1. Khái niệm và nguyên tắc xác định giá đất nuôi trồng thủy sản

Đất nuôi trồng thủy sản là một loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, được sử dụng chuyên biệt để nuôi các loài thủy sản nước ngọt, nước lợ và nước mặn. Theo khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai 2024 và khoản 4 Điều 4 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, loại đất này bao gồm ao, hồ, đầm, sông, kênh, rạch, bãi bồi ven sông, ven biển và các vùng biển được Nhà nước giao để phục vụ hoạt động nuôi trồng thủy sản.

Đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, thời hạn giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất nuôi trồng thủy sản thông thường là 50 năm theo điểm a khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024. Khi hết thời hạn này, người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo quy định mà không phải thực hiện thủ tục gia hạn, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

Một trong những thay đổi quan trọng của Luật Đất đai 2024 là bãi bỏ cơ chế Khung giá đất do Chính phủ ban hành định kỳ như trước đây. Thay vào đó, việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc thị trường thông qua Bảng giá đất và Giá đất cụ thể.

Đối với đất nuôi trồng thủy sản bị Nhà nước thu hồi, căn cứ để tính tiền bồi thường về đất không còn là khung giá đất mà là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Giá đất này được xác định trên cơ sở kết quả tư vấn định giá độc lập, ý kiến của Hội đồng thẩm định giá đất và các quy định tại Luật Đất đai 2024 cùng Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

Tiền bồi thường về đất được xác định theo nguyên tắc:

Giá trị bồi thường về đất = Diện tích đất đủ điều kiện được bồi thường × Giá đất cụ thể tại thời điểm thu hồi.

Việc áp dụng cơ chế giá đất cụ thể giúp phản ánh sát hơn giá trị quyền sử dụng đất trên thị trường, hạn chế tình trạng chênh lệch lớn giữa giá giao dịch thực tế và giá bồi thường hành chính như trước đây, qua đó bảo đảm tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Bên cạnh yếu tố giá thị trường, việc xác định giá đất nuôi trồng thủy sản còn phải xem xét đầy đủ đặc điểm của từng thửa đất như vị trí, điều kiện giao thông, chất lượng nguồn nước, hệ thống thủy lợi, khả năng sinh lợi từ hoạt động nuôi trồng thủy sản và các yếu tố tự nhiên khác có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị sử dụng của đất.

2. Căn cứ pháp lý và bảng khung giá đất nuôi trồng thủy sản mới nhất

Theo quy định hiện hành, không còn tồn tại "khung giá đất nuôi trồng thủy sản" theo nghĩa pháp lý như trước ngày 01/8/2024. Luật Đất đai 2024 đã chính thức bãi bỏ Khung giá đất và thay thế bằng cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh việc xác định giá đất và bồi thường khi thu hồi đất nuôi trồng thủy sản hiện nay gồm:

Luật Đất đai số 31/2024/QH15, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 43/2024/QH15.
Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất, bao gồm nguyên tắc, phương pháp, trình tự và thẩm quyền xác định giá đất.
Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Bảng giá đất và các quyết định quy định đơn giá bồi thường cây trồng, vật nuôi, công trình trên địa bàn.

Thay vì áp dụng khung giá thống nhất trên phạm vi cả nước, mỗi địa phương ban hành Bảng giá đất theo thẩm quyền. Bảng giá đất là căn cứ để thực hiện nhiều nghĩa vụ tài chính về đất đai và là cơ sở để áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất trong những trường hợp pháp luật quy định.

Riêng đối với bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền sẽ xác định giá đất cụ thể đối với từng dự án, từng khu vực. Đây là mức giá được sử dụng trực tiếp để tính tiền bồi thường về quyền sử dụng đất.

Theo Điều 158 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP, giá đất cụ thể đối với đất nuôi trồng thủy sản có thể được xác định bằng một trong bốn phương pháp sau:

Phương pháp so sánh, áp dụng khi có đủ thông tin về các thửa đất tương đồng đã chuyển nhượng hoặc đấu giá thành công.
Phương pháp thu nhập, áp dụng đối với đất có khả năng xác định được doanh thu, chi phí và thu nhập từ hoạt động nuôi trồng thủy sản.
Phương pháp thặng dư, áp dụng đối với khu đất dự kiến chuyển mục đích để thực hiện dự án đầu tư.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, áp dụng khi địa phương đã có Bảng giá đất và ban hành hệ số điều chỉnh hằng năm.

