1. Khái niệm quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước chủ quyền.

Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, đất đai là tài sản thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Nhà nước quản lý đất đai thông qua các quyết định trao quyền sử dụng dưới nhiều hình thức cho các đối tượng nhận quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.

Tuy Luật Đất đai quy định quyền sở hữu thuộc về Nhà nước, nhưng thực chất quyền sử dụng đất cũng bao gồm quyền sở hữu đất đai một cách hợp pháp. Nhà nước không chỉ trao quyền sử dụng mà còn trao quyền định đoạt cho người sử dụng thông qua các hình thức giao dịch đa dạng như: chuyển nhượng, thừa kế, góp vồn, tặng cho, thừa kế, hoặc từ bỏ quyền sử dụng (trả lại cho Nhà nước).

2. Tặng cho quyền sử dụng đất

Một khi mà bản chất của quyền sử dụng đất chưa rõ ràng thì bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất cũng chưa được làm rõ. Dưới góc độ của Luật đất đai, tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trong giao lưu dân sự, kinh tê của thị trường bất động sản, Dưới góc độ Luật dân sự, tặng cho quyền sử dụng đất là một loại quyền khác ngoài quyền sở hữu. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất là một vật quyền, quyền năng của nó không chỉ do pháp luật xác định mà còn được xác định do ý chí của chủ sở hữu là Nhà nước, nên nó bị hạn chế hơn so với quyền sở hữu.

Về lý luận, nếu đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước, có nghĩa là, “tài sản thuộc sở hữu nhà nước (tài sản công) thì việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc phạm vi điều chỉnh của văn bản khác mà không phải do Bộ luật dân sự điều chỉnh”. Theo quy định của Luật đất đai hiện hành thì người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất như là một quyền năng của chủ sỏ hữu, đối tượng sử dụng là quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trị giá được thành tiền. Quan điểm này là hợp lý vì: “Luật hợp đồng thuộc lĩnh vực luật tư và mang tính điển hình bởi Nhà nước đặt ra, nhằm hướng dẫn, hỗ trợ và bảo vệ cho các quyền lợi của tư nhân và chỉ giới hạn các quyền lợi này”. Do đó, bản chất của tặng cho quyển sử dụng đất là tặng cho quyền tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, nên quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất chỉ do Luật đất đai đều chỉnh, theo quy định của pháp luật hiện hành thì Luật đất đai chỉ quy định nội dung của quyền tặng cho quyền sử dụng đất, còn Bộ luật dân sự quy định hình thức thực hiện quyển tặng cho quyền sử dụng đất thông qua giao dịch là hợp đồng là một bất cập.

Trên thực tế, khi Nhà, nước giao quyền sử dụng đất cho ngưòi sử dụng đất có nghĩa là, Nhà nước giao cho họ một mảnh đất cụ thể theo diện tích đất, thửa đất có vị trí và ranh giới xác định. Người sử dụng đất được sử dụng mảnh đất đó như tài sản của mình, Nhà nước trao cho họ cả quyền định đoạt mảnh đất đó như chuyển nhượng hay tặng cho mảnh đất đó cho người sử dụng đất khác. Do đó, bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế là tặng cho đất. Nhà nước chỉ giữ vai trò của chủ sở hữu là giám sát, quản lý việc tặng cho đất mà thôi.

3. Tài sản chung và tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân là gì?

>> Xem thêm:  Mẫu đơn ghi nợ tiền sử dụng đất mới nhất và cách viết đơn ghi nợ

Tài sản chung vợ chồng được quy định cụ thể tại Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 (viết tắt là Luật HN&GĐ) gồm:

- Tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân trừ hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của mỗi bên sau khi chia tài sản chung;

- Tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

- Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

Trong khi đó, tài sản riêng và tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân lại quy định tại Điều 43 như sau:

“1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này.”

3. Quy định về nhập tài sản chung vào tài sản riêng

4, Thủ tục nhập quyền sử dụng đất được tặng cho riêng vào tài sản chung của vợ chồng

Theo như quy định trên, đối với tài sản mà vợ, chồng có đươc trước khi kết hôn thì được xác định là tài sản riêng của vợ, chồng. Trong trường hợp của bạn, chồng bạn được thừa kế quyền sử dụng đất trước khi kết hôn với bạn, đây được xác định là tài sản riêng của chồng bạn.

Theo đó, để tài sản này trở thành tài sản chung thì vợ chồng bạn phải tiến hành thủ tục nhập tài sản riêng vào tài sản chung, dựa theo quy định tại Điều 46 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 như sau:

"Điều 46. Nhập tài sản riêng của vợ, chồng vào tài sản chung

1. Việc nhập tài sản riêng của vợ, chồng vào tài sản chung được thực hiện theo thỏa thuận của vợ chồng.

2. Tài sản được nhập vào tài sản chung mà theo quy định của pháp luật, giao dịch liên quan đến tài sản đó phải tuân theo hình thức nhất định thì thỏa thuận phải bảo đảm hình thức đó.

3. Nghĩa vụ liên quan đến tài sản riêng đã nhập vào tài sản chung được thực hiện bằng tài sản chung, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác."

Theo như quy định trên, để quyền sử dụng mảnh đất trên được nhập vào tài sản chung thì bạn và chồng bạn cần lập văn bản thỏa thuận về việc nhập tài sản riêng vào tài sản chung này, sau đó, văn bản này vợ chồng bạn mang đi công chứng tại tổ chức, cơ quan công chứng nơi có mảnh đất trên. Sau đó, bạn có thể tiến hành thủ tục bổ sung thêm tên của mình vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

>> Xem thêm:  Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

5. Thực tiễn về quyền sử dụng đất được tặng cho riêng nhập vào tài sản chung:

Sau khi kết hôn, thông thường, tất cả tài sản riêng mà vợ, chồng có trước khi kết hôn như tài sản được cha mẹ tặng cho riêng đều được vợ, chồng đưa vào sử dụng chung. Việc sử dụng chung này nhằm phục vụ cho cuộc sống của vợ chồng, hạn chế những khó khăn khi vợ chồng mối lập gia đình, nhưng không có nghĩa là đưa tài sản riêng vào sử dụng chung, thì tài sản riêng sẽ trở thành tài sản chung. Tuy Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 đã quy định quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được trước khi kết hôn là tài sản riêng của vợ, chồng. Như vậy, quyền sử dụng đất là tài sản riêng chỉ trở thành tài sản chung khi vợ chồng có thỏa thuận nhập hay không nhập vào tài sản chung của vợ chồng . Song không có căn cứ để xác định đã nhập quyền sử dụng đất là tài sản riêng vào tài sản chung, dẫn đến việc giải quyết tranh chấp còn nhiều bất cập. Xin nêu ví dụ cụ thể sau:

Ông Trần Văn M. và bà Hồ Thị H. trưốc khi chung sống với nhau đều đã có gia đình riêng, chồng bà H. chết, còn ông M. ly hôn vợ. Năm 1984, ông M., bà H. chung sông như vợ chồng, nhưng không có đăng ký kết hôn. Cụ Trần Văn H. (ông ngoại của ông M.) cho ông M. 5.000m2 đất tại ấp An Bình, xã Tân Đông Hiệp, huyện T.A, tỉnh B.. Năm 1984, ông M. đổi diện tích đất này cho ông Trà Văn C. để lấy 5.000m2 đất tại ấp Đông Triều, xã Tân Đông Hiệp. Năm 1986, ông M. tiếp tục đổi diện tích đất đã đổi của ông C. cho ủy ban nhân dân xã Tân Đông Hiệp lấy diện tích 5.087m2.tại ấp Đông Tác, xã Tân Đông Hiệp, năm 1993 và 1997, ủy ban nhân dân huyện T.A cấp Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất cho hộ ông M. diện tích đất trên, trong đó có 60m2 đất thổ cư và 5.027m2 đất nông nghiệp. Năm 1986, bà H., ông M. cất nhà tường xây, mái tôn, nền gạch bông diện tích 58m2 trên đất để ỗ. Ngày 30-11-2005, bà H. có đơn xin ly hôn vối ông M. và yêu cầu chia đôi nhà đất để sử dụng. Ông M. cho rằng đất tranh chấp là tài sản riêng của ông, không phải là tài sản chung với bà H., nên không đồng ý yêu cầu của bà H.

Tòa án cấp sơ thẩm bác yêu cầu đòi chia tài sản chung của bà H., xác định nhà đất tranh chấp là tài sản riêng của ông M. (Bản án dân sự sơ thẩm số 33/2006/DSST ngày 17-7-2006 của Tòa án nhân dân huyện D.A, tỉnh B.). Tòa án cấp phúc thẩm xác định nhà đất tranh chấp là tài sản của bà H. vối ông M.; giao cho bà H. 2.292m2đất gắn với căn nhà trên 60m2 đất thổ cư; giao cho ông M. 3.000m2 đất (Bản án dân sự phúc thẩm số 52/2006/DSPT ngày 06-11-2006 của Tòa án nhân dân tỉnh B.).

Sau đó, Bản án phúc thẩm nêu trên đã bị Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị và Tòa giám đốc thẩm quyết định hủy án phúc thẩm để giải quyết lại vụ án với nhận định: “Quá trình chung sống với bà H., ông M. nhiều lần hoán đổi đất và việc kê khai đăng ký quyền sử dụng đất thì hộ ông M. không có bà H. (vì bà H. vẫn đăng ký hộ khẩu cùng con riêng ở địa phương khác, không nhập chung hộ khẩu với ông M.), Tòa án cấp phúc thẩm xác định diện tích đất trên là tài sản chung của ông M., bà H. từ đó chia cho bà H. được sử dụng 2.292m2 đất là chưa đủ càn cứ (Quyết định kháng nghị số 37/2008/KN-DS ngày 10-3-2008, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao và Quyết định giám đốc thẩm số 82/2008/DS-GĐT ngày 20-5-2008, Tòa Dân sự) .

