Mua nhà ở xã hội thu nhập thấp như thế nào ? Cách lập hợp đồng mua bán nhà ở hợp pháp ?

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Căn cứ theo quy định tại Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội​ và Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ: Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai:

"Điều 70. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.

2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;
b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;
đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;
e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.

4. Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:
a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.

Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này."

Việc bạn có mua nhà ở xã hội thu nhập thấp thời gian thực hiện như thủ tục trên. Thời gian thực hiện các công việc trên không quá 28 ngày làm việc kể từ ngày Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho đến ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Về thời gian của Giấy chứng nhận thì sẽ căn cứ theo công trình, thông thường, với nhà ở xã hội thì hiện chủ yếu là nhà chung cư. Nếu là nhà chung cư. Đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thì thời hạn sở hữu nhà chung cư bằng thời hạn sử dụng đất thuê. Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc có quyền sử dụng đất thì sở hữu nhà chung cư là không có thời hạn. Vì bạn không nói rõ nên chúng tôi không biết công trình mà bạn muốn mua thuộc loại gì, nhưng thời hạn sử dụng công trình như thế nào sẽ được cấp giấy chứng nhận tương ứng với thời gian đó.

- Về hồ sơ cụ thể thì bạn vui lòng liên hệ với chủ đầu tư hoặc ngân hàng tham gia vào gói hỗ trợ này để được hướng dẫn chi tiết (hồ sơ thực hiện theo quy định của các ngân hàng)

Trân trọng./.

.

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

---------------------------------------

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

________***_________

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

(toàn bộ ngôi nhà số:.......đường.....................phường.............quận...........)

Hôm nay, ngày......tháng..........năm........., tại.................chúng tôi ký tên dưới đây, những người tự nhận thấy có đủ năng lực hành vi dân sự và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về mọi hành vi của mình, gồm:

BÊN BÁN (1):

1. Ông (Bà) ........................................................................................................

Sinh ngày:.................tháng..................năm ........................................................

CMND số:…………do……….....................cấp ngày....... tháng............ năm.........

2. Vợ (chồng) là Bà (Ông)...................................................................................

Sinh ngày:.................tháng..................năm .......................................................

CMND số:…………do……….......................cấp ngày....... tháng....... năm...........

Cả hai ông bà cùng thường trú tại số:............................. đường................................

phường....................... quận....................thành phố..................................(2)

BÊN MUA (1):

1. Ông (Bà) ......................................................................................................

Sinh ngày:.................tháng..................năm ....................................................

CMND số:…………do……….......................cấp ngày....... tháng....... năm.......

2. Vợ (chồng) là Bà (Ông).................................................................................

Sinh ngày:.................tháng..................năm ....................................................

CMND số:…………do……….....................cấp ngày....... tháng....... năm.........

Cả hai ông bà cùng thường trú tại số:.............................. đường...............................

phường................................................quận....................thành phố......................(2)

Bằng hợp đồng này, Bên Bán bán cho Bên Mua toàn bộ ngôi nhà với những thỏa thuận sau đây :

Điều 1: Đối tượng của hợp đồng

1. Đối tượng của hợp đồng này là ngôi nhà số: ......đường ....... phường ........ quận .........thành phố ......(3),có thực trạng như sau :

a. Nhà ở :

- Tổng diện tích sử dụng:............................................................................m2

- Diện tích xây dựng:................................................................................. m2

- Diện tích xây dựng của tầng trệt:............................................................... m2

- Kết cấu nhà:................................................................................................

- Số tầng:......................................................................................................

b. Đất ở :

- Thửa đất số:...............................................................................................

- Tờ bản đồ số:...............................................................................................

- Diện tích:.................................................................................................. m2

- Hình thức sử dụng riêng............................................................................. m2

c. Các thực trạng khác:................................................................................... (4)

(phần diện tích nằm ngoài chủ quyền; diện tích vi phạm quy hoạch, trong đó phần diện tích trong lộ giới)

2. Ông....................................................................... và Bà...............................

là chủ sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở nêu trên theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số:

ngày....... tháng.........năm........... do ...........cấp (5)

Điều 2: Giá và phương thức thanh toán

1. Giá mua bán toàn bộ căn nhà nêu trên là:................................................................

(bằng chữ: ............................................................................................................).