Trong quá trình định giá, tổ chức tư vấn định giá và cơ quan có thẩm quyền phải xem xét nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thực tế của đất nuôi trồng thủy sản như:

Năng suất và hiệu quả kinh tế của mô hình nuôi.
Điều kiện nguồn nước, hệ thống cấp và thoát nước.
Chất lượng đất, kết cấu ao nuôi, bờ bao.
Khả năng kết nối giao thông và khoảng cách đến cơ sở thu mua, chế biến.
Điều kiện hạ tầng kỹ thuật và khả năng khai thác lâu dài của khu đất.

Do đó, tại cùng một địa phương, giá đất cụ thể của các thửa đất nuôi trồng thủy sản có thể khác nhau tùy theo vị trí, điều kiện tự nhiên và khả năng sinh lợi của từng khu đất.

3. Cách tính giá đền bù đất nuôi trồng thủy sản khi nhà nước thu hồi

Khi Nhà nước thu hồi đất nuôi trồng thủy sản, người sử dụng đất có thể được hưởng nhiều khoản bồi thường và hỗ trợ khác nhau nếu đáp ứng đủ điều kiện theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 88/2024/NĐ-CP. Tổng số tiền thực nhận không chỉ bao gồm tiền bồi thường về đất mà còn có thể bao gồm bồi thường vật nuôi thủy sản, tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại và các khoản hỗ trợ khác.

Tiền bồi thường về đất được xác định bằng diện tích đất đủ điều kiện bồi thường nhân với giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi. Muốn được bồi thường về đất, người sử dụng đất phải thuộc một trong các trường hợp được quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2024, như có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận hoặc thuộc trường hợp sử dụng đất ổn định theo quy định của pháp luật.

Ngoài giá trị quyền sử dụng đất, người dân còn có thể được bồi thường đối với vật nuôi thủy sản. Trường hợp thủy sản chưa đến kỳ thu hoạch và không thể di chuyển thì mức bồi thường được xác định theo thiệt hại thực tế hoặc theo đơn giá do địa phương ban hành. Nếu thủy sản có thể di chuyển sang khu vực khác thì được bồi thường các chi phí hợp lý phát sinh trong quá trình di chuyển. Đối với thủy sản đã đến kỳ thu hoạch, nhiều địa phương quy định người sử dụng đất tự thu hoạch trước khi bàn giao mặt bằng nên không phát sinh khoản bồi thường đối với vật nuôi.

Các công trình phục vụ hoạt động nuôi trồng thủy sản như ao nuôi, hệ thống cấp thoát nước, đê bao, nhà kho, trạm bơm, hệ thống điện, quạt tạo oxy và các công trình hợp pháp khác cũng được xem xét bồi thường nếu bị phá dỡ hoặc không còn khả năng sử dụng. Mức bồi thường được xác định theo quy định về tài sản gắn liền với đất trong Luật Đất đai 2024.

Đối với trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường về đất hoặc đang thuê đất trả tiền hằng năm, người sử dụng đất vẫn có thể được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại theo Điều 107 Luật Đất đai 2024. Khoản chi phí này được xác định trên cơ sở thời hạn sử dụng đất còn lại và các khoản đầu tư hợp pháp như chi phí đào ao, san lấp mặt bằng, cải tạo đất, xử lý nguồn nước, xây dựng bờ bao và các khoản đầu tư trực tiếp khác phục vụ hoạt động nuôi trồng thủy sản.

Để được xem xét đầy đủ các khoản bồi thường, người sử dụng đất nên lưu giữ hóa đơn, chứng từ, hồ sơ đầu tư và phối hợp với cơ quan kiểm đếm trong quá trình xác định hiện trạng tài sản, vật nuôi và công trình trên đất.