Nhận xét về vụ án: Vấn đề cần giải quyết trong vụ án này là xác định diện tích đất mà ông M. được ông ngoại cho trước khi chung sống với bà H., qua hai lần đổi đất thì ông M. có nhập quyền sử dụng đất đó vào thành tài sản chung với bà H. hay không. Mặc dù, Giây chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho hộ ông M., bà H. là vợ (hôn nhân thực tế vì bà H. sông chung vối ông M. không có đăng ký kết hôn), nhưng bà H. lại không có tên trong hộ khẩu nơi có nhà đất tranh chấp, nên khó có thể xác định các diện tích đất trên là tài sản chung của bà H. với ông M.

Như vậy, quyền sử dụng đất có trước khi kết hôn là tài sản riêng của vợ hoặc chồng, nhưng khó có thể xác định quyền sử dụng đất được tặng cho trước khi kết hôn có được nhập hay không nhập vào tài sản chung của vợ chồng hay không. Do đó, pháp luật cần phải quy định các căn cứ để xác định trường hợp nào được coi là nhập quyển sử dụng đất riêng vào tài sản chung trở thành quyền sử dụng đất chung của vợ chồng, thì khi giải quyết tranh chấp mới bảo đảm quyển lợi cho cả đôi bên vợ chồng.

>> Xem thêm:  Trình tự, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các khoản tài chính phải nộp khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Cách xác định tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân?

Trả lời:

Cách xác định tài sản chung của vợ chồng tring thời kỳ hôn nhân

Tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân được xác định theo quy định tại Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình thì: “Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tại ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung”

Bên cạnh đó, Điều 9, Điều 10 Nghị định 126/2014/NĐ-CP có hướng dẫn chi tiết quy định trên như sau:

Điều 9 Nghị định 126/2014/NĐ-CP giải thích thu nhập hợp pháp khác của vợ, chồng trong thời kỳ hôn nhân. Theo đó, thu nhập hợp pháp khác của vợ, chồng trong thời kỳ hôn nhân bao gồm:

Khoản tiền thưởng, tiền trúng thưởng xổ số, tiền trợ cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 11 của nghị định này;

Tài sản mà vợ, chồng được xác lập quyên sở hữu theo quy định của Bộ Luật Dân sự đối với vật vô chủ, vật bị chôn giấu, bị chìm đắm, vật bị đánh rơi, bị bỏ quên, gia súc, gia cầm bị thất lạc, vật nuôi dưới nước;

Thu nhập hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

Điều 10 Nghị định 126/2014/NĐ-CP giải thích về hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của vợ, chồng như sau:

Hoa lợi phát sinh từ tài sản riêng của vợ, chồng là sản vật tự nhiên mà vợ, chồng có được từ tài sản riêng của vợ, chồng;

Lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của vợ, chồng là khoản lợi mà vợ, chồng thu được từ việc khai thác tài sản riêng của vợ, chồng.

Câu hỏi: Thu nhập hợp khác khác của vợ, chồng trong thời kỳ hôn nhân gồm những gì?

Trả lời:

Căn cứ điều 9 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 như sau

Điều 9. Thu nhập hợp pháp khác của vợ, chồng trong thời kỳ hôn nhân

1. Khoản tiền thưởng, tiền trúng thưởng xổ số, tiền trợ cấp, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 11 của Nghị định này.

2. Tài sản mà vợ, chồng được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật Dân sự đối với vật vô chủ, vật bị chôn giấu, bị chìm đắm, vật bị đánh rơi, bị bỏ quên, gia súc, gia cầm bị thất lạc, vật nuôi dưới nước.

3. Thu nhập hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

 

Câu hỏi: Cách xác định tài sản riêng của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân?

Trả lời:

Cách xác định tài sản riêng của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân

Theo quy định tài điều 43 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 tài sản riêng của vợ, chồng bảo gồm:

Tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các Điều 38, 39 và 40 của Luật này; Tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng;

Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thwoif kỳ hôn nhân được thực hiện thwo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này.

Tài sản riêng khác của vợ, chồng được quy định tại Điều 11 Nghị định 126/2014/NĐ-CP bao gồm:

Quyền tài sản đối với đối tượng sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật sở hữu trí tuệ;

Tài sản mà vợ, chồng xác lập quyền sở hữu riêng theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền khác;

Khoản trợ cấp, ưu đãi mà vợ, chồng được nhận theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng; quyền tài sản khác gắn liền với nhân thân của vợ, chồng.