1. Trồng cây cách ranh giới đất mấy mét thì hợp pháp ?

Thưa luật sư, Luật sư cho tôi hỏi quy định trồng cây cách ranh giới đất của mình là mấy mét? Pháp luật quy định như thế về trường hợp này ? Cây nhà hàng xóm trồng lấn sang đất nhà mình có chặt được không? xử lý tranh chấp như thế nào ?

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Điều 177 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Điều 177. Bảo đảm an toàn trong trường hợp cây cối, công trình có nguy cơ gây thiệt hại

1. Trường hợp cây cối, công trình xây dựng có nguy cơ sập đổ xuống bất động sản liền kề và xung quanh thì chủ sở hữu tài sản thực hiện ngay các biện pháp khắc phục, chặt cây, sửa chữa hoặc dỡ bỏ công trình xây dựng đó theo yêu cầu của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh hoặc theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nếu không tự nguyện thực hiện thì chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho chặt cây, phá dỡ. Chi phí chặt cây, phá dỡ do chủ sở hữu cây cối, công trình xây dựng chịu.

2. Khi đào giếng, đào ao hoặc xây dựng công trình dưới mặt đất, chủ sở hữu công trình phải đào, xây cách mốc giới một khoảng cách do pháp luật về xây dựng quy định.

Khi xây dựng công trình vệ sinh, kho chứa chất độc hại và các công trình khác mà việc sử dụng có khả năng gây ô nhiễm môi trường thì chủ sở hữu tài sản đó phải xây cách mốc giới một khoảng cách và ở vị trí hợp lý, phải bảo đảm vệ sinh, an toàn và không làm ảnh hưởng đến chủ sở hữu bất động sản khác.

3. Trường hợp gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì chủ sở hữu cây cối, công trình phải bồi thường.

Như vậy theo quy định thì người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Bạn không có quyền chặt cây của nhà hàng xóm, nếu cây cối nhà hàng xóm có nguy cơ sập đổ xuống nhà bạn hoặc nơi sinh hoạt công cộng thì bạn có quyền yêu cầu nhà hàng xóm chặt bỏ cây, nếu người đó không chặt cây bạn có thể làm đơn yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

>> Xem thêm:  Đất nông nghiệp tại TP. HCM có được phép tách thửa?

2. Xác định mốc ranh giới để phân chia đất đai ?

Kính gửi Luật Minh Khuê! Ngày xưa bố tôi có trồng 1 hàng rau ngót, 1 cây cầu tài và có 1 hàng rào kẽm sắt nhỏ dùng để làm ranh giới giữa hai thửa đất của nhà tôi và hàng xóm. Nay nhà hàng xóm xây hàng rào nhưng lại có hành vi vi phạm, lấn chiếm đất của tôi: họ đòi phá bỏ hàng rào, lấn qua ranh giới khoảng tầm 3m theo lời của bố họ (đã mất). Nhà hàng xóm có quyền phá bỏ chúng không? Trong thời gian chờ xét đơn khiếu nại, họ có quyền thi công tiếp không hay buộc phải dừng lại cho đến khi giải quyết? Vì ngày xưa, đất là do bố tôi tự khai hoang mãi từ năm 1954 và phải đến sau này mới được đo đạc và cấp giấy nhưng con số ở địa chính không hoàn toàn chính xác và có sự xê dịch so với thực tế.
Như vậy, có còn hiệu lực căn cứ không? tôi nghĩ là không. Và hàng rau ngót và cây cầu tài cũng như hàng rào sắt (tồn tại từ năm 1960 tới giờ) của nhà tôi có được coi là mốc ranh giới để phân chia đất đai không ạ?
Mong Luật Sư giải đáp.

Xác định mốc ranh giới để phân chia đất đai ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi:1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015như sau:

Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Dựa vào quy định trên và thông tin bạn cung cấp thì có thể thấy hàng rau ngót và cây cầu tài cũng như hàng rào sắt (tồn tại từ năm 1960 đến năm 2016), tức là ranh giới này đã tồn tại trên 30 năm mà không có tranh chấp. Vì vậy, hàng rau ngót và cây cầu tài cũng như hàng rào sắt của nhà bạn được coi là mốc ranh giới để phân chia đất đai.

Vì hàng rau ngót và cây cầu tài cũng như hàng rào sắt của nhà bạn được coi là mốc ranh giới để phân chia đất đai nên nhà hàng xóm có quyền phá bỏ chúng nếu được sự đồng ý của gia đình bạn. Gia đình bạn và hàng xóm nên thỏa thuận rõ ràng về việc sử dụng ranh giới giữa hai nhà. Trong trường hợp không thỏa thuận được thì bạn có quyền trình báo sai phạm của hàng xóm đến chính quyền địa phương để tiến hành hòa giải hoặc khởi kiện ra Tòa án yêu cầu giải quyết tranh chấp. Do đó, trong thời gian chờ xét đơn khiếu nại, họ không có quyền thi công tiếp mà buộc phải dừng lại cho đến khi giải quyết.

