1. Mua nhà đất chỉ có giấy viết tay, muốn làm sổ đỏ thì thủ tục thế nào ?

Thưa luật sư, tôi muốn hỏi: Năm 2013 tôi có mua mảnh đất 40m2 có xây nhà 3 tầng. Người bán cho tôi mới chỉ có trích đo của Phường (mảnh đất này có qua nhiều chủ trước khi đến người bán cho tôi) và chỉ có giấy tờ viết tay. Khi mua họ giao cho tôi giấy trích đo của phường và các biên lai đóng tiền thuê đất. Nay tôi muốn làm sổ đỏ mang tên tôi thì thủ tục cần làm như thế nào ?

Mong luật sư giải đáp giúp tôi. Tôi xin cảm ơn.

Người gửi: T.V.T

Mua nhà đất chỉ có giấy viết tay, muốn làm sổ đỏ thì thủ tục thế nào ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến: 1900.1975

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn gửi câu hỏi tới chuyên mục hỏi đáp của công ty chúng tôi, chúng tôi xin tư vấn về vấn đề của bạn như sau:

1. Trước tiên, việc mua bán đất của bạn về mặt hình thức chưa phù hợp với quy định của pháp luật. Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai 2013 quy định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn là giấy viết tay và không có công chứng nên hợp đồng này chưa có hiệu lực pháp luật. Do đó, để hợp đồng này có hiệu lực pháp luật, 2 bên cần ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản và phải được công chứng.

2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm 2 bên ký kết và hợp đồng có công chứng. Do vậy, theo điểm c Khoản 1 Điều 99, bạn thuộc vào trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất.

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

Trân trọng./.

2. Thủ tục, quy trình để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Năm 1986 bố, mẹ tôi được cấp một miếng đất với diện tích khoảng 300m2 tại một xã thuộc huyện Thái Thụy, tỉnh Thái Bình ( có đóng tiền là 5000 đồng, năm nghìn đồng, nhưng không có biên lai ). Sau đó bố mẹ tôi xây nhà ở 1 phần trên diện tích đó.
Năm 1996 gia đình tôi chuyển vào Nam sinh sống, căn nhà được bà ngoại tôi ở và trông nom đến thời điểm hiện tại và không có tranh chấp. Năm 2006 xã và huyện có tổ chức đo đất vẽ bản đồ xác định ranh giới, mốc giới thửa đất, có chữ ký của chủ tịch xã, cán bộ địa chính xã, cán bộ đo đạc và những hộ giáp ranh ký trên bản vẽ với diện tích là 400m2 ( do có phần đường đi chung của 2 hộ bên trong , nhưng thời điểm từ năm 1996 - 2006 họ không đi nữa, nên đã cán bộ xã đã đo tổng diện tích là 400m2 cho gia đình tôi ). Năm 2012 huyện và xã có làm đường và nhà tôi được đền bù 7,2m2 và vẫn còn lưu ở huyện. Hiện tại gia đình tôi có nguyện vọng làm sổ đỏ nhưng cán bộ địa chính & chủ tịch xã gây khó khăn không xác nhận cho gia đình tôi ( mặc dù ban ấp, ấp trưởng và các hộ gia đình giáp ranh đã ký xác nhận cho gia đình tôi ). Cán bộ địa chính và chủ tịch xã nói là: khó làm lắm và rất mất thời gian.
Do vậy tôi có câu hỏi như sau:
1. Gia đình tôi có đủ điều kiện được cấp sổ đỏ không? Nếu được cấp thì cấp 300m2 hay 400m2 như trong biên bản xác đinh ranh giới? Và nếu phải mua phần đất khoảng 100m2 thì giá là bao nhiêu?
2. Cán bộ xã giữ đơn của gia đình tôi trong thời gian bao lâu? có qui định nào về việc này không?
3. Thủ tục và trình tự cấp sổ đỏ như thế nào?
Mong sớm nhận được câu trả lời từ Công ty luật Minh khuê. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Thủ tục, quy trình để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.1975

Trả lời:

1. Gia đình tôi có đủ điều kiện được cấp sổ đỏ không? nếu được cấp thì cấp 300m2 hay 400m2 như trong biên bản xác đinh ranh giới? và nếu phải mua phần đất khoảng 100m2 thì giá là bao nhiêu?

