Quy định chung của pháp luật về bảo lưu quyền sở hữu

1.Bảo lưu quyền sở hữu là gì ?

Bảo lưu quyền sở hữu là biện pháp bảo đảm áp dụng trong hợp đồng mua bán tài sản. Quyền sở hữu tài sản có thể được bên bán bảo lưu và chỉ chuyển giao cho bên mua khi nghĩa vụ thanh toán được thực hiện đầy đủ (Khoản 1 điều 331 Bộ luật dân sự 2015).

Bảo lưu quyền sở hữu được quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 là một cơ chế pháp lý để bảo vệ quyền của chủ sở hữu tài sản trong hợp đồng mua bán tài sản, bao gồm cả việc thuê mua.Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng quy định về việc “được bảo lưu quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng khi bên thuê mua chưa thanh toán đủ tiền thuê mua.

 Đối tượng của bảo lưu quyền sở hữu

Quy định pháp luật mới nhất về bảo lưu quyền sở hữu

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản là đối tượng của bảo lưu quyền sở hữu phải là tài sản phải đáp ứng được các điều kiện sau:

– Phải là tài sản được phép giao dịch;

– Phải thuộc sở hữu của người bán hoặc người bán có quyền bán;

– Phải được xác định cụ thể;

– Không phải là tài sản đang có tranh chấp về quyền sở hữu;

– Không phải là tài sản đang bị kê biên để chờ thi hành án hoặc để thực hiện quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Không phải là đối tượng của các biện pháp bảo đảm khác.

Quy định của BLDS năm 2015 về tài sản là đối tượng của bảo lưu quyền sở hữu có ý nghĩa quan trọng trong việc giúp người bán có thể thực hiện quyền đòi lại tài sản một cách dễ dàng hơn trong trường hợp bên mua không thanh toán hết tiền mua tài sản; đồng thời cũng đảm bảo quyền sở hữu của bên mua đối với tài sản.

2. Phạm vi bảo đảm của bảo lưu quyền sở hữu

BLDS năm 2015 không quy định phạm vi bảo đảm của nghĩa vụ bảo lưu quyền sở hữu là một phần hay toàn bộ nghĩa vụ thanh toán. Phạm vi bảo đảm của bảo lưu quyền sở hữu là một phần hay toàn bộ nghĩa vụ phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên về phương thức thanh toán.

Sự thỏa thuận này đơn thuần chỉ là thỏa thuận về phương thức thanh toán tiền là trả chậm hay trả dần và tại thời điểm phát sinh bảo lưu quyền sở hữu, bên mua có thể thực hiện phần nghĩa vụ nào không.

– Nếu khi nhận tài sản, bên mua không thanh toán bất cứ khoản tiền nào mà sẽ trả toàn bộ tiền mua tài sản sau một thời gian nhất định thì phạm vi bảo đảm của bảo lưu quyền sở hữu là toàn bộ nghĩa vụ thanh toán của bên mua đối với bên bán phát sinh từ hợp đồng mua bán.

– Nếu tại thời điểm nhận tài sản, bên mua đã thanh toán một phần tiền mua tài sản, thì phạm vi bảo đảm bằng bảo lưu quyền sở hữu là phần nghĩa vụ thanh toán còn lại (tức phạm vi bảo đảm chỉ là một phần nghĩa vụ).

3.Quy định chung về bảo lưu quyền sở hữu

Trong hợp đồng mua bán, quyền sở hữu tài sản có thể được bên bán bảo lưu cho đến khi nghĩa vụ thanh toán được thực hiện đầy đủ. Bảo lưu quyền sở hữu phải được lập thành văn bản riêng hoặc được ghi trong hợp đồng mua bán. Bảo lưu quyền sở hữu phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba (Bộ luật Dân sự năm 2005 gọi là giá trị pháp lý đốì với người thứ ba) kể từ thời điểm đăng ký.

Các bên có thể thỏa thuận về việc bên mua trả chậm hoặc trả dần tiền mua trong một thời hạn sau khi nhận tài sản mua. Bên bán được bảo lưu quyền sở hữu đối với tài sản bán cho đến khi bên mua trả đủ tiền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Hợp đồng mua trả chậm hoặc trả dần phải được lập thành văn bản. Bên mua có quyền sử dụng tài sản mua trả chậm, trả dần và phải chịu rủi ro trong thời gian sử dụng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Bên mua không phải chịu trách nhiệm về hao mòn tự nhiên của tài sản được bảo lưu quyền sở hữu (theo Điều 453 về “Mua trả chậm, trả dần”, Bộ luật Dân sự năm 2015 và Khoản 1 Điều 41 về “Quyền, nghĩa vụ liên quan đến tài sản mua”, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ “Quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”).

Trường hợp bên mua phải trả lại tài sản mua cho bên bán do vi phạm nghĩa vụ thanh toán nhưng tại thời điểm hoàn trả, giá trị tài sản lổn hơn giá trị tài sản ban đầu do bên mua hoặc bên thứ ba đã đầu tư làm tăng giá trị tài sản thì bên bán phải hoàn lại giá trị chênh lệch cho người đã đầu tư vào tài sản (Khoản 2 Điều 41 về “Quyền, nghĩa vụ liên quan đến tài sản mua”, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ “Quy đỉnh thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”).

