1. Cách xử lý khi chủ nhà đã bán nhà nhưng không chịu chuyển đi?

Xin chào Luật Sư, Tôi tên Hải, tháng 1/2018 có mua của ông Quang miếng đất 200m2 trị giá 300tr. Hiện tại tôi đang giữ cuốn QSDĐ đứng tên ông Quang và hợp đồng chuyển quyền sử dụng sang tên tôi nhưng chưa thể chuyển quyền sử dụng được vì UBND xác nhận miếng đất hiện đang có tranh chấp. Tình trang của tôi hiện nay là đưa đủ tiền nhưng chỉ giữ cuốn QSDĐ (tên ông Quang) và hợp đồng thôi. Một giấy xác nhận mua bán đất (80tr), 1 giấy cam kết giao nhà trong vòng 2 tháng của tôi và ông Quang.
Năm 2017 ông Hậu là chủ thật sự của miếng đất có vay tiền của ông Quang và đã chuyển cuốn QSDĐ qua tên ông Quang. Hai bên thỏa thuận ông Hậu sẽ dọn ra khỏi miếng đất (có 1 căn nhà cấp 4 trên đất) trong thời gian vài tháng. Tất cả đều có công chứng viên chứng giám, nhưng đến khi ông Quang bán cho tôi thì ông Hậu không chịu dọn đi và không cho địa chính xuống đo đất để làm sổ cho tôi. Tôi có bắt ông Quang viết giấy cam kết có chứng kiến của Công chứng viên rằng trông thời gian 2 tháng ông Hậu phải dọn ra nơi khác nhưng qua 2 tháng ông Hậu vẫn không dọn đi. Tôi lại áp lực với ông Quang ra hội đồng hòa giải của địa phương và có 2 lần hòa giải nhưng ông Hậu vẫn không chịu dọn đi. Cuối cùng vào đầu tháng 7 tôi buộc ông Quang khởi kiện ông Hậu, hồ sơ khởi kiện có biên bản hòa giải 2 lần, có cuốn QSDĐ và những giấy tờ cần thiết . Thông qua tìm hiểu trên internet tôi biết được tiến trình để có được quyết định thi hành án là từ 4-6 tháng, và thời gian thi hành án la 2-3 tháng. Xin hỏi Luật Sư những thông tin mà tôi tìm hiểu trên internet có đúng không. Nếu tôi áp dụng văn hóa phong bì thì thời gian kiện tụng có thể giảm được bao nhiêu %.
Hiện tại đất đó là của ông Quang, nếu tôi thuê người phá sập căn nhà đó thì có bị tội hủy hoại tài sản công dân không.
Không biết tôi có cơ sở nào chắc chắn về mặt pháp luật khi giữ những giấy tờ trên để tránh bị ông Quang lật mặt không. Sở dĩ tôi có nhiều thắc mắc là vì quá trình thưa kiện rất tốn thời gian và tiền bạc tôi không muốn làm công không cho ông Quang sau khi lấy đc lại đất lại hủy hợp đồng với tôi. Vì giá trị của hợp đồng có 80tr thôi.
Hiện tại nếu đặt bản thân LS vào vị trí của tôi thì LS sẽ làm gì để có được sổ đỏ của miếng đất và làm chủ thật sự của nó.
Cám ơn LS và chờ tư vấn của LS.
Người gửi: Hai Nguyen

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Bạn cần đề nghị ông Quang thực hiện việc khởi kiện ông Hậu vì không thực hiện đúng theo giao dịch đã thỏa thuận. Quy trình giải quyết vụ án được quy định tại Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 Luật Thi hành án dân sự năm 2008, nếu thực hiện việc khởi kiện thì thời gian theo đuổi vụ kiện sẽ trong phạm vi pháp luật đã quy định, cụ thể như sau:

- Khởi kiện và thụ lí vụ án: Chủ thể có quyền khởi kiện vụ án dân sự nộp đơn khởi kiện và các tài liệu, chứng cứ cần thiết kèm theo tại Tòa án cấp có thẩm quyền. Nếu đơn khởi kiện không có đủ các nội dung theo quy định, Toà án sẽ thông báo cho người khởi kiện biết để sửa đổi, bổ sung trong một thời hạn do Toà án ấn định, nhưng không quá 30 ngày; trong trường hợp đặc biệt, Toà án có thể gia hạn, nhưng không quá 15 ngày.

Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án thì Toà án sẽ thông báo về việc nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Toà án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí. Toà án thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Toà án biên lai nộp tiền tạm ứng án phí.

