Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi:  1900.6162

CƠ SỞ PHÁP LÝ:

Luật đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Bộ Luật dân sự số 91/2015/QH13 ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015;

Nghị định 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013;

Nghị định 01/2017/NĐ-CP ban hành ngày 06 tháng 01 năm 2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;

Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 02 tháng 06 năm 2014 quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

Thông tư 34/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 30 tháng 06 năm 2014 quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai;

NỘI DUNG TƯ VẤN:

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền mua đất ở không?

Chào Công ty Luật Minh Khuê, tôi là Đặng Nhật Thảo. Tôi có một vài người bạn Việt Nam nhưng đã sang định cư ở nước ngoài một thời gian dài và giờ đây họ muốn quay trở về quê hương để đầu tư, mua đất ở và họ sẽ về Việt Nam nhiều hơn khi họ có nhà ở đây. Một năm họ sẽ về một lần để tìm hiểu thị trường và nghĩ dưỡng tại nhà của họ ở Việt Nam, ý định đang là như vậy. Vấn đề họ đang thắc mắc là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam không? Nếu có thì cần nhưng điều kiện gì? Mong công ty có thể phản hồi sớm yêu cầu này của chúng tôi, cảm ơn công ty Minh Khuê.

1.1 Điều kiện được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở:

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài muốn được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam phải đảm bảo những điều kiện nhất định, căn cứ vào Điều 186 Luật đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013 quy định như sau:

Điều 186. Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Và căn cứ vào Điều 7, Điều 8 Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014 quy định:

Điều 7. Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.
Điều 8. Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này.
2. Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:
a)  Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;
b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;
c) Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 của Luật này.
Như vậy, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nếu được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu được phép nhập cảnh vào Việt Nam ( tức là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có giấy tờ sau đây: Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu; Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.) 
Lưu ý: Phần đất khi người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua phải có nhà hợp pháp trên đó rồi và họ được mua nhà đất của cả hộ gia đình, cá nhân. (Điều này khác biệt rõ rệt so với đối tượng là người nước ngoài sẽ được nêu ở nội dung phía dưới).

1.2 Quyền, nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà và sử dụng đất ở:

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ liên quan đến tài sản trên như sau:

+ Quyền chung của người sử dụng đất: được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này; Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.ở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ;

+ Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất: Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan; Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.

+ Chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để ở; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định (Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở)
+ Thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
+ Cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng.

2. Người nước ngoài được quyền sở hữu, sử dụng nhà và đất tại Việt Nam không?

Chào các luật sư, các luật sư của Công ty Luật Minh Khuê cho em hỏi: người nước ngoài có thể mua được đất ở của hộ gia đinh, cá nhân tại Việt Nam không? Nếu có thì cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện nào? Nếu không thì họ có thể mua đất và nhà ở Việt Nam dưới hình thức nào? Nếu người thân của họ ở Việt Nam có để lại di sản thừa kế là đất ở họ có được hưởng không?

Mong công ty sớm phản hồi, để bên em có thể nắm rõ hơn về vấn đề này.

2.1 Người nước ngoài không được quyền nhận chuyển nhượng đất ở tại Việt Nam

Căn cứ vào Điều 186 Luật đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013 đối với người nước ngoài và người Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thuộc một nhóm đối tượng chung thì đều không có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Hay nói cách khác nhóm đối tượng này sẽ không được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam từ hộ gia đinh và cá nhân. 

Người nước ngoài chỉ được quyền được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây: Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

2.2 Khi người nước ngoài là người thừa kế đất ở tại Việt Nam

Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Những người này được quyền chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;
c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.

Như vậy, người nước ngoài với vai trò là người thừa kế mặc dù không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình nhưng vẫn được đảm bảo các quyền của một người thừa kế. 

Trên đây là tư vấn của chúng tôi.  Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê