1. Căn cứ pháp lý

Luật đất đai 2013 sửa đổi bổ sung 2018

Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

 

2. Quy định chung về điều kiện tách thửa đất

2.1. Tách thửa đất là gì?

Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên sơ đồ, như vậy theo Luật Minh Khuê bạn có thể hiểu: tách thửa đất là một quy trình phân chia quyền sử dụng đất đai từ một cá nhân hoặc một hộ gia đình sang cho nhiều cá nhân khác. Đây là quy trình chia quyền sở hữu đất đai từ một người đứng tên, chịu trách nhiệm sang cho nhiều đối tượng khác nhau, tất nhiên việc tách thửa này phải được thực hiện đúng theo những quy định của pháp luật.

Có thể thấy việc tiến hành tách thửa đất được xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau, chẳng hạn: thi hành việc thừa kế, phân chia tài sản sau ly hôn, các bên có thỏa thuận tách thửa, tách một phần để chuyển nhượng quyền sử dụng đất,...Trong đó trường hợp tách thửa được xuất phát từ việc thi hành thừa kế là trường hợp thường xuyên xảy ra hiện nay.

 

2.2. Điều kiện tách thửa đất được quy định thế nào?

Để thực hiện tách thửa mảnh đất, mảnh đất cần phải đáp ứng 2 điều kiện đó là: về việc được cấp Giấy chứng nhận và diện tích tách thửa tối thiểu. Cụ thể:

1. Đất đã được cấp hoặc có đủ các điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

Đầu tiên, căn cứ tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung 2018, đối với quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng điều kiện:

  • Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này. 
  • Đất không có tranh chấp.
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
  • Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các quy định tại Khoản 1 Điều 188 trên thì người sử dụng đất khi thực hiện các quyền trên (8 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,...) còn phải thỏa mãn đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193, 194 của Luật này.

Và việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.

Như vậy, khi chủ thể có yêu cầu tách thửa thì phải đáp ứng những điều kiện trên, bởi lẽ đây là những căn cứ pháp lý chứng minh chủ thể đó có quyền sử dụng đất một cách hợp pháp.

2. Điều kiện về diện tích tách thửa tối thiểu:

Căn cứ tại quy định Khoản 2 Điều 143 Luật đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung 2018 quy định: căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

Bên cạnh đó, Nghị định 01/2017/NĐ-CP tại Khoản 31 Điều 2 cũng quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa như sau: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của từng địa phương.

Do vậy, căn cứ vào tình hình cụ thể tại các địa phương, mà mỗi tỉnh sẽ có quy định khác nhau về hạn mức tối thiểu được phép tách thửa. Quy định về hạn mức tách thửa sẽ được quy định tại Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

 

3. Giải quyết thế nào khi nhận thừa kế nhưng không đủ diện tích tách thửa ?

Trường hợp nhận thừa kế nhưng mảnh đất đó không đủ diện tích tách thửa thì người được thừa kế có thể chọn 1 trong 2 cách xử lý sau:

 

3.1. Những người thừa kế cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Căn cứ vào Khoản 2 Điều 98 Luật đất đai 2013 về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, thì thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Và mỗi người sẽ được cấp 01 Giấy chứng nhận, trường hợp các chủ thể yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Do vậy, pháp luật về đất đai Việt Nam cho phép việc đứng đồng sở hữu trên cùng một thửa đất, việc làm này là hợp pháp và không bị pháp luật cấm. Trường hợp này, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) sẽ được cấp cho từng người thừa kế, mỗi người một bản.

Nhưng nếu có yêu cầu của các người thừa kế về việc để cho một người đứng tên, thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có thể cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện giữ với điều kiện: những người thừa kế phải có văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế và ghi rõ việc không yêu cầu phân chia thửa đất thừa kế thành từng thửa.