- Do thông tin bạn cung cấp chưa thực sự đầy đủ, chúng tôi không biết năm 1986 khi mua đất gia đình bạn có làm hợp đồng hay không cho nên sẽ có hai trường hợp xảy ra là: có hợp đồng, giấy tờ và không có.

+ Trường hợp có giấy tờ, hợp đồng:

Điểu d - khoản 1 - Điều 100 quy định về trường hợp được cấp GCNQSDĐ như sau:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Luật đất đai năm 2013).

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;"

+ Trường hợp không có giấy tờ:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.".

Như vậy, với trường hợp của gia đình bạn hoàn toàn được cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật hiện hành.

- Về diện tích được cấp là 300m2 hay 400m2 chúng tôi xin trả lời như sau:

"Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.".

Theo quy định này, gia đình bạn sẽ được cấp GCNQSDĐ với diện tích là 400m2 và phần chênh lệch 100m2 sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Cán bộ xã giữ đơn của gia đình tôi trong thời gian bao lâu? Có quy định nào về việc này không?

Theo quy định tại Điều 70-Nghị định 43/2014/NĐ-CP khi người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ tại UBND xã thì UBND xã phải có trách nhiệm xác nhận tình trạng sử dụng đất, nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất...sau đó tiến hành niêm yết công khai trong thời hạn 15 ngày và gửi hồ sơ tới Văn phòng đăng ký đất đai. Như vậy, theo quy định đó không có một khoảng thời gian cụ thể buộc UBND xã phải giải quyết mà phụ thuộc vào tình hình xác nhận thông tin. Điều đó có nghĩa là cán bộ địa chính xã sẽ chuyển hồ sơ của gia đình bạn tới Văn phòng đăng ký đất đai sau khi xác định nguồn gốc, thời điểm, tình trạng sử dụng đất.

3. Thủ tục và trình tự cấp sổ đỏ như thế nào?

Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ.

- Hồ sơ, bao gồm:

Được quy định tại Khoản 1-Điều 8- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về hồ sơ địa chính như sau:

"1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất lần đầu gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

e) Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.".

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ:

Căn cứ Nghị định 43/2014/NĐ-CP, bạn có thể nộp tại một trong hai nơi sau:

+ Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

+ Văn phòng đăng ký đất đai của Ủy ban nhân dân cấp Huyện;

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền xác định tình trạng, hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng đất

Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ tiến hành xác định, trường hợp gửi hồ sơ tới Văn phòng đăng ký đất đai thì cơ quan này sẽ chuyển cho Ủy ban nhân dân cấp xã để xác định. Sau khi xác nhận xong, UBND cấp xã sẽ chuyển hồ sơ tới Văn phòng đăng ký đất đai. Văn phòng đăng ký đất đai, Phòng tài nguyên môi trường tiến hành kiểm tra, xác minh hồ sơ.

Bước 3: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cơ quan có thẩm quyền: Ủy ban nhân dân cấp Huyện.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.1975 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

3. Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhà thờ họ ?

