Lấn biển là gì? Hoạt động lấn biển có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Trong bối cảnh biến đổi khí hậu và áp lực gia tăng dân số tại các khu vực duyên hải, việc tìm kiếm không gian phát triển mới đã trở thành yêu cầu cấp thiết đối với nhiều quốc gia có đường bờ biển dài, trong đó có Việt Nam. Lấn biển – hoạt động mở rộng diện tích đất đất liền ra phía biển bằng các giải pháp kỹ thuật và công trình – không chỉ đơn thuần là cuộc "chinh phục thiên nhiên" mà còn là một chiến lược kinh tế quan trọng nhằm tạo dựng quỹ đất cho đô thị, công nghiệp và du lịch. Từ những vùng bãi bồi, mặt nước hoang sơ, các dự án lấn biển đã thay đổi diện mạo của nhiều tỉnh thành, mở ra vận hội mới cho phát triển kinh tế biển và khẳng định chủ quyền quốc gia trên mặt nước.

Tuy nhiên, lấn biển là một hoạt động tác động mạnh mẽ đến hệ sinh thái, môi trường và trật tự quản lý tài nguyên công cộng. Do đó, ranh giới giữa việc mở rộng diện tích đất và việc xác lập quyền sở hữu pháp lý đối với phần diện tích này luôn là vấn đề gây tranh cãi và đòi hỏi sự điều chỉnh khắt khe từ pháp luật. Câu hỏi đặt ra là: Liệu những diện tích đất mới được hình thành từ lòng biển có được thừa nhận là một loại tài sản bất động sản chính thống? Quy trình để một khu vực vốn là "mặt nước" trở thành "thửa đất" có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra như thế nào? Những quy định mới nhất trong Luật Đất đai 2024 và các Nghị định liên quan đã mở ra cánh cửa pháp lý ra sao cho các nhà đầu tư lấn biển

1. Lấn biển là gì? Đất lấn biển có được cấp sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024 không?

Sự phát triển của kinh tế biển và nhu cầu mở rộng quỹ đất đô thị, thương mại, dịch vụ tại các địa phương ven biển Việt Nam đã đặt ra những yêu cầu cấp thiết về việc hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động lấn biển. Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15) cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành, đặc biệt là Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, đã tạo ra một bước ngoặt lịch sử, chuyển dịch tư duy quản lý từ việc kiểm soát đơn thuần sang kiến tạo và khuyến khích phát triển bền vững quỹ đất từ biển.

Theo quy định tại khoản 30 Điều 3 và Điều 190 Luật Đất đai 2024, "Lấn biển" không đơn thuần là hoạt động san lấp vật lý. Về mặt pháp lý, đây là quá trình mở rộng diện tích đất liền bằng cách chiếm dụng không gian biển thông qua các hoạt động nhân tạo, sử dụng vốn, kỹ thuật và công nghệ để chuyển đổi trạng thái từ "mặt nước biển" sang "đất đai". Bản chất của hoạt động này là sự thay đổi chế độ pháp lý của đối tượng quản lý: từ chế độ quản lý tài nguyên biển (thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Biển Việt Nam và Luật Tài nguyên, môi trường biển và hải đảo) sang chế độ quản lý đất đai (thuộc phạm vi Luật Đất đai) cụ thể được quy định như sau:

"30. Lấn biển là việc mở rộng diện tích đất trong phạm vi từ đường mép nước biển thấp nhất trung bình trong nhiều năm về phía biển thuộc vùng biển Việt Nam."

Một trong những câu hỏi cốt lõi (của các nhà đầu tư và người sử dụng đất là liệu đất hình thành từ hoạt động lấn biển có đủ điều kiện pháp lý để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ/Sổ hồng) hay không. Dựa trên cơ sở pháp lý vững chắc từ Luật Đất đai 2024 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP, câu trả lời là CÓ.

Việc cấp Giấy chứng nhận cho đất lấn biển không còn phụ thuộc vào việc hoàn thành công trình xây dựng trên đất (như nhà ở, khách sạn) mà được xác định dựa trên việc hoàn thành hoạt động tạo lập quỹ đất. Cụ thể, Điều 76 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định rõ ràng: Chủ đầu tư dự án đầu tư lấn biển hoặc dự án đầu tư có hạng mục lấn biển đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai và có thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hoạt động lấn biển thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Sự thay đổi này mang ý nghĩa chiến lược về mặt tài chính: nó cho phép "hóa vốn" tài sản hình thành từ lấn biển sớm hơn, giúp nhà đầu tư có thể sử dụng quyền sử dụng đất này làm tài sản bảo đảm để huy động vốn cho các giai đoạn phát triển tiếp theo của dự án.

2. Phân biệt lấn biển tự phát và hoạt động lấn biển theo quy hoạch

Sự khác biệt giữa "lấn biển" (hợp pháp) và "lấn, chiếm biển" (bất hợp pháp) nằm ở tính quy hoạch và sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Sự phân định này rất quan trọng vì Luật Đất đai 2024 khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng vốn, kỹ thuật để lấn biển theo dự án, nhưng đồng thời Nghị định 123/2024/NĐ-CP lại tăng nặng mức phạt đối với hành vi tự ý lấn chiếm nhằm bảo vệ trật tự quản lý đất đai và môi trường biển.

3. Nguyên tắc và điều kiện thực hiện hoạt động lấn biển

Hoạt động lấn biển tác động sâu rộng đến môi trường sinh thái, an ninh quốc phòng và sinh kế của cộng đồng dân cư ven biển. Do đó, Điều 190 Luật Đất đai 2024 đã thiết lập 05 nguyên tắc vàng mà mọi dự án lấn biển bắt buộc phải tuân thủ. Đây được xem là các "điều kiện cần" để một dự án được xem xét chấp thuận.

Điều kiện 1: Bảo đảm quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia: Hoạt động lấn biển diễn ra tại vùng bờ, vùng biển ven bờ, nơi thường có vị trí chiến lược về quốc phòng. Dự án phải bảo đảm giữ vững chủ quyền, quyền chủ quyền, quyền tài phán quốc gia trên biển. Không được làm ảnh hưởng đến các công trình phòng thủ, khu vực quân sự. Đối với các dự án lấn biển tại khu vực hạn chế tiếp cận đất đai (biên giới, ven biển, hải đảo), đặc biệt là dự án có vốn đầu tư nước ngoài, quy trình thẩm định bắt buộc phải có sự tham gia ý kiến của Bộ Quốc phòng và Bộ Công an theo quy định tại Điều 10 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Điều kiện 2: Tuân thủ quy định pháp luật và Điều ước quốc tế: Hoạt động lấn biển không được trái với các quy định của Luật Biển Việt Nam, Luật Tài nguyên, môi trường biển và hải đảo, cũng như các điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên (như UNCLOS 1982). Điều này nhằm tránh các tranh chấp quốc tế và bảo đảm sự thống nhất trong hệ thống pháp luật.

Điều kiện 3: Đánh giá tác động Kinh tế - Xã hội và môi trường (ĐTM): Đây là rào cản kỹ thuật quan trọng nhất. Biển là một hệ sinh thái nhạy cảm. Việc san lấp biển có thể làm thay đổi dòng chảy, gây sạt lở bờ biển lân cận, hoặc hủy hoại hệ sinh thái (san hô, rừng ngập mặn). Dự án phải dựa trên cơ sở đánh giá đầy đủ về các yếu tố tự nhiên, tác động của thiên tai, biến đổi khí hậu và nước biển dâng. Báo cáo Đánh giá tác động môi trường (ĐTM) là thành phần hồ sơ bắt buộc và phải được phê duyệt trước khi quyết định giao đất, giao khu vực biển.

