Thủ tục thừa kế đất đai, nhà ở khi người thân không để lại di chúc?

• Vợ, chồng của người mất (cha và mẹ của người con).
• Con đẻ, con nuôi hợp pháp của người mất.
• Cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi của người mất.

Phân chia tài sản thừa kế đất đai khi đang có tranh chấp?

Thưa luật sư, Tôi xin tư vấn như sau: Vấn đề thứ nhất: Gia đình tôi có 3 anh em trai và 4 chị em gái. Các anh em trai gái của tôi, sau khi lập gia đình đều ra ở riêng. Chỉ có vợ chồng tôi và ba mẹ tôi ở chung với nhau. Tuy là nói ở chung nhưng vợ chồng tôi cũng có xây dựng một ngôi nhà cạnh ngôi nhà ba mẹ tôi để ở trong suốt hơn 30 năm qua. 

^{Vì lí do tranh chấp đất đai với nhà hàng xóm nên tôi chưa thể làm bất kì giấy tờ sở hữu nhà đất nào cho toàn bộ khu nhà và đất mà ba mẹ tôi và vợ chồng tôi sinh sống. Tuy nhiên trong suốt hơn 30 năm qua tôi vẫn đóng thuế đầy đủ toàn bộ diện tích đất trên. Sau khi ba mẹ tôi qua đời, không để lại di chúc. Vì vậy tôi xin phép hỏi Luật Sư là, các anh chị em tôi có quyền thừa kế trong toàn bộ khu nhà và đất này không? Nếu như anh chị em tôi có quyền thừa kế và phân chia khu nhà và đất này, tuy nhiên tôi đã xây dựng một số công trình trên đất. Sau khi chia ra, tôi có được đền bù thiệt hại về tài sản trên đất này không?}

^{Vấn đề thứ hai: Bà nội tôi và ông nội của chú hàng xóm là anh chị em ruột, bà nội tôi là chị. Lúc xưa, cha của 2 người này qua đời và phân chia cho 2 chị em mảnh đất thành 2 phần, cho 2 người con. Hiện tại thì nhà tôi và nhà hàng xóm đang ở. Có ghi trong "Trích Lục" giống như bản đồ đất đai hồi xưa. Hiện trạng qua bao nhiêu năm vẫn không thay đổi. Trích Lục thì nhà hàng xóm đang giữ. Ngày xưa thì phân chia như vậy thôi chứ không có bất kì một giấy tờ nào chứng tỏ quyền sở hữu đất đai cả. Cách đây ít tháng tôi có đề nghị với nhà hàng xóm đi tới chính quyền để làm sổ đất đai nhưng nhà hàng xóm yêu cầu phải cắt cho họ thêm mấy mét đất, họ mới đồng ý làm sổ. Nhưng tôi không đồng ý. Hiện tại cả nhà hàng xóm và nhà tôi vẫn chưa làm sổ đất đai.}

^{Vậy tôi xin hỏi, nhà hàng xóm yêu cầu như vậy có đúng qui định của pháp luật không? Trong trường hợp này, nếu nhà hàng xóm không chịu kí vào giấy xác nhận không có tranh chấp đất đai thì tôi phải làm sao để làm được sổ đất đai? Tờ giấy Trích Lục kia hiện tại còn giá trị pháp lý hay không? Xin cảm ơn Luật Sư.}

Luật sư phân tích:

Việc ba mẹ bạn qua đời không để lại di chúc thì di sản để lại sẽ được chia theo pháp luật, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về những người thừa kế theo pháp luật bao gồm:

Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Như vậy, khi ba mẹ bạn qua đời thì bạn và anh chị em trong nhà thuộc hàng thừa kế thứ nhất được quyền thừa hưởng toàn bộ di sản. Với những công trình bạn đã bỏ tiền ra để xây dựng sẽ được coi như là tài sản riêng của bạn, nếu như có sự phân chia thì các bên có thể thỏa thuận với nhau về sự đền bù.

>> Vấn đề thứ 2:

Tại Điều 99 Luật đất đai 2013 quy định Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: "1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;…”

Tại Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định về việc Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất: 

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Vì bạn không nói rõ là miếng đất của gia đình bạn đã được sử dụng từ khoảng thời gian nào nên chúng tôi không đưa ra kết luận chắc chắn, nhưng bạn có thể dựa vào những căn cứ trên nếu gia đình bạn đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì sẽ được cấp nhận chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không cần đến chữ ký của nhà hàng xóm.