Nhà chung cư là loại hình nhà ở phổ biến tại các đô thị, nơi tập trung đông dân cư và có kết cấu kỹ thuật phức tạp, đòi hỏi mức độ an toàn cao trong quá trình sử dụng. Thực tiễn cho thấy, sau thời gian khai thác, nhiều nhà chung cư xuất hiện dấu hiệu xuống cấp, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn cho người dân nếu không được kiểm tra, đánh giá kịp thời. Trước yêu cầu đó, Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định cụ thể về việc kiểm định và đánh giá chất lượng nhà chung cư nhằm bảo đảm an toàn tính mạng, tài sản của cư dân và lợi ích chung của xã hội. Việc nghiên cứu các quy định này có ý nghĩa quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hiện nay.
1. Kiểm định và đánh giá chất lượng nhà chung cư là gì?
Kiểm định và đánh giá chất lượng nhà chung cư là hoạt động chuyên môn nhằm xem xét, xác định mức độ an toàn, độ bền, khả năng chịu lực và tình trạng kỹ thuật của công trình trong quá trình sử dụng. Hoạt động này được thực hiện thông qua việc khảo sát hiện trạng, kiểm tra kết cấu, hệ thống kỹ thuật và đối chiếu với tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng hiện hành để làm cơ sở kết luận nhà chung cư còn bảo đảm an toàn hay không, có cần sửa chữa, cải tạo hoặc phải phá dỡ. Ví dụ, một chung cư được xây dựng từ những năm 1990 có dấu hiệu nứt tường, lún móng sẽ được cơ quan chức năng tổ chức kiểm định để đánh giá mức độ nguy hiểm cho cư dân.
Trên cơ sở kết quả kiểm định, việc đánh giá chất lượng nhà chung cư giúp cơ quan quản lý và chủ sở hữu đưa ra quyết định phù hợp về quản lý, sử dụng và đầu tư cải tạo công trình. Kết luận đánh giá có thể xác định chung cư vẫn đủ điều kiện sử dụng, cần sửa chữa cục bộ hoặc thuộc diện nguy hiểm phải di dời dân cư để xây dựng lại. Chẳng hạn, tại một số chung cư cũ ở các đô thị lớn, sau khi kiểm định cho thấy kết cấu chịu lực không còn bảo đảm an toàn, chính quyền địa phương đã ban hành quyết định di dời người dân và triển khai dự án cải tạo, xây dựng chung cư mới nhằm bảo đảm an toàn tính mạng và quyền lợi của cư dân.
2. Quy định về kiểm định và đánh giá chất lượng nhà chung cư theo Luật nhà ở 2023
Quy định về kiểm định và đánh giá chất lượng nhà chung cư được quy định tại Điều 61 Luật nhà ở năm 2023. Điều 61 Luật nhà ở năm 2023 quy định về kiểm định và đánh giá chất lượng nhà chung cư như sau:
"Điều 61. Kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ quan chức năng của địa phương và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được xây dựng trên địa bàn. Đối với khu chung cư thì thực hiện kiểm định, đánh giá toàn khu trước khi đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phối hợp với cơ quan quy định tại khoản này và đơn vị tham gia kiểm định trong việc thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.
2. Tổ chức được giao thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư phải xác định rõ chất lượng nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 của Luật này hoặc chưa phải phá dỡ trong báo cáo kết quả kiểm định gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định của Luật này.
3. Sau khi nhận được báo cáo kết quả kiểm định, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải xem xét, ban hành kết luận kiểm định chất lượng nhà chung cư. Kết luận kiểm định phải nêu rõ các nội dung kiểm định theo quy định của pháp luật về xây dựng và phải xác định nhà chung cư kiểm định chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ hoặc thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 của Luật này; trường hợp nhà chung cư chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ thì trong kết luận kiểm định phải nêu rõ thời gian được tiếp tục sử dụng đến khi nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ.
4. Kết luận kiểm định phải được đăng tải công khai trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh".
Thứ nhất, về thẩm quyền và trách nhiệm tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư. Theo khoản 1 Điều 61 Luật Nhà ở 2023, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với các cơ quan chức năng của địa phương để thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư. Căn cứ khoản 1 Điều 12 Nghị định 140/2025/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 01/7/2025), trách nhiệm phối hợp tổ chức thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư. Các chủ sở hữu nhà chung cư có nghĩa vụ phối hợp, tạo điều kiện cho hoạt động kiểm định theo quy định pháp luật. Trên thực tiễn, khi một chung cư có dấu hiệu xuống cấp, UBND cấp xã sẽ phối hợp với cơ quan chuyên môn để triển khai kiểm định theo chỉ đạo của UBND cấp tỉnh.
Thứ hai, về nội dung kiểm định và trách nhiệm của tổ chức thực hiện kiểm định. Theo khoản 2 Điều 61 Luật Nhà ở 2023, tổ chức được giao thực hiện kiểm định phải đánh giá chính xác chất lượng nhà chung cư và xác định rõ công trình có thuộc trường hợp phải phá dỡ theo khoản 2 Điều 59 của Luật này hay không. Việc kiểm định phải tuân thủ quy định của pháp luật về xây dựng và được thể hiện bằng báo cáo kết quả gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Quy định này nhằm bảo đảm tính khách quan, khoa học trong đánh giá mức độ an toàn công trình. Ví dụ, một nhà chung cư cũ có thể được kết luận chưa phải phá dỡ ngay nhưng chỉ được tiếp tục sử dụng trong một thời gian nhất định kèm theo yêu cầu sửa chữa, gia cố.
