1. Nhà, đất nằm trong quy hoạch được hiểu như thế nào?
Căn cứ vào khoản 2, khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì quy hoạch sử dụng đất được hiểu là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế-xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định. Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.
Theo đó, nhà, đất quy hoạch là phần đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng thời kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Có thể kể đến như: quy hoạch xây dựng khu dân cư; quy hoạch làm đường giao thông; ...
Việc quy hoạch nhà, đất được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả. Và đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và để Nhà nước thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất.
Để tìm hiểu xem nhà, đất bản thân muốn giao dịch có nằm trong quy hoạch hay không thì người dân có thể xem kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện để biết đất có nằm trong quy hoạch không thông qua các cách sau đây:
- Xem kế hoạch sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất liên quan đến kế hoạch sử dụng đất đó.
- Xem kế hoạch sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.
- Xem kế hoạch sử dụng đất thông qua cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.
2. Nhà, đất nằm trong quy hoạch có được mua, bán?
Theo quy định tại các khoản 7, khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013, được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018 thì sẽ có 02 trường hợp đất trong diện quy hoạch như sau:
Trường hợp 1: Chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Đất trong nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì được phép bán và thực hiện các quyền khác như: tặng cho, thừa kế, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp, ...
Trường hợp 2: Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Trường hợp đất thuộc diện quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.
Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Theo đó, trường hợp nhà, đất đang nằm trong diện quy hoạch, cả kể có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất cho tời khi có quyết định thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch nhưng sẽ bị hạn chế một số vấn đề như: không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.
Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thời hạn ra thông báo hoặc quyết định thu hồi đất là trong vòng 03 năm kể từ khi kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được công bố.
Như vậy, ta có thể thấy, đối với trường hợp nhà, đất nằm trong quy hoạch thì vẫn có thể được mua, bán nhưng khi xét đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ xảy ra 02 trường hợp sau:
- Mua, bán trước khi có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận;
- Mua, bán sau khi có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận.
Để việc mua bán nhà, đất nằm trong diện quy hoạch không trái với quy định của pháp luật thì phải đáp ứng một số điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Ngoài ra, nếu nhà, đất đang nằm trong quy hoạch theo diện của hộ gia đình thì căn cứ vào khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, những người có quyền quyết định việc mua bán, chuyển nhượng đất được Nhà nước giao cho hộ gia đình sẽ bao gồm:
- Toàn bộ những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung, cùng có tên trên Quyết định giao đất hoặc hồ sơ giao đất;
- Việc xác nhận các thành viên có thể thông qua hồ sơ giao đất, quyết định giao đất hoặc xác nhận của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất;
Theo đó, có thể thấy đối với việc định đoạt tài sản chung phải được tất cả những người đồng sử dụng đất hoặc người đồng sở hữu đồng ý. Một trong số những người này không đồng ý bán thì không thể tiến hành mua bán toàn bộ phần diện tích thửa đất được giao này. Vậy nên, nếu muốn mua, bán nhà đất trong diện quy hoạch thì có thể thương lượng với bên bán tiến hành tách thửa, chia quyền sử dụng đất chung, trả lại phần thửa đất thuộc quyền sử dụng của người không đồng ý. Phần diện tích đất còn lại sau khi tách thửa theo quy định thì tiến hành mua bán, chuyển nhượng như bình thường.
3. Thủ tục mua, bán nhà đất nằm trong quy hoạch
Theo nội dung nêu trên, ta có thể xác định nhà, đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể được mua bán, chuyển nhượng khi thỏa mãn các điều kiện chuyển nhượng thông thường. Cụ thể, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay còn gọi là mua bán đất) khi có đủ các điều kiện sau:
Thứ nhất, phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp 02 trường hợp sau:
- Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền bán.
- Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được quyền bán đất khi:
+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).
Thứ hai, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Thứ ba, đất không có tranh chấp
Thứ tư, đất phải trong thời hạn sử dụng đất.
Việc ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng cũng không có sự khác biệt so với các trường hợp mua bán, chuyển nhượng thông thường khác. Tức là, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với nhà, đất nằm trong quy hoạch phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực (theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013).
Người có thẩm quyền ký công chứng hợp đồng là công chứng viên, người có thẩm quyền ký chứng thực hợp đồng là Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất mua bán. Các bên có thể thỏa thuận, chuẩn bị sẵn dự thảo hợp đồng chuyển nhượng trước khi ký kết. Việc ký kết phải được thực hiện trước mặt công chứng viên hoặc người có thẩm quyền ký chứng thực. Đồng thời, hợp đồng chuyển nhượng là căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành đăng ký biến động và sang tên cho các bên trong giao dịch.
Ngoài ra, quý khách có thể tham khảo thêm về bài viết của Luật Minh Khuê như sau:
Đất quy hoạch là gì? Giá đến bù và cách nhận biết đất quy hoạch
Mọi vướng mắc chưa rõ hoặc có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác, quý khách vui lòng liên hệ với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại 24/7, gọi ngay tới số: 1900.6162 hoặc gửi email trực tiếp tại: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp thắc mắc nhanh chóng. Ngoài ra, khách hành cũng có thể liên hệ trực tiếp với các luật sư của Luật Minh Khuê để được giải đáp các vấn đề liên quan đến: Luật sư Bùi Thị Nhung qua số điện thoại: 0931626162. Cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.