Tôi đang công tác về ngành đất đai, tôi mới đi làm có nhận được một trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất vướng mắc mong luật sư có chuyên ngành tư vấn. Ông S xin cấp giấy chứng nhận chuyển quyền tặng cho con một thửa đất có Giấy chứng nhận, tuy nhiên thửa này có ghi chú là: Đất nhà thờ họ.
Tôi có kiểm tra lại Hồ sơ của thửa đất đã cấp giấy chứng nhận năm 2008 cấp thì trong đó có giấy chuyển nhượng QSDĐ, phương thức từ mẹ sang con cho ông S. Giấy đấy bà mẹ của ông S là bà C có ghi đất giao cho ông S làm nhà thờ họ, có chữ kí của bà C, ông S, xác nhận của UBND xã và cháu trưởng họ. Bà C nay đã mất (năm 2012). Ông S muốn tặng cho con thửa đất này và yêu cầu bỏ ghi chú là nhà thờ họ. Tôi có về UBND xã để hỏi thì các anh em của ông S, tức là con của bà C phản đối, và bảo sẽ kiện nếu cấp giấy chứng nhận cho con ông S. Địa chính xã có cung cấp cho tôi một tờ giấy biên bản họp gia đình nội dung là phản đối không cho ông S chuyển đất cho con, tuy nhiên họ chỉ cung cấp cho tôi tờ giấy photo có chữ kí của các anh em ông S. Còn tờ giấy gốc địa chính xã không cho tôi cầm. Như vậy tôi có đủ điều kiện trả hồ sơ ông S không? Họ yêu cầu nếu trả hồ sơ ra thì phải trả lời bằng văn bản và ghi rõ nội dung điều khoản áp dụng. Giấy gốc chuyển quyền của bà C cho ông S và biên bản họp gia đình của anh em ông S tôi có chụp lại và gửi file đính kèm ?
Rất mong được các luật sư tư vấn và trả lời sớm nhất có thể, tôi xin chân thành cảm ơn!

Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhà thờ họ

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.1975

Trả lời:

Theo như bạn cung cấp thông tin, trong giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà mẹ của ông S là bà C có ghi đất giao cho ông S làm nhà thờ họ, có chữ kí của bà C, ông S, xác nhận của UBND xã và cháu trưởng họ. Tuy nhiên, để xem xét quyền của ông S đối với mảnh đất đó cần chia ra 2 trường hợp theo Luật Đất đai 2013 :

- Nếu ông S được họ ủy quyền đứng ra ký kết hợp đồng chuyển nhượng với bà C thông qua hình thức chuyển từ mẹ sang con thì nếu ông S muốn chuyển nhượng phải được sự đồng ý của họ.

- Còn nếu ông S được nhận chuyển nhượng riêng quyền sử dụng đất đó và có ghi trong giấy chuyển nhượng là đất làm nhà thờ họ thì ông S vẫn là người có quyền sử dụng đất đó, do đó, ông S có quyền định đoạt, thay đổi mục đích sử dụng mảnh đất đó cũng như chuyển nhượng phần đất đó cho con ông S.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.1975 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê

4. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất chưa có sổ đỏ ?

Kính thưa luật sư! Tháng 7/2005, Gia đình em được ông bà ngoại em cho một miếng đất để làm nhà ở được 2 cậu đồng ý. Miếng đất này ông bà ngoại em đã sử dụng canh tác từ trước năm 1975 đến nay hiện chưa có sổ. Gia đình em chưa có điều kiện làm nhà thì đến tháng 8 năm 2011 ông Phúc đã thuê đất 5% trên con đường cũ của xã để làm quán (vì trước miếng đất là con đường Quốc phòng cũ đã bỏ nay đã có đường nhựa mới).

Ông Phúc đã xây dựng quán lấn chiếm trên đất của nhà em. Gia đình em cũng nhiều lần làm gửi đơn đến UBND Xã nhưng chỉ giải quyết hòa giải và Các bên hứa là đến tháng 30/8/2015 sẽ trả lại phần đất lấn chiếm nhưng đến nay vẫn không thấy. Thưa luật Sư cho em hỏi là miếng đất đó theo điều 101 có được cấp sổ hay không?

Chân thành cảm ơn!

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất chưa có sổ đỏ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.1975

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Luật đất đai năm 2013 )

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Theo như thông tin bạn cung cấp, Tháng 7/2005, Gia đình bạn được ông bà ngoại em cho một miếng đất để làm nhà ở được 2 cậu đồng ý. Miếng đất này ông bà ngoại bạn đã sử dụng canh tác từ trước năm 1975 đến nay hiện chưa có sổ. Như vậy, trong trường hợp gia đình bạn đang sử dụng đất từ năm 2005 đến nay , sử dụng ổn định , không vi phạm pháp luật về đất đai, tuy nhiên, miếng đất của gia đình bạn đang có tranh chấp với ông Phúc, do đó không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 điều 101 Luật đất đai.

