Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

I. Trường hợp 1 Tư vấn về quỹ bảo trì 2% với Hợp đồng mua bán căn hộ với CĐT ký trước ngày 1/7/2006.

- Trong hợp đồng mua bán nhà ghi: “Giá 1m2 sàn là 7.000.000/m2 (đã bao gồm thuế Giá trị gia tăng 10%, nhưng chưa bao gồm khoản phí Trước bạ và các khoản phí, lệ phí hợp lệ khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Căn hộ do bên mua phải nộp)”. Trong Hợp đồng không có Điều, Khoản nào đề cập về kinh phí 2% bảo trì phần sở hữu chung.

- Trong Hợp đồng, biên bản bàn giao, biên bản thanh quyết toán công trình và biên bản thanh lý hợp đồng đều không không đề cập đến kinh phí 2% bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Theo chúng tôi tìm hiểu trong Khoản 3,4 Điều 108 Luật nhà ở năm 2014 thì các căn hộ nhà chung cư mua trước 1/7/2006 mà chưa thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thì chủ sở hữu căn hộ phải nộp kinh phí bảo trì 2%. Các căn hộ mua sau ngày 1/7/2006 mà trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở không có thỏa thuận về kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư phải đóng khoản tiền phí bảo trì 2%.

Tuy nhiên ở vế sau của khoản 4 điều 108 Luật nhà ở năm 2014 có ghi “trường hợp trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà giá mua, giá thuê mua chưa tính kinh phí bảo trì thì chủ sở hữu thực hiện đóng khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định”. Vậy xin hỏi:

Nội dung “giá mua, giá thuê mua chưa tính kinh phí bảo trì” này được hiểu như thế nào? Có được hiểu là đã được đề cập hoặc thỏa thuận trong hợp đồng không? Nếu áp dụng nội dung này và theo nội dung hợp đồng ở trên thì bên mua hay bên bán phải đóng phí bảo trì?

Ngoài luật nhà ở 2014 ra có thể căn cứ vào văn bản quy định pháp luật nào để tính phí bảo trì cho các căn hộ nhà chung cư mua bán trước, sau Luật nhà ở 2014 có hiệu lực ?

II. Trường hợp 2 Tư vấn về quỹ bảo trì 2% với Hợp đồng mua bán căn hộ với CĐT ký sau ngày 1/7/2006.

- Nội dung hợp đồng như trên:

Trong hợp đồng mua bán nhà ghi: “Giá 1m2 sàn là 7.000.000./m2 (đã bao gồm thuế Giá trị gia tăng 10%, nhưng chưa bao gồm khoản phí Trước bạ và các khoản phí, lệ phí hợp lệ khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Căn hộ do bên mua phải nộp)”.

Trong Hợp đồng không có Điều, Khoản nào đề cập về kinh phí 2% bảo trì phần sở hữu chung.

- Tuy nhiên trong Biên bản bàn giao, Biên bản thanh quyết toán công trình và Biên bản thanh lý hợp đồng đều có ghi: "Chủ sở hữu có trách nhiệm nghĩa vụ nộp phí bảo trì theo quy định cho Ban quản trị tòa nhà hoặc đơn vị quản lý vận hành” Vậy xin hỏi: Kinh phí bảo trì 2% bên bán hay bên mua phải nộp ?

Việc Chủ đầu tư đề cập việc nộp kinh phí bảo trì trong biên bản bàn giao, biên bản thanh quyết toán công trình và biên bản thanh lý hợp đồng như vậy có đúng và có hiệu lực pháp lý không?

Cám ơn sự tư vấn giúp đỡ của Luật sư.

Trân trọng cảm ơn!

Người gửi: [email protected]

CƠ SỞ PHÁP LÝ

Bộ luật dân sự 2015;

Luật nhà ở 2014;

Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;

NỘI DUNG TƯ VẤN

A. Phân tích và hiểu điều luật.

Khoản 3, Khoản 4 Điều 108 Luật Nhà ở, được hướng dẫn bởi Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP có thể hiểu như sau:

- Nếu hợp đồng mua bán căn hộ được ký trước ngày 01/7/2006 mà chưa thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thì chủ sở hữu phải đóng kinh phí bảo trì.

- Nếu hợp đồng mua bán căn hộ sau ngày 01/7/2006, phải xem xét hai trường hợp:

Trường hợp 1: Trong hợp đồng mua bán không thỏa thuận về kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư phải đóng kinh phí bảo trì.

Trường hợp 2: Trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà “giá mua, giá thuê mua chưa tính kinh phí bảo trì” thì chủ sở hữu thực hiện đóng kinh phí bảo trì.

Giá mua, giá thuê mua không được định nghĩa cụ thể trong Bộ luật dân sự 2015 một cách khái quát nhất. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 124 Luật nhà ở 2014 có thể hiểu Giá mua bán nhà ở là do các bên thỏa thuận và ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở. Nếu giá mua nhà ở đã có kinh phí bảo trì, phí hoặc lệ phí khác thì phải thể hiện rõ trong hợp đồng. Còn nếu trong giá mua, giá thuê mua không nêu ra hoặc nêu ra nhưng không có “kinh phí bảo trì” thì có thể hiểu là giá mua, thuê mua đó chưa tính kinh phí bảo trì.

