Người nước ngoài, việt kiều mua nhà ở Việt Nam cần thủ tục gì?

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho chúng tôi. Chúng tôi xin trả lời như sau:

Em nuôi bạn là người Việt Nam đã nhập quốc tịch Mỹ, Điều 4 Luật Quốc tịch năm 2008 quy định: “Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam công nhận công dân Việt Nam có một quốc tịch là quốc tịch Việt Nam, trừ trường hợp Luật này có quy định khác”. Như vậy, về nguyên tắc, nhà nước chỉ công nhận mỗi công dân Việt Nam có một quốc tịch là quốc tịch Việt Nam. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, Việt Nam cũng công nhận công dân được mang cả quốc tịch nước ngoài. Điều này phụ thuộc vào luật của nước sẽ nhập quốc tịch (thứ hai) và điều kiện áp dụng của luật Việt Nam. Có một số nước chấp nhận đa quốc tịch như: Australia, Anh, Pháp, Mỹ, Canada…. Người xin nhập quốc tịch các nước này không phải chứng nhận đã từ bỏ quốc tịch hiện tại của mình.

Như vậy, trường hợp em bạn nếu thuộc trường hợp quy định trên thì được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

+ Trường hợp em bạn là người chỉ mang quốc tịch Mỹ, không mang quốc tịch Việt Nam thì em bạn được coi là người nước ngoài.

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì trường hợp em nuôi bạn (người nước ngoài) không được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, Luật nhà ở năm 2014 sắp tới đây có hiệu lực bắt đầu từ ngày 01/7/2015 trong đó quy định cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Cụ thể:

"Điều 159. Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài

1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ".

"Điều 160. Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

2. Đối với tổ chức nước ngoài quy định tại điểm b khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.

3. Đối với cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

4. Chính phủ quy định chi tiết giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam".

Khoản 2 Điều 9 Công nhận quyền sở hữu nhà ở

Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Việt kiều đầu cơ nhà ở có vi phạm luật ?

Theo nghị định 71/2010, đối tượng mua nhà được mở rộng hơn như người có quốc tịch Việt Nam, nhà khoa học, nhà văn hoá (không cần điều kiện trở về làm việc thường xuyên tại Việt Nam), người kết hôn với công dân Việt Nam ở trong nước và người được cấp giấy miễn thị thực vào Việt Nam.

Ngay từ khi mới là dự thảo, nhiều ý kiến lo lắng về việc “mở rộng” nhiều điều kiện thuận lợi cho Việt kiều sẽ tạo cơ hội đầu cơ nhà đất.

Tuy nhiên, thứ trưởng bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định, hiện có khoảng trên ba triệu kiều bào đang sinh sống ở nước ngoài. Con số Việt kiều có đủ điều kiện mua nhà tại Việt Nam chưa được thống kê nhưng số người đủ điều kiện tài chính để mua nhà trong nước chỉ chiếm một phần nhỏ.

Việc đầu cơ bất động sản vẫn diễn ra dù Việt kiều chưa được mua nhà. Mở rộng điều kiện cho Việt kiều mua nhà tại Việt Nam sẽ không gây tác động lớn đến thị trường bất động sản bởi hiện nay nguồn cung khá dồi dào nên việc đầu cơ vào lúc này sẽ khó xảy ra.

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cũng cho biết, Việt Nam đang chuẩn bị xây dựng chính sách đánh thuế bất động sản và cũng đang tiến hành xây dựng dự thảo luật sở hữu tài sản. Không có chuyện hạn chế quyền mua sắm và hạn chế tài sản mà sẽ dùng chính sách thuế để điều tiết. Người sở hữu càng nhiều bất động sản, mức thuế phải đóng càng cao. Như vậy, sẽ hạn chế được việc đầu cơ bất động sản.

>> Tham khảo dịch vụ: Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

Đối tượng được áp dụng là tổ chức, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư phát triển nhà ở tại Việt Nam; tổ chức, cá nhân sở hữu nhà ở, sử dụng nhà ở và tham gia giao dịch về nhà ở tại Việt Nam; cơ quan quản lý nhà nước các cấp về lĩnh vực nhà ở; tổ chức, cá nhân không thuộc diện quy định trên nhưng có các hoạt động liên quan đến lĩnh vực nhà ở.

