Thuế sử dụng đất là một vấn đề quan trọng trong lĩnh vực bất động sản, và ở nhà chung cư cũng không phải ngoại lệ. Vậy, liệu chủ sở hữu căn hộ có phải đóng thuế sử dụng đất hay không? Hãy cùng tìm hiểu câu trả lời trong bài viết này.

 

1.Thuế sử dụng đất là gì?

Thuế sử dụng đất là một khoản phí tài chính mà những người đang tận dụng và sử dụng đất phải thực hiện nộp, là một phần quan trọng trong hệ thống thuế của quốc gia. Đây có thể coi là một loại thuế chung chung, nhưng nó chính là sự đánh giá và ước tính về giá trị thực tế của quyền sử dụng một phần quý báu của mảnh đất.

Thuế này đặc biệt áp dụng cho những đơn vị và cá nhân nắm giữ quyền sử dụng đất, được Nhà nước ủy quyền chia sẻ phần nào của trái tim đất đai. Hành vi ấp ủ và phát triển trên đó đồng nghĩa với việc họ cũng phải gánh vác trách nhiệm tài chính đối với việc sử dụng đất đó.

Theo hướng dẫn được tường thuật trong Luật đất đai năm 2013, hệ thống phân loại đất đai đang thực hiện chia thành hai loại chính, mỗi loại mang trong mình những đặc trưng riêng biệt. Đó là đất được dùng cho mục đích nông nghiệp và đất được sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp. Đây đều là những nguồn tài nguyên thiết yếu, và mọi hoạt động trên những miếng đất này đều đóng góp vào sự phát triển của quốc gia.

Mọi tổ chức và cá nhân sở hữu, sử dụng, và hưởng lợi từ quyền sử dụng đất đều phải tuân theo những quy định về thuế sử dụng đất đã được lập ra. Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993 cùng với Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 đều đặt ra nghĩa vụ nộp thuế đối với những người thụ hưởng các quyền và lợi ích từ mảnh đất quý báu này.

Tóm lại, thuế sử dụng đất không chỉ đơn thuần là một khoản phí, mà nó còn mang trong mình một tầm quan trọng về việc xác định giá trị và trách nhiệm đối với quyền sử dụng đất. Việc thực hiện đúng các quy định về thuế này không chỉ thể hiện sự tôn trọng với quyền sở hữu và quản lý đất đai, mà còn đóng góp tích cực vào quá trình phát triển bền vững của xã hội và quốc gia.

 

2. Ở nhà chung cư có phải đóng thuế đất không?

Theo quy định tại khoản 3 của Điều 3 trong Luật Nhà ở năm 2014, việc định nghĩa về nhà chung cư được trình bày như sau:

Nhà chung cư, một loại hình nhà ở độc đáo, được mô tả dưới các tiêu chí rõ ràng. Theo đó, một căn nhà sẽ được coi là chung cư khi nó bao gồm ít nhất 2 tầng hoặc hơn, với một số lượng căn hộ đáng kể. Đặc biệt, điều quan trọng là tồn tại những kết nối hữu ích, chẳng hạn như lối đi và cầu thang chung, để tạo điều kiện thuận lợi cho sự di chuyển giữa các căn hộ và tầng khác nhau. Mỗi căn hộ sẽ có một phần được ghi nhận là riêng tư, cùng với việc có một phần chung để tạo cơ sở cho việc quản lý và duy trì cùng nhau. Đồng thời, không thể thiếu một hệ thống cơ sở hạ tầng sẵn sàng để phục vụ mục đích sử dụng chung cho tất cả các cư dân, bao gồm cả các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức. Điều này bao gồm cả hai trường hợp cụ thể: nhà chung cư được xây dựng với mục đích chủ yếu để cư trú, và nhà chung cư được thiết kế để đáp ứng cả mục đích cư trú và kinh doanh đồng thời.

Hơn nữa, Luật Thuế Sử Dụng Đất phi nông nghiệp năm 2010 đã quy định tại khoản 1 của Điều 2 rằng đất có mục đích sử dụng ở tại các khu vực nông thôn và đô thị sẽ nằm trong phạm vi chịu thuế đất phi nông nghiệp.

Thêm vào đó, Điểm b Khoản 2 của Điều 6 trong Luật Thuế Sử Dụng Đất phi nông nghiệp năm 2010 cũng đã đưa ra những hướng dẫn cụ thể về việc tính thuế đối với đất sử dụng cho nhà chung cư và các công trình tương tự:

  • Đối với các khu đất sử dụng cho nhà chung cư hoặc các tòa nhà chứa nhiều căn hộ trên một tầng, bao gồm cả trường hợp sử dụng đất để cư trú và kinh doanh, việc xác định diện tích đất chịu thuế sẽ dựa trên một hệ số phân bổ được tính dựa trên diện tích thực tế của từng căn hộ, tổ chức hoặc hộ gia đình.
  • Hệ số phân bổ cụ thể sẽ được tính toán bằng cách chia diện tích đất xây dựng nhà chung cư hoặc tòa nhà chứa nhiều căn hộ trên một tầng cho tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng.
  • Trong tình huống các tòa nhà chứa nhiều căn hộ trên một tầng đi kèm với tầng hầm, diện tích của tầng hầm sẽ được tính như là 50% của diện tích thực tế, và số liệu này sẽ được tính vào tổng diện tích nhà để xác định hệ số phân bổ.