- Chuẩn bị xét xử: Thời hạn chuẩn bị xét xử đối với vụ án giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất là 04 tháng kể từ ngày thụ lí vụ án. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do trở ngại khách quan thì Chánh án Toà án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử, nhưng không quá 02 tháng.

Trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Toà án phải mở phiên toà; trong trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là hai tháng.

- Phiên tòa sơ thẩm: Phiên toà sơ thẩm được tiến hành theo thời gian, địa điểm đã được ghi trong quyết định đưa vụ án ra xét xử hoặc trong giấy báo mở lại phiên toà trong trường hợp phải hoãn phiên toà. Trong trường hợp Hội đồng xét xử phải ra quyết định hoãn phiên tòa theo quy định pháp luật thì thời hạn hoãn phiên toà sơ thẩm không quá 30 ngày, kể từ ngày ra quyết định hoãn phiên toà.

Thời hạn kháng cáo đối với bản án của Toà án cấp sơ thẩm là 15 ngày, kể từ ngày tuyên án; đối với đương sự không có mặt tại phiên toà thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày bản án được giao cho họ hoặc được niêm yết.

- Thi hành bản án của Tòa án: Nếu bản án, quyết định của Toà án cấp sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm; thì Toà án đã tuyên bản án, quyết định đó phải chuyển giao bản án, quyết định cho cơ quan thi hành án cùng cấp với Toà án đã xét xử sơ thẩm trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Điều 36 Luật thi hành án dân sự 2008 quy định về việc ra quyết định thi hành án: Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự chủ động ra quyết định thi hành đối với phần bản án, quyết định sau đây: Hình phạt tiền, truy thu tiền, tài sản thu lợi bất chính, án phí; Trả lại tiền, tài sản cho đương sự; Tịch thu sung quỹ nhà nước, tịch thu tiêu huỷ vật chứng, tài sản; Thu hồi quyền sử dụng đất và tài sản khác thuộc diện sung quỹ nhà nước; Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được bản án, quyết định, Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự phải ra quyết định thi hành án. Trong thời hạn 24 giờ, kể từ khi nhận được quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời do Toà án chuyển giao hoặc do đương sự giao trực tiếp, Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự phải ra quyết định thi hành án và phân công Chấp hành viên tổ chức thi hành.

Ngoài các trường hợp trên, Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự chỉ ra quyết định thi hành án khi có đơn yêu cầu thi hành án. Thời hạn ra quyết định thi hành án theo đơn yêu cầu là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu thi hành án.

Trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày ra quyết định thi hành án, Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự phải phân công Chấp hành viên tổ chức thi hành quyết định thi hành án đó.

2. Bạn chưa thực hiện việc đăng kí quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất, vì vậy bạn không có quyền sử dụng, chiếm hữu, định đoạt đối với ngôi nhà đó. Do đó nếu bạn thuê người phá sập căn nhà đó thì tùy mức độ, bạn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.

3. Trong trường hợp của bạn, để tránh những bất lợi có thể xảy ra, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các cam kết, xác nhận giữa bạn và ông Quang phải được công chứng, hoặc chứng thực theo quy định pháp luật. Đồng thời bạn nên xác nhận giá trị tài sản chuyển nhượng đúng với số tiền bạn đã giao. Đây sẽ là những cơ sở có giá trị pháp lí để bảo vệ quyền lợi cho bạn nếu tranh chấp xảy ra.

>> Tham khảo dịch vụ: Dịch vụ trước bạ sang tên nhà đất;

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Lấy lại khoản tiền đã mua bảo hiểm vay vốn mua nhà ở xã hội?

Thưa Luật sư! Tháng 4.2018 tôi có đến vay tiền mua nhà ở xã hội tại ngân hàng B. Ở đây nhân viên đã cố tình ép tôi phải mua bảo hiểm Bic Bình An, họ nói nếu không mua sẽ không được vay vốn, đó là điều kiện của ngân hàng...không những vậy nhân viên chi nhánh này 1 mực nói mua bảo hiểm bắt buột phải 15 năm (theo thời hạn vay) và yêu cầu tôi phải đóng 1 lần cho 15 năm bảo hiểm.
Và cũng giải thích đó là điều kiện của ngân hàng. Dù không cam tâm nhưng vì phải vay để hoàn tất thủ tục mua nhà tôi đã đóng với số tiền 11.067.071 đồng. Tôi cứ nghĩ ai cũng phải vậy nhưng đến khi tôi đọc 1 bài báo cũng nói về đóng bảo hiểm Bic bình an thì tôi mới tá hỏa. Hóa ra rất nhiều và đa số là người vay chỉ đóng 1 năm đầu với số tiền khoảng 2 triệu. Như vậy, tôi xin hỏi quý luật sư: tôi có thể lấy lại số tiền tôi đã đóng bảo hiểm Bic Bình an cho 15 năm không, và bằng cách nào?
Rất mong sự tư vấn của quý luật sư. Cảm ơn quý Luật sư!

