1. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng nhà ở theo quy định?
Theo quy định tại khoản 4 Điều 10 và khoản 3 Điều 11 của Luật Nhà ở năm 2014, việc quyền và nghĩa vụ của người sử dụng nhà ở được xác định như sau:
- Quyền của người sử dụng nhà ở: Người sử dụng nhà ở, dù không phải là chủ sở hữu, vẫn được cấp phép thực hiện một số quyền liên quan đến quản lý và sử dụng nhà ở theo các thỏa thuận với chủ sở hữu. Điều này bao gồm quyền sử dụng, quản lý, bảo vệ, và tận dụng tài sản trong nhà ở theo các điều khoản và điều kiện được thỏa thuận. Tuy nhiên, quyền này không được vượt quá phạm vi quy định của pháp luật và các quyền và lợi ích của chủ sở hữu nhà ở.
- Nghĩa vụ của người sử dụng nhà ở: Người sử dụng nhà ở, mặc dù không phải là chủ sở hữu, vẫn phải thực hiện một số nghĩa vụ trong việc quản lý và sử dụng nhà ở theo các thỏa thuận với chủ sở hữu và theo quy định của Luật Nhà ở. Nghĩa vụ này bao gồm việc tuân thủ các quy định về an toàn, vệ sinh, môi trường, bảo vệ tài sản, và giữ gìn trật tự công cộng tại khu vực nhà ở. Người sử dụng nhà ở cũng phải chịu trách nhiệm trong việc bảo vệ quyền và lợi ích của chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.
Qua đó, việc quản lý và sử dụng nhà ở của người sử dụng được điều chỉnh bởi các quyền và nghĩa vụ được quy định rõ ràng trong Luật Nhà ở 2014. Quy định này nhằm đảm bảo sự cân đối giữa quyền và lợi ích của người sử dụng nhà ở và chủ sở hữu nhà ở, nhằm tạo ra một môi trường sống an lành, hài hòa và đáng sống cho cả hai bên.
2. Người thuê nhà được quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong trường hợp nào?
Theo quy định tại Điều 131 của Luật Nhà ở năm 2014, các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được quy định như sau:
- Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước: Việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84 của Luật Nhà ở này.
- Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước: Việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
+ Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn: Trong trường hợp hợp đồng không xác định thời hạn, hợp đồng sẽ chấm dứt sau 90 ngày kể từ ngày bên cho thuê thông báo cho bên thuê biết về việc chấm dứt hợp đồng.
+ Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng: Hai bên có thể thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở.
+ Nhà ở cho thuê không còn sẵn có: Trong trường hợp nhà ở cho thuê không còn tồn tại hoặc bị tiêu hủy.
+ Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích được Tòa án công nhận mà khi chết hoặc mất tích không có ai đang cùng chung sống.
+ Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở theo quy định này, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
+ Ngoài ra, cũng có thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở theo quy định tại Điều 132 của Luật Nhà ở.
Theo quy định, bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở theo quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Ngoài ra, hợp đồng thuê nhà ở cũng có thể chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật Nhà ở. Điều này áp dụng cho cả trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và không thuộc sở hữu nhà nước.
Theo Điều 132 của Luật Nhà ở, trong trường hợp nhà ở cho thuê bị hư hỏng, gây nguy hiểm cho tính mạng, sức khỏe của người thuê nhà hoặc gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc sử dụng nhà, bên thuê nhà có quyền đòi chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở. Trong trường hợp này, bên thuê nhà phải thông báo cho bên cho thuê biết trước ít nhất 3 ngày, trừ khi nguy hiểm xảy ra đột ngột và không thể chờ đợi được thời gian thông báo.
Tổng kết lại, Luật Nhà ở năm 2014 quy định rõ các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở. Đối với thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, chấm dứt hợp đồng được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 84 của Luật. Đối với thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước, chấm dứt hợp đồng có thể xảy ra trong nhiều trường hợp như hợp đồng hết hạn, thỏa thuận chấm dứt, nhà ở không còn, bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích, nhà ở bị hư hỏng nặng hoặc thuộc khu vực bị thu hồi đất hoặc phá dỡ. Bên cho thuê phải thông báo trước 30 ngày ngoại trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Ngoài ra, hợp đồng thuê nhà ở cũng có thể chấm dứt theo quy định tại Điều 132 khi nhà ở gây nguy hiểm cho người thuê nhà hoặc không thể sử dụng được.
3. Nhà hư hỏng nặng nhưng chủ nhà không sửa có được chấm dứt hợp đồng?
Theo quy định của Điều 132 trong Luật Nhà ở năm 2014, các điều kiện về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được điều chỉnh như sau:
- Trong thời gian thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang được cho thuê, trừ khi có các trường hợp được quy định tại khoản 2 của Điều này.
- Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang được cho thuê trong các trường hợp sau đây:
+ Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước hoặc nhà ở xã hội cho thuê không đúng quyền hạn, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
+ Bên thuê không tuân thủ thỏa thuận về việc thanh toán tiền thuê nhà ở trong thời gian từ 03 tháng trở lên mà không có lý do hợp lệ;
+ Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;
+ Bên thuê tự ý tiến hành đục phá, cải tạo, mở rộng hoặc phá hủy nhà ở đang được thuê;
+ Bên thuê chuyển nhượng, cho mượn hoặc cho thuê lại nhà ở đang được thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
+ Bên thuê gây mất trật tự và làm ô nhiễm môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến cuộc sống của những người xung quanh mà đã được bên cho thuê nhà ở, tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum ghi nhận trong biên bản ba lần mà vẫn không khắc phục được;
+ Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 của Điều 129 trong Luật này.
- Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
+ Không tiến hành sửa chữa nhà ở khi có sự hư hỏng nặng xảy ra, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc sử dụng và an toàn của nhà ở. Trường hợp này, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của pháp luật.
+ Tăng giá thuê nhà ở một cách không hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo trước cho bên thuê nhà ở theo thỏa thuận ban đầu. Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở nếu bên cho thuê vi phạm quy định này.
+ Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba, bên thuê cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của pháp luật.
- Trong trường hợp bên thuê đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, bên đó phải thông báo cho bên cho thuê trước ít nhất 30 ngày, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên. Nếu vi phạm quy định này và gây thiệt hại cho bên cho thuê, bên thuê phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Vì vậy, trong trường hợp bên cho thuê không tiến hành sửa chữa nhà ở khi có sự hư hỏng nặng, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của pháp luật như đã nêu trong Điều 132 của Luật Nhà ở năm 2014.
Ngoài nội dung trên quý khách hàng có thể tham khảo thêm bài viết có nội dung tương tự tại địa chỉ: Chủ nhà hàng không trả lương cho nhân viên nên xử lý thế nào?
Trên đây là bài tư vấn của chúng tôi, mọi thắc mắc quý khách hàng xin vui lòng gửi về số Hotline tel: 19006162 hoặc địa chỉ email lienhe@luatminhkhue.vn để được giải đáp. Trân trọng!