Điều kiện 4: Phù hợp với quy hoạch: Dự án lấn biển không thể tồn tại độc lập mà phải là một mảnh ghép trong bức tranh quy hoạch tổng thể. Hoạt động lấn biển phải phù hợp với một trong các loại quy hoạch sau: Quy hoạch tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch xây dựng, hoặc quy hoạch đô thị. Nghị định 102/2024/NĐ-CP (Điều 70) đã mở rộng cơ chế linh hoạt: Trường hợp khu vực biển xác định để lấn biển đã có trong quy hoạch tỉnh hoặc quy hoạch xây dựng/đô thị nhưng chưa có trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể chỉ đạo đưa vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hàng năm mà không cần chờ điều chỉnh quy hoạch tỉnh, giúp rút ngắn thời gian thủ tục cho nhà đầu tư.

Điều kiện 5: Khai thác hiệu quả tài nguyên và Bảo đảm quyền tiếp cận biển: Việc lấn biển phải nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã hội, khai thác hiệu quả quỹ đất tạo lập. Một yêu cầu nhân văn và bắt buộc trong Luật Đất đai 2024 là phải bảo đảm quyền tiếp cận với biển của người dân và cộng đồng. Điều 70 Nghị định 102 quy định rõ: Khi lập quy hoạch chi tiết dự án lấn biển, phải bố trí và dành quỹ đất để xây dựng công trình hạ tầng công cộng, bao gồm lối đi xuống biển, không được "tư nhân hóa" toàn bộ mặt tiền biển, tước đi sinh kế và không gian sống của cộng đồng địa phương.

4. Loại đất được xác định sau khi lấn biển và nghĩa vụ tài chính

4.1. Loại đất xác định sau khi lấn biển

Loại đất sau khi lấn biển được xác định căn cứ vào:

Quyết định giao đất, cho thuê đất: Khi UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất đồng thời với giao khu vực biển, mục đích sử dụng đất đã được ấn định (ví dụ: đất ở đô thị, đất thương mại dịch vụ, đất khu công nghiệp).

Quy hoạch chi tiết 1/500: Diện tích đất lấn biển sẽ được phân loại cụ thể theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt.

• Đất ở: Được cấp Sổ đỏ với thời hạn sử dụng lâu dài (đối với người mua nhà ở) hoặc theo thời hạn dự án (đối với chủ đầu tư).
• Đất thương mại, dịch vụ: Được cấp Sổ đỏ với thời hạn thuê đất (thường là 50 năm, tối đa 70 năm).

4.2. Nghĩa vụ tài chính

Nghĩa vụ tài chính là yếu tố quyết định hiệu quả đầu tư của dự án lấn biển. Chi phí lấn biển thường rất lớn (kè biển, san lấp, xử lý nền đất yếu), nếu không có cơ chế tài chính phù hợp, dự án sẽ không khả thi. Theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP và Nghị định 71/2024/NĐ-CP (về giá đất), việc xác định giá đất cụ thể cho dự án lấn biển thường áp dụng Phương pháp thặng dư.

• Công thức cơ bản: Giá trị quyền sử dụng đất = Tổng doanh thu phát triển giả định - Tổng chi phí phát triển ước tính.
• Tổng chi phí phát triển: Điểm mấu chốt là tổng chi phí này bao gồm cả chi phí lấn biển đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Nghị định 102/2024/NĐ-CP (Điều 75) và Nghị định 103/2024/NĐ-CP đã thiết lập cơ chế "khấu trừ" để đảm bảo công bằng cho nhà đầu tư:

Không thu tiền sử dụng khu vực biển: Đối với phần diện tích biển được giao để thực hiện lấn biển (để tạo thành đất), nhà đầu tư không phải nộp tiền sử dụng khu vực biển. Quy định này loại bỏ tình trạng "thuế chồng thuế" (vừa nộp tiền biển, vừa nộp tiền đất) từng gây tranh cãi trước đây.