Thêm vào đó, Nghị Định 45/2014/NĐ-CP đã nêu rõ về việc thu tiền sử dụng đất, đặc biệt là trong trường hợp các tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng những tòa nhà cao tầng với mục đích sử dụng hỗn hợp, bao gồm cả mục đích cư trú và kinh doanh, chẳng hạn như bán hoặc kết hợp giữa bán và cho thuê.

Do vậy, hiện tại, việc nộp tiền thuế đất đối với những người mua nhà chung cư không được thực hiện trực tiếp. Thay vào đó, chủ đầu tư của dự án sẽ chịu trách nhiệm nộp tiền thuế đất trực tiếp và số tiền này đã được tính vào giá bán của từng căn hộ, bao gồm cả việc sử dụng đất.

Tóm lại, ngay cả khi không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, những người sở hữu nhà chung cư vẫn phải tuân thủ nghĩa vụ đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, như được quy định trong phạm vi pháp luật hiện hành.

 

3. Cách tính thuế sử dụng đất đối với nhà chung cư

Theo quy định chi tiết được trình bày tại Điều 5, Điều 6 và Điều 7 của Luật thuế đất sử dụng phi nông nghiệp năm 2010, quy trình tính toán thuế đất phi nông nghiệp sẽ dựa trên các yếu tố cơ bản sau đây: Diện tích đất cần tính thuế, giá trị đơn vị đất theo đơn vị diện tích và tỷ lệ thuế áp dụng:

  • Diện tích đất cần tính thuế: Tổng số tiền thuế đất cần nộp sẽ phụ thuộc vào diện tích đất được ghi nhận trên các tài liệu chính thức như sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận sử dụng đất.
  • Giá trị đơn vị đất theo đơn vị diện tích: Giá mỗi mét vuông đất sẽ thay đổi theo chu kỳ 5 năm, được quy định bởi cơ quan Nhà nước. Trong trường hợp có sự thay đổi về mục đích sử dụng, giá trị của mỗi mét vuông đất sẽ được áp dụng tại thời điểm thay đổi.
  • Tỷ lệ thuế áp dụng: Thuế đất sử dụng phi nông nghiệp sẽ được áp dụng theo bảng thuế lũy tiến với các mức cụ thể: Diện tích trong hạn mức: 0,03%; Diện tích vượt quá 3 lần hạn mức: 0,07%; Diện tích vượt quá 3 lần hạn mức: 0,15%.

Trong bối cảnh trên, cách tính thuế đất cho căn hộ chung cư, có thể được trình bày một cách đơn giản như sau:

  • Số tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho căn hộ chung cư sẽ được tính theo công thức sau: Diện tích đất tính thuế x Giá trị đơn vị đất x Tỷ lệ thuế áp dụng.
  • Số tiền thuế phát sinh = Diện tích sàn xây dựng cho từng tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân x Hệ số phân bổ x Giá trị đơn vị đất tương ứng x Tỷ lệ thuế áp dụng.
  • Tính toán Hệ số phân bổ = Diện tích đất xây dựng nhà chung cư/tổng diện tích sàn nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

Bên cạnh việc nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, người sở hữu căn hộ chung cư còn phải chịu trách nhiệm về việc đóng các khoản thuế, phí và chi phí khác như: Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, thuế bảo trì căn hộ, phí bảo trì dịch vụ hàng tháng và một số khoản phí phát sinh sau khi sử dụng căn hộ chung cư như: Phí gửi xe, phí sử dụng điện, nước và dịch vụ internet, cùng với các chi phí đặc biệt khác mà cư dân căn hộ phải chịu.

Công ty Luật Minh Khuê trân trọng gửi đến quý khách hàng những lời tư vấn vô cùng quý báu và trân trọng. Chúng tôi vô cùng vui mừng đưa ra một lời mời đặc biệt, kính mời quý khách hàng, nếu quý vị đang đối mặt với bất kỳ vấn đề hợp pháp nào hoặc có bất cứ thắc mắc gì đang cần sự hỗ trợ và lời khuyên, xin đừng ngần ngại đến với Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi, thông qua số hotline duy nhất: 1900.6162. Đồng thời, chúng tôi cũng trân trọng mời quý khách hàng viết thư điện tử chi tiết đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để có cơ hội được hỗ trợ và nhận lời giải đáp cho những thắc mắc của quý vị với tốc độ nhanh chóng và hiệu quả. Chúng tôi muốn bày tỏ lòng biết ơn chân thành với sự hợp tác quý báu và đáng trân trọng từ phía quý khách hàng!