1. Khái niệm bảo lưu quyền sở hữu

Trong hợp đồng mua bán tài sản các bên có thể thỏa thuận về mua trả chậm, trả dần. Trường hợp này người mua chỉ có quyền sở hữu khi đã trả hết tiền mua. Để bảo đảm quyền đòi tiền trả chậm, bên bán có thể thỏa thuận với bên mua xác lập biện pháp bảo lưu quyền sở hữu và đăng ký biện pháp này tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bảo lưu quyền sở hữu được quy định từ Điều 331 đến Điều 334 Bộ luật dân sự năm 2015.

Theo cách hiểu chung nhất, bảo lưu quyền sở hữu được hiểu là quy định bảo đảm quyền lợi của bên bán trong quan hệ hợp đồng mua bán. Theo đó, trong hợp đồng mua bán quyền sở hữu tài sản có thể được bên bán bảo lưu cho đến khi nghĩa vụ thanh toán được thực hiện đầy đủ.

Trong bảo lưu quyền sở hữu thì bên bán được quyền kiểm soát việc định đoạt tài sản của bên mua cho đến khi bên mua thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán. Ngược lại, nếu bên mua không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đúng thời hạn thì bên bán có quyền lấy lại tài sản và trả lại tiền cho bên mua sau khi trừ khấu hao sử dụng tài sản.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

2. Hình thức bảo lưu quyền sở hữu

Vì biện pháp bảo lưu quyền sở hữu chỉ có hiệu lực đối kháng khi đăng ký, cho nên khi xác lập biện pháp bảo lưu quyền sở hữu thì phải được lập thành văn bản riêng hoặc được ghi trong hợp đồng mua bán làm cơ sở để thực hiện thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm.

3. Nội dung bảo lưu quyền sở hữu

Trường hợp bên mua không hoàn thành nghĩa vụ thanh toán cho bên bán theo thỏa thuận thì bên bán có quyền đòi lại tài sản. Bên bán hoàn trả cho bên mua số tiền bên mua đã thanh toán sau khi trừ giá trị hao mòn tài sản do sử dụng. Trường hợp bên mua làm mất, hư hỏng tài sản thì bên bán có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Bên mua có quyền sử dụng tài sản và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản trong thời hạn bảo lưu quyền sở hữu có hiệu lực, đồng thời phải chịu rủi ro về tài sản trong thời hạn bảo lưu quyền sở hữu, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong bảo lưu quyền sở hữu

4.1. Bên mua tài sản:

+ Sử dụng tài sản và hưởng hoa lợi trong thời gian bảo lưu quyền sở hữu có hiệu lực

+ Chịu rủi ro về tài sản trong thời hạn bảo lưu quyền sở hữu có hiệu lực

+ Thanh toán đầy đủ giá trị tài sản theo quy định trong hợp đồng hoặc thỏa thuận

4.2. Bên bán tài sản:

Có quyền đòi lại tài sản nếu bên mua vi phạm nghĩa vụ thanh toán (Các trường hợp không trả tiền, không còn khả năng thanh toán, trả tiền không đúng theo quy định…)

Như vậy, trong biện pháp bảo lưu quyền sở hữu bên bán là bên nhận bảo đảm vì thông qua biện pháp này bên bán được bảo đảm là chắc chắn giao dịch mua bán sẽ được diễn ra, sự trì hoãn quyền bảo lưu của bên bán đối với tài sản là đối tượng mua bán để đảm bảo cho người bán bán được hàng và thu được đúng số tiền mà bên mua phải trả. Trong khi đó bên bảo đảm là bên mua, biện pháp bảo lưu quyền sở hữu vẫn làm cho bên bảo đảm tuy chưa chính thức trở thành chủ sở hữu tài sản bảo đảm nhưng được giữ tài sản và khai thác công dụng của tài sản đó, và nghĩa vụ trả tiền thuộc về bên bảo đảm, rủi ro trong thời gian sử dụng đối tượng bảo đảm thuộc về bên bảo đảm.

5. Bảo lưu quyền sở hữu

Bảo lưu quyền sở hữu được quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 là một cơ chế pháp lý để bảo vệ quyền của chủ sở hữu tài sản trong hợp đồng mua bán tài sản, bao gồm cả việc thuê mua. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng quy định về việc “được bảo lưu quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng khi bên thuê mua chưa thanh toán đủ tiền thuê mua”.

Trong hợp đồng mua bán, quyền sở hữu tài sản có thể được bên bán bảo lưu cho đến khi nghĩa vụ thanh toán được thực hiện đầy đủ. Bảo lưu quyền sở hữu phải được lập thành văn bản riêng hoặc được ghi trong hỢp ""đồng mua bán. Bảo lưu quyền sở hữu phát sinh hiệu lực đôi kháng với người thứ ba (Bộ luật Dân sự năm 2005 gọi là giá trị pháp lý đối với người thứ ba) kể từ thời điểm đăng ký.

Các bên có thể thỏa thuận về việc bên mua trả chậm hoặc trả dần tiền mua trong một thời hạn sau khi nhận tài sản mua. Bên bán được bảo lưu quyền sở hữu đôì với tài sản bán cho đến khi bên mua trả đủ tiền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Hợp đồng mua trả chậm hoặc trả dần phải được lập thành văn bản. Bên mua có quyền sử dụng tài sản mua trả chậm, trả dần và phải chịu rủi ro trong thời gian sử dụng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Tài sản bảo lưu quyền sở hữu có thể là tất cả các tài sản mua bán gồm vật, giấy tờ có giá và quyền tài sản, cả động sản hoặc bất động sản.

