1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là gì?

Điều 3 khoản 3 Nghị định số138/2006/NĐ-CP quy định:

“Người Việt Nam định cư ở nước ngoài” là người có quốc tịch Việt Nam và người gốc Việt Nam đang cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài".

Khái niệm này được khẳng định lại tại Điều 3 khoản 3 Luật quốc tịch Việt Nam năm 2008 như sau:

"Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài".

Như vậy, theo khái niệm trên, người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm 2 loại là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

- Công dân Việt Nam là những người có quốc tịch Việt Nam (Điều 49 Hiến pháp năm 1992).

- Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài (Điều 3 khoản 4 Luật quốc tịch Việt Nam năm 2008).

Đầu thập niên 1970 có khoảng 100.000 người Việt sống ngoài Việt Nam, chủ yếu tập trung tại các nước láng giềng (Lào, Campuchia, Thái Lan, Miến Điện, v.v.) và Pháp. Con số này tăng vọt sau biến cố 30 tháng 4 năm 1975 và số quốc gia có người Việt định cư cũng tăng theo; họ ra đi theo đợt di tản tháng 4 năm 1975, theo các đợt thuyền nhân và theo Chương trình Ra đi có Trật tự. Đầu thập niên 1990 với sự sụp đổ của khối Đông Âu và Liên Xô, những người do nhà nước Việt Nam cử đi học tập, lao động không trở về nước đã góp phần vào khối người Việt định cư tại các nước này. Như vậy, ngoài Việt Nam hiện nay có khoảng 4 triệu người Việt sinh sống trên hơn 100 quốc gia ở năm châu lục, trong đó có 1,799,632 sống tại Hoa Kỳ.

Theo số liệu của Học viện Ngoại giao năm 2012, cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài có trên 4 triệu người và phân bố không đồng đều tại 103 nước và vùng lãnh thổ trên khắp thế giới, 98% trong số đó tập trung ở 21 nước tại Bắc Mỹ, Châu Âu, Đông Nam Á, Đông Bắc Á và châu Đại Dương. Cộng đồng người Việt ở nước ngoài có những đặc điểm nổi bật như là cộng đồng trẻ, năng động, nhanh chóng hòa nhập và đại đa số có xu hướng định cư lâu dài ở nước sở tại chủ yếu là Mỹ, Úc, Canada các nước Tây Âu (khoảng 80% đã nhập quốc tịch nước cư trú nhưng hầu hết chưa thôi quốc tịch Việt Nam), trong khi phần lớn người Việt tại Nga, Đông Âu vẫn coi cuộc sống là tạm cư, khi có điều kiện sẽ trở về nước.

Tuy nhiên, cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài có đặc điểm là phức tạp về thành phần xã hội, xu hướng chính trị và đa dạng về nghề nghiệp, tôn giáo, dân tộc, đặc biệt bị chi phối, phân hóa bởi sự khác biệt về giai tầng, chính kiến và hoàn cảnh ra đi cũng như cư trú ở các địa bàn khác nhau. Chính vì vậy, tính liên kết, gắn bó trong cộng đồng không cao; cộng đồng sinh sống phân tán, sinh hoạt cộng đồng có khó khăn, việc duy trì tiếng Việt và giữ gìn bản sắc văn hóa dân tộc truyền thống đang là thách thức lớn đối với tương lai của cộng đồng.

 

2. Quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Tại Khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam 2008 của Quốc hội (Sửa đổi, bổ sung năm 2014) có quy định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.” Một trong các giấy tờ sau đây có giá trị chứng minh người có quốc tịch Việt Nam: Giấy khai sinh; trường hợp Giấy khai sinh không thể hiện rõ quốc tịch Việt Nam thì phải kèm theo giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam của cha mẹ; Giấy chứng minh nhân dân; Hộ chiếu Việt Nam; Quyết định cho nhập quốc tịch Việt Nam, Quyết định cho trở lại quốc tịch Việt Nam, Quyết định công nhận việc nuôi con nuôi đối với trẻ em là người nước ngoài, Quyết định cho người nước ngoài nhận trẻ em Việt Nam làm con nuôi.

Theo Điểm d Khoản 1 Điều 169 Luật đất đai năm 2013 của Quốc hội ghi nhận:

“Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở”.

 

3. Điều kiện người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Căn cứ Điều 169 và Điều 186 Luật Đất đai năm 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi mua nhà ở gắn liền với đất ở tại Việt Nam được sử dụng đất ổn định lâu dài. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng phải thực hiện theo trình tự, thủ tục và chịu các nghĩa vụ tài chính tương tư như đối với công dân Việt Nam khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đồng thời, tại Điều 7 và Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định cụ thể các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, trong đó có đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và sẽ được sở hữu nhà ở thông qua hình thức: Mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); Mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.

Căn cứ theo quy định của Luật nhà ở thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu được nhập cảnh vào Việt Nam. Tại Điều 5 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở có quy định giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở như sau:

“2. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có giấy tờ theo quy định sau đây:

a) Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu;

b) Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.”

Theo đó, có thể thấy khi người Việt Kiều trên được xác nhận là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, để họ được mua nhà ở Việt Nam thì họ cần có giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà tại Việt Nam theo Điều 5 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Cụ thể hơn, theo quy định tại Điều 169 Luật đất đai năm 2013, trường hợp người gốc Việt Nam nhưng đang định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất.

Cùng với đó, việc nhận quyền sử dụng đất chỉ được thông qua hình thức mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. Nếu trường hợp chỉ nhận quyền sử dụng đất mà không gắn liền với việc sở hữu nhà ở thì không được phép nhận quyền sử dụng đất, trường hợp này bạn chỉ được nhận giá trị của quyền sử dụng mảnh đất đó mà không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

 

4. Quyền, nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài 

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để ở; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này. Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;

c) Thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

d) Cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng.

3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;

c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.

 

5. Thủ tục để người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam

5.1 Hồ sơ cần chuẩn bị

– Đơn đề nghị xin cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu);

– Các giấy tờ chứng minh về việc người đề nghị thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Giấy tờ chứng minh về nguồn gốc, quốc tịch Việt Nam của người đề nghị;

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (công chứng);

– Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng nhân thân (bản sao);

– Biên lai nộp nghĩa vụ tài chính (bản chính).

 

5.2 Trình tự thủ tục

- Bước 1: Nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký đất đai;

- Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ nếu đủ điều kiện thì gửi thông tin địa chính đến Cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính;

- Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có);

- Bước 4: Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính; cơ sở dữ liệu đất đai, trao giấy chứng nhận cho Việt kiều;

- Bước 5: Tiến hành nộp Lệ phí địa chính.

Luật Minh KHuê (tổng hợp & phân tích)