2. Bên mua thanh toán một lần cho bên bán bằng đồng Việt Nam (6).

3. Bên mua giao và Bên bán nhận đủ số tiền mua bán căn nhà nêu trên. Việc giao và nhận số tiền nêu trên do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Điều 3: Giao nhận nhà và các giấy tờ về nhà

1. Bên bán giao và Bên mua nhận ngôi nhà đúng như thực trạng nêu trên vào ngày ..........tháng............năm........; trong thời hạn chưa giao nhà, Bên bán có trách nhiệm bảo quản ngôi nhà đó.

2. Bên bán giao và Bên mua nhận bản chính “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” (5) vào ngày...... tháng............năm............

Điều 4: Việc nộp thuế và lệ phí

Thuế và lệ phí liên quan đến việc mua bán ngôi nhà gồm: thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và lệ phí công chứng do Bên mua chịu trách nhiệm nộp (7).

Điều 5: Đăng ký quyền sở hữu nhà

1. Bên mua có trách nhiệm làm thủ tục đăng ký trước bạ sang tên đối với ngôi nhà nêu trên tại

Bên bán phải hỗ trợ, tạo điều kiện cho Bên mua hoàn thành thủ tục đăng ký trước bạ sang tên tại

2. Quyền sở hữu ngôi nhà nêu trên được chuyển cho Bên mua, kể từ thời điểm Bên mua thực hiện xong việc đăng ký trước bạ sang tên tại .....

Điều 6: Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng

Trong quá trình thực hiện hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết; trong trường hợp không tự giải quyết được, cần phải thực hiện bằng cách hòa giải; nếu hòa giải không thành, thì đưa ra Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Điều 7: Các thỏa thuận khác

Việc sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ hợp đồng này phải lập thành văn bản trước khi đăng ký quyền sở hữu và phải được công chứng hoặc chứng thực mới có giá trị để thực hiện. (8)

Điều 8: Cam kết của các bên

Bên bán và Bên mua chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam kết sau đây:

1. Bên bán cam kết :

a. Ngôi nhà nêu trên :

- Thuộc quyền sở hữu của Bên bán;

- Không bị tranh chấp về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và quyền

thừa kế;

- Không bị thế chấp, bảo lãnh, mua bán, tặng cho, trao đổi, kê khai làm vốn của doanh nghiệp hoặc thực hiện nghĩa vụ khác;

- Không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, xử lý theo pháp luật.

b. Không còn bất kỳ giấy tờ nào về quyền sở hữu ngôi nhà nêu trên;

c. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (5) nêu trên là bản chính;

d. Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả những thỏa thuận với Bên mua đã ghi trong hợp đồng này.

2. Bên mua cam kết:

a. Đã xem xét kỹ, biết rõ về nguồn gốc sở hữu và thực trạng ngôi nhà nêu trên, kể cả các giấy tờ về quyền sở hữu nhà, đồng ý mua và không có khiếu nại gì về việc công chứng (chứng thực) hợp đồng này;

b. Thực hiện đúng và đầy đủ những thỏa thuận với Bên bán đã ghi trong hợp đồng này;

c. Phần diện tích ngoài chủ quyền, vi phạm quy hoạch, Bên mua cam kết chấp hành theo các quy định của Nhà nước.

3. Hai bên cùng cam kết:

a. Đã khai đúng sự thật và tự chịu trách nhiệm về tính chính xác của những thông tin về nhân thân đã ghi trong hợp đồng;

b. Kể từ ngày ký hợp đồng này, không bên nào được sử dụng bản chính “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” (5) số ............................ ngày ............. tháng ............. năm .................. do ......................... cấp cho Ông ................................và vợ là Bà ................................... để thực hiện thế chấp, bảo lãnh, mua bán, tặng cho, trao đổi, kê khai làm vốn doanh nghiệp hoặc các giao dịch khác với bất kỳ hình thức nào cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu.

c. Thực hiện đúng và đầy đủ các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng; nếu bên nào vi phạm mà gây thiệt hại, thì phải bồi thường cho bên kia hoặc cho người thứ ba (nếu có).

