Những điểm mới của dự thảo luật đất đai sửa đổi?

1. Sự cần thiết của Luật đất đai

Luật đất đai là đạo luật lớn tác động đến mọi mặt của đời sống, kinh tế, xã hội và tác động đến từng gia đình, cá nhân và ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, kinh doanh của Việt Nam. Sau hơn 08 năm tổ chức thi hành Luật đất đai 2013 thì công tác quản lý đất đai đã đạt được những kết quả quan trọng tạo hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ và khả thu cho việc khai thác và sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm có hiệu quả, khai thác nguồn lực đất đai cho việc phát triển kinh tế - xã hội. Đặc biệt là việc phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội, nhà ở, đô thị tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản tạo ra những động lực mạnh mẽ cho phát triển đô thị, đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng an ninh. Tuy nhiên trong suốt thời gian qua, Luật đất đai 2013 vẫn bộc lộ những tồn tại do thủ tục hành chính còm rườm rà khiến cho nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn, cản trở trong việc tiếp cận đất đai. Nhiều vụ liên quan đến đất đai vẫn tiềm ẩn những vấn đề về thiệt hại kinh tế, tham nhũng liên quan đến đất đai còn nhiều. 

Từ đó, việc sửa đổi Luật đất đai là cần thiết nhằm khắc phục những tồn tại và phù hợp hơn với những thay đổi hiện nay của nền kinh tế - xã hội và đời sống xã hội. Dự thảo sửa đổi Luật đất đai nhằm hoàn thiện hơn hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ và thống nhất với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa để quản lý, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm và đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội.

2. Những điểm mới tại Dự thảo Luật đất đai sửa đổi

Dự thảo Luật đất đai sửa đổi thay thế Luật đất đai 2013 có một số những quy định nổi bật như: bỏ khung giá đất; sửa quy định về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất... Những quy định mới này góp phần tháo gỡ các khó khắn, vướng mắc gặp phải khi thi hành luật đất đai 2013 trong thời gian qua.

2.1. Sửa đổi quy định về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Ngoài các nội dung kế thừa của Luật đất đai 2013 thì Dự thảo Luật đất đai sửa đổi và bổ sung một số nội dung như:

- Bổ sung quy định về nội dung, vai trò của hồ sơ địa chính trong công tác quản lý đất đai tại Điều 107 dự thảo Luật. Trách nhiệm lập, câph nhật, khai thác hồ sơ địa chính tại Khoản 1 Điều 109;

- Sửa đổi để phân tích cụ thể thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đối với các đối tượng và trách nhiệm của tổ chức dịch vụ công đối với việc cấp Giấy chứng nhận. Cụ thể:

+ Hoàn thiện quy định về công nhận quyền đối với hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ tại điểm a, b của Khoản 2 và khoản 3 Điều 115;

+ sửa đổi và bổ sung các vướng mắc bất cập trong quá trình thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Việc cấp Giấy chứng nhận được thực hiện trên cơ sở các văn bản giấy tờ của cơ quan hành chính nhà nước, giấy tờ do cơ quan nhà nước khác đã xác lập và nhu cầu của người sử dụng đất tại Khoản 5 Điều 120 quy định thống nhất việc cấp Giấy chứng nhận được cơ quan đăng ký tthực hiện tại Khoản 7 Điều 120.

- Dự thảo bổ sưng cả quy định về việc đăng ký khi có sự thay đổi về quyền sử dụng không gian ngầm và khoảng không về giá đất (phục vụ cho các nội dung quản lý kinh tế đất) tại điểm n khoản 1 Điều 112.

- Bổ sung chế tài đủ mạnh để xác lập giá trị pháp lý đối với trường hợp đăng ký đất đai, thông tin được ghi nhận vào sổ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai phù hợp với hệ thống đăng ký chứng quyền hiện nay các nước tiến tiến đang áp dựng (Khoản 1 Điều 136);

- Bổ sung các chế tài đủ mạnh để làm rõ trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong việc tổ chức đăng ký đất đai, đồng thời ngăn chặn các trường hợp giao dịch mà không thực hiện đăng ký theo quy định của pháp luật;

- Quy định về đăng ký đất đai trên môi trường điện tử (hay đăng ký trực tuyến) trong đó có lộ trình để các địa phương thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận điện tử (Khoản 2 Điều 110);

- Luật hóa các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Điều 121 của Dự thảo luật đất đai sửa đổi).

Việc sửa đổi, bổ sung các nội dung liên quan đến quy định về đăng ký đất đai, cấp chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm phân định rõ trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong việc hoàn thành đăng ký đất đai đối với tất cả các thửa đất, tăng trách nhiệm của người sử dụng đất thông qua việc quy định cụ thể quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất, người được giao đất quản lý; quy định chế tài xử lý mạnh mẽ đối với chính quyền địa phương các cấp không thực hiện tổ chức đăng ký đất đai bắt buộc; đối với người sử dụng đất, người được giao đất quản lý không hoặc chậm thực hiện việc đăng ký, ngăn chặn các trường hợp giao dịch không thực hiện đăng ký, quy định rõ trách nhiệm trong từng khâu giải quyết thủ tục hành chính, trách nhiệm của từng cơ quan, tổ chức trong việc đã xác lập các giấy tờ để làm thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.

