Người gốc Việt định cư ở nước ngoài có được sở hữu nhà, đất tại Việt Nam không?

1. Phân biệt "Người Việt Nam định cư ở nước ngoài" và "Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài"

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là những người đang cư trú, sinh sống, làm việc lâu dài ở nước ngoài nhưng vẫn còn quốc tịch Việt Nam (thể hiện qua việc sở hữu Hộ chiếu Việt Nam còn giá trị sử dụng). Nhóm này về bản chất pháp lý là công dân Việt Nam. Do đó, Luật Đất đai 2024 quy định họ có đầy đủ quyền và nghĩa vụ về đất đai như cá nhân trong nước. Họ không bị hạn chế về khu vực mua (được mua đất thổ cư, đất nông nghiệp...), loại hình bất động sản hay số lượng sở hữu.   

 Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài theo Luật Quốc tịch 2008 (Khoản 4 Điều 3) và các văn bản hướng dẫn, đây là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống, và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Hiện tại họ không còn quốc tịch Việt Nam (đã thôi quốc tịch, bị mất quốc tịch hoặc chưa bao giờ nhập quốc tịch Việt Nam nhưng có cha mẹ/ông bà là người Việt). Họ thường sử dụng Hộ chiếu nước ngoài trong các giao dịch quốc tế. Hiện tại họ không còn quốc tịch Việt Nam (đã thôi quốc tịch, bị mất quốc tịch hoặc chưa bao giờ nhập quốc tịch Việt Nam nhưng có cha mẹ/ông bà là người Việt). Họ thường sử dụng Hộ chiếu nước ngoài trong các giao dịch quốc tế.

2. Thủ tục xác nhận là người gốc Việt Nam 

Để thực thi các quyền lợi mở rộng theo Luật Đất đai 2024, người gốc Việt không thể chỉ dựa vào lời khai hay ngoại hình, mà bắt buộc phải có văn bản pháp lý chứng minh: "Giấy xác nhận là người gốc Việt Nam".

Theo quy định hiện hành và hướng dẫn thực tế từ các cơ quan lãnh sự, hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm :   

- Tờ khai: Sử dụng mẫu Tờ khai đề nghị cấp Giấy xác nhận là người gốc Việt Nam (ban hành kèm theo Thông tư 12/2025/TT-BTP), có dán ảnh 4x6.

- Giấy tờ nhân thân hiện tại: Bản sao Hộ chiếu nước ngoài hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế còn hạn sử dụng.

- Giấy tờ chứng minh nguồn gốc (Bản sao kèm bản chính hoặc bản sao có chứng thực):

• Giấy chứng minh nhân dân cũ (của Việt Nam Cộng hòa trước 1975 hoặc CHXHCN Việt Nam).
• Giấy khai sinh (bản thân hoặc của cha/mẹ/ông/bà).
• Sổ hộ khẩu cũ, Sổ gia đình.
• Quyết định cho thôi quốc tịch Việt Nam hoặc Giấy xác nhận mất quốc tịch Việt Nam.
• Giấy tờ do chế độ cũ cấp trước 30/4/1975 (Thẻ căn cước, Trích lục bộ khai sinh, v.v.).   

- Trường hợp thiếu giấy tờ: Có thể sử dụng Giấy bảo lãnh của Hội đoàn người Việt Nam ở nước sở tại hoặc Giấy bảo lãnh của công dân Việt Nam (có xác nhận của địa phương) để làm căn cứ tham khảo.   

Cơ quan tiếp nhận và Thẩm quyền giải quyết:

• Tại nước ngoài: Nộp hồ sơ trực tiếp hoặc qua đường bưu điện (với phong bì trả trước) tại Cơ quan đại diện Việt Nam (Đại sứ quán, Tổng Lãnh sự quán).   
• Tại Việt Nam: Nộp tại Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài (trực thuộc Bộ Ngoại giao) hoặc Sở Tư pháp tại tỉnh/thành phố nơi đương sự cư trú/lưu trú.   

Thời hạn xử lý: Theo quy định là 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.   

Lệ phí: Tại Việt Nam là khoảng 100.000 VNĐ. Tại nước ngoài, lệ phí có thể thay đổi tùy theo quy định của từng cơ quan đại diện và chi phí bưu chính.