4. Thủ tục khiếu nại về giá đền bù đất thủy sản không thỏa đáng

Nếu cho rằng giá đất cụ thể, phương án bồi thường hoặc việc xác định thiệt hại đối với đất nuôi trồng thủy sản không đúng quy định, người có đất bị thu hồi có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Việc khiếu nại được thực hiện theo Luật Khiếu nại năm 2011, Luật Tố tụng hành chính năm 2015 và các quy định của Luật Đất đai 2024.

Ở lần khiếu nại đầu tiên, người dân gửi đơn đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện nếu đây là cơ quan đã ban hành quyết định thu hồi đất hoặc phê duyệt phương án bồi thường. Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định đó.

Hồ sơ khiếu nại nên bao gồm:

Đơn khiếu nại trình bày rõ nội dung và yêu cầu.
Bản sao quyết định thu hồi đất.
Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
Tài liệu chứng minh giá trị thực tế của đất, công trình, vật nuôi và chi phí đầu tư nếu có.

Sau khi thụ lý, cơ quan có thẩm quyền phải giải quyết trong thời hạn luật định. Trường hợp không đồng ý với kết quả giải quyết lần đầu hoặc hết thời hạn mà không được giải quyết, người khiếu nại có thể lựa chọn tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Cần lưu ý rằng việc khiếu nại không làm dừng hiệu lực của quyết định thu hồi đất, trừ trường hợp cơ quan có thẩm quyền hoặc Tòa án quyết định tạm đình chỉ việc thi hành quyết định hành chính theo quy định của pháp luật. Vì vậy, người dân cần thực hiện đúng trình tự, thời hạn và chuẩn bị đầy đủ tài liệu chứng minh để bảo vệ quyền lợi của mình.

5. Những lưu ý quan trọng về chính sách hỗ trợ đất nông nghiệp

Ngoài các khoản bồi thường, Luật Đất đai 2024 còn quy định nhiều chính sách hỗ trợ nhằm giúp người có đất nuôi trồng thủy sản bị thu hồi ổn định cuộc sống và tiếp tục phát triển sản xuất.

Đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, một trong những chính sách quan trọng là hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm. Mức hỗ trợ bằng tiền do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng tối đa không vượt quá năm lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong Bảng giá đất đối với diện tích nằm trong hạn mức giao đất theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, người dân còn có thể được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất nếu diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi đạt tỷ lệ theo quy định. Thời gian hỗ trợ phụ thuộc vào tỷ lệ diện tích bị thu hồi và việc có phải di chuyển chỗ ở hay không. Mức hỗ trợ thường được tính theo số nhân khẩu và quy đổi theo giá trị tương đương 30 kg gạo mỗi người trong một tháng theo đơn giá tại địa phương.

Đối với hoạt động nuôi trồng thủy sản, người sử dụng đất còn có thể được hỗ trợ chi phí di dời vật nuôi đến địa điểm mới và hỗ trợ do ngừng sản xuất nếu việc thu hồi đất làm gián đoạn hoạt động kinh doanh, đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật.

Một điểm mới đáng chú ý của Luật Đất đai 2024 là trong một số trường hợp, nếu địa phương có quỹ đất hoặc quỹ nhà ở và người có đất thu hồi có nhu cầu, việc bồi thường đối với đất nông nghiệp có thể được xem xét bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, việc áp dụng chính sách này phụ thuộc vào điều kiện cụ thể của từng địa phương và quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Để bảo đảm quyền lợi khi bị thu hồi đất nuôi trồng thủy sản, người sử dụng đất nên thường xuyên cập nhật Bảng giá đất do địa phương ban hành, lưu giữ đầy đủ hồ sơ về quyền sử dụng đất và các khoản đầu tư vào đất, phối hợp chặt chẽ với cơ quan kiểm đếm trong quá trình thu hồi, đồng thời thực hiện quyền khiếu nại hoặc khởi kiện đúng thời hiệu nếu phát hiện phương án bồi thường chưa phù hợp với quy định pháp luật.

Quý bạn đọc cũng có thể xem thêm: