Mục lục bài viết

1. Quy định của pháp luật về điều kiện thực hiện các giao dịch về đến đất đai

Hiện nay, theo quy định tại Điều 88 Luật đất đai 2013 đã đặt ra các điều kiện để có thể được phép thực hiện các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, cụ thể bao gồm các điều kiện sau:

- Điều kiện để có thể thực hiện các quyền kể trên thứ nhất là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định một số trường hợp ngoại lệ mà việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Để có thể tiến hành việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất,điều kiện cần có đó là đất không có tranh chấp. Theo quy định hiện nay, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Và để được phép thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyện nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất pháp luật yêu cầu không có tranh chấp về đất, nghĩa là đất thuộc đối tượng giao dịch trong các giao dịch này không bị tranh chấp về quyền, nghĩa vụ sử dụng đất.

- Bên cạnh các điều kiện kể trên, pháp luật quy định quyền sử dụng đất thuộc đối tượng trong các giao dịch trên không thuộc trường hợp bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì mới được phép thực hiện việc chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

- Ngoài ra, cần đáp ứng điều kiện về việc quyền sử dụng đất phải còn trong thời hạn được pháp luật quy định. 

Hiện nay, pháp luật quy định, trong một số trường hợp nhất định để có thể tiến hành việc chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,.....cần phải đáp ứng một số điều kiện khác mà pháp luật quy định.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013 pháp luật có quy định, việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và sẽ phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

2. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Hiện nay, không phải lúc nào cũng có thể triển khai thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Luật đất đai đã quy định một cách khá cụ thể về các điều kiện để thực hiện các giao dịch trên, ngoài ra tại Điều 191 Luật đất đai còn quy định các trường hợp cụ thể không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, cụ thể:

- Nghiêm cấm thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

- Pháp luật quy định, các tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì theo quy định tại khoản 3 Điều 191 có quy định không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Pháp luật quy định hộ gia đình, cá nhân không được phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

3. Hình thức xử lý vi phạm hành chính trong trường hợp thực hiện giao dịch về đến đất đai mà pháp luật nghiêm cấm thực hiện

Hiện nay theo quy định tại Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có quy định về việc xử phạt vi phạm hành chính, cụ thể tại Điều 19 về xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi thực hiện chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp đối với đất không thuộc trường hợp được chuyển quyền, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất, cụ thể:

- Đối với trường hợp chuyển đổi, thế chấp đối với quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất (trừ trường hợp đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân), Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm, Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trả tiền một lần mà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì hình thức và mức xử phạt được quy định cụ thể như sau:

+ Người thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong trường hợp trên pháp luật quy định hình thức xử phạt vi phạm hành chính là phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm dưới 0,05 héc ta;

+ Mức phạt tiền  là từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

+ Bị áp dụng hình phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

+ Trong trường hợp diện tích đất vi phạm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta bị phạt tiền tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng 

+ Trong trường hợp diện tích vi phạm là từ 01 héc ta trở lên, mức xử phạt theo quy định của pháp luật là  từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 01 héc ta trở lên.

- Đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước công nhận quyền sử dụng theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất (trừ trường hợp đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân) hoặc Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc Nhà nước giao có thu tiền, cho thuê trả tiền một lần mà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước và trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất không đúng đối tượng tại khu vực nông thôn theo quy định của pháp luật hình thức và mức xử phạt trong từng trường hợp cụ thể được quy định như sau:

+ Trong trường hợp diện tích đất vi phạm dưới 0.05 héc ta mức phạt quy định trong khoảng từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng

+ Pháp luật quy định mức phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 7.000.000 đồng nếu trong trường hợp diện tích đất vi phạm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

+ Trường hợp diện tích đất vi phạm từ 0,1 héc ta đến 0,5 héc ta hình thức xử phạt là phạt  tiền từ 7.000.000 đồng đến 15.000.000

+  Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

+ Trong trường hợp diện tích đất vi phạm từ 01 héc ta trở lên thì mức xử phạt được quy định là từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000

 - Theo quy định tại khoản 3 Điều 19 Nghị định 91/2019 có quy định trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, Nhà nước công nhận theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất (trừ trường hợp đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân), Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm, Nhà nước giao có thu tiền hoặc cho thuê trả tiền một lần mà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước và trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất không đúng đối tượng quy định tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt được quy định trong từng trường hợp cụ thể như sau:

+ Nếu diện tích đất vi phạm dưới 0.05 héc ta mức phạt tiền được quy định là từ 3.000.000 đồng đến 7.000.000 đồng

+ Phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất vi phạm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

+ Trong trường hợp diện tích đất vi phạm từ 0,1 héc ta đến 0,5 héc ta mức xử phạt từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng

+ Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng trong trường hợp diện tích đất vi phạm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

+ Pháp luật quy định mức phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng trong trươngd hợp diện tích đất vi phạm từ 01 héc ta trở lên.

- Đối với trường hợp đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước mà thực hiện chuyển nhượng, cho thuê lại đất, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa có sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt được quy định cụ thể như sau:

+ Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng trong trường hợp diện tích đất vi phạm dưới 0,1 héc ta;

+ Nếu diện tích đất vi phạm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc theo quy định của pháp luật phải chịu mức phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng 

+ Trường hợp diện tích đất vi phạm từ 0.5 héc ta đến dưới 01 héc ta mức phạt tiền mà pháp luật quy định là từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 

+ Nếu diện tích đất vi phạm từ 01 héc ta trở lên mức phạt mà pháp luật quy định là từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000

- Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại đối với đất không thuộc trường hợp được chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại theo quy định của pháp luật đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với trường hợp tương ứng quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 19 Nghị định 91/2019/NĐ-CP.

Để có thể hiểu rõ hơn về các vấn đề liên quan tham khảo bài viết: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Mọi vấn đề thắc mắc liên hệ 19006162 hoặc email lienhe@luatminhkhue.vn để được giải đáp chi tiết

Trân trọng!