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được sở hữu nhà tại Việt Nam?

Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 95/2024/NĐ-CP đã thiết lập một khung pháp lý chi tiết, khẳng định quyền sở hữu nhà ở của người gốc Việt, tạo điều kiện cho họ an cư khi trở về quê hương.

Điều 8 Luật Nhà ở 2023 quy định rõ người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là một trong những đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Điều kiện cần và đủ gồm:

• Phải có giấy tờ chứng minh là người gốc Việt và hộ chiếu nước ngoài có đóng dấu nhập cảnh hoặc thị thực rời nhập cảnh vào Việt Nam hợp pháp tại thời điểm ký kết giao dịch.   
• Nhà ở phải được tạo lập thông qua các hình thức hợp pháp được pháp luật công nhận.

Người gốc Việt định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua các kênh sau:

​- Mua, thuê mua nhà ở thương mại: Đây là hình thức phổ biến nhất. Người gốc Việt được quyền mua căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà liền kề) trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở của các chủ đầu tư dự án. Luật nhấn mạnh vào yếu tố "dự án đầu tư". Điều này nhằm đảm bảo quy hoạch và quản lý.

- Nhận thừa kế: Được nhận thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Đây là một sự cởi mở lớn so với các giai đoạn trước, cho phép tài sản gia đình được truyền lại cho con cháu ở nước ngoài một cách chính danh.   

- Nhận tặng cho: Được nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế (bố mẹ, vợ chồng, con cái...).

- Tự xây dựng nhà ở: Người gốc Việt được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (đất nền) trong các dự án phát triển nhà ở thương mại (những dự án được phép bán nền) để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy hoạch của dự án đó.

4. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được mua đất tại Việt Nam?

4.1. Quyền mua đất đai trong các Dự án đầu tư

Luật Đất đai 2024 đã phá bỏ rào cản trước đây, cho phép người gốc Việt tham gia sâu hơn vào thị trường đất trong các khu vực được quy hoạch:

- Trong các Khu công nghiệp, Cụm công nghiệp, Khu công nghệ cao: Người gốc Việt định cư ở nước ngoài được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các khu vực này để thực hiện dự án đầu tư. Quy định này khuyến khích kiều bào về nước đầu tư sản xuất, xây dựng nhà máy, xí nghiệp, kho bãi. Việc cho phép "nhận chuyển nhượng" (mua lại từ chủ đầu tư hạ tầng hoặc doanh nghiệp khác) tạo ra sự linh hoạt cao trong việc tiếp cận mặt bằng sản xuất.

- Đất ở trong Dự án phát triển nhà ở: Người gốc Việt được nhận quyền sử dụng đất ở (mua đất nền) để tự xây dựng nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở được phép phân lô bán nền. Trước đây, kiều bào thường chỉ được mua "nhà ở hình thành trong tương lai" (chung cư, nhà xây sẵn). Nay, họ có thể mua đất nền dự án. Điều này mở ra phân khúc đầu tư mới hấp dẫn hơn đối với dòng tiền kiều hối.

4.2. Quyền nhận thừa kế và tặng cho quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết về quyền thừa kế, giải quyết nhiều vướng mắc trong thực tiễn xét xử và quản lý nhà nước:

- Thừa kế: Người gốc Việt được nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở.   

Ví dụ minh họa: Nếu cha mẹ để lại một thửa đất 500m2, trong đó có 100m2 đất ở và 400m2 đất vườn (đất trồng cây lâu năm) liền kề, và trên đất có nhà, thì người con gốc Việt được thừa kế và đứng tên toàn bộ thửa đất này (bao gồm cả phần đất vườn).

- Hạn chế đối với đất nông nghiệp thuần túy: Đối với đất nông nghiệp không gắn liền với nhà ở (ruộng lúa, đất rừng sản xuất...), người gốc Việt chưa thuộc đối tượng được nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho trực tiếp từ cá nhân. Nếu nhận thừa kế loại đất này, họ có thể không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phải chuyển nhượng cho người khác để hưởng giá trị (tiền).   

