1. Quy định pháp luật về tiền thuê đất. Cơ quan xác định đơn giá thuê đất
Theo quy định tại Khoản 45 Điều 3 của Luật Đất đai 2024, tiền thuê đất được hiểu là khoản tiền mà người sử dụng đất phải thanh toán cho Nhà nước khi được Nhà nước cho phép thuê đất, hoặc khi có sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất để cho thuê lại. Khoản tiền này cũng áp dụng đối với các trường hợp sử dụng đất mà theo pháp luật phải nộp tiền thuê đất. Mục đích của quy định này là nhằm quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất đai, bảo vệ tài nguyên đất, đồng thời đảm bảo lợi ích của Nhà nước trong việc khai thác và sử dụng đất đai một cách hiệu quả. Việc thu tiền thuê đất giúp Nhà nước có nguồn thu cho ngân sách, đồng thời tạo ra một cơ chế công bằng, minh bạch trong việc cấp quyền sử dụng đất cho các cá nhân, tổ chức. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất hoặc cho thuê lại đất sẽ được Nhà nước quy định rõ ràng về nghĩa vụ tài chính, giúp đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục đích và tuân thủ theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại Điều 29 của Nghị định 103/2024/NĐ-CP, trong trường hợp cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, việc xác định giá thuê đất sẽ căn cứ vào một số yếu tố cụ thể. Trước hết, giá đất sẽ được xác định dựa trên giá đất cụ thể do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định. Bên cạnh đó, mức giá này còn phải phù hợp với bảng giá đất đã được Nhà nước công bố. Đồng thời, mức tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất cũng sẽ được áp dụng để xác định số tiền thuê đất phải nộp, tùy thuộc vào từng loại đất cụ thể.
Đối với các công trình ngầm hoặc các khu đất có mặt nước, mức đơn giá thuê đất sẽ có sự điều chỉnh riêng biệt để phản ánh đặc thù của từng loại đất này. Các cơ quan chức năng, bao gồm cơ quan quản lý đất đai, Cục Thuế, Chi cục Thuế và các Chi cục Thuế khu vực, sẽ phối hợp với nhau để xác định đơn giá thuê đất, dựa trên các thông tin được cung cấp từ Phiếu chuyển thông tin liên quan đến đất đai. Đối với các tổ chức, cá nhân có nguồn gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài, Cục Thuế sẽ chịu trách nhiệm xác định mức thuế và tiền thuê đất hằng năm hoặc mức thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê.
Trong trường hợp cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, quy trình xác định giá sẽ khác biệt. Cụ thể, giá khởi điểm và giá trúng đấu giá sẽ được xác định theo các quy định tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP, một nghị định chi tiết về việc thi hành một số điều của Luật Đất đai. Quy định này giúp đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quá trình đấu giá và xác định mức giá phù hợp với thị trường, đồng thời tạo điều kiện cho việc sử dụng đất hiệu quả, đúng mục đích.
2. Mức tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa mới nhất
Ngày 11/11/2024, Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa đã ban hành Quyết định 78/2024/QĐ-UBND, quy định mức tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất trên địa bàn tỉnh, đặc biệt là đối với các loại đất xây dựng công trình ngầm và đất có mặt nước. Quyết định này nhằm xác định mức thu đối với các loại đất khác nhau và phù hợp với đặc điểm của từng khu vực.
Cụ thể, theo khoản 3 Điều 1 của Quyết định, mức tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất hàng năm đối với các trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm (không thông qua đấu giá) được quy định chi tiết cho từng khu vực trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
Đối với các khu vực tại thành phố Thanh Hóa, tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất là 1,2% đối với đất thuộc phường và 1,1% đối với đất thuộc xã. Tại các thị xã, trừ thị xã Nghi Sơn (theo quy định riêng về Khu kinh tế Nghi Sơn), tỷ lệ phần trăm là 1,1% đối với đất phường và 1,0% đối với đất xã. Đối với 12 huyện đồng bằng, bao gồm các huyện như Đông Sơn, Hoằng Hóa, Yên Định, tỷ lệ này là 1,0%. Riêng đối với 4 huyện miền núi thấp, tỷ lệ phần trăm giảm xuống còn 0,8%, và đối với các huyện miền núi cao như Như Xuân, Thường Xuân, tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất là 0,5%.
Đặc biệt, đối với đất tại Khu kinh tế Nghi Sơn, bao gồm thị xã Nghi Sơn và một số xã thuộc các huyện Như Thanh, Nông Cống, tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất chỉ là 0,5%. Tương tự, đối với các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, và đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hay làm muối, tỷ lệ phần trăm này cũng là 0,5%. Quy định này được đưa ra nhằm đảm bảo sự công bằng, hợp lý trong việc tính toán mức phí thuê đất, đồng thời tạo điều kiện phát triển các khu vực và ngành nghề phù hợp với tình hình kinh tế, xã hội của từng vùng trên địa bàn tỉnh.
Ngoài các quy định về tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất ở các khu vực khác nhau, Quyết định 78/2024/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa cũng quy định rõ về mức tỷ lệ thu đối với đất xây dựng công trình ngầm. Cụ thể, tại khoản 4 Điều 1 của Quyết định, các quy định về tính đơn giá thuê đất đối với đất xây dựng công trình ngầm được đưa ra một cách chi tiết. Đầu tiên, đối với đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng công trình ngầm (không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất) theo quy định tại khoản 1 Điều 120 Luật Đất đai 2024, đơn giá thuê đất sẽ được tính dựa trên tỷ lệ phần trăm của đơn giá thuê đất trên bề mặt.