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự:1900.6162

Trả lời:

Qua những gì bạn đã trình bày thì Bảo hiểm bạn mua là Bic Bình An, bản chất của bảo hiểm này bảo hiểm những rủi ro xảy ra đối với cá nhân vay tiền của ngân hàng mà khi đó họ không thể trả các khoản vay và lãi cho ngân hàng thì doanh nghiệp bảo hiểm sẽ thay mặt cá nhân đó trả hết số tiền vay và lãi còn lại trong thời gian bảo hiểm. Như vậy, bảo hiểm này là bảo hiểm là bảo hiểm tín dụng.

Theo quy định tại điểm a, khoản 2, điều 9 của Thông tư liên tịch 86/2014/TTLT- BTC- NHNNVN thông tư liên tịch hướng dẫn hoạt động đại lý bảo hiểm của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng, nước ngoài cho doanh nghiệp bảo hiểm nhân thọ.:

Điều 9. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài trong hoạt động đại lý bảo hiểm

...2. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thực hiện các nghĩa vụ của đại lý bảo hiểm theo quy định tại khoản 2 Điều 30 Nghị định số 45/2007/NĐ-CP ngày 27/3/2007 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bảo hiểm và các nghĩa vụ sau đây:
a) Giải thích cho khách hàng các sản phẩm bảo hiểm được phân phối thông qua tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài không phải là sản phẩm của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và không mang tính bắt buộc;
Căn cứ vào quy định trên thì việc áp dụng mua bảo hiểm tín dụng là không bắt buộc mà sẽ chỉ thực hiện khi các bên có thỏa thuận trên cơ sở tự nguyện của hai bên. Như vậy việc áp đặt bạn phải mua bảo hiểm Bic bình an mới được vay vốn của ngân hàng là không phù hợp với quy định của pháp luật.
Căn cứ vào quy định tại điều 127 Bộ luật dân sự 2015 có quy định:

Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.

Theo quy định của pháp luật việc mua bảo hiểm tín dụng cho các khoản vay là không bắt buộc, nhưng ngân hàng lại coi đây là một điều kiện thì mới được vay vốn. Đối chiếu với quy định trên thì hành vi này của bên ngân hàng là lừa dối trong giao dịch dân sự. Vì vậy, bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự giữa bạn và bên ngân hàng vô hiệu. Và hệ quả của việc giao dịch dân sự bị tuyên bố vô hiệu là:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Như vậy, bạn có thể yêu cầu toàn án tuyên bố giao dịch dân sự giữa bạn và ngân hàng là vô hiệu. Nếu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, tức bạn sẽ được lấy lại số tiền bảo hiểm đã đóng và bạn sẽ phải trả lại số tiền đã vay của ngân hàng.

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

3. Mua nhà theo hình thức ủy quyền mua có đúng pháp luật không?

Xin chào luật sư, Tôi muốn được tư vấn về nội dung như sau: Tôi có mua 1 căn hộ chung cư, đã thanh toán tiền cho bên bán và tôi trả mọi chi phí để được cấp sổ hồng mang tên Ông A (chủ được phân mua căn hộ). Tôi đứng tên hợp đồng ủy quyền của Ông A, hộ khẩu thường trú cuả tôi tại Quận Hà Đông, nhưng căn hộ chung cư thuộc quận Nam Từ Liêm. Nay tôi muốn sang tên sổ hồng là Ông A đổi tên cho 2 vợ chồng tôi, thì cần thực hiện thủ tục như thế nào? Và phải chịu những chi phí gì?
Đề nghị luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất dai, dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Theo như Bạn kể thì trường hợp này, Bạn tuy đã chi trả toàn bộ số tiền để mua căn nhà, nhưng việc mua bán đó hoàn toàn không có hiệu lực pháp luật. Việc trả tiền mua nhà mà Bạn đã trả cho Bên bán căn hộ chung cư hoàn toàn là việc làm theo ủy quyền và Bạn chỉ là người đại diện cho ông A trả tiền nhà cho Ông ấy, do đó, căn nhà là tài sản thuộc sở hữu của ông A. Còn bạn phải có căn cứ chứng minh là Bạn dùng số tiền của mình và có thỏa thuận mua bán theo hình thức ủy quyền che dấu, để nếu có tranh chấp thì bạn có thể lấy lại số tiền đã bỏ ra. Tuy nhiên, trong trường hợp này, nếu ông A có thiện chí Bán thì Bạn nên đề nghị ông A làm lại hợp đồng mua bán lại theo quy định của Luật nhà ở 2014 như sau:

Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng...

