1. Mua nhà đất chỉ có giấy viết tay, muốn làm sổ đỏ thì thủ tục thế nào ?

Mua nhà đất chỉ có giấy viết tay, muốn làm sổ đỏ thì thủ tục thế nào ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn gửi câu hỏi tới chuyên mục hỏi đáp của công ty chúng tôi, chúng tôi xin tư vấn về vấn đề của bạn như sau:

1. Trước tiên, việc mua bán đất của bạn về mặt hình thức chưa phù hợp với quy định của pháp luật. Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai 2013 quy định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn là giấy viết tay và không có công chứng nên hợp đồng này chưa có hiệu lực pháp luật. Do đó, để hợp đồng này có hiệu lực pháp luật, 2 bên cần ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản và phải được công chứng.

2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm 2 bên ký kết và hợp đồng có công chứng. Do vậy, theo điểm c Khoản 1 Điều 99, bạn thuộc vào trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Mẫu đơn cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới 2020

2. Thủ tục, quy trình để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Thủ tục, quy trình để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Gia đình tôi có đủ điều kiện được cấp sổ đỏ không? nếu được cấp thì cấp 300m2 hay 400m2 như trong biên bản xác đinh ranh giới? và nếu phải mua phần đất khoảng 100m2 thì giá là bao nhiêu?

- Do thông tin bạn cung cấp chưa thực sự đầy đủ, chúng tôi không biết năm 1986 khi mua đất gia đình bạn có làm hợp đồng hay không cho nên sẽ có hai trường hợp xảy ra là: có hợp đồng, giấy tờ và không có.

+ Trường hợp có giấy tờ, hợp đồng:

Điểu d - khoản 1 - Điều 100 quy định về trường hợp được cấp GCNQSDĐ như sau:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Luật đất đai năm 2013).

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;"

+ Trường hợp không có giấy tờ:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.".

Như vậy, với trường hợp của gia đình bạn hoàn toàn được cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật hiện hành.

Theo quy định này, gia đình bạn sẽ được cấp GCNQSDĐ với diện tích là 400m2 và phần chênh lệch 100m2 sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Cán bộ xã giữ đơn của gia đình tôi trong thời gian bao lâu? Có quy định nào về việc này không?

Theo quy định tại Điều 70-Nghị định 43/2014/NĐ-CP khi người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ tại UBND xã thì UBND xã phải có trách nhiệm xác nhận tình trạng sử dụng đất, nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất...sau đó tiến hành niêm yết công khai trong thời hạn 15 ngày và gửi hồ sơ tới Văn phòng đăng ký đất đai. Như vậy, theo quy định đó không có một khoảng thời gian cụ thể buộc UBND xã phải giải quyết mà phụ thuộc vào tình hình xác nhận thông tin. Điều đó có nghĩa là cán bộ địa chính xã sẽ chuyển hồ sơ của gia đình bạn tới Văn phòng đăng ký đất đai sau khi xác định nguồn gốc, thời điểm, tình trạng sử dụng đất.

3. Thủ tục và trình tự cấp sổ đỏ như thế nào?

Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ.

- Hồ sơ, bao gồm:

Được quy định tại Khoản 1-Điều 8- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về hồ sơ địa chính như sau:

"1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất lần đầu gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

............

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ:

Căn cứ Nghị định 43/2014/NĐ-CP, bạn có thể nộp tại một trong hai nơi sau:

+ Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

+ Văn phòng đăng ký đất đai của Ủy ban nhân dân cấp Huyện;

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền xác định tình trạng, hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng đất

Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ tiến hành xác định, trường hợp gửi hồ sơ tới Văn phòng đăng ký đất đai thì cơ quan này sẽ chuyển cho Ủy ban nhân dân cấp xã để xác định. Sau khi xác nhận xong, UBND cấp xã sẽ chuyển hồ sơ tới Văn phòng đăng ký đất đai. Văn phòng đăng ký đất đai, Phòng tài nguyên môi trường tiến hành kiểm tra, xác minh hồ sơ.