Cụ thể, trong trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, đơn giá thuê đất cho công trình ngầm sẽ được tính bằng 30% của đơn giá thuê đất trên bề mặt, đối với hình thức thuê đất trả tiền hàng năm có cùng mục đích sử dụng đất. Tương tự, trong trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, đơn giá thuê đất cho công trình ngầm cũng sẽ được tính bằng 30% của đơn giá thuê đất trên bề mặt, nhưng áp dụng cho hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và có cùng mục đích sử dụng đất cũng như thời hạn sử dụng đất.
Đặc biệt, đối với trường hợp xây dựng công trình ngầm gắn liền với phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất, nếu phần diện tích xây dựng công trình ngầm vượt ra ngoài diện tích đất trên bề mặt được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất cho người sử dụng đất đó, thì đơn giá thuê đất đối với phần diện tích vượt này sẽ được xác định theo các quy định tại điểm 4.1 khoản 4 Điều 1 của Quyết định 78/2024/QĐ-UBND. Quy định này đảm bảo rằng phần diện tích đất ngoài phạm vi đất đã giao sẽ được tính toán một cách hợp lý, phù hợp với mục đích sử dụng và đặc điểm của công trình ngầm. Những quy định này góp phần tạo cơ sở pháp lý rõ ràng, minh bạch trong việc quản lý và khai thác đất đai phục vụ cho các công trình ngầm, đồng thời đảm bảo quyền lợi của Nhà nước và người sử dụng đất.
3. Các trường hợp được miễn tiền thuê đất cho cả thời hạn thuê
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 39 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, việc miễn tiền thuê đất cho cả thời hạn thuê được thực hiện trong một số trường hợp cụ thể mà Nhà nước cho thuê đất. Điều này nhằm khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động sản xuất, đầu tư, và phát triển các lĩnh vực có lợi cho xã hội và nền kinh tế. Theo đó, các trường hợp được miễn tiền thuê đất trong suốt thời gian thuê bao gồm nhiều lĩnh vực quan trọng, từ nông nghiệp, công nghiệp đến hạ tầng giao thông và nhà ở xã hội.
Một trong những trường hợp đầu tiên được miễn tiền thuê đất là đất sử dụng cho sản xuất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân là người dân tộc thiểu số. Đây là chính sách hỗ trợ cho các cộng đồng dân tộc thiểu số trong việc phát triển kinh tế nông nghiệp, góp phần giảm nghèo và nâng cao đời sống. Bên cạnh đó, việc miễn tiền thuê đất cũng áp dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhằm tạo điều kiện cho người lao động có nơi ở ổn định, góp phần cải thiện chất lượng cuộc sống của công nhân.
Ngoài ra, các dự án xây dựng kết cấu hạ tầng giao thông như đường sắt chuyên dùng và công trình công nghiệp đường sắt cũng được miễn tiền thuê đất, theo quy định tại điểm b khoản 1 và điểm b khoản 2, khoản 3 Điều 209 Luật Đất đai. Các công trình này góp phần quan trọng trong việc phát triển hệ thống giao thông vận tải, nâng cao hiệu quả vận chuyển hàng hóa và hành khách.
Đặc biệt, những công trình phục vụ cho sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối của các hợp tác xã cũng được miễn tiền thuê đất khi sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho, nhà xưởng sản xuất hoặc cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất. Điều này hỗ trợ các hợp tác xã trong việc phát triển sản xuất nông thôn và đảm bảo an ninh lương thực.
Việc miễn tiền thuê đất cũng áp dụng đối với các công trình cấp nước sạch và thoát nước, xử lý nước thải tại khu vực đô thị và nông thôn, nhằm cải thiện điều kiện sống và bảo vệ môi trường. Tương tự, các dự án xây dựng trạm bảo dưỡng, sửa chữa, bãi đỗ xe phục vụ cho hoạt động vận tải hành khách công cộng cũng được miễn tiền thuê đất để phát triển hệ thống giao thông công cộng.
Bên cạnh đó, các công trình kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay cũng được miễn tiền thuê đất để phát triển ngành hàng không, tạo điều kiện thuận lợi cho giao lưu quốc tế và phát triển kinh tế. Việc miễn tiền thuê đất đối với các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng giao thông theo phương thức đối tác công tư cũng là một hình thức khuyến khích sự tham gia của các nhà đầu tư vào việc phát triển cơ sở hạ tầng giao thông.
Thêm vào đó, việc xây dựng nhà ở xã hội cho thuê, cũng như các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc diện được miễn tiền thuê đất, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp, đồng thời thúc đẩy phát triển đô thị bền vững. Cuối cùng, miễn tiền thuê đất cũng áp dụng đối với diện tích đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh của doanh nghiệp quân đội và công an, nhằm đảm bảo an ninh quốc gia và trật tự an toàn xã hội.
Như vậy, Quyết định này không chỉ đảm bảo các chính sách hỗ trợ đối với các đối tượng đặc thù, mà còn khuyến khích phát triển các ngành, lĩnh vực quan trọng trong nền kinh tế, đặc biệt là trong các dự án phục vụ cho cộng đồng, môi trường và quốc phòng.
Xem thêm bài viết: Cách xác định đơn giá thuê đất để xây dựng công trình ngầm, đất có mặt nước?
Khi quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline 19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được tư vấn.