Theo đó, Bạn cần phải đến văn phòng công chứng ở nơi có nhà ở để làm lại việc mua bán, số tiền thì hai bên thỏa thuận trừ hết phần mà Bạn đã trả theo hướng dẫn của Văn phòng công chứng là được.

- Trong trường hợp này Bạn là người có nhiều yếu tố bất lợi, nên Bạn cần khéo léo trong cách đàm phán để thực hiện lại giao dịch như trên. Tham khảo bài viết liên quan: Hợp đồng mua bán nhà ở (toàn bộ ngôi nhà) Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

4. Giải đáp liên quan đến mua nhà chung cư qua các nhà môi giời bất động sản?

Chào luật sư, hiện tại tôi đã đặt cọc mua một căn hộ chung cư, trước khi đặt cọc tôi được các nhà môi giới ở các sàn giao dịch tham gia bán các căn hộ của dự án cung cấp thông tin chưa thực chính xác, không minh bạch thông tin cụ thể là không cung cấp thông tin cho chúng tôi biết sự thật là dự án đã được chuyển nhượng cho một công ty khác triển khai và đứng ra bán hàng, qua tìm hiểu chúng tôi được biết:
Căn hộ mà tôi đã đặt cọc mua thuộc một dự án của một công ty cổ phần A đã triển khai từ năm 2008, khi đóng cọc móng được 30% thì công ty A dừng thi công vì ở thời điểm đó thị trường BĐS gặp khó khăn, đến năm 2015 công ty cổ phần đó xin điều chỉnh cơ cấu, diện tích căn hộ ( từ 224 căn hộ lên 319 căn), nhưng khi triển khai dự án thì công ty cổ phần A đã chuyển nhượng cho một công ty phát triển nhà B, khi mở bán thì công ty B đã hoàn thành việc xây thô được 14 trên tổng số 15 tầng. Sau khi đặt cọc chúng tôi yêu cầu cho xem hợp đồng mua bán thì trong Hợp đồng mua bán đó chúng tôi lại ký với công ty A mà không được trực tiếp ký với công ty B ( Hiện đang triển khai dự án và trực tiếp bán hàng), khi hỏi đến giấy phép xây dựng thì chúng tôi vẫn không nhìn thấy được giấy phép xây dựng và không nhìn thấy văn bản phê duyệt điều chỉnh dự án do sở xây dựng cấp, chúng tôi chỉ được nhìn thấy 01 văn bản của Bộ xây dựng chấp thuận cho Công Ty A điều chỉnh dự án mà không cần cấp lại giấy phép xây dựng. Khi mua căn hộ thì được các nhà môi giới, nhân viên của chủ đầu tư cho biết là Ngân hàng V và T cho vay với lãi suất 6,9% nhưng hiện tại vẫn chưa có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng và chúng tôi vẫn đang chờ để ngân hàng cho vay. Vì hiểu biết về pháp luật còn nhiều hạn chế, tôi rất mong nhận được lời khuyên của các luật sư, trong trường hợp tôi đã đặt cọc làm thế nào tôi có thể lấy lại được tiền.
Xin chân thành cảm ơn các luật sư

Giải đáp liên quan đến mua nhà chung cư qua các nhà môi giời bất động sản?

Luật sư tư vấn Luật dân sự trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

2. Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Điều 72. Nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

1. Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện được giao dịch.

2. Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp.

3. Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

4. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

5. Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

7. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Căn cứ theo quy định trên, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản có nghĩa vụ phải cung cấp hồ sơ đầy đủ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và phải chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp. Như thông tin bạn cung cấp, việc bạn mua nhà chung cư thông qua các nhà môi giới của sàn giao dịch bất động sản, tuy nhiên thông tin về căn hộ bạn mua lại không được cung cấp đầy đủ một cách trung thực về việc căn hộ do công ty nào là chủ đầu tư triển khai dự án..... do đó ở đây cần phải xem xét có hay không dấu hiệu gian dối cố tình che giấu các thông tin bất lợi nên đã không cung cấp cho khách hàng. Trong trường hợp này, để lấy lại được số tiền đặt cọc bạn nên làm đơn khởi kiện ra Tòa để yêu cầu giải quyết.