>> Xem thêm:  Mẫu đơn ghi nợ tiền sử dụng đất mới nhất và cách viết đơn ghi nợ

3. Tư vấn đề ranh giới đất ?

Kính gửi luật sư công ty Luật Minh Khuê. Gia đình tôi đang sử dụng thửa đất theo hình chữ L, từ trước năm 1975 do gia đình tôi canh tác sử dụng, đến năm 1998 thì gia đình tôi được UBND thị xã (nay là thành phố Hội An) cấp giấy chứng nhận QSD đất, mà tại thời điểm này, giấy chứng nhận chỉ ghi số lượng chứ không có bản đồ đất chi tiết cụ thể.
Cũng trong năm 1998 này thì gia đình tôi có làm căn nhà tạm cho chị tôi tên là ĐTX để ở trên thửa đất chữ L ngắn này, (số lượng đất 4m×8m=32m2) và cho đến nay ,năm 2016 căn nhà này vẫn ở bình thường. Vào thời điểm năm 2014 do cất giữ hồ sơ bị sơ xuất , nên giấy chứng nhận QSD đất bị hư hỏng, nên tôi làm đơn và gởi đến các cơ quan ban ngành trong đó có UBND thành phố Hội An, để cấp đổi sổ mới, chờ đợi một thời gian thì tôi được nhận phiếu chuyển trả. Với lý do, đất nhà tôi theo hình chữ L ngắn này đã được cấp cho ông ĐN (đã chết) và bà LTD, và đất nhà tôi không có theo hình chữ L nữa , mà biến đổi theo hình vuông. Nên tôi mới làm đơn và gởi đến UBND phường Cẩm Nam để tranh chấp và thành lập buổi hoà giải nhưng không thành, và tiếp đến các cán bộ UBND phường Cẩm Nam xác định ranh giới tại hiện trường, và có mời các hộ tứ cận chung quanh đến để cho biết nguồn gốc đất này, và các hộ chung quanh đã sống từ lâu cận nhà tôi (gọi là già làng) cũng chứng minh ý kiến là phần đất này là của gia đình tôi, nhưng với lý do đó vẫn tiếp tục không thành. Với lý do trên, đất nhà tôi, và đất nhà bà LTD trước đây lại không có hàng rào cũng không có cột mốc, chỉ lấy cái Cuốc làm vườn làm đường mương nhỏ, độ rộng khoảng 20cm độ khoảng sâu 10cm, để phân biệt ranh giới, cho đến năm 1992 thì gia đình bà LTD có trồng hàng cây Cau ,theo hình chữ L này ,và cũng không lấn chiếm theo hiện trạng sang đất nhà tôi.
Từ thời xưa cuối hình chữ L ngắn này có cây Xầu Đông , cho đến năm 2010 cây này rất to, vì do sợ bão gãy ngã đè sập nhà chị tôi, nên gia đình tôi có kêu người tới đốn và bán đi cây này, vì trước đây vườn tược ở nông thôn cây cối um tùm nên khi đo cán bộ địa chính không phân biệt cụ thể ranh giới, nên đã cấp nhầm phần đất này cho bà LTD, mà hiện nay gia đình tôi có nhà mà lại không có đất theo hiện trạng hợp pháp. Giờ tôi phải làm gì?
Tôi xin thành thật cảm ơn.

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo như bạn trình bày, năm 1998 thì gia đình bạn được UBND thị xã (nay là thành phố Hội An) cấp giấy chứng nhận QSD đất. Và đến năm 2014 bạn phát hiện ra đất nhà bạn theo hình chữ L ngắn này đã được cấp cho ông ĐN (đã chết) và bà LTD, và đất nhà bạn không có theo hình chữ L nữa , mà biến đổi theo hình vuông. Trong khi gia đình bạn không có bất cứ thông báo nào của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc lấy phần đất của bạn đã được cấp GCNQSD đất mà cấp cho người khác là hành vi vi phạm pháp luật. Vậy bạn có thể gửi đơn khiếu nại về hành vi này.

Căn cứ Điều 204 - Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định về Giải quyết khiếu nai, khiếu kiện về đất đai:

1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Nếu quyết định của cơ quan có thẩm quyền về việc không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn là không đúng, xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của gia đình bạn thì bạn có quyền khiếu nại quyết định hành chính đó.