Nhiều điều kiện thuận lợi

Nghị định này đi vào cuộc sống, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được tạo điều kiện hơn nếu muốn mua nhà tại Việt Nam. Thời hạn sở hữu nhà của người Việt Nam định cư ở nước ngoài là ổn định, lâu dài. Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam nếu người đó có quốc tịch Việt Nam; người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước. Hoặc được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.

Những đối tượng này được mua nhà ở như công dân Việt Nam không hạn chế số lượng, loại nhà thông qua hình thức mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đổi nhà ở hoặc được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án phát triển nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Sẽ xử phạt nếu vi phạm

Dù có nhiều điểm thuận lợi khi Việt kiều có mong muốn mua nhà đất tại Việt Nam nhưng nghị định cũng đưa ra nhiều xử phạt nếu đối tượng này vi phạm. Theo đó, nếu người Việt Nam định cư tại nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà tại Việt Nam giả mạo giấy tờ hoặc có hành vi vi phạm khác để được sở hữu nhiều hơn một nhà ở Việt Nam thì không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu với nhà ở đó. Nếu đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thì phải bán nhà đó trong vòng 120 ngày kể từ ngày hành vi vi phạm bị phát hiện. Nếu quá hạn sẽ bị thu hồi giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà đã được cấp; nhà ở chưa bán thuộc quyền sở hữu của Nhà nước Việt Nam.

Ngoài nội dung liên quan đến nhà ở cho Việt kiều, nghị định 71 còn quy định chi tiết về sở hữu, quản lý sử dụng nhà ở bao gồm nhà chung cư, biệt thự tại đô thị; giao dịch về nhà ở; quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và của tổ chức, cá nhân nước ngoài; quản lý nhà nước về nhà ở.

>> Luật sư tư vấn Luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty Luật Minh Khuê chúng tôi. Với những thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin được tư vấn cho bạn như sau.

Điều 159. Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài (Luật Nhà ở 2014)

1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Điều 160. Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

2. Đối với tổ chức nước ngoài quy định tại điểm b khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.

3. Đối với cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

Căn cứ vào các điều luật trên đây thì Người nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng phải đáp ứng hai điều kiện sau: Thứ nhất là phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; Thứ hai là không thuộc diện được hưởng các quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

Hình thức sở hữu nhà ở của người nước ngoài bao gồm: đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Trường hợp bạn là người Việt mang quốc tịch Đức nhưng đã có giấy miễn thị thực nếu không thuộc đối tượng được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự thì được phép sở hữu nhà ở Việt Nam theo các hình thức mà pháp luật quy định.

Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp thì căn hộ mà bạn muốn đứng tên chủ sở hữu lại là tài sản thuộc sở hữu chung theo phần vốn góp cùng vớ thân nhân nên việc ai là chủ sở hữu sẽ do các bên thỏa thuận.

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Trường hợp của mẹ bạn đang sinh sống tại CHLB Đức, còn quốc tịch Việt Nam và vẫn sử dụng hộ chiếu Việt Nam (không còn lưu giữ CMND và hộ khẩu) thì mẹ bạn được xem là người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

1. Căn cứ vào Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 thì:

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:

a) Người có quốc tịch Việt Nam[1];

b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài mang hộ chiếu Việt Nam thì phải có một trong các giấy tờ sau đây do công an phường, xã, thị trấn nơi người đó cư trú cấp.

a) Sổ tạm trú;

b) Giấy tờ xác nhận về việc đăng ký tạm trú tại địa phương.

Theo đó, nếu lô đất nói trên không nằm trong dự án phát triển nhà ở thương mại thì mẹ bạn sẽ không có quyền sở hữu lô đất ấy. Hay nói cách khác là mẹ bạn không được quyền sở hữu đất riêng lẻ nếu trên đất đó chưa có nhà ở.

2. Về vấn đề thuế thu nhập cá nhân: Theo khoản 4, Điều 4, Luật Thuế thu nhập cá nhân, thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ...; anh, chị, em ruột với nhau được miễn thuế.

Theo đó, nếu mẹ bạn được chị ruột tặng cho đất thì mẹ bạn không phải nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho chị ruột bạn, nhưng khi mẹ bạn tiến hành thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì mẹ bạn phải nộp lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5.