Trả lời:

1. Chính sách người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một trong số 7 nhóm chủ thể sử dụng đất ở Việt Nam và được quy định tại Điều 5 Luật đất đai năm 2013. Trong quan hệ sử dụng đất tại Việt Nam, chủ thể này có vị trí khá đặc biệt, bởi lẽ, số lượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài tuy không nhiều so với các chủ thể khác, song lại chiếm số lượng đáng kể so với tổng dân số Việt Nam và khả năng đóng góp cho công cuộc phát triển kinh tế của nước nhà ngày càng nhiều xét trên phương diện nguồn vốn và chất xám, đồng thời Với ý nghĩa là một trong những lĩnh vực pháp luật có ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện chủ trương, chính sách trên của Nhà nước, pháp luật về đất đai phải đáp ứng được yêu cầu trên.

Mặc dù khá nhiều văn bản pháp luật về quốc tịch đã được ban hành kể từ ngày khai sinh nước Việt Nam dân chủ cộng hòa như Sắc lệnh số 53/SL ngày 20/10/1945; sắc lệnh số 73/SL ngày 7/12/1945; sắc lệnh số 215/SL ngày 20/8/1948; sắc lệnh số 51/SL ngày 14/12/1959; Nghị quyết số 1043 NQ/TVQH ngày 8/2/1971 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội và ngay cả Luật quốc tịch đầu tiên được ban hành năm 1988 cũng chưa xác định rõ người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm những người nào. Mãi đến năm 1998 Luật quốc tịch lần thứ hai được ban hành thay thế cho Luật quốc tịch năm 1988 mới xác định rõ người Việt Nam định cư ở nước ngoài là “công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn sinh sổng lâu dài ở nước ngoài ".

Trên cơ sở đó, khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tư cách là một chủ thể sử dụng đất được đề cập lần đầu tiên tại Nghị định của Chính phủ số 81/2001/NĐ-CP ngày 05/11/2001 về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam. Khái niệm này hoàn toàn phù hợp với quy định tại Luật quốc tịch Việt Nam năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014 và pháp luật về đầu tư. Cụ thể, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong trường hợp này được hiểu là: “công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn sinh sống lâu dài ở nước ngoài” (Điều 3) về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam.

Như vậy, Thứ nhất, không những là công dân Việt Nam - người có quốc tịch Việt Nam - đang cư trú, sinh sống làm việc tại nước ngoài mà ngay cả người gốc Việt Nam không có quốc tịch Việt Nam, không còn mang quốc tịch Việt Nam cũng được coi là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Nội hàm của khái niệm “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” có phạm vi rộng, qua đó tạo điều kiện cho mọi công dân Việt Nam đang sinh sống làm ăn động đầu tư nước ngoài để góp phần nâng cao sức cạnh tranh của môi trường đầu tư Việt Nam so với các nước khu vực và trên thế giới;

Thứ hai, việc cải thiện môi trường đầu tư nước ngoài thông qua việc mở rộng quyền năng trong quá trình khai thác, sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài theo hướng “thống nhất từng bước chính sách đối với đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài” không chỉ nhằm thực hiện chủ trương thực hiện nhất quán, lâu dài chỉnh sách thu hút các nguồn lực bên ngoài, mà còn phải được tiến hành một cách thận trọng, phù hợp với trình độ quản lí đất đai của Nhà nước ta.