Điều 9: Điều khoản cuối cùng

1. Hai bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc công chứng (chứng thực) này, sau khi đã được nghe lời giải thích của người có thẩm quyền công chứng hoặc chứng thực dưới đây.

2. Hai bên đã tự đọc lại hợp đồng này (9), đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong hợp đồng này.

3. Hợp đồng này được lập thành 03 bản, mỗi bản gồm có.........trang, các bản đều giống nhau. Bên bán giữ 01 bản, Bên mua giữ 01 bản và 01 bản lưu tại ............................................................

BÊN BÁN BÊN MUA

(ký và ghi rõ họ và tên) (ký và ghi rõ họ và tên)

Chú thích

(1) - Trong trường hợp bên giao kết hợp đồng là cá nhân:

Ông (Bà) …..

Sinh ngày:............………. tháng .................. năm .........................................

CMND số: ………… do ………..........cấp ngày ....... tháng .......năm ...............

Địa chỉ thường trú:.......................................................................................

Nếu bên nào đó có từ hai người trở lên, thì lần lượt ghi thông tin của từng người như trên; nếu bên mua là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, thì ghi hộ chiếu;

Nếu có đại diện, thì ghi họ tên, giấy tờ tùy thân và tư cách của người đại diện.

- Trong trường hợp bên giao kết hợp đồng là tổ chức

Tên tổ chức: ................................................................................................

Tên viết tắt: ................................................................................................

Trụ sở tại: ..................................................................................................

Quyết định thành lập số ............ ngày ........ tháng ...... năm ....... của .............

Điện thoại: ...................................................................................................

Đại diện là Ông (Bà): ...................................................................................

Chức vụ: ....................................................................................................

CMND số: ………… do ……………....cấp ngày ....... tháng .......năm ............

Việc đại diện được thực hiện theo .........................................................................

(2) Trong trường hợp vợ chồng có địa chỉ thường trú khác nhau, thì ghi địa chỉ thường trú từng người và của cả hai người;

(3) Trong trường hợp ngôi nhà ở nông thôn thì ghi rõ từ xóm (ấp, bản),...;

(4) Ghi các thực trạng khác của ngôi nhà (nếu có) như: quyền sử dụng bất động sản liền kề của chủ sở hữu ngôi nhà theo quy định của Bộ luật Dân sự (từ Điều 278 đến Điều 283); các hạn chế về kiến trúc và xây dựng theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc theo thỏa thuận của các bên; nếu ngôi nhà đem giao dịch là nhà đang cho thuê để ở, thì ghi rõ họ, tên người thuê, văn bản xác định người thuê khước từ việc mua ngôi nhà theo các điều kiện do bên bán đặt ra hoặc hết thời hạn thông báo mà người thuê không trả lời;

(5) Trong trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, thì ghi giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng của ngôi nhà đó;

(6) Trong trường hợp thanh toán nhiều lần thì ghi rõ số lần thanh toán, số tiền của từng lần, bằng tiền mặt, séc hoặc chuyển khoản,..;

(7) Trong trường hợp các bên có thỏa thuận khác về việc nộp thuế và lệ phí thì ghi rõ bên nào nộp, số lượng nộp cho từng loại thuế, lệ phí;

(8) Ghi các thỏa thuận khác ngoài các thỏa thuận đã nêu;

(9) Trong trường hợp người yêu cầu công chứng đề nghị Công chứng viên đọc hợp đồng, thì ghi người yêu cầu công chứng đã nghe đọc hợp đồng.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Việc mua bán qua hình thức hợp đồng vay vốn khiến cho bạn có thể gặp rủi ro trong việc không được chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất và cũng không được hưởng lãi từ số tiền mà bạn đã cho vay. Việc bạn có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau này hay không phụ thuộc vào uy tín và thiện chí của bên A. Bởi pháp luật chỉ điều chỉnh hợp đồng vay trong quan hệ này mà không điều chỉnh hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất của bạn với bên A. Nên nếu đóng tiếp thì cũng không có cơ sở pháp lý để đảm bảo quyền lợi của bạn.

Nếu bạn muốn lấy lại số tiền đã đóng thì bạn phải xem xét hợp đồng vay vốn của bạn quy định nghĩa vụ đóng tiền của bạn như thế nào. Và nghĩa vụ của bên A như nào. Theo những điều bạn trình bày thì bạn đã thỏa thuận là phải đóng một số tiền nhất định và tính đến thời điểm này, bạn đã đóng được 50% số tiền đó. Và nghĩa vụ của bạn là phải đóng hết. Nên nếu không thực hiện thì bạn đã vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng. Bởi

Điều 465 Bộ luật dân sự 2015 quy định Nghĩa vụ của bên cho vay

Điều 465. Nghĩa vụ của bên cho vay

1. Giao tài sản cho bên vay đầy đủ, đúng chất lượng, số lượng vào thời điểm và địa điểm đã thỏa thuận.

2. Bồi thường thiệt hại cho bên vay, nếu bên cho vay biết tài sản không bảo đảm chất lượng mà không báo cho bên vay biết, trừ trường hợp bên vay biết mà vẫn nhận tài sản đó.

3. Không được yêu cầu bên vay trả lại tài sản trước thời hạn, trừ trường hợp quy định tại Điều 470 của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan quy định khác.

Trân trọng./.

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Việc mua lại nhà ở xã hội được quy định tại Luật Nhà ở 2014 cụ thể như sau:

Điều kiện về thời gian để được bán lại: 05 năm kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở

Điều kiện về giấy tờ: Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu

Điều kiện về nghĩa vụ tài chính: Nộp tiền sử dụng đất

"Điều 62. Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội

5. Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; Trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân."

(Luật Nhà ở 2014)

Điều kiện về bên mua lại:

- Bên thuê, bên mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

"Điều 62. Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội

4. Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân."

(Luật Nhà ở 2014)

Như vậy: Đối với bán nhà ở xã hội chỉ được bán cho cá nhân thuộc đối tượng mua nhà xã hội trong trường hợp đơn vị quản lý nhà ở xã hội không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội ở cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán; sau khi đã thanh toán toàn bộ tiền nhà với thời hạn tối thiểu 5 năm, đã có giấy chứng nhận và nộp tiền sử dụng đất hàng năm.

Trân trọng./.

Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162

Luật sư trả lời:

Thứ nhất, Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

...

Theo quy định khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014:

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành chưa có quy định nào việc nghiệm cấm bán nhà tình nghĩa. Dựa vào thông tin bạn cung cấp và các quy dịnh của pháp luật thì miếng đất và ngôi nhà tình nghĩa của bà bạn có thể bán nếu có đủ các điều kiện và giấy tờ về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

- Thông tin bạn cung cấp không nhắc đến việc khi bà bạn mất có để lại di chúc thừa kế hay không? Nên có thể chia thành 2 trường hợp như sau:

+ Trường hợp 1: Trước khi chết Bà bạn để lại di chúc thì chia di sản thừa kế sẽ theo nội dung bản di chúc.

+ Trường hợp 2: Trước khi mất Bà ban không để lại di chúc thừa kế thì sẽ chia thừa kế theo quy định của pháp luật theo Điều 649 Bộ luật Dân sự 2015: "Thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do pháp luật quy định."

Theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 thì mảnh đất và căn nhà bà để lại sẽ chia đều cho 4 người con, suy ra mỗi người nhận 1/4 căn nhà và mảnh đất.

Điều 652 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thừa kế thế vị:

Trường hợp con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di snar thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống; nếu cháu cũng chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì chắt được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chắt được hưởng nếu còn sống.

Như vậy, 1 người con của bà đã chết thì những người con của bác này sẽ là hữn người được hưởng 1/4 phần di sản thừa kế mà cha/mẹ mình nhận được.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê