Những hạng mục được sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư

1. Cơ sở pháp lý

- Thông tư 05/2024/TT-BXD: Đây là văn bản pháp lý quan trọng được Bộ Xây dựng ban hành vào ngày 31 tháng 7 năm 2024. Thông tư này quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở, cung cấp hướng dẫn cụ thể về việc thực thi các quy định trong luật, đảm bảo sự đồng bộ và rõ ràng trong quản lý và điều hành các vấn đề liên quan đến nhà ở. Thông tư 05/2024/TT-BXD đóng vai trò thiết yếu trong việc giải thích và làm rõ các điều khoản của luật, từ đó hỗ trợ các cơ quan quản lý, tổ chức và cá nhân liên quan trong việc thực hiện các quy định một cách chính xác và hiệu quả.

- Luật Nhà ở năm 2023, số 27/2023/QH15: Luật này được Quốc hội thông qua và ban hành vào ngày 27 tháng 11 năm 2023. Đây là văn bản pháp lý quan trọng nhất quy định về các vấn đề liên quan đến quản lý, sử dụng và phát triển nhà ở tại Việt Nam. Luật Nhà ở 2023 đánh dấu một bước tiến lớn trong việc cải cách chính sách nhà ở, nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân. Luật quy định các nguyên tắc cơ bản, quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan, đồng thời định hướng cho các chính sách và hoạt động trong lĩnh vực nhà ở.

Hai văn bản pháp lý này cùng tạo nên nền tảng pháp lý vững chắc cho việc quản lý và phát triển lĩnh vực nhà ở, đảm bảo sự minh bạch, công bằng và hiệu quả trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến nhà ở.

2. Những hạng mục được sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư

Theo quy định tại Điều 34 Thông tư 05/2024/TT-BXD thì việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm các hạng mục quan trọng sau đây dựa trên Điều 142 Luật Nhà ở năm 2023:

- Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm nhiều thành phần thiết yếu, được quy định rõ ràng nhằm đảm bảo sự hoạt động ổn định và an toàn của toàn bộ tòa nhà. Các thành phần chính bao gồm:

+ Phần diện tích chung: Đây là các khu vực không thuộc sở hữu riêng của các chủ căn hộ, bao gồm cả khu sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư. Diện tích này bao gồm các khu vực chung như hành lang, cầu thang, sân thượng và các không gian phục vụ sinh hoạt chung của cư dân.

+ Các phần kết cấu chịu lực của tòa nhà như khung, cột, tường chịu lực, và các thành phần khác như tường bao ngôi nhà, sàn, mái, cùng với hệ thống cầu thang bộ, thang máy, và lồng xả rác đều nằm trong phần sở hữu chung.

+ Các hệ thống kỹ thuật quan trọng bao gồm hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, hệ thống thoát nước, bể phốt, hệ thống thu lôi, hệ thống phòng cháy chữa cháy, và các tường bao hộp kỹ thuật (nếu có). Những thành phần này cần được bảo trì để đảm bảo vận hành hiệu quả và an toàn.

+ Hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà chung cư: Bao gồm các hạng mục hạ tầng kết nối với tòa nhà như hệ thống cấp điện, cấp nước, và các công trình phụ trợ, trừ những hạ tầng dùng cho mục đích công cộng hoặc phải bàn giao cho Nhà nước hoặc chủ đầu tư theo nội dung dự án.

+ Các công trình như sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình công cộng khác không thuộc diện đầu tư kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo dự án đã được phê duyệt.

​- Kinh phí bảo trì cũng được sử dụng để duy trì các hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư. Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư, bao gồm sân, vườn hoa, công viên, và các công trình khác cũng nằm trong danh mục được bảo trì. Tuy nhiên, các hệ thống này không được sử dụng cho mục đích công cộng hoặc phải được bàn giao cho Nhà nước hoặc chủ đầu tư theo quy định dự án.

​- Kinh phí bảo trì còn được sử dụng cho việc xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ, và thực hiện các biện pháp như cấy vi sinh để duy trì hoạt động ổn định của hệ thống nước thải trong nhà chung cư. Điều này giúp đảm bảo vệ sinh môi trường và hiệu quả của hệ thống xử lý nước thải.

​- Ngoài các hạng mục đã nêu, các hạng mục và trang thiết bị khác thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu căn hộ cũng được bảo trì bằng kinh phí bảo trì. Việc này có thể được quy định trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, hoặc theo quy định pháp luật về nhà ở, hoặc do Hội nghị nhà chung cư quyết định.

Việc quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì cho phần sở hữu chung là rất quan trọng để duy trì sự hoạt động ổn định và an toàn của toàn bộ nhà chung cư, đồng thời nâng cao chất lượng sống cho tất cả cư dân.

3. Quy trình sử dụng kinh phí bảo trì

Quy trình sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư là một chuỗi các bước quan trọng nhằm đảm bảo việc quản lý và sử dụng quỹ một cách hiệu quả, minh bạch và hợp lý. Sau đây là các bước chi tiết trong quy trình này dựa trên tình hình thực tế::

- Lập kế hoạch sử dụng quỹ bảo trì

+ Đầu tiên, cần đánh giá tình trạng hiện tại của các hạng mục sở hữu chung, bao gồm các hạng mục kết cấu, hệ thống kỹ thuật, công trình công cộng, và các trang thiết bị khác. Dựa trên việc đánh giá này, lập kế hoạch chi tiết về các hoạt động bảo trì cần thực hiện trong năm.

+ Xây dựng ngân sách dự kiến cho các hoạt động bảo trì. Ngân sách cần bao gồm tất cả các chi phí dự kiến cho việc bảo trì, sửa chữa, và nâng cấp các hạng mục. Kế hoạch này cần phản ánh đúng các ưu tiên và yêu cầu thực tế của toàn bộ cư dân.

- Thẩm định các yêu cầu sử dụng quỹ

+ Ban quản trị nhận và tổng hợp các yêu cầu về bảo trì từ cư dân hoặc các đơn vị liên quan. Các yêu cầu này có thể bao gồm sửa chữa, bảo trì định kỳ, hoặc nâng cấp các hạng mục cụ thể.

+ Đánh giá các yêu cầu dựa trên tính cấp thiết, mức độ ảnh hưởng và khả năng tài chính của quỹ bảo trì. Các yêu cầu được xem xét sẽ phải trải qua quy trình thẩm định để đảm bảo tính hợp lý và khả thi. Việc thẩm định có thể bao gồm việc khảo sát thực tế, ước tính chi phí, và xem xét các đề xuất từ các nhà thầu hoặc chuyên gia kỹ thuật.

- Quyết định phê duyệt hoặc từ chối

+ Ban quản trị sẽ tổ chức cuộc họp để xem xét các yêu cầu thẩm định. Sau khi xem xét các yếu tố như mức độ cần thiết, chi phí dự kiến, và các nguồn lực sẵn có, ban quản trị sẽ đưa ra quyết định phê duyệt hoặc từ chối các yêu cầu.

+ Sau khi ra quyết định, thông báo kết quả cho các bên liên quan. Quyết định phê duyệt sẽ bao gồm thông tin chi tiết về các hạng mục được chấp thuận, ngân sách dự kiến, và kế hoạch thực hiện.

- Thực hiện các hạng mục được phê duyệt

+ Tiến hành thực hiện các công việc bảo trì, sửa chữa hoặc nâng cấp đã được phê duyệt. Công việc này cần được thực hiện theo đúng kế hoạch, đảm bảo chất lượng và tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật.

+ Trong quá trình thực hiện, cần có sự giám sát liên tục để đảm bảo rằng công việc được thực hiện đúng tiến độ và đúng chất lượng. Đánh giá kết quả thực hiện để đảm bảo các mục tiêu bảo trì được đạt được.

- Báo cáo định kỳ

+ Sau khi các hạng mục được thực hiện, lập báo cáo định kỳ về tình hình sử dụng quỹ bảo trì. Báo cáo cần nêu rõ các khoản chi tiêu, tình trạng thực hiện các hạng mục bảo trì, và những vấn đề phát sinh (nếu có).

+ Cung cấp báo cáo cho toàn bộ cư dân và các cơ quan liên quan. Báo cáo cần minh bạch và dễ hiểu, giúp cư dân nắm bắt thông tin về việc sử dụng quỹ và tình hình bảo trì.

+ Dựa trên báo cáo và phản hồi từ cư dân, tiến hành đánh giá hiệu quả của việc sử dụng quỹ bảo trì. Xem xét các cơ hội cải tiến quy trình để nâng cao hiệu quả và chất lượng của công tác bảo trì trong tương lai.

Quy trình này không chỉ giúp đảm bảo việc sử dụng quỹ bảo trì được thực hiện một cách hợp lý và hiệu quả, mà còn tăng cường sự minh bạch và tin tưởng của cư dân vào công tác quản lý tài chính của nhà chung cư.

Ngoài ra, có thể tham khảo: Phí bảo trì nhà chung cư là gì? Quy định pháp luật Nhà ở về phí bảo trì chung cư. Còn khúc mắc, liên hệ 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Xin cảm ơn.