Vì trước đây biện pháp này không được coi là một giao dịch bảo đảm, nên không được đưa vào mục giao dịch bảo đảm, mà được quy định trong mục hợp đồng mua bán tài sản trong hai Bộ luật Dân sự năm 1995 và 2005 .

Gọi là bảo lưu quyền sở hữu, thì có thể hiểu là, bên bán tài sản phải là chủ sở hữu tài sản mua bán. Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp bảo lưu quyền sở hữu . Thực ra quy định này là không chính xác, vì nếu coi bên bảo lưu quyền sở hữu là bên bảo đảm thì đương nhiên phải có quyền số hữu đối với tài sản. Còn nếu coi bên bảo lưu quyền sồ hữu không phải là bên bảo đảm thì không cần quy định điều loại trừ này. Tuy nhiên, bảo lưu quyền sở hữu chỉ là một biện pháp, chứ không phải là một giao dịch bảo đảm, nên chỉ có tài sản mua bán, chứ không có tài sản bảo đảm.

Bên mua tài sản có quyền sử dụng tài sản và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản trong thời hạn bảo lưu quyền sồ hữu có hiệu lực. Đồng thời, bên mua tài sản cũng có nghĩa vụ chịu rủi ro về tài sản trong thời hạn bảo lưu quyền sở hữu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Biện pháp bảo lưu quyền sở hữu chấm dứt trong ba trường hợp: nghĩa vụ thanh toán cho bên bán được thực hiện xong; bên bán nhận lại tài sản bảo lưu quyền sở hữu và theo thỏa thuận của các bên.

Việc chuyển hảo lứu quyền sở hữu từ mục “Hợp đồng mua bán tài sản” sang mục “Bảo đảm thực hiện hợp đồng” không có nhiều ý nghĩa, vì biện pháp này chỉ xuất hiện duy nhất đôì với loại hợp đồng mua bán tài sản và chỉ nhằm vào việc bảo đảm quyền của chủ sở hữu trong trường hợp bên mua không thanh toán đủ tiền. Do đó, không xuất hiện việc ưu tiên thanh toán như các biện pháp bảo đảm khác, mà chĩ là việc giữ nguyên quyền sở hữu và việc nhận lại tài sản bảo lưu quyền sở hữu nếu bên mua vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Đồng thời, những nội dung quan trọng nhất của bảo lưu quyền sở hữu vẫn còn được quy định tại mục “Hợp đồng mua bán tài sản” của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Nếu như coi bảo lưu quyền sở hữu là một biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng (quyền sở hữu của chủ sở hữu), thì cũng có thể coi việc chuộc lại tài sản đã bán cũng là một biện pháp bảo đảm việc ký hợp đồng mua lại tài sản (quyền sở hữu của chủ sở hữu), vì Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định “trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được xác lập giao dịch chuyển quyền sồ hữu tài sản cho chủ thể khác và phải chịu rủi ro đối vối tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Nếu việc đăng ký bảo lưu quyền sở hữu diễn ra trước thời điểm cầm cố hoặc đăng ký thế chấp thì mới có hiệu lực ưu tiên. Nếu việc đăng ký bảo lưu quyền sồ hữu diễn ra sau thời điểm cầm cố hoặc đăng ký thế chấp thì bên cầm cố, thế chấp vẫn có quyền ưu tiên xử lý tài sản bảo đảm, đồng thời là tài sản bảo lưu quyền sở hữu để thanh toán, tức là việc bảo lưu quyền sở hữu chỉ còn đối với phần tài sản còn lại sau khi trả nợ cho bên cầm cố, thế chấp.

Đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì bảo lưu quyền sở hữu chính là việc thỏa thuận chưa làm thủ tục sang tên chủ sở hữu từ bên bán cho bên mua và chỉ chuyển giao quyền sở hữu tài sản kể từ thời điểm bên mua hoàn thành nghĩa vụ thanh toán. Như vậy, bên mua không thể mang tài sản đi cầm cố, thế chấp hay thực hiện các giao dịch khác.

Đối với tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, thì việc đăng ký bảo lưu quyền sở hữu có ý nghĩa quyết định để bảo vệ quyền sở hữu của chủ sở hữu. Tuy nhiên, điều này cũng ít ý nghĩa trên thực tế, vì nếu bên mua tài sản mang đi cầm cố, đặt cọc, ký cược, ký quỹ thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý ngay, nhất là đốỉ với loậi tài sản cùng loại, không có đặc điểm riêng để phân biệt rõ ràng với tài sản cùng loại khác. Hoặc tài sản bị cầm giữ trong hợp đồng song vụ thì bên cầm giữ sẽ nắm ưu thế cao hơn bên bán trên thực tế.

Các Bộ luật Dân sự chỉ quy định bảo lưu quyền sở hữu đôì vởi hợp đồng mua bán. Vậy các hợp đồng chuyển nhượng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng cổ phần thì có thuộc đối tượng được bảo lưu quyền sở hữu hay không, nhất là người chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chỉ có quyền sử dụng đất chứ không có quyền sở hữu đất. Còn nếu cho rằng quyền sử dụng đất là một loại tài sản, thì phải gọi là mua bán quyền sử dụng đất, chứ không phải là chuyển nhượng.

Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định, tổ chức, cá nhân nhận bảo đảm bằng tài sản muạ trả chậm, trả dần, tài sản thuê sau thời điểm đăng ký hợp đồng mua trả chậm, trả dần, hợp đồng thuê không được coi là bên nhận bảo đảm ngay tình.