4.3. Quyền và nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai

Người gốc Việt sử dụng đất hợp pháp có các quyền tài sản đầy đủ:

• Thế chấp: Được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ đời sống hoặc kinh doanh.   
• Góp vốn: Được dùng quyền sử dụng đất để góp vốn hợp tác kinh doanh với các tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài.
• Bồi thường: Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội, người gốc Việt được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định chung, công bằng như người trong nước (theo giá đất cụ thể sát giá thị trường, một điểm mới của Luật 2024).   

4.4. Khu vực đất nền ngoài dự án

Một điểm cần đặc biệt lưu ý là Luật Đất đai 2024 không cho phép người gốc Việt nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua đất) từ cá nhân, hộ gia đình bên ngoài các dự án phát triển nhà ở.   

Thị trường đất thổ cư tự do, đất sào, đất mẫu trong dân vẫn là khu vực hạn chế đối với người không có quốc tịch Việt Nam. Quy định này nhằm bảo vệ quỹ đất ở cho cư dân địa phương và kiểm soát tình trạng đầu cơ đất đai, đồng thời đảm bảo an ninh quốc phòng ở các khu vực biên giới, hải đảo.

5. Bảng so sánh về quyền mua đất 

Bảng dưới đây cung cấp cái nhìn đối chiếu trực quan về quyền lợi giữa ba nhóm đối tượng chính theo pháp luật hiện hành (2024-2025).

So sánh giữa người Việt định cư ở nước ngoài với người nước ngoài và công dân Việt Nam.

6. Câu hỏi thường gặp

*Tôi là người gốc Việt, tôi có được mua Shophouse, Officetel, Condotel không? 

Có thể. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, người gốc Việt được phép mua, thuê mua các công trình xây dựng (bao gồm công trình phục vụ du lịch, văn phòng) để kinh doanh. Tuy nhiên, thời hạn sở hữu thường là 50 năm (theo thời hạn dự án) chứ không phải lâu dài như đất ở.   

*Tôi muốn mua đất nông nghiệp để làm trang trại nghỉ dưỡng (Farmstay), có được không? 

Bạn không được mua đất nông nghiệp trực tiếp từ nông dân. Tuy nhiên, bạn có thể thuê đất của Nhà nước hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các Khu công nghệ cao, khu kinh tế để thực hiện dự án đầu tư theo quy hoạch (cần lập dự án đầu tư và được cơ quan nhà nước phê duyệt).   

*Giấy xác nhận người gốc Việt có thời hạn bao lâu? 

Hiện tại pháp luật không quy định thời hạn hết hiệu lực của Giấy xác nhận là người gốc Việt Nam. Tuy nhiên, để đảm bảo thuận lợi trong giao dịch, giấy tờ nên được giữ gìn nguyên vẹn và các thông tin nhân thân trên giấy phải khớp với Hộ chiếu hiện tại.   

*Tôi có thể chuyển tiền bán nhà ra nước ngoài được không?

Được. Pháp luật Việt Nam bảo hộ quyền chuyển lợi nhuận và vốn hợp pháp ra nước ngoài. Sau khi hoàn tất bán nhà và nộp đầy đủ các loại thuế, bạn có thể mang Hợp đồng mua bán công chứng và Giấy xác nhận nộp thuế đến ngân hàng thương mại để làm thủ tục chuyển tiền quốc tế theo quy định về quản lý ngoại hối.

Kết luận

Sự ra đời và hiệu lực sớm của Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 đánh dấu một bước tiến vượt bậc trong việc hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam. Đối với cộng đồng người gốc Việt định cư ở nước ngoài, cánh cửa tiếp cận bất động sản trong nước chưa bao giờ rộng mở và minh bạch đến thế.

Quyền lợi của người gốc Việt đã được nâng lên gần ngang bằng với công dân trong nước trong phạm vi các dự án phát triển và thừa kế gia đình. Tuy nhiên, sự phân biệt giữa "trong dự án" và "ngoài dự án" vẫn là ranh giới pháp lý quan trọng nhất cần ghi nhớ. Để bảo vệ tài sản của mình, kiều bào cần tuân thủ nghiêm ngặt quy trình xác nhận nguồn gốc và thực hiện giao dịch chính danh, từ bỏ thói quen "nhờ đứng tên" đầy rủi ro của quá khứ. Việc hiểu đúng và làm đúng luật không chỉ bảo vệ tài sản cá nhân mà còn góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, bền vững.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết.

Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!