2. Hình thức sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Kể từ Đại hội Đảng lần thứ VI, Việt Nam thực hiện chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN. Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện thống nhất quản lí về đất đai theo pháp luật thực hiện việc chuyển giao quyền sử dụng đất cho các chủ thể tham gia trong nền kinh tế bằng các hình thức khác nhau. Trừ một số trường hợp thuộc diện chính sách xã hội hoặc những trường hợp sử dụng đất không nhằm mục đích sinh lời hoặc vì mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, đối với các trường hợp sử dụng đất còn lại, để có được quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải trả tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi được Nhà nước giao có thu tiền hoặc được cho thuê đất. Việc phải thực hiện nghĩa vụ tài chính này hay không sẽ là căn cứ chính để Nhà nước quy định các quyền chuyển quyền sử dụng đất cho người dụng đất tại Việt Nam do bị áp đặt hình thức sử dụng đất giống như họ. Sự phân biệt đối xử này không những không phù hợp với tinh thần của Văn kiện Đại hội Đảng IX là coi “... đồng bào định cư ở nước ngoài là một bộ phận không thể tách rời và là nguồn động lực của cộng đồng dân tộc Việt Nam ” mà vô hình trung còn tạo ra rào cản tâm lí đối với những người Việt Nam định cư ở nước ngoài có ý định về nước đầu tư. Do đó, để phát huy hom nữa nguồn lực này thông qua việc tạo ra môi trường pháp lí thống nhất về đầu tư, tăng tính linh hoạt của các nhà đầu tư là người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong việc lựa chọn hình thức và cơ hội đầu tư phù hợp với khả năng và điều kiện của họ, kể từ Luật đất đai năm 2003 đã xác định:

“Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê” (khoản 2 Điều 108).

Đến Luật đất đai năm 2013, việc sử dụng đất của nhóm chủ thể này dựa trên mục đích sử dụng đất là căn cứ để tiếp cận hình thức được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất cho mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thì được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất còn sử dụng đất cho các dự án khác thi tiếp cận hình thức thuê đất.

3. Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Vấn đề nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài là nội dung khá đặc biệt nhằm hướng tới tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể này trong quá trình đầu tư, sinh sống và làm việc tại Việt Nam. Từ trước khi có Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001, các văn bản pháp luật về đất đai và nhà ở chỉ quy định quyền được sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài mà không đề cập đến việc người Việt Nam định người thân và đóng góp xây dựng quê hương đất nước của Đảng và Nhà nước ta mà còn khai thông cho việc giải quyết các quan hệ thừa kế nhà ở có liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài vốn bị ách tắc từ Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH.

Tiếp đó, Luật đất đai năm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 sửa đổi lần thứ nhất năm 1998, lần thứ hai năm 2001 đã kế thừa và bổ sung quyền cho chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi thoả mãn những điều kiện nhất định thì được sở hữu nhà ở gắn liền với đất tại Việt Nam, khi đó chủ thể này sẽ được thực hiện các quyền chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đó như: bán nhà ở, thế chấp nhà ở, để thừa kế nhà ở, tặng cho nhà ở gắn liền với đất. Nếu ở Luật nhà ở năm 2005 mới chỉ quy định cho các chủ thể là tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đó là những chủ thể được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê mà chưa cho các chủ thể được quyền mua nhà ở để sử dụng cho mục đích để ở. Mãi đến năm 2008, bằng việc thông qua nghị quyết số 19/2008/UBTVQH ngày 03/6/2008 về việc thí điểm với thời hạn 5 năm cho người nước ngoài, tổ chức nước ngoài được mua nhà ở, sở hữu nhà ở tại Việt Nam với mục đích để ở. Mặc dù việc ban hành khá nhiều văn bản pháp luật với một xu thế ngày càng thông thoáng, ngày càng tạo điều kiện cho nhóm chủ thể này trong quan hệ sử dụng đất tại Việt Nam được tiếp cận tới quỹ nhà ở cho mục đích ở trong thời gian ở tại Việt Nam.

Đen nay, kể từ khi Luật đất đai năm 2013 được ban hành có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 và Luật nhà ở năm 2014 được ban hành có hiệu lực từ ngày 01/7/2015 thì nhóm chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có khả năng tiếp cận tới quỹ nhà ở không chỉ mục đích để cho bản thân và gia thừa kế không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

- Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng, cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng, cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng, cho;

- Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng, cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản uỷ quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng kí đất đai để cập nhật vào sổ địa chính.

- Trường hợp trong số những người nhận thừa kế có người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam còn những người khác thuộc diện được nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa phân chia thừa kế quyền sử dụng đất cho từng người nhận thừa kế thì những người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản uỷ quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng kí đất đai để cập nhật vào sổ địa chính.

Sau khi giải quyết xong việc phân chia thừa kế thì cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người thuộc đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam thì phần thừa kế được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều này.

Luật Minh Khuê (sưu tầm & biên tập)