợp thửa đất trên là của hộ gia đình, hoặc thuộc quyền sở hữu chung của các thành viên thì việc chuyển nhượng phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên theo quy định tại Điều 109 Bộ luật dân sự cũ năm 2005.(tức là phải có chữ ký của con bạn mới được bán đất)

Việc bạn muốn tách khẩu cho con bạn ( hơn 18 tuổi ) để bán đất là hoàn toàn đúng pháp luật vì khi tách khẩu thì con bạn đã không còn là thành viên trong gia đình nữa mà là một thành viên riêng biệt nên việc bán đất của hộ gia đình bạn sẽ không cần phải có chữ ký của con bạn nữa theo quy định tại điều 109 BLDS cũ năm 2005.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

4. Bán đất có cần phải hỏi ý kiến của con trai trưởng ?

Thưa Luật sư, bố mẹ tôi có một thửa đất là tài sản do bố mẹ tôi mua khi đã kết hôn, nay bố mẹ tôi muốn bán cho một người khác, nhưng cả gia đình đều không đồng ý.
Vậy Luật sư cho tôi hỏi nếu bây giờ tôi là con trai trưởng trong gia đình, nếu bây giờ tôi không đồng ý thì bố mẹ tôi có bán được thửa đất đó hay không?
Mong Luật sư tư vấn cho tôi. Cám ơn Luật sư.

Luật sư tư vấn về đai đai: Tư vấn thủ tục bán đất theo luật ?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Như bạn có trình bày thì thửa đất này là của bố mẹ bạn mua trong thời kỳ hôn nhân, là do bố mẹ bạn tạo lập nên, và con cái không có bất cứ đóng góp gì về vật chất hay công sức. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 có quy định:

"Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung".

Như vậy, thửa đất này là do bố mẹ bạn đã mua bán trong thời kỳ hôn nhân nên đây là tài sản chung của bố mẹ bạn. Về vấn đề này, Quyền định đoạt của chủ sở hữu được quy định tại Điều 194 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

"Điều 194. Quyền định đoạt của chủ sở hữu

Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản".

Đồng thời, Điều 195 của Bộ luật này cũng quy định:

"Điều 195. Quyền định đoạt của người không phải là chủ sở hữu

Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật".

Đồng thời, mặt khác, theo quy định tại điều 188 Luật Đất Đai 2013 cũng có quy định:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính".

Như vậy có nghĩa là, với những quy định trên, các con của bố mẹ bạn không có quyền sở hữu thửa đất nên không có quyền định đoạt. Vì vậy, bố mẹ bạn không cần hỏi ý kiến các con khi chuyển nhượng. Nếu các con không đồng ý bán đất quyền định đoạt của bố mẹ bạn cũng không ảnh hưởng.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi, nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Việc xác định cơ quan giải quyết tranh chấp và chọn luật áp dụng đối với hợp đồng dân sự có yếu tố nước ngoài

5. Luật sư tư vấn thủ tục bán đất theo luật ?

Em xin chào luật sư.Nội dung sự việc em cần luật sư tư vấn như sau:Gia đình e mua miếng đất này từ năm 2011 và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (do ủy ban nhân dân xã cấp). Nhưng hiện nay em mới được biết trong sơ đồ quy hoạch đất của sở tài nguyên môi trường gửi xuống cho ủy ban nhân dân xã nơi gia đình em đăng ký thường trú thì không có tên của gia đình em. Diện tích đất của gđ em lại nằm trong phần diện tích của chủ bán đất trước đây (chưa tách phần diện tích đất đã bán cho gđ em).
Xin luật sư tư vấn cho em là vấn đề này có ảnh hưởng đến bìa đất của gđ em ko?
Em xin cảm ơn./.Hy vọng e sớm nhận được câu trả lời từ phía luật sư. P/s: E đang cần gấp ah.

Trả lời:

Vì bạn mua đất vào năm 2011 nên thời điểm này Luật đất đai năm 2013 chưa có hiệu lực thi hành. Vì vậy trong trường hợp này của bạn áp dụng các quy định của Luật đất đai cũ năm 2003, cụ thể như sau: Điều 9 Nghị định số 181/2004 hướng dẫn thi hành luật đất đai quy định như sau:

"Điều 9. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

1. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính và giúp cơ quan tài nguyên và môi trường trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai.

2. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và thành lập các chi nhánh của Văn phòng tại các địa bàn cần thiết.

Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với Bộ Nội vụ hướng dẫn về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất."

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND xã cấp do đó đối chiếu theo quy định pháp luật trên thì giấy chứng nhận của bạn được cấp là không đúng thẩm quyền. Do đó, trong trường hợp này sơ đồ quy hoạch sẽ không có tên người sử dụng đất là gia đình bạn.

Luật sư cho em hỏi: Em cỏ mảnh đất . có giẩy tờ chể độ củ . ngựờn khac canh tat và nguoi đó đã bán hoa maù(câỵ) cho nguoi khac .nguoi.đó .có ký xác nhận trả đất đó cho mình đựơc trưởng thộn ký .ngừỏi mua cậy giã maọ giấy tờ mua bán bán đất( giay viet tay.o có ai chứng thực) nhằm tranh chẩp .được ubnd xã giai quyet hai lần .lần sau vắn măt 1nguoi .khong lý do (2 nguoi mua) văng bảng giai quyểt đầy đủ xã .thôn .chủ tich xã quyểt bẽn mua vi phạm pháp luật khong cộng nhận. và công nhận thửa đẩt đố cho minh.và ký hồ sỏ làm sổ đỏ đệ nghị huyện cẩp sổ đỏ đựoc 1năn .huyện ra thong báo thu hồi .cho là đất đang có tranh chấp .xã giẳi quyểt khộng thănh .vậy có đung.khộng? minh làm đỏ tố.cáo .ngưỏĩ giã mạo giấy tờ nhữ thể nào?ở đâu .xin cam on!

=> Theo quy định của Luật Đất đai thì các trường hợp thu hồi đất bao gồm:

Điều 61. Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh

Điều 62. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Điều 63. Căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Điều 65. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

Và Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:

"Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:
a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;
h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
2. Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Do đó, đối chiếu theo những quy định pháp luật trên thì trong trường hợp này, huyện ra thông báo thu hồi đất là không đúng quy định pháp luật.

Xin chào Luật Minh Khuê! Tôi có câu hỏi sau cần nhờ Luật Minh Khuê tư vấn và giải đáp: Vợ có mua 03ha đất rẫy có cây keo trồng trên đất 2.5 năm tuổi, vợ chồng tôi đã đặt cọc 40 triệu đồng. Do con người bán đất ở xa chưa về được nên hẹn ra tết sẽ về để làm giấy tờ, tách sổ (Sổ đỏ do người cha đứng tên). Vậy vợ chồng tôi làm hợp đồng mua bán giữa hai bên rồi lên xã xác nhận được không?

=> Điều 190 Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 quy định như sau:

"Điều 190. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ."

Như vậy, trong trường hợp này, bạn sẽ không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp mà chỉ có thể nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp. Do đó, việc vợ chồng bạn làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mang lên xã xác nhận thì hợp đồng này không được pháp luật thừa nhận.

Kính chào Luật sư Minh Khuê. Xin Luật sư tư vấn cho tôi trường hợp sau : Năm 2006, nhà tôi đã có sổ đỏ đứng tên Mẹ tôi và tôi, Mẹ tôi sinh được 5 con và bà mất năm 2015, mẹ tôi viết di chúc nhưng không có công chứng, chỉ có 5 con ký tên. vậy để làm thủ tục bán đất thì đủ điều kiện chưa, nếu chưa đủ điều kiện thì cần phải làm những thủ tục gì. Kính mong Luật sư quan tâm hướng dẫn Trân trọng cám ơn.

=> Điều 630 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định những trường hợp di chúc hợp pháp, cụ thể như sau:

"Điều 630. Di chúc hợp pháp

1. Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;

b) Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.

2. Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc.

3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.

4. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này.

5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng".

Như vậy, nếu di chúc mẹ bạn lập đáp ứng điều kiện trên thì di chúc hoàn toàn hợp pháp.

Trong trường hợp bạn muốn chuyển nhượng phần đất này, bạn phải đáp ứng đầy đủ những điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013như sau:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật Đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Dịch vụ luật sư tư vấn tranh chấp dân sự và giải quyết tranh chấp dân sự tại Tòa án