Căn cứ Điều 7 - Luật khiếu nại 2011 quy định về Trình tự khiếu nại:

1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

2. Đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ (sau đây gọi chung là Bộ trưởng) thì người khiếu nại khiếu nại đến Bộ trưởng hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại của Bộ trưởng hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Toà án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

3. Đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh) thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Bộ trưởng quản lý ngành, lĩnh vực hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần hai của Bộ trưởng hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trong trường hợp đây là lần đầu tiên bạn khiếu nại đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì bạn khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Căn cứ Điều 8 - Luật khiếu nại quy định về hình thức khiếu nại:

1. Việc khiếu nại được thực hiện bằng đơn khiếu nại hoặc khiếu nại trực tiếp.

2. Trường hợp khiếu nại được thực hiện bằng đơn thì trong đơn khiếu nại phải ghi rõ ngày, tháng, năm khiếu nại; tên, địa chỉ của người khiếu nại; tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức, cá nhân bị khiếu nại; nội dung, lý do khiếu nại, tài liệu liên quan đến nội dung khiếu nại và yêu cầu giải quyết của người khiếu nại. Đơn khiếu nại phải do người khiếu nại ký tên hoặc điểm chỉ.

3. Trường hợp người khiếu nại đến khiếu nại trực tiếp thì người tiếp nhận khiếu nại hướng dẫn người khiếu nại viết đơn khiếu nại hoặc người tiếp nhận ghi lại việc khiếu nại bằng văn bản và yêu cầu người khiếu nại ký hoặc điểm chỉ xác nhận vào văn bản, trong đó ghi rõ nội dung theo quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Trường hợp nhiều người cùng khiếu nại về một nội dung thì thực hiện như sau:

a) Trường hợp nhiều người đến khiếu nại trực tiếp thì cơ quan có thẩm quyền tổ chức tiếp và hướng dẫn người khiếu nại cử đại diện để trình bày nội dung khiếu nại; người tiếp nhận khiếu nại ghi lại việc khiếu nại bằng văn bản, trong đó ghi rõ nội dung theo quy định tại khoản 2 Điều này. Việc tiếp nhiều người cùng khiếu nại thực hiện theo quy định tại Chương V của Luật này;

b) Trường hợp nhiều người khiếu nại bằng đơn thì trong đơn phải ghi rõ nội dung quy định tại khoản 2 Điều này, có chữ ký của những người khiếu nại và phải cử người đại diện để trình bày khi có yêu cầu của người giải quyết khiếu nại;

c) Chính phủ quy định chi tiết khoản này.

5. Trường hợp khiếu nại được thực hiện thông qua người đại diện thì người đại diện phải là một trong những người khiếu nại, có giấy tờ chứng minh tính hợp pháp của việc đại diện và thực hiện khiếu nại theo quy định của Luật này.

Mẫu đơn khiếu nại bạn tham khảo TẠI ĐÂY

>> Xem thêm:  Tư vấn về chuyển mục đích sử dụng đất ở sang đất dịch vụ, thương mại ? Không có sổ đỏ có được phép chuyển đổi ?

4. Gia đình hàng xóm không có mặt để ký giáp ranh thì có cấp được sổ đỏ không ?

Chào luật sư, Gia đình tôi đang làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất ở của gia đình. Tuy nhiên, khi bố tôi ra Ủy ban nhân dân xã để làm thủ tục thì được trả lời là không cấp sổ được vì chưa có giấy xác nhận của các gia đình giáp ranh.
Thực tế gia đình giáp ranh với nhà tôi đi làm ăn ở nơi khác nên rất ít khi ở nhà. Nếu gia đình tôi phải đợi người đó về để ký giấy thì rất mất thời gian. Vậy luật sư cho tôi hỏi trường hợp này có bắt buộc phải ký giáp ranh của hàng xóm hay không ? \
Cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi:1900.6162

Luật sư tư vấn:

Căn cứ theo quy định tại điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính thì đối với trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu mà trước đó đã có tranh chấp thì trên bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất thể hiện đồng thời theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và theo ý kiến của các bên liên quan khi làm thủ tục cấp giấy. Trong trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác nhận. Đơn vị đo đạc có trách nhiệm chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để thông báo (hoặc gửi) cho người sử dụng đất vắng mặt ký sau đó. Cụ thể:

Điều 11. Xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất...

2. Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất

2.1. Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được lập theo mẫu quy định tại Phụ lục số 11 kèm theo Thông tư này cho tất cả các thửa đất trừ các trường hợp sau đây:

a) Thửa đất có giấy tờ thỏa thuận hoặc văn bản xác định ranh giới, mốc giới sử dụng đất có bản vẽ thể hiện rõ ranh giới sử dụng đất mà ranh giới hiện trạng của thửa đất không thay đổi so với bản vẽ trên giấy tờ đó;

b) Thửa đất có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất mà trong giấy tờ đó thể hiện rõ đường ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề và hiện trạng ranh giới của thửa đất không thay đổi so với giấy tờ hiện có;

c) Đối với thửa đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản có bờ thửa hoặc cọc mốc cố định, rõ ràng trên thực địa thì không phải lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới sử dụng đất nhưng sau khi có bản đồ thể hiện hiện trạng sử dụng đất phải công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư trong thời gian tối thiểu là 10 ngày liên tục, đồng thời phải thông báo rộng rãi cho người sử dụng đất biết để kiểm tra, đối chiếu; hết thời gian công khai phải lập Biên bản xác nhận việc công khai bản đồ địa chính theo mẫu quy định tại Phụ lục số 14 kèm theo Thông tư này;

2.2. Trường hợp trên giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất có sơ đồ thể hiện ranh giới thửa đất nhưng khác với ranh giới thửa đất theo hiện trạng khi đo vẽ thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất phải thể hiện ranh giới theo hiện trạng và ranh giới theo giấy tờ đó.

2.3. Trường hợp ranh giới thửa đất đang có tranh chấp thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất thể hiện đồng thời theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và theo ý kiến của các bên liên quan.

2.4. Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác nhận. Đơn vị đo đạc có trách nhiệm chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để thông báo (hoặc gửi) cho người sử dụng đất vắng mặt ký sau đó.

Mặt khác, theo quy định tại điều 8 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT sửa đổi bổ sung về việc ký giáp ranh như sau:

Điều 8. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về bản đồ địa chính

2. Sửa đổi, bổ sung Điểm 2.4 Khoản 2 Điều 11 như sau:

“2.4. Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì việc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có). Đơn vị đo đạc chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã để xác nhận vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh của cấp xã, niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã để người sử dụng đất đến ký xác nhận. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã lập.

Trường hợp sau 10 ngày kể từ ngày nhận được Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề đó không ký xác nhận vào phần “lý do không đồng ý” trong Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.

Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập danh sách các trường hợp nêu trên để gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã biết và lưu hồ sơ đo đạc.”

Như vậy, theo quy định trên thì nếu trong suốt quá trình đo đạc địa chính mà gia đình có đất giáp ranh với gia đình bạn vẫn vắng mặt thì sau thời gian 15 ngày kể từ ngày thông báo trên loa, đài của ủy ban nhân dân xã mà người có đất liền kề không có mặt hoặc không có khiếu nại hay tranh chấp gì đối với phần đất này thì gia đình bạn vẫn được xem xét để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất ở của gia đình.

>> Xem thêm:  Mức bồi thường thỏa đáng đối với đất nông nghiệp khi bị nhà nước thu hồi ?

5. Thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở ?

Xin chào Công ty Luật Minh Khuê! tôi nhờ luật sư tư vấn giúp tôi về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất như sau:
Tôi có mua một mảnh đất với diện tích là 125m vuông trong đó có 30m vuông là đất nhà ở ,còn lại là đất trồng cây lâu năm .nhà tôi ở cách trung tâm thị xã Sơn Tây, Hà Nội 10km (vẫn thuộc thị xã Sơn Tây, Hà Nội). Và nhà tôi cách mặt đường liên tỉnh 500m .Nay tôi muốn hỏi giá chuyển đổi sang đất ở la bao nhiêu tiền 1m vuông và phải chuyển tối thiểu bao nhiêu m vuông ạ.
Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai gọi:1900.6162

Trả lời:

1/.Điều 57 ​Luật đất đai 2013 quy định như sau:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

Như vậy, trường hợp của bạn là chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, vậy cần có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CPnhư sau:

Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đòng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 3 và Điều 5 Khoản 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP và được hướng dẫn tại Thông tư số 76/2014/TT-BTC như sau:

“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Về giá đất để tính thuế bạn có thể tham khảo quy định tại Quyết định 30/2019/QĐ-UBND quy định về bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, cụ thể là tại Thị xã Sơn Tây.

Trong trường hợp này bạn nên liên hệ trực tiếp đến phòng Tài nguyên môi trường UBND thị xã Sơn Tây để biết thêm thông tin chi tiết.

2/ Hạn mức đất ở được giao

Trong thông tin bạn cung cấp không nêu rõ mảnh đất bạn mua là từ năm nào vào GCN ghi thông tin như thế nào, nhưng bạn có thể tham khảo Quyết định 20/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội để tham khảo hạn mức đất ở áp dụng trong trường hợp của mình.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật đất đai qua Emailđể nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Thẩm quyền cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định hiện nay

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Nhà nước quy định thời hạn sử dụng đất bằng các hình thức sau đây:

Trả lời:

a) Sử dụng đất ổn định lâu dài;

b) Sử dụng đất có thời hạn.

Câu hỏi: Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất

Trả lời:

a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Câu hỏi: Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức sau đây:

Trả lời:

1. Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất;

2. Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

3. Công nhận quyền sử dụng đất.