Trường hợp văn bản thỏa thuận đã được lập và có nội dung yêu cầu chia mảnh đất thừa kế thành từng thửa, thì những người thừa kế có thể cùng đề nghị ký hủy văn bản thỏa thuận phân chia tài sản và ký lại văn bản thỏa thuận phân chia tài sản mới có nội dung không phân chia thửa đất. Việc ký hủy, ký mới văn bản thỏa thuận và nộp lại toàn bộ các bản chính, văn bản thỏa thuận phải được thực hiện tại nơi đã đăng ký ban đầu.

 

3.2. Thỏa thuận phân chia trong đó có người nhận giá trị tài sản bằng tiền và người còn lại được đứng tên trên Giấy chứng nhận:

Đây cũng là phương án mà những người thừa kế có có thể lựa chọn để phù hợp với nhu cầu của mình, và trên thực tế phương án này được áp dụng khá phổ biến vì sẽ giúp được việc tránh ràng buộc quá nhiều, tranh chấp rủi ro sau này. Theo đó, người thừa kế nào nhận đất đai, thì phải có nghĩa vụ thanh toán cho những người thừa kế còn lại mà không nhận đất đai.

Chẳng hạn: Gia đình ông X, bà Y có 3 người con A,B,C và có một mảnh đất 60m2 đất thổ cư. Lúc X, Y mất không để lại di chúc. Khi khai nhận di sản thừa kế thì A,B,C thuộc hàng thừa kế thứ nhất và được hưởng phần di sản đó. Tuy nhiên điều kiện tách thửa cho A,B,C không đáp ứng diện tích tối thiểu. Do vậy, 3 người con có thể thỏa thuận theo 2 phương án:

  • Phương án 1: Thỏa thuận tất cả A,B,C cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hình thức đồng sở hữu
  • Phương án 2: Thỏa thuận định giá quyền sử dụng đất 60m2 đất thổ cư đó, chia đều thành 3 phần bằng nhau. Nếu A nhận hết phần đất 60m2 thì A có nghĩa vụ thực hiện chi trả lại tiền tương ứng cho 2 phần của B,C; nếu B hoặc C nhận phần đất đó thì cũng thực hiện nghĩa vụ tương tự.

 

4. Hồ sơ thủ tục tách thửa đất

4.1. Hồ sơ tách thửa đất

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, người sử dụng đất phải nộp 01 bộ hồ sơ khi thực hiện thủ tục tách thửa, bao gồm:

  • Đơn đề nghị tách thửa
  • Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

 

4.2. Trình tự, thủ tục tách thửa đất

Bước 1: Nộp hồ sơ

  • Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
  • Cách 2: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (cấp huyện) hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu địa phương chưa có tổ chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; đối với nơi đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính thì nộp hồ sơ tại đây.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

  • Hồ sơ chưa đầy đủ, hợp lệ thì trong 03 ngày cơ quan tiếp nhận xử lý, hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn nộp hồ sơ bổ sung thêm
  • Hồ sơ đã đầy đủ, thông tin thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận (trong đó ghi ngày hẹn trả kết quả) cho người nộp hồ sơ.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

  • Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện các công việc như: đo đạc địa chính để chia tách thửa đất, chuyển bản trích đo thửa đất mới tách cho người sử dụng đất để thực hiện ký hợp đồng; thực hiện thủ tục đăng ký biến động; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai,...

Bước 4: Trả kết quả

  • Kết quả phải được trả cho người sử dụng đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết

 

4.3. Thời gian giải quyết

Căn cứ quy định tại Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không quá 15 ngày kể từ khi nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu/xa, cùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn.

Trên đây là những giải đáp của Luật Minh Khuê muốn gửi tới các bạn về vướng mắc nên làm gì khi nhận thừa kế nhưng không đủ diện tích tách thửa. Nếu bạn đọc có bất cứ thắc mắc hoặc cần hỗ trợ pháp lý về lĩnh vực thừa kế, đất đai, quý bạn đọc có thể liên hệ đến tổng đài tư vấn pháp luật miễn phí của Luật Minh Khuê thông qua số hotline: 19006162 để được đội ngũ luật sư, chuyên viên của chúng tôi hỗ trợ kịp thời. Trân trọng cảm ơn.