Thứ ba, về kết luận kiểm định và yêu cầu công khai thông tin. Khoản 3 và khoản 4 Điều 61 Luật Nhà ở 2023 quy định cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét báo cáo kiểm định và ban hành kết luận kiểm định chất lượng nhà chung cư. Kết luận phải xác định rõ nhà chung cư thuộc hoặc chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ; nếu chưa phải phá dỡ thì phải nêu rõ thời hạn tiếp tục được sử dụng. Đồng thời, kết luận kiểm định phải được đăng tải công khai trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Trên thực tế, việc công khai này giúp người dân, đặc biệt là cư dân chung cư, kịp thời nắm bắt tình trạng an toàn của công trình và tạo cơ sở pháp lý cho việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư khi cần thiết.
3. Trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư
Theo Điều 59 Luật Nhà ở 2023, nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ bao gồm:
- Nhà đã hết thời hạn sử dụng và nhà chưa hết thời hạn sử dụng nhưng không còn bảo đảm an toàn. Quy định này nhằm bảo vệ tính mạng, tài sản của người dân và bảo đảm trật tự, an toàn đô thị.
- Trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng và được cơ quan có thẩm quyền kết luận không đủ điều kiện tiếp tục khai thác thì bắt buộc phải phá dỡ.
- Ngay cả khi chưa hết thời hạn sử dụng, nếu công trình rơi vào tình trạng nguy hiểm thì vẫn phải áp dụng biện pháp phá dỡ. Ví dụ, một khu chung cư cũ xây dựng từ những năm 1980, dù chưa hết hạn ghi trong hồ sơ nhưng đã xuống cấp nghiêm trọng và được kết luận mất an toàn thì vẫn phải tháo dỡ theo luật.
- Nhà chung cư phải phá dỡ khi bị hư hỏng nặng do cháy, nổ, thiên tai, địch họa hoặc khi các kết cấu chịu lực chính có nguy cơ sập đổ, buộc phải di dời khẩn cấp cư dân.
- Các trường hợp hư hỏng cục bộ nhưng hệ thống phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước, cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng tiêu chuẩn an toàn cũng thuộc diện phải phá dỡ để chỉnh trang đô thị.
- Phá dỡ đối với nhà chung cư hư hỏng một số kết cấu chính nhưng nằm trong khu vực phải cải tạo, xây dựng đồng bộ theo quy hoạch được phê duyệt. Điều này bảo đảm sự thống nhất, hiện đại trong phát triển đô thị. Ví dụ thực tiễn là các chung cư cũ tại nội đô Hà Nội được phá dỡ đồng loạt để xây dựng lại khu nhà ở mới phù hợp với quy hoạch và bảo đảm an toàn cho người dân.
4. Ý nghĩa của quy định về kiểm định và đánh giá chất lượng nhà chung cư theo Luật nhà ở 2023
Quy định về kiểm định và đánh giá chất lượng nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2023 có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm an toàn tính mạng, sức khỏe và tài sản của người dân. Thông qua việc kiểm định định kỳ, cơ quan có thẩm quyền kịp thời phát hiện các hư hỏng, xuống cấp, nguy cơ mất an toàn của công trình. Từ đó, Nhà nước có cơ sở để đưa ra biện pháp xử lý phù hợp như sửa chữa, cải tạo hoặc phá dỡ nhà chung cư không còn bảo đảm chất lượng. Quy định này góp phần nâng cao chất lượng quản lý, sử dụng nhà chung cư một cách an toàn và bền vững.
Bên cạnh đó, việc kiểm định và đánh giá chất lượng nhà chung cư còn bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở. Kết quả kiểm định là căn cứ pháp lý quan trọng để giải quyết các tranh chấp liên quan đến cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Đồng thời, quy định này tạo sự minh bạch, thống nhất trong quản lý nhà ở, hạn chế tình trạng chủ quan hoặc trì hoãn trong xử lý chung cư xuống cấp. Qua đó, góp phần ổn định trật tự xã hội và phát triển đô thị theo hướng văn minh, hiện đại.
Kết luận
Quy định về kiểm định và đánh giá chất lượng nhà chung cư theo Luật Nhà ở năm 2023 giữ vai trò đặc biệt quan trọng trong việc bảo đảm an toàn cho người dân sinh sống trong chung cư. Thông qua hoạt động kiểm định, tình trạng kỹ thuật và mức độ an toàn của công trình được xác định một cách khách quan, khoa học. Đây là căn cứ pháp lý để cơ quan có thẩm quyền quyết định việc tiếp tục sử dụng, sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng lại nhà chung cư. Quy định này góp phần phòng ngừa nguy cơ tai nạn, sự cố nghiêm trọng do nhà chung cư xuống cấp gây ra. Đồng thời, nó nâng cao trách nhiệm của chủ sở hữu, ban quản trị và cư dân trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư. Việc kiểm định định kỳ còn giúp phát hiện sớm các hư hỏng, kéo dài tuổi thọ công trình. Qua đó, quyền và lợi ích hợp pháp của người dân được bảo đảm tốt hơn. Các quy định của Luật Nhà ở 2023 cũng tạo sự minh bạch, thống nhất trong công tác quản lý nhà chung cư. Nhìn chung, đây là cơ sở pháp lý quan trọng để phát triển nhà chung cư an toàn, bền vững.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