>> Xem thêm:  Dịch vụ luật sư giải quyết các tranh chấp về thừa kế

5. Đặc điểm pháp lý cơ bản của hợp đồng thuê mua nhìn từ góc độ thuê mua nhà ở xã hội hiện nay

Thuê mua nhà ở xã hội, thuê mua công trình xây dựng đang trở thành chủ đề được giới kinh doanh địa ốc của Việt Nam quan tâm và nhiều tầng lớp dân chúng bình luận. Nhà ở xã hội được đánh giá là sự hội tụ cao của tính đa mục tiêu của chính sách quốc gia[i].

Mục tiêu và nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội mà Quốc hội và Chính phủ đã đặt ra cho năm 2009 cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp từ các phía và các cấp, các ngành trực tiếp và gián tiếp có liên quan, trong đó cần có đột phá quan trọng cả về nhận thức lẫn cơ chế triển khai phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp. Trong cuộc họp định kỳ của Chính phủ vào tháng 1/2009, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng đã quyết định mục tiêu phát triển nhà ở xã hội là một trong những trọng tâm ưu tiên của Việt Nam trong năm 2009.

Thị trường bất động sản nóng lạnh thất thường, một giải pháp kích cầu cho thị trường này là Thuê mua nhà ở xã hội, thuê mua công trình xây dựng[ii]. Đây chính là giải pháp xử lý khó khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay. Trong thực tiễn kinh doanh, khối lượng giao dịch về nhà đất trên thị trường này trong thời gian qua có biểu hiện lắng xuống. Vậy thuê mua bất động sản là gì? Nó có thể làm đa dạng hoá hình thức đầu tư bất động sản hay không? nó có phải là cách thức giúp cho những người dân nghèo, sinh viên mới ra trường, công chức có thu nhập thấp có được nhà ở khi mà giá nhà đất ở các đô thị lớn quá cao so với thu nhập của họ hiện nay?

Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng là một hình thức hoạt động đầu tư bất động sản được chuyển giao từ bên cho thuê sang bên thuê trong một thời hạn nhất định, theo những điều kiện mà hai bên thoả thuận. Quyền sở hữu bất động sản cuối cùng được chuyển giao cho bên thuê khi kết thúc hợp đồng thuê mua.

Thuê mua bất động sản là hình thức cho thuê bất động sản, trong thời gian thuê mua, bên cho thuê mua thu hồi vốn đầu tư cùng với các chi phí tài chính, chi phí quản lý liên quan đến bất động sản, thu được lợi nhuận hợp lý. Sau đó tuỳ theo thoả thuận của các bên trong hợp đồng thuê mua, bên cho thuê có thể bán lại bất động sản đó cho bên thuê vào bất kỳ thời gian nào nhưng chậm nhất là khi kết thúc hợp đồng thuê mua. Hợp đồng thuê mua có các đặc điểm pháp lý cơ bản sau:

Một là, phần lớn các hợp đồng thuê mua là hợp đồng mang tính chất thương mại;

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Luật Nhà ở năm 2014, tại Điều 60, Điều 61 có quy định về giá trong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội phải thoả mãn yêu cầu “bảo toàn vốn” và “đủ bù đắp chi phí quản lý, duy trì, bảo dưỡng, duy tu” nhà ở trong quá trình sử dụng. Đối tượng thuê mua nhà ở xã hội phải thoả mãn những điều kiện theo quy định của Điều 49 Luật này. Tuy nhiên, những đối tượng được tham gia hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội rất ít (Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết Luật Nhà ở). Vì vậy, tác giả cho rằng, xét về bản chất pháp lý, phần lớn các hợp đồng thuê mua là hợp đồng thương mại. Từ những điểm trình bày ở trên, tác giả khẳng định hợp đồng thuê mua là hợp đồng thương mại. Đây là một trong những đặc điểm đầu tiên về bản chất pháp lý của hợp đồng thuê mua ở Việt Nam hiện nay.

Hai là, hợp đồng thuê mua là hợp đồng cấp tín dụng dưới dạng tài sản;