Việc đầu tư vào tài sản mua được xử lý tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên hoặc quy định của pháp luật (Đoạn thứ hai khoản 1 Điều 41 về “Quyền, nghĩa vụ liên quan đêh tài sản mua”; khoản 5 Điều 20 về “Đầu tư vào tài sản thế chấp”, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ “Quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”).

Tài sản bảo lưu quyền sở hữu có thể là tất cả các tài sản mua bán gồm vật, giấy tờ có giá và quyền tài sản, cả động sản hoặc bất động sản.

Vì trước đây biện pháp này không được coi là một giao dịch bảo đảm nên không được đưa vào mục giao dịch bảo đảm, mà được quy định trong mục hợp đồng mua bán tài sản trong hai Bộ luật Dân sự năm 1995 và 2005.

Gọi là bảo lưu quyền sở hữu, thì có thể hiểu là, bên bán tài sản phải là chủ sở hữu tài sản mua bán. Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, tài sản bảo đảm  trừ trường hợp bảo lưu quyền sở hữu. Thực ra quy định này là không chính xác, vì nếu coi bên bảo lưu quyền sở hữu là bên bảo đảm thì đương nhiên phải có quyền sở hữu đối với tài sản. Còn nếu coi bên bảo lưu quyền sở hữu không phải là bên bảo đảm thì không cần quy định đỉều loại trừ này. Tuy nhiên, bảo lưu quyền sở hữu chỉ là một biện pháp, chứ không phải là một giao dịch bảo đảm, nên chỉ có tài sản mua bán, chứ không có tài sản bảo đảm.

Trường hợp bên mua không hoàn thành nghĩa vụ thanh toán cho bên bán theo thỏa thuận thì bên bán có quyền đòi lại tài sản. Bên bán hoàn trả cho bên mua số tiền bên mua đã thanh toán sau khi trừ giá trị hao mòn tài sản do sử dụng. Trường hợp bên mua làm mất, hư hỏng tài sản thì bên bán có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại (Điều 312 về “Quyền đòi lại tài sản”, Bộ luật Dân sự năm 2015).

Bên mua tài sản có quyền sử dụng tài sản và hưỏng hoa lợi, lợi tức từ tài sản trong thời hạn bảo lưu quyền sở hữu có hiệu lực. Đồng thời, bên mua tài sản cũng có nghĩa vụ chịu rủi ro về tài sản trong thời hạn bảo lưu quyền sô hữu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

4. Chuyển giao quyền, nghĩa vụ về bảo lưu quyền sở hữu 

Do bên bán chuyển giao quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền thì quyền bảo lưu quyền sở hữu cũng được chuyển cho bên nhận chuyển giao quyền yêu cầu thanh toán tiền;

Bên mua mà bán, chuyển giao khác về quyền đối với tài sản mua sau khi bảo lưu quyền sở hữu được đăng ký thì người mua lại, người nhận chuyển giao quyền đối với tài sản mua phải kế thừa nghĩa vụ về bảo lưu quyền sở hữu.

Biện pháp bảo lưu quyền sở hữu chấm dứt trong ba trường hợp như sau :

Nghĩa vụ thanh toán cho bên bán được thực hiện xong;

Bên bán nhận lại tài sản bảo lưu quyển sở hữu và theo thỏa thuận của các bên.

Việc chuyển quy định về bảo lưu quyền sở hữu từ mục “Hợp đồng mua bán tài sản” sang mục “Bảo đảm thực hiện hợp đồng” không có nhiều ý nghĩa, vì biện pháp này chỉ xuất hiện duy nhất đối với loại hợp đồng mua bán tài sản và chỉ nhằm vào việc bảo đảm quyền của chủ sở hữu trong trường hợp bên mua không thanh toán đủ tiền. Do đó, không xuất hiện việc ưu tiên thanh toán như các biện pháp bảo đảm khác, mà chỉ là việc giữ nguyên quyền sở hữu và việc nhận lại tài sản bảo lưu quyền sở hữu nếu bên mua vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Đồng thời, những nội dung quan trọng nhất của bảo lưu quyền sở hữu vẫn còn được quy định tại mục “Hợp đồng mua bán tài sản” của Bộ luật Dân sự năm 2015.

5.Nếu như coi bảo lưu quyền sở hữu

Nếu như coi bảo lưu quyền sở hữu là một biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng (quyền sở hữu của chủ sở hữu), thì cũng có thể coi việc chuộc lại tài sản đã bán cũng là một biện pháp bảo đảm việc ký hợp đồng mua lại tài sản (quyền sở hữu của chủ sở hữu), vì Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định “trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác và phải chịu rủi ro đốì với tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Nếu việc đăng ký bảo lưu quyền sở hữu diễn ra trước thời điểm cầm cố hoặc đăng ký thế chấp thì mới có hiệu lực ưu tiên. Nếu việc đăng ký bảo lưu quyền sở hữu diễn ra sau thời điểm cầm cố hoặc đăng ký thế chấp thì bên cầm cố, thế chấp vẫn có quyền ưu tiên xử lý tài sản
bảo đảm, đồng thời là tài sản bảo lưu quyền sở hữu để thanh toán, tức là việc bảo lưu quyền sở hữu chỉ còn đối với phần tài sản còn lại sau khi trả nợ cho bên cầm cố, thế chấp.