Nếu hai bên không tiến hành hòa giải được, bạn có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp để được giải quyết.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.1975 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

5.Tư vấn về Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)?

Chào luật sư. Gia đình tôi hiện đang sinh sống ở thôn D.Đ - xã Đ.H - Quỳnh Phụ - Thái Bình, tôi có một số băn khoăn như dưới đây mong luật sư tư vấn.

Xã tôi có triển khai việc đo đạc lại đất và cấp sổ đỏ cho các hộ gia đình trong toàn xã. Việc đo đạc được thực hiện cách đây 2 năm. Bố chồng tôi có một thửa đất đã sống lâu năm nhưng chưa có sổ đỏ. Ông chia 2 mảnh cho chồng và anh trai tôi (cả 2 gia đình đều đã có hộ khẩu riêng). Khi xã đến đo đạc đã thông báo nên được đo tách riêng thửa.

1/ Gia đình tôi và anh trai tôi có được gọi là độc lập không? Diện tích cấp sổ đỏ tối đa là 200m2 cho một hộ, gđ tôi và anh trai có được giao hạn mức này ko?

2/ Theo cán bộ xã, gia đình tôi và anh chồng phải mua thêm đất để đủ diện tích làm sổ đỏ 75m2 với giá 400,000vnđ/m2. Như vậy có đúng không ạ.

3/ Hiện gia đình tôi chưa có đủ khả năng để lấy sổ đỏ. Xã thông báo sẽ tính lãi cho khoản tiền đó. Như vậy có đúng không ạ. Thanks!

Tư vấn về Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.1975

Trả lời:

1/ Gia đình tôi và anh trai tôi có được gọi là độc lập không? Diện tích cấp sổ đỏ tối đa là 200m2 cho một hộ, gia đình tôi và anh trai có được giao hạn mức này không?

Theo quy định tại điểm i khoản 1 điều 99 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội:

"Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;"

"Diện tích tối thiểu để tách thửa quy định tại khoản 1 điều 6 Quyết định 07/2014/QĐ-UBND về hạn mức công nhận, hạn mức giao đất, diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn tỉnh Thái Bình như sau:

1. Diện tích, kích thước chiều rộng, chiều sâu tối thiểu của thửa đất ở sau khi tách thửa được quy định cụ thể như sau:

a) Đối với đất ở tại đô thị: Diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa là 30 m2; kích thước chiều rộng, chiều sâu ³ 3m;

b) Đối với đất ở tại nông thôn: Diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa là 40 m2; kích thước chiều rộng, chiều sâu ³ 4m."

Như vậy, sau khi đã làm thủ tục tách thửa và các thủ tục khác (chuyển nhượng, tặng cho) thì gia đình bạn và anh bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nên đất của hai gia đình sẽ độc lập với nhau.

Theo quy định tại khoản 1 điều 15 Luật đất đai năm 2013:

"Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất gồm hạn mức giao đất nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp".

Theo quy định tại khoản 1 điều 5 Quyết định 07/2014/QĐ-UBND tỉnh Thái Bình thì hạn mức giao đất đối với hộ gia đình ở nông thôn là 150m2/hộ.

"Điều 5. Hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình cá nhân làm nhà ở

1. Hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở tại đô thị không quá 70 m2/hộ; hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn không quá 150 m2/hộ."

Mặc dù việc đo đạc cách đây 2 năm nhưng xã bạn giao hạn mức đối với diện tích cấp sổ đỏ tối đa là 200m2 thì việc giao hạn mức này là sai với quy định của UBND tỉnh Thái Bình. Bạn có thể khiếu nại về việc giao đất sai hạn mức này của xã với Chủ tịch UBND tỉnh.