B. Trả lời câu hỏi của Qúy khách

I. Trường hợp 1 Tư vấn về quỹ bảo trì 2% với Hợp đồng mua bán căn hộ với CĐT ký trước ngày 1/7/2006.

Đối với trường hợp của quý khách đưa ra:

“- Trong hợp đồng mua bán nhà ghi: “Giá 1m2 sàn là 7.000.000/m2 (đã bao gồm thuế Giá trị gia tăng 10%, nhưng chưa bao gồm khoản phí Trước bạ và các khoản phí, lệ phí hợp lệ khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Căn hộ do bên mua phải nộp)”.

Nội dung hợp đồng này được ký trước ngày 01/7/2006, mà trong nội dung về giá này chỉ xác định giá 7.000.000/m2 chỉ bao gồm thuế giá trị gia tăng là 10%, chưa bao gồm khoản khác, đồng thời trong hợp đồng cũng không có điều khoản nào đề cập đến kinh phí bảo trì 2%. Trong các văn bản khác như: biên bản bàn giao, biên bản thanh quyết toán công trình và biên bản thanh lý hợp đồng đều không không đề cập đến kinh phí 2% bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Như vậy, ta có thể hiểu giá này chưa bao gồm kinh phí 2%. Do đó, trường hợp này chủ sở hữu phải đóng kinh phí bảo trì.

Kết luận: Hợp đồng mua bán căn hộ với CĐT ký trước ngày 1/7/2006 mà trong hợp đồng mua bán nhà ghi: “Giá 1m2 sàn là 7.000.000/m2 (đã bao gồm thuế Giá trị gia tăng 10%, nhưng chưa bao gồm khoản phí Trước bạ và các khoản phí, lệ phí hợp lệ khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Căn hộ do bên mua phải nộp)” đồng thời trong hợp đồng cũng không có điều khoản nào đề cập đến kinh phí bảo trì 2% thì chủ sở hữu phải đóng kinh phí bảo trì.

II. Trường hợp 2 Tư vấn về quỹ bảo trì 2% với Hợp đồng mua bán căn hộ với CĐT ký sau ngày 1/7/2006.

Trong hợp đồng mua bán nhà ghi: “Giá 1m2 sàn là 7.000.000./m2 (đã bao gồm thuế Giá trị gia tăng 10%, nhưng chưa bao gồm khoản phí Trước bạ và các khoản phí, lệ phí hợp lệ khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Căn hộ do bên mua phải nộp)”.

Trong Hợp đồng không có Điều, Khoản nào đề cập về kinh phí 2% bảo trì phần sở hữu chung.

Tuy nhiên trong Biên bản bàn giao, Biên bản thanh quyết toán công trình và Biên bản thanh lý hợp đồng đều có ghi: "Chủ sở hữu có trách nhiệm nghĩa vụ nộp phí bảo trì theo quy định cho Ban quản trị tòa nhà hoặc đơn vị quản lý vận hành” Vậy xin hỏi: Kinh phí bảo trì 2% bên bán hay bên mua phải nộp?

Trả lời:

Trường hợp 1: Nếu trong hợp đồng mua bán có quy định:

Biên bản bàn giao, biên bản thanh quyết toán công trình và Biên bản thanh lý hợp đồng cũng là một phần của hợp đồng và gắn với hợp đồng mua bàn, mà trong Biên bản bàn giao, Biên bản thanh quyết toán công trình và Biên bản thanh lý hợp đồng đều có ghi: "Chủ sở hữu có trách nhiệm nghĩa vụ nộp phí bảo trì theo quy định cho Ban quản trị tòa nhà hoặc đơn vị quản lý vận hành” thì chủ sở hữu thực hiện đóng kinh phí bảo trì.

Trường hợp 2: Nếu trong hợp đồng mua bán không có quy định:

Biên bản bàn giao, biên bản thanh quyết toán công trình và Biên bản thanh lý hợp đồng là một phần của hợp đồng mua bán thì phải thực hiện theo các nội dung trong hợp đồng mua bán đã ghi nhận.

Mà trong hợp đồng mua bán nhà ghi: “Giá 1m2 sàn là 7.000.000./m2 (đã bao gồm thuế Giá trị gia tăng 10%, nhưng chưa bao gồm khoản phí Trước bạ và các khoản phí, lệ phí hợp lệ khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Căn hộ do bên mua phải nộp)”.

Hơn nữa, trong Hợp đồng không có Điều, Khoản nào đề cập về kinh phí 2% bảo trì phần sở hữu chung. Vì vậy, chủ đầu tư phải đóng kinh phí bảo trì.

III. Việc Chủ đầu tư đề cập việc nộp kinh phí bảo trì trong biên bản bàn giao

 Việc Chủ đầu tư đề cập việc nộp kinh phí bảo trì trong biên bản bàn giao,biên bản thanh quyết toán công trình và biên bản thanh lý hợp đồng như vậy có đúng và có hiệu lực pháp lý không?

Trả lời:

Chủ đầu tư đề cập việc nộp kinh phí bảo trì trong biên bản bàn giao, biên bản thanh quyết toán công trình và biên bản thanh lý hợp đồng có hiệu lực pháp luật không thì phải xem xét các văn bản này có được coi là một phần hoặc là một văn bản gắn liền với hợp đồng mua bán nhà như đã phân tích ở phần trên không?

Đồng thời các văn bản này phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015, cụ thể như sau:

- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi vềPhí bảo trì nhà chung cư” Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

Công ty Luật TNHH Minh Khuê