Mục lục bài viết

Hiện nay, ông N đang sử dụng ổn định 200m2 đất ở tại Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh. Đất này do ông nhận chuyển nhượng từ bà Q vào năm 1994. Thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà Q chỉ có “bằng khoán điền thổ” do chính quyền của chế độ cũ cấp. Hợp đồng được ông N và bà Q lập bằng giấy tay (chỉ có chữ ký của hai bên, không có xác nhận của cơ quan nhà nước). Từ đó đến nay, ông N vẫn sử dụng đất và đóng thuế nhà đất hàng năm cho Nhà nước.
Do tuổi đã cao, ông N có mong muốn cho người con trai toàn bộ diện tích đất này, nhưng qua phương tiện thông tin đại chúng, ông đọc thấy nội dung “phải thực hiện hợp thức hóa và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu   nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới làm công chứng được”. Tuy nhiên, hiện tại ông N chỉ có cuốn “bằng khoán điền thổ” ghi tên bà Q (bà Q đã mất cách đây vài năm) và hợp đồng bằng giấy tay từ năm 1994.
Câu hỏi đặt ra là, ông N có thể “hợp thức hóa” mảnh đất hay không? Khi làm thủ tục, ông phải có nghĩa vụ tài chính với Nhà nước như thế nào?
 
Trả lời:

1. Một số khái niệm có liên quan

Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.
Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.
Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Cơ sở dữ liệu đất đai là tập hợp các dữ liệu đất đai được sắp xếp, tổ chức để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thông qua phương tiện điện tử.
 

2. Hợp thức hóa là gì?

“Hợp thức hóa” là thuật ngữ phổ thông trong đời sống xã hội, dùng để chỉ các thủ tục hành chính liên quan đến việc yêu cầu cơ quan nhà nước công nhận nhà, đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng là hợp pháp. Nhà nước công nhận bằng cách cấp cho người dân Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo quy định tại Điều 3 Luật đất đai 2013 (thay thế bởi: Luật đất đai năm 2024 mới nhất) thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
 

3. Ký hợp đồng mua bán đất khi có bằng khoán điền thổ

Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý, pháp luật đất đai hiện nay, Nhà nước ta luôn khuyến khích và tạo điều kiện cho người dân đi làm thủ tục “hợp thức hóa” nhà, đất. Theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, thì

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

Hay nói cách khác thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền  với  đất  và  không  phải  nộp  tiền sử dụng đất.
Đồng  thời, tại  khoản  2  Điều  100, Luật  Đất đai năm 2013 cũng có chỉ rõ:
Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Như vậy, có nghĩa là, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền   sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Đối với trường hợp của ông N, ông chỉ có bằng khoán điền thổ ghi tên người bán là bà Q (đã qua đời) và hợp đồng viết tay có chữ ký của hai người, không có xác nhận của cơ quan nhà nước. Đối chiếu với quy định trên, thì ông N đủ điều kiện để được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho 200m2 đất ở với điều kiện ông phải chứng minh được việc sử dụng đất này là ổn định, liên tục từ năm 1994 đến nay và không có tranh chấp với ai.
Về nghĩa vụ tài chính, ông N không phải đóng tiền sử dụng đất, nhưng phải đóng lệ phí trước bạ khi làm thủ tục đăng ký đất đai, vì nhà, đất là loại tài sản phải đăng ký với Nhà nước và thuộc đối tượng phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định. Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất hiện nay là 0,5% trên giá trị thửa đất.