Còn về diện tích cấp sổ đỏ tối đa kia có thể hiểu là diện tích tối đa với từng hộ là 200m2, do đất nhà bạn đã được đo đạc nên bạn chỉ được cấp sổ đỏ với phần diện tích đất đã được đo đạc. Nếu như diện tích đất nhà bạn và anh bạn mà vượt quá 200m2 thì cả hai gia đình cũng chỉ được cấp sổ đỏ với diện tích đất là 200m2 mà thôi.

2/ Theo cán bộ xã, gia đình tôi và anh chồng phải mua thêm đất để đủ diện tích làm sổ đỏ 75m2 với giá 400,000vnđ/m2. Như vậy có đúng không ạ?

Theo quy định điểm b khoản 1 điều 6 Quyết định 07/2014/QĐ-UBND tỉnh Thái Bình thì diện tích tổi thiểu được tách thửa là 40m2 nên chỉ từ 40m2 đất trở lên thì hai gia đình đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên việc bắt hai gia đình phải mua thêm đất cũng sai quy định.

"1. Diện tích, kích thước chiều rộng, chiều sâu tối thiểu của thửa đất ở sau khi tách thửa được quy định cụ thể như sau:

a) Đối với đất ở tại đô thị: Diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa là 30 m2; kích thước chiều rộng, chiều sâu ³ 3m;

b) Đối với đất ở tại nông thôn: Diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa là 40 m2; kích thước chiều rộng, chiều sâu ³ 4m."

Về giá đất thì bạn tham khảo Quyết định 2998/QĐ-UBND năm 2013 ban hành Bảng giá đất tỉnh Thái Bình 2014 để biết cụ thể hơn giá đất của thôn mình.

3/ Hiện gia đình tôi chưa có đủ khả năng để lấy sổ đỏ. Xã thông báo sẽ tính lãi cho khoản tiền đó. Như vậy có đúng không ạ?

Khi bạn chưa có đủ khả năng để lấy sổ đỏ thì xã không có quyền tính lãi cho khoản tiền đó vì:

- Bạn không phải mua thêm đất nếu diện tích đất sau khi tách thửa của gia đình bạn và anh bạn từ 40m2 trở lên.

Theo điều 100 và 101 Luật đất đai năm 2013 cũng quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà có hoặc không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Bạn có thể tham khảo thêm điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điềucủa Luật Đất đai để xác định rõ hơn về quyền lợi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình mình.

- Nếu diện tích sau khi tách thửa của gia đình bạn nhỏ hơn 40m2 thì bạn vẫn có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện quy định tại điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

"Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới."

Do việc đo đạc đã thực hiện cách đây 2 năm và giả sử trường hợp này xảy ra mà bạn có đủ các điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khi không đáp ứng các điều kiện trên không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và trong trường hợp này để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn phải mua thêm đất nhưng UBND xã không có thẩm quyền giao đất cho gia đình bạn mà thẩm quyền do UBND huyện quyết định. Theo điểm a khoản 2 điều 59 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền."

Việc có mua thêm đất để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không là tùy thuộc vào gia đình bạn chứ không có cơ quan nào có quyền ép buộc bạn phải mua ngay lập tức để tính lãi. Nhưng được cấp giấy chứng nhận sớm ngày nào thì quyền lợi về mảnh đất của bạn sẽ được đảm bảo ngày đó.

Như vậy, để bảo vệ quyền lợi của gia đình bạn và anh trai của bạn thì bạn có thể khiếu nại về diện tích cấp sổ đỏ của xã, việc bắt người dân phải mua thêm đất mới được cấp sổ đỏ, việc xã thông báo sẽ tính lãi cho khoản tiền đó đến Chủ tịch UBND huyện Quỳnh Phụ. Nếu việc giải quyết khiếu nại lần đầu mà bạ không đồng ý với quyết định đó thì bạn có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Bình.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến1900.1975Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh KHuê