2.2. Bỏ khung giá đất, sửa quy định về bảng giá đất

Dự thảo luật sửa đổi đã bỏ quy định về khung giá đất so với Luật đất đai 2013. Theo như quy định cảu Dự thảo thì Nhà nước chỉ còn xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể. Theo Dự thảo, việc xây dựng bảng giá đất được dựa trên những căn cứ sau:

- Nguyên tắc, quy chuẩn, phương pháp định giá đất;

- Giá đất phổ biến trên thị trường;

- Biến động giá đất.

Dự thảo Luật đất đai sửa đổi cũng quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai vào 01/01 hàng năm. Theo thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất sao cho phù hợp. Theo như trong Dự thảo, bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ trong các trường hợp sau:

- Tính tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; Và khi nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.

- Tính thuế sử dụng đất;

- Tính thuế thu nhập quyền sử dụng đất;

- Tính tiền sử dụng đất tăng thêm đối với những trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng, không đưa đất vào sử dụng;

- Tính phí và lệ phí trong quản lý và sử dụng đất đai;

- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý sử dụng đất đai;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

- Tính giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân.

2.3. Bổ sung trường hợp thu hồi đất

Dự thảo Luật đất đai sửa đổi bổ sung các trường hợp thu hồi đất như:

- Xây dựng cơ sở khám chữa bệnh của lực lưỡng vũ trang nhân dân;

- Xây dựng nhà khách của lực lượng vũ trang nhân dân;

- Đất được giao, cho thuê không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố, công khai tại thời điểm giao đất, cho thuê đất.

- Thu hồi đất trong trường hợp chấm dứt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư mà không thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất theo quy định.

Ngoài ra, Dự thảo Luật đất đai còn sửa đổi và quy định chi tiết hơn các trường hợp thu hồi đất đã được quy định tại Luật đất đai 2013.

2.4. Bổ sung quy định về thời hạn sử dụng đất

Dự thảo Luật đất đai sửa đổi quy định:

- Bổ sung quy định thời hạn sử dụng ổn định lâu dài đối với: đất rừng sản xuất giao cho cộng đồng dân cư, đơn vị vũ trang, ban quản lý rừng (khoản 3 Điều 140);

- Về đất sử dụng có thời hạn thì Dự thảo luật đất đai bổ sung thời hạn giao đất, cho thuê đất xây dựng công trình ngầm, đất xây dựng công trình trên không và việc gia hạn sử dụng đất (Khoản 10 và khoản 11 Điều 141);

- Bổ sung quy định tại khoản 1 Điều 143 quy định về thời hạn sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trong hạn mức sử dụng của hộ gia đình, cá nhân thông qua việc giải quyết hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án;

- Đồng thời, bổ sung thêm quy định về thời hạn sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư; điều chỉnh; gia hạn thời hạn sử dụng đất của dự án (Điều 144).

2.5. Sửa đổi quy định giao đất, cho thuê đất chủ yếu sẽ thông qua đấu giá, đấu thầu dự án

Thực hiện giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. So với quy định tại Điều 118 Luật Đất đai 2013 về các trường hợp đấu giá và không đấu giá quyền sử dụng đất:

- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; Sử dụng quý đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân; Giao đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Dự thảo Luật đất đai sửa đổi đã quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Việc sử đổi và bổ sung các quy định giao đất, cho thuê đất qua đấu giá và đấu thầu dự án đã tạo điều kiện tiếp cận đất đai một cách minh bạch, công bằng và phát huy nguồn lực đất đai một cách triệt để.

2.6. Sửa đổi quy định về quyền của người sử dụng đất

Dự thảo luật đất đai sửa đổi quy định về quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất ; quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của các hộ gia đình, cá nhân, cổng đồng dân cử sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất. Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất sửa đổi, bổ sung các nội dung như: 

- Bổ sung quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định không phụ thuộc vào nơi cư trú, nơi đóng trụ sở (khoản 2 Điều 192);

- Bổ sung thêm quyền của người sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm mà đã ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp thì được thế chấp, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất (khoản 2 Điều 212);

- Bên cạnh đó, Dự thảo đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định tại khoản 4 Điều 206 cho phép tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có sự dựng đất được hình thành do mua cổ phần, phần vốn góp thì có các quyền và nghĩa vụ tương ứng với hình thức nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đề xuất bổ sung quyền và nghĩa vụ sử dụng đất để xây dựng công trình trên không tại Điều 210 của Dự thảo.

Ngoài ra, Dự thảo cũng sửa đổi, bổ sung điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất:

- Sửa đổi quy định thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo hướng trường hợp thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi đồn điền, đổi thửa thì không yêu cầu phải có Giấy chứng nhận tại điểm a Khoản Điều 211 và điểm b khoản 1, Khoản 2 điều 212;

- Bổ sung quy định đối với khu vực đô thị và khu vực quy hoạch phát triển đô thị thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô (Điểm a khoản 1 Điều 216);

- Bổ sung quy định về việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đối với các dự án kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch về quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

Trên đây là những thông tin về Những điểm mới của dự thảo Luật đất đai sửa đổi của Luật Minh Khuê. Quý khách hàng còn vướng mắc vui lòng gọi số tổng đài tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua số hotline: 1900.6162 để được nhận sự tư vấn, hỗ trợ giả đáp thắc mắc. Rất mong nhận được sự hợp tác!