Bước 3: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cơ quan có thẩm quyền: Ủy ban nhân dân cấp Huyện.

>> Xem thêm:  Tách thửa đất ở có đất trồng cây lâu năm được không ? nếu được thì thủ tục tách ra sao ?

3. Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhà thờ họ ?

Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhà thờ họ

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo như bạn cung cấp thông tin, trong giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà mẹ của ông S là bà C có ghi đất giao cho ông S làm nhà thờ họ, có chữ kí của bà C, ông S, xác nhận của UBND xã và cháu trưởng họ. Tuy nhiên, để xem xét quyền của ông S đối với mảnh đất đó cần chia ra 2 trường hợp theo Luật Đất đai 2013 :

- Nếu ông S được họ ủy quyền đứng ra ký kết hợp đồng chuyển nhượng với bà C thông qua hình thức chuyển từ mẹ sang con thì nếu ông S muốn chuyển nhượng phải được sự đồng ý của họ.

- Còn nếu ông S được nhận chuyển nhượng riêng quyền sử dụng đất đó và có ghi trong giấy chuyển nhượng là đất làm nhà thờ họ thì ông S vẫn là người có quyền sử dụng đất đó, do đó, ông S có quyền định đoạt, thay đổi mục đích sử dụng mảnh đất đó cũng như chuyển nhượng phần đất đó cho con ông S.

>> Xem thêm:  Chênh lệch diện tích đất trên sổ đỏ và trên giấy tờ mua bán xử lý thế nào ?

4. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất chưa có sổ đỏ ?

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất chưa có sổ đỏ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Luật đất đai năm 2013 )

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

...........

Theo như thông tin bạn cung cấp, Tháng 7/2005, Gia đình bạn được ông bà ngoại em cho một miếng đất để làm nhà ở được 2 cậu đồng ý. Miếng đất này ông bà ngoại bạn đã sử dụng canh tác từ trước năm 1975 đến nay hiện chưa có sổ. Như vậy, trong trường hợp gia đình bạn đang sử dụng đất từ năm 2005 đến nay , sử dụng ổn định , không vi phạm pháp luật về đất đai, tuy nhiên, miếng đất của gia đình bạn đang có tranh chấp với ông Phúc, do đó không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 điều 101 Luật đất đai.

Nếu hai bên không tiến hành hòa giải được, bạn có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp để được giải quyết.

>> Xem thêm:  Cấp xã phường có quyền thu hồi đất xây chợ dân sinh không?

5.Tư vấn về Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)?

Tư vấn về Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

1/ Gia đình tôi và anh trai tôi có được gọi là độc lập không? Diện tích cấp sổ đỏ tối đa là 200m2 cho một hộ, gia đình tôi và anh trai có được giao hạn mức này không?

Theo quy định tại điểm i khoản 1 điều 99 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội:

"Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;"

"Diện tích tối thiểu để tách thửa quy định tại khoản 1 điều 6 Quyết định 07/2014/QĐ-UBND về hạn mức công nhận, hạn mức giao đất, diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn tỉnh Thái Bình như sau:

1. Diện tích, kích thước chiều rộng, chiều sâu tối thiểu của thửa đất ở sau khi tách thửa được quy định cụ thể như sau:

a) Đối với đất ở tại đô thị: Diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa là 30 m2; kích thước chiều rộng, chiều sâu ³ 3m;

b) Đối với đất ở tại nông thôn: Diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa là 40 m2; kích thước chiều rộng, chiều sâu ³ 4m."

Như vậy, sau khi đã làm thủ tục tách thửa và các thủ tục khác (chuyển nhượng, tặng cho) thì gia đình bạn và anh bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nên đất của hai gia đình sẽ độc lập với nhau.

Theo quy định tại khoản 1 điều 15 Luật đất đai năm 2013:

"Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất gồm hạn mức giao đất nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp".

Theo quy định tại khoản 1 điều 5 Quyết định 07/2014/QĐ-UBND tỉnh Thái Bình thì hạn mức giao đất đối với hộ gia đình ở nông thôn là 150m2/hộ.

"Điều 5. Hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình cá nhân làm nhà ở

1. Hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở tại đô thị không quá 70 m2/hộ; hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn không quá 150 m2/hộ."

Mặc dù việc đo đạc cách đây 2 năm nhưng xã bạn giao hạn mức đối với diện tích cấp sổ đỏ tối đa là 200m2 thì việc giao hạn mức này là sai với quy định của UBND tỉnh Thái Bình. Bạn có thể khiếu nại về việc giao đất sai hạn mức này của xã với Chủ tịch UBND tỉnh.

Còn về diện tích cấp sổ đỏ tối đa kia có thể hiểu là diện tích tối đa với từng hộ là 200m2, do đất nhà bạn đã được đo đạc nên bạn chỉ được cấp sổ đỏ với phần diện tích đất đã được đo đạc. Nếu như diện tích đất nhà bạn và anh bạn mà vượt quá 200m2 thì cả hai gia đình cũng chỉ được cấp sổ đỏ với diện tích đất là 200m2 mà thôi.

2/ Theo cán bộ xã, gia đình tôi và anh chồng phải mua thêm đất để đủ diện tích làm sổ đỏ 75m2 với giá 400,000vnđ/m2. Như vậy có đúng không ạ?

Theo quy định điểm b khoản 1 điều 6 Quyết định 07/2014/QĐ-UBND tỉnh Thái Bình thì diện tích tổi thiểu được tách thửa là 40m2 nên chỉ từ 40m2 đất trở lên thì hai gia đình đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên việc bắt hai gia đình phải mua thêm đất cũng sai quy định.

"1. Diện tích, kích thước chiều rộng, chiều sâu tối thiểu của thửa đất ở sau khi tách thửa được quy định cụ thể như sau:

a) Đối với đất ở tại đô thị: Diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa là 30 m2; kích thước chiều rộng, chiều sâu ³ 3m;

b) Đối với đất ở tại nông thôn: Diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa là 40 m2; kích thước chiều rộng, chiều sâu ³ 4m."

Về giá đất thì bạn tham khảo Quyết định 2998/QĐ-UBND năm 2013 ban hành Bảng giá đất tỉnh Thái Bình 2014 để biết cụ thể hơn giá đất của thôn mình.

3/ Hiện gia đình tôi chưa có đủ khả năng để lấy sổ đỏ. Xã thông báo sẽ tính lãi cho khoản tiền đó. Như vậy có đúng không ạ?

Khi bạn chưa có đủ khả năng để lấy sổ đỏ thì xã không có quyền tính lãi cho khoản tiền đó vì:

- Bạn không phải mua thêm đất nếu diện tích đất sau khi tách thửa của gia đình bạn và anh bạn từ 40m2 trở lên.

Theo điều 100 và 101 Luật đất đai năm 2013

- Nếu diện tích sau khi tách thửa của gia đình bạn nhỏ hơn 40m2 thì bạn vẫn có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện quy định tại điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

"Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

...................

Do việc đo đạc đã thực hiện cách đây 2 năm và giả sử trường hợp này xảy ra mà bạn có đủ các điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khi không đáp ứng các điều kiện trên không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và trong trường hợp này để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn phải mua thêm đất nhưng UBND xã không có thẩm quyền giao đất cho gia đình bạn mà thẩm quyền do UBND huyện quyết định. Theo điểm a khoản 2 điều 59 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

...............

Việc có mua thêm đất để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không là tùy thuộc vào gia đình bạn chứ không có cơ quan nào có quyền ép buộc bạn phải mua ngay lập tức để tính lãi. Nhưng được cấp giấy chứng nhận sớm ngày nào thì quyền lợi về mảnh đất của bạn sẽ được đảm bảo ngày đó.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến1900.6162Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh KHuê

>> Xem thêm:  Hỏi về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa thu tiền sử dụng đất ?