Khi khẳng định đặc điểm về bản chất pháp lý này của hợp đồng thuê mua, tác giả căn cứ vào những điểm sau đây: trước hết, hợp đồng thuê mua được ký kết nhằm tạo điều kiện cho Bên thuê có được tài sản để sử dụng vào mục đích hoạt động của mình. Tài sản – đối tượng của thuê mua thường là thiết bị như nhà ở, căn hộ chung cư, máy bay, tàu biển… hoặc những tài sản có giá trị lớn. Như vậy, thường thì thuê mua phù hợp với các hoạt động kinh doanh thương mại của doanh nghiệp (hơn là hoạt động dân sự của người dân). Tiếp theo, vì doanh nghiệp là “tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh” (Điều 4 Khoản 7 Luật Doanh nghiệp năm 2014). Còn kinh doanh lại được hiểu là “việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lời” (Điều 4 Khoản 16 Luật Doanh nghiệp năm 2014). Ngoài ra, Luật Thương mại năm 2005 (có hiệu lực từ 1/1/2006) quy định rõ rằng hoạt động thương mại là “hoạt động nhằm mục đích sinh lời…” (Điều 3 Khoản 1). Đặc biệt, Pháp lệnh Trọng tài Thương mại (ban hành ngày 16/12/2002 và có hiệu lực ngày 1/7/2003) khi quy định về phạm vi điều chỉnh và thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về thương mại của mình đã mở rộng và cụ thể hoá khái niệm về hoạt động thương mại, theo đó, thuê mua cũng nằm trong khái niệm Hoạt động thương mại theo cách hiểu của Pháp lệnh này. Cụ thể, Điều 2 Khoản 3 của Pháp lệnh này ghi rõ: “hoạt động thương mại là việc thực hiện một hay nhiều hành vi thương mại của cá nhân, tổ chức kinh doanh bao gồm mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ, phân phối, đại diện, đại lý thương mại, ký gửi, thuê, cho thuê, thuê mua, xây dựng, tư vấn, kỹ thuật, li-xăng, đầu tư, tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, thăm dũ, … và cỏc hành vi thương mại khác theo quy định của pháp luật”.

Ba là, hợp đồng thuê mua là hợp đồng không được đơn phương huỷ ngang, giao kết và thực hiện tại Công ty CTTC – Tổ chức tín dụng phi ngân hàng; Cơ quan quản lý nhà, quản lý quỹ nhà ở xã hội. Như đã nói ở trên, để có tài sản cho Bên thuê thuê theo hợp đồng thuê mua, người cho thuê phải tìm được tài sản phù hợp từ người cung ứng tài sản (người sản xuất, người có tài sản). Vì tài sản – đối tượng của hợp đồng thuê mua thường có giá trị lớn, có thời gian thuê phụ thuộc vào yêu cầu của bên thuê mua nên chủ yếu là các tổ chức tín dụng, các ngân hàng mới đủ khả năng về tài chính để mua tài sản này từ nhà cung ứng. Vì vậy, theo pháp luật của các nước phát triển, Bên cho thuê trong hợp đồng thuê mua thường là tổ chc tín dụng được phép hoạt động kinh doanh lĩnh vực này. Sự xuất hiện các tổ chức tín dụng với tư cách là Bên cho thuê trong hợp đồng thuê mua sẽ làm cho hợp đồng này mang bản chất của một hợp đồng tài trợ vốn (cấp tín dụng) dưới hình thức tài sản hơn là hợp đồng thuê tài sản hoặc mua tài sản thuần tuý. Chính đặc điểm này lý giải vì sao các hoạt động thuê mua cũng như việc giao kết và thực hiện hợp đồng này chịu sự điều chỉnh đặc biệt của các văn bản pháp luật về tín dụng.

Bốn là, tài sản- đối tượng của hợp đồng thuê mua chủ yếu là tài sản có giá trị lớn;

Đối tượng của hợp đồng thuê mua thường rất đa dạng bao gồm: Máy móc thiết bị phụ tùng công nghiệp; Thiết bị Nông nghiệp; Thiết bị bảo vệ môi sinh; Thiết bị xây dựng; Thiết bị y khoa; Thiết bị xây dựng thương mại và văn phòng; Thiết bị điện viễn thông; Thiết bị giao thông vận tải; Thiết bị khoa học kỹ thuật chính xác; nhà ở và công trình xây dựng… Có thể phân chia tài sản- đối tượng của hợp đồng Thuê mua thành hai loại chính, đó là:

Một là, bất động sản: Nhà cửa, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh, nhà máy, phân xưởng sản xuất, hầm mỏ,…

Hai là, động sản: Trang thiết bị văn phòng, trang thiết bị nhà xưởng… có thời gian hữu ích trên một năm hoặc là máy bay, tàu biển lớn, vệ tinh…

Tài sản được giao kết trong hợp đồng thuê mua chủ yếu là tài sản có giá trị lớn, đặc biệt lớn. Nếu tài sản không có giá trị lớn thì các doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức có thể có đủ tiền để mua luôn tài sản đó và họ trở thành chủ sở hữu mà không phải đi tìm kiếm nguồn tài trợ khác. Trong thực tế, cũng có khi doanh nghiệp có đủ tiền nhưng họ vẫn có thể áp dụng hình thức thuê mua này vì họ muốn dùng tiền để đầu tư cho mục đích khác mà lợi nhuận đem lại có thể sẽ lớn hơn nhiều so với số tiền họ phải trả cho tài sản đi thuê trong hợp đồng thuê mua.