Quyết toán và xử lý chênh lệch trong thời hạn 180 ngày kể từ ngày hoàn thành lấn biển, chủ đầu tư phải lập hồ sơ quyết toán chi phí lấn biển gửi Sở Xây dựng thẩm định. Số liệu quyết toán này sẽ được so sánh với chi phí lấn biển đã được ước tính trong phương án giá đất ban đầu:

• Nếu Chi phí quyết toán < Chi phí ước tính: Nhà đầu tư phải nộp bổ sung phần chênh lệch vào ngân sách nhà nước.
• Nếu Chi phí quyết toán > Chi phí ước tính: Phần chênh lệch này được tính vào chi phí của dự án (Nhà đầu tư chịu rủi ro về việc đội vốn, Nhà nước không hoàn trả bằng tiền mặt).Điều này buộc nhà đầu tư phải quản trị chi phí chặt chẽ.

Bảng so sánh cơ chế tài chính:

5. Quy trình, thủ tục giao đất, cho thuê đất để lấn biển

Quy trình thực hiện dự án lấn biển được quy định chi tiết tại Điều 73, Điều 74 Nghị định 102/2024/NĐ-CP (NĐ 102) và các thủ tục hành chính mới được công bố. Đây là hướng dẫn từng bước cho nhà đầu tư:

Bước 1: Lập và phê duyệt dự án đầu tư

• Nhà đầu tư lập Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư lấn biển hoặc hạng mục lấn biển.
• Hồ sơ phải xác định rõ vị trí, tọa độ, diện tích, chi phí lấn biển, tiến độ thực hiện và phương án kỹ thuật.
• Dự án phải được chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư (thẩm quyền thuộc Quốc hội, Thủ tướng hoặc UBND tỉnh tùy quy mô).

Bước 2: Giao đất, cho thuê đất đồng thời giao khu vực biển: Đây là cải cách hành chính đột phá nhất, tích hợp hai thủ tục thành một.

Hồ sơ: Nhà đầu tư nộp Đơn xin giao đất, cho thuê đất đồng thời giao khu vực biển (Mẫu số 05 tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP sửa đổi hoặc Mẫu số 12 NĐ 102 tùy thời điểm áp dụng văn bản mẫu).

Thẩm quyền: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra Quyết định giao đất, cho thuê đất đồng thời giao khu vực biển (Mẫu số 13/14 - NĐ 102). Quyết định này là cơ sở pháp lý duy nhất cần thiết để bắt đầu thi công, thay vì phải chờ quyết định giao biển riêng lẻ.

Bước 3: Thực hiện san lấp và nghiệm thu hoàn thành: Nhà đầu tư tiến hành thi công lấn biển theo thiết kế được duyệt.

Thủ tục Nghiệm thu (Điều 74 NĐ 102): Sau khi hoàn thành toàn bộ hoặc một phần, chủ đầu tư gửi văn bản đề nghị Sở Xây dựng (hoặc cơ quan chuyên môn xây dựng cấp tỉnh) kiểm tra công tác nghiệm thu. Trong thời hạn 60 ngày, cơ quan nhà nước tổ chức kiểm tra và ra "Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu".

Bước 4: Xác định địa giới và nghĩa vụ tài chính

• Sở Tài nguyên và Môi trường xác định, cập nhật đường mép nước biển thấp nhất trung bình nhiều năm (đường bờ biển mới) dựa trên kết quả nghiệm thu.
• Cơ quan thuế xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp (sau khi đã tính toán các khoản khấu trừ).

Bước 5: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Sau khi nhà đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính, Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 76 Nghị định 102.

6. Trách nhiệm quản lý nhà nước về hoạt động lấn biển

Để đảm bảo trật tự kỷ cương, bên cạnh các cơ chế khuyến khích, Nhà nước cũng thiết lập hệ thống giám sát và chế tài xử phạt nghiêm khắc theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Hoạt động lấn biển trái phép không chỉ phá vỡ quy hoạch mà còn gây hậu quả nghiêm trọng về môi trường. Các hành vi sau đây bị nghiêm cấm và xử lý mạnh tay:

• Lấn, chiếm khu vực biển, bãi bồi khi chưa có quyết định giao đất, giao khu vực biển.
• Lấn biển vượt quá ranh giới, diện tích được cấp phép.
• Sử dụng vật liệu san lấp không đạt chuẩn gây ô nhiễm môi trường biển.

Nghị định (NĐ) 123/2024/NĐ-CP quy định mức phạt rất cao để răn đe các vi phạm trong lĩnh vực lấn biển, đất đai. Bảng mức phạt đối với hành vi lấn, chiếm đất (bao gồm đất bãi bồi, mặt nước ven biển):

Lưu ý: Đối với các hành vi lấn chiếm đất thuộc địa giới hành chính, đất công cộng, mức phạt tối đa đối với tổ chức có thể lên tới 1 tỷ đồng.

Ngoài phạt tiền, hậu quả pháp lý nặng nề nhất đối với lấn biển trái phép là biện pháp khắc phục hậu quả:

• Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu: Chủ đầu tư phải chịu toàn bộ chi phí phá dỡ công trình, xúc bỏ vật liệu san lấp để trả lại hiện trạng biển ban đầu. Đây là rủi ro tài chính khổng lồ.
• Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp: Toàn bộ lợi nhuận có được từ hành vi vi phạm phải nộp vào ngân sách nhà nước.

Trách nhiệm quản lý nhà nước thuộc về UBND cấp tỉnh. Lãnh đạo địa phương chịu trách nhiệm trước Thủ tướng Chính phủ nếu để xảy ra tình trạng lấn biển trái phép, không đúng quy hoạch trên địa bàn quản lý.

Kết luận

Tổng kết lại, lấn biển là một hoạt động mang tầm chiến lược, là lời giải cho bài toán thiếu hụt quỹ đất tại các trung tâm kinh tế ven biển, đồng thời thể hiện khát vọng vươn mình ra biển lớn của dân tộc. Việc pháp luật thừa nhận và quy định rõ ràng về quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho diện tích đất lấn biển là một bước tiến đột phá, tạo cơ sở pháp lý vững chắc để biến các dự án "trên giấy" thành những tài sản bất động sản có giá trị thực, có thể tham gia vào các giao dịch dân sự và kinh tế một cách hợp pháp. Đây chính là "chìa khóa" để thu hút các luồng vốn đầu tư lớn vào hạ tầng biển, tạo động lực cho sự tăng trưởng bền vững.

Dù hành lang pháp lý đã được khơi thông, nhưng việc thực thi các dự án lấn biển vẫn đòi hỏi một sự cẩn trọng tuyệt đối. Sự chuyển đổi từ mặt nước biển sang đất ở hoặc đất sản xuất không chỉ là sự thay đổi về mặt vật lý, mà là một quá trình xác lập quyền năng của Nhà nước và tư nhân trên một tài sản vốn là tài nguyên chung. Do đó, tính minh bạch trong việc nghiệm thu công trình lấn biển và sự nghiêm túc trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư là hai yếu tố quyết định để phần diện tích lấn biển đó được cấp "tấm thẻ thông hành" pháp lý – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nhìn về tương lai, khi công nghệ kỹ thuật ngày càng tiên tiến và quản trị đất đai ngày càng số hóa, các hoạt động lấn biển sẽ trở nên phổ biến và hiệu quả hơn. Tuy nhiên, mọi sự mở rộng không gian đều phải đặt trong khuôn khổ của sự phát triển bền vững, bảo vệ hệ sinh thái biển và tuân thủ nghiêm ngặt các quy chuẩn pháp luật. Hy vọng rằng những phân tích chi tiết về khái niệm lấn biển và quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong bài viết này đã mang đến cho quý độc giả những kiến thức giá trị, giúp các chủ đầu tư và nhà quản lý định hướng đúng đắn trong lộ trình chinh phục biển cả, góp phần làm giàu đẹp thêm dải đất hình chữ S từ chính những con sóng khơi xa.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật hình sự trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết.Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!