Năm là, quyền sở hữu về tài sản thuộc về Bên cho thuê trong suốt thời gian cho thuê tài sản, quyền sử dụng trong suốt thời gian thuê thuộc Bên thuê;

Bên cho thuê là chủ sở hữu của tài sản cho thuê trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng. Điều này có nghĩa là khi Bên thuê chưa trả hết tiền thuê tài sản hay Bên cho thuê chưa thực hiện việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho Bên thuê trong hợp đồng thuê mua thì Bên thuê chỉ được quyền sử dụng tài sản mà không có bốn (04) quyền sau đây: Một là, bán, chuyển giao, thế chấp tài sản thuê hay dùng thiết bị làm vật thế nợ; Hai là, thay đổi hình dáng tài sản hoặc chuyển thiết bị thuê khỏi nơi mà thiết bị đã được lắp đặt đúng địa điểm đã nêu trong hợp đồng đã ký kết mà không có thông báo bằng văn bản cho Bên cho thuê; Ba là, hay đổi hoặc huỷ bỏ xác nhận nguồn gốc của tài sản, thiết bị cho thuê; Bốn là, sử dụng thiết bị cho thuê với những mục đích không được thoả thuận. Nếu Bên thuê tài sản vi phạm các quy định trên thì Bên cho thuê có quyền lấy lại tài sản với tư cách là chủ sở hữu về mặt pháp lý đối với tài sản cho thuê.

Sáu là, sự lựa chọn tài sản thuê của Bên thuê là cơ sở để Bên cho thuê lựa chọn mua tài sản từ nhà cung ứng; Bên thuê tìm cách giao dịch với nhà sản xuất hoặc nhà cung ứng tài sản cho thuê. Bên thuê có thể tuỳ theo nhu cầu của mình để lựa chọn tài sản thuê theo tính năng, đặc điểm của tài sản thuê. Đây là đặc điểm quan trọng trong hoạt động thuê mua này. Bên cho thuê không phải có trách nhiệm trong trường hợp tài sản bị hư hỏng, mất hoặc thiếu sót do lỗi của Bên thuê hay của nhà cung ứng. Bên thuê phải có trách nhiệm bồi thường cho Bên cho thuê nếu tài sản bị mất, hỏng trong thời gian thực hiện hợp đồng. Ngày giao nhận tài sản hay các vấn đề liên quan đến bảo lãnh của người cung cấp tài sản do Bên thuê đưa ra.

Bảy là, hợp đồng thuê mua phải được ký bằng văn bản và phải ghi rõ việc xử lý hợp đồng chấm dứt trước hạn.Về hình thức, hợp đồng thuê mua phải được lập bằng văn bản phù hợp với quy định của pháp luật. Đây là điều kiện bắt buộc và cũng chính là một trong những đặc điểm của hợp đồng thuê mua để có thể phân biệt hợp đồng này với các hợp đồng có tính thương mại khác, đồng thời nó là điều khoản không thể thiếu được trong hợp đồng. Đối với cả hợp đồng cho thuê tài chính và hợp đồng cho thuê vận hành cũng đều phải tuân theo quy định trên.

Khái niệm thuê mua nhà ở xã hội được đưa vào Điều 134 trong Luật Nhà ở năm 2014, theo đó thì:

Điều 134. Thủ tục thuê mua nhà ở xã hội

1. Việc thuê mua nhà ở xã hội phải lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do các tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng thì hợp đồng thuê mua được ký kết giữa chủ đầu tư với bên thuê mua; trường hợp thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước thì việc ký kết hợp đồng thuê mua được thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 83 của Luật này.

2. Khi kết thúc thời hạn thuê mua nhà ở theo hợp đồng và bên thuê mua đã thanh toán hết tiền thuê mua theo thỏa thuận thì bên cho thuê mua phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người thuê mua, trừ trường hợp bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Trong bối cảnh đó, xét đề nghị của Bộ Xây dựng, ý kiến của Bộ Tư pháp về Đề án nhà ở xã hội, Thủ tướng Chính phủ đã có ý kiến chỉ đạo “ cho phép 3 địa phương: Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và Tỉnh Bình Dương được triển khai thí điểm trước một số Dự án Xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn theo quy định của Luật Nhà ở để rút kinh nghiệp trước khi áp dụng rộng rãi ”[iv].

Thuê mua nhà ở xã hội, công trình xây dựng triển khai sẽ làm cho dịch vụ mua bán, tài chính, tín dụng, đầu tư có thêm một phương thức kinh doanh mới. Đây chính là một hoạt động đầu tư mới, tạo thêm việc làm cho thị trường lao động của nước nhà, tăng thêm thu nhập, doanh số kinh doanh từ các giao dịch nhà đất sẽ tăng, cải thiện tình hình thị trường nhà đất, giúp cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc thoát khỏi tình trạng điêu đứng, phá sản như trước đây. Hợp tác với ngân hàng, nhà đầu tư bất động sản sẽ có một cứu cánh trong kinh doanh vì buôn tài không bằng dài vốn.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định Điều 3 khoản 7: “Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó.

Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng sẽ là một giải pháp giúp cho những người dân, doanh nghiệp không đủ tiềm lực tài chính để mua nhà, công trình xây dựng ngay một lúc nhưng vấn được sử dụng tài sản và được mua sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính sau một thời gian kiếm tiền, tìm cơ hội kinh doanh, sản suất mang lại hiệu quả tốt. Đây chính là giải pháp có tính an toàn cao, ít rủi ro cho các bên tham gia hợp đồng thuê mua. Bên cho thuê vẫn là chủ sở hữu tài sản trong suốt thời hạn cho thuê. Tiền cho thuê tài sản bên cho thuê hay tiền vốn và lãi của ngân hàng cho vay tiền vấn thu theo kỳ đều đặn. Bên thuê tài sản được sử dụng tài sản theo đúng lựa chọn của mình để sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh.

Hợp đồng thuê mua bất động sản là sự thoả thuận bằng văn bản giữa bên cho thuê mua và bên thuê mua theo đó bên cho thuê mua chuyển giao quyền sử dụng bất động sản cho bên thuê mua trong một thời gian nhất định, còn bên thuê mua phải trả tiền thuê tài sản tính theo kỳ hạn. Trong thời hạn thuê mua, các bên không được đơn phương huỷ bỏ hợp đồng. Sau khi hết hạn hợp đồng, bên thuê mua có quyền mua bất động sản với giá thấp hơn giá trị của bất động sản trên thị trường theo sự thoả thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật và phù hợp với quyền và nghĩa vụ của các bên.

Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng sẽ hạn chế được những phản ứng của người dân mua nhà trả góp bằng vàng hiện nay vì giá vàng không còn ổn định như trong thời gian trước, đồng thời tháo gỡ khó khăn trong quản lý nhà tái định cư cho chính quyền các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh… Các giao dịch trên lãnh thổ Việt Nam được thanh toán chủ yếu bằng nội tệ, nên giá nhà được tính bằng đồng Việt Nam và lãi suất vay mua nhà để thuê mua sẽ được tính bằng lãi suất không kỳ hạn của Ngân hàng Thương mại cho khách hàng.

Hiến pháp năm 1992 đã khẳng định mọi người dân Việt Nam có quyền có nhà ở để bảo đảm quyền sống xứng đáng với tên gọi và phẩm giá con người. Phát triển quỹ nhà ở xã hội ở Việt Nam đã trở thành hiện thực xã hội nổi bật. Thuê mua nhà ở xã hội [vi] đã trở thành tiêu điểm sáng cho sự công bẵng xã hội, mang đậm tính nhân văn trong tiến trình khai thác quỹ đất đai, môi trường bền vững của quốc gia .

Muốn thị trường bất động sản “ấm” lên, dẫu biết rằng thị trường bất động sản vận động theo chu kỳ, với vai trò của Nhà nước là quản lý mọi mặt của đời sống xã hội, Nhà nước nên thành lập và cho phép ngân hàng chuyên doanh thuê mua bất động sản, kinh doanh loại hình thuê mua bất động sản trung và dài hạn từ 5 năm đến hơn 20 năm.

Thuê mua nhà ở xã hội và thuê mua nhà ở, công trình xây dựng sẽ giúp cho các doanh nghiệp, người dân được sử dụng tài sản – đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh và đời sống của họ trong giai đoạn hiện nay. Chính vì vậy, giải pháp kích cầu và đa dạng hoá dịch vụ trong sản xuất, kinh doanh thương mại, trong thị trường điạ ốc của Việt Nam xuất hiện ngày càng nhiều hợp đồng thuê mua tài sản được giao kết và triển khai thành công. Đây chính là sự minh chứng thuyết phục nhất cho loại hợp đồng thuê mua đã từng bước đáp ứng được nhu cầu và nguyện vọng của dân chúng ở Việt Nam trong thời gian gần đây.

(MKLAW FIRM: Biên tập.)